Hallo Carsten!
Keller müssen besonders sorgfältig gelüftet werden. Im Sommer nur zu Tageszeiten, wenn es draußen kühler als drinnen ist …
Das weiß ich und habe ich bereits gesagt.
Lies bitte genau. Du schriebst von Wohnung und Souterrain. Ich schrieb statt dessen absichtlich Keller. Souterrain ist Vermieter-Sprech und vernebelt die Sachverhalte, wenn es sich baulich schlicht um einen Keller handelt und man deshalb darüber nachdenken muss, was mikroklimatisch an Kellerwänden passiert, wenn man den Keller als Wohnraum nutzt.
Wenn der offensichtlich nicht für Wohnzwecke gebaute Keller dennoch
als Wohnung genutzt wird, ist der muffige Geruch kein Wunder …
Nein, er ist kein Wunder, weil der Mieter, wie ich ebenfalls
schon sagte, nicht richtig gelüftet hat und das Problem bei
keinem anderen Vormieter aufgetreten ist.
Sorry, aber das ist typisches Vermietergehabe, bauliche Unzulänglichkeiten nicht zur Kenntnis zu nehmen und mit Schuldzuweisungen an den Mieter zu reagieren. Wenn ein Keller nämlich für Wohnzwecke geeignet ist - und auch das schrieb ich bereits - muss man ihn nicht in besonderer Weise lüften, sondern kann damit wie mit den darüber liegenden Geschossen umgehen. Keller, die man aufgrund aufwendiger Baugrundvorbereitung und thermischer Isolation, gepaart mit technischen Belüftungseinrichtungen berechtigterweise als Souterrain-Wohnung bezeichnen kann, gehören zu den seltenen Ausnahmen.
Man kann die Situation verbessern, indem man dafür sorgt, dass es :keine erdberührten Wände gibt. Also Haus rundherum freilegen, 
erimeterdämmung drauf, Drainage verlegen und bis oben :hin mit Kies kapillarbrechender Körnung verfüllen
Das alles ist geschehen. Ich schrieb ja bereits, dass von
außen keine Feuchtigkeit hereinkommt.
Über von außen in den Keller gelangende Feuchtigkeit hab ich kein Wort geschrieben. Ich beschrieb, wie man Erdreich und raumseitige Wandoberflächen thermisch voneinander entkoppelt. So wette ich darauf, dass es diese thermische Entkopplung an deinem Haus nicht gibt. Als Folge reicht schon eine regenreiche Periode (nein, ich rede immer noch kein Wort über von außen eindringende Feuchtigkeit), um besonders innigen thermischen Kontakt zwischen Erdreich und Bauwerksteilen zu erhalten. Mit der Folge, die Wände werden noch ein bisschen kühler, als sie es ohnehin schon waren. Weil man sich mit der im Grunde unsachgemäßen Wohnraumnutzung mindestens an Wänden und Fußboden ständig in Taupunktnähe befindet, reicht die geringfügige weitere Abkühlung der raumseitigen Bauwerksoberflächen, um aus dem Keller ein muffiges Loch zu machen.
Es gibt Gegenden mit sandigem, trockenen Grund, in denen die Verhältnisse völlig unkritisch sind.
Genau das ist hier der Fall.
Schön. Wenn es aber draußen nur nass genug wird (nein, es kommt immer noch kein Wasser durch die Wände), wird auch der sandige Boden zum guten thermischen Leiter. Weil es höchstwahrscheinlich keine thermische Entkopplung aus Perimeterdämmung und Kiesschicht mit kapillarbrechenden Eigenschaften (damit man viel Luft in der trockenen Kiesschicht hat) gibt, sind die klimatischen Verhältnisse im Keller witterungsabhängig.
Natürlich ist das Lüftungsverhalten wichtig, aber nach deiner :Schilderung sind zuvorderst die baulichen Gegebenheiten - :sprich: mangelnde Eignung als Wohnung - und nicht der Mieter :Ursache für Feuchtigkeit und muffigen Geruch.
Ich habe bereits geschildert, dass bauliche Gegbenheiten nicht
die Ursache des Problems sind.
Hast du schon mal die Oberflächentemperaturen von Fußboden und erdberührten Wänden gemessen? Nach solcher Messung wirst du die Aussage, es läge nicht an baulichen Gegebenheiten, vermutlich nicht wiederholen. Das Problem bei einem Keller, der nicht schon baulich (damit sind Maßnahmen gemeint, die einen halben Meter unter der Kellersohle beginnen) für die Wohnraumnutzung konzipiert wurde, liegt genau darin, dass es erdberührte Teile gibt, deren Temperatur eng an das umgebende Erdreich gekoppelt ist. Je weniger Luft im Erdreich und je feuchter, desto enger ist der thermische Kontakt. Thermisch günstig ist sandiger Boden. Aber ein verregneter Sommer verändert die Sache. Nasser sandiger Boden leitet thermisch ähnlich gut wie feuchter Lehm. Und so kommen Lüftungsverhalten und Witterung zusammen. Wenn aber ein Vermieter verlangt, eine Mietwohnung wie einen Keller zu belüften, halte ich solches Ansinnen für unzumutbar. 70er Jahre, Großstadt, drückender Wohnraummangel, jedes Kellerloch war vermietbar, das Kondenswasser lief die Wände herunter und der Vermieter erzählte was vom Lüften - die Zeiten sind vorbei.
Ich habe außerdem gesagt, dass
die Wohnung in der Vergangenheit problemlos und ohne
Leerstand bei Mieterwechseln vermietet worden ist. Genau
gesagt seit 21 Jahren. Die Ursache des Problems ist deshalb
eindeutig klar.
Das sehe ich anders. Aber du must selbst beurteilen, ob die Denkbremse „Mieter hat Schuld“ hier zielführend ist.
Was ich brauche, ist Beantwortung meiner Frage.
Genau das hab ich gemacht. Allerdings nur aus bauphysikalischer Sicht und ohne Rücksicht darauf, was der Fragesteller gerne hören möchte. Außerdem gab ich Hinweise zur Einrichtung des Kellers, die befolgt werden sollten. Wird der Keller möbliert vermietet, hat der Vermieter die Verwendung geeigneten Mobiliars in der Hand. Bringt aber der Mieter seine eigenen Möbel ein und steht ein geschlossener Schrank an einer Kellerwand, womöglich an einer erdberührten Kellerwand oder ein Bett mit geschlossenem Bettkasten steht unmittelbar auf dem Fußboden, wird es alsbald muffig riechen. Das hat was mit Lüftung zu tun oder genauer mit Nicht-Lüftung. Wo nämlich Wand- und Fußbodenflächen durch Mobiliar abgedeckt werden, ist die beste Raumlüftung weitgehend unwirksam. Verschiedene Mieter bringen unterschiedliches Mobiliar ein - mehr oder weniger kellertauglich. Offene Schränke mit Füßen und ein Bett mit Füßen mag angehen, während Fußboden und Wände abdeckendes Mobiliar untauglich ist.
Gruß
Wolfgang
