Es handelt sich um ein 3 Familienhaus. Eine Mietwohnung wird jetzt frei und wir hätten Interesse daran. Die jetzige Mieterin warnte uns jedoch davor, da das Haus zu Verkauf steht. Würden wir in die Wohnung ziehen (auf Miete), hätte der spätere Käufer des Hauses das Recht uns zu kündigen?
Würde mich über Hilfe sehr freuen!
lg
Hallo Anika,
der neue Eigentümer kann nur unter streng im Gesetz festgelegten Bedingungen den Mietvertrag kündigen, z. B. weil er Eigenbedarf anmeldet.
Ich würde in dieser Situation wohl erst einmal abwarten, wie sich der neue Eigentümer so verhält. Denn es kann sein, dass er ja selbst in das Haus einziehen will und dann tatsächlich Eigenbedarf anmeldet. Er muss aber nach § 573 Abs. 1 u. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse nachweisen. Die Rechtsprechung zu dieser Problematik ist sehr vielfältig, also falls der Eigentümer auf Eigenbedarf klagt, ist das Ergebnis sehr ungewiss.=====
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Guten Tag,
im Prinzip kann ein neuer Besitzer Sie kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet und selbst in die Wohnung zieht. Allerdings können Sie mit dem jetzigen Hausbesitzer im Mietvertrag eine Klausel einfügen, die Ihnen das Wohnrecht auch bei Verkauf auf eine bestimmte Zeit, z.B. 5 Jahre zu einer festen Miete, zusichert. Daran ist dann, meines Wissens nach, auch der neue Vermieter gebunden, da der Vertrag vor dem Verkauf geschlossen wurde und ihm beim Kauf des Hauses bekannt sein sollte.
Wenn sich der derzeitige Vermieter darauf nicht einlässt, würde ich die Wohnung nicht anmieten.
Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen,
Ela0312
Liebe Anika,
zu deiner Frage gibt es ganz klare gesetzliche Bestimmungen. Verkauft der Eigentümer, mit dem ihr einen Mietvertrag abgeschlossen habt, sein Haus, so tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten aus dem schon bestehenden Mietverhältnis ein (Kauf bricht nicht Miete).
Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag. wird der Mietvertrag mit dem Erwerber fortgesetzt. Der Erwerber ist an den Mietvertrag, so wie er vorliegt, gebunden und kann den Mieter auch nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag ggf. mit veränderten, für den Mieter ungünstigen Konditionen abzuschließen.
Der Erwerber wird erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer und kann erst von diesem Zeitpunkt z,. B. Mieterhöhung, Kündigung wirksam ausüben. Bei einer Mieterhöhung muss er sich an die gesetzlichen Fristen halten. Eine Kündigung, z. B. wegen Eigenbedarf, ist allerdings möglich. Der neue Eigentümer kann die Miete aber wegen Modernisierungsmaßnahmen anheben, die noch vor dem Eigentumswechsel durchgeführt wurden.
Zu den angefallenen Betriebskosten ist zu beachten, dass bis zum Grundbucheintrag die Betriebskosten von dem alten Eigentümer abzurechnen sind. Nach der Grundbucheintragung sind die Miete und die Betriebskostenvorauszahlung auf ein Konto des neuen Eigentümers zu zahlen.
Sollte es hier zum Streit mit dem bisherigen Eigentümer kommen, empfehle ich, sich durch den Mieterverein helfen zu lassen. Bitte beachtet, dass etwa 80 % der Betriebskosten falsch berechnet sind. Eine fachkundige Überprüfung würde ich euch in jedem Fall empfehlen.
Zur eingezahlten Kaution wäre zu sagen, dass die Summe samt Zinsen vom Verkäufer an den neuen Eigentümer ausgezahlt werden muss. Dieser sollte das Geld auf einem Kautionskonto anlegen. Bei Rückzahlung berechnet die Bank dann die angefallenen Zinsen, auf deren Auszahlung ihr bestehen könnt.
Noch ein Wort zum Einzug. Macht euch einen Vordruck (Internet) für einen Übernahmevertrag. In diesen tragt ihr alle Mängel ein, die euch vor dem Einzug auffallen, Fensterriegel gangbar, Elektrogeräte funktionieren, ihr müsst tapezieren, keine tropfenden Hähne, undichte Fenster, fleckige Auslagewaren, Schadstellen in der Türlackierung etc. Nach dem Eigentümerwechsel, besonders aber beim Auszug könnt ihr dann nachweisen, dass manche Beanstandungen nicht durch euch verursacht wurden, ihr somit dafür nicht haftbar zu machen seid.
Wenn du noch Fragen hast, dann melde dich. Ich drück euch die Daumen.
Viel Erfolg wünscht
Ingrid
Noch ein Satz zum Übernahmeprotokoll. Dieses solltet ihr in Gegenwart des Eigentümers aufnehmen und den Vermieter bitten, dieses gegenzuzeichnen. Bekommt ihr ohne Besichtigung nur den Schlüssel ausgehändigt, dann schickt eine Kopie an den Vermieter und bittet entweder um Reparatur/Instandsetzung bzw. bietet an, neu Tapezieren bzw. Tapeten überstreichen und Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen. Wollt ihr Gegenstände verändert, die dem Eigentümer gehören, beispielsweise Türen streichen, so bittet um seine Genehmigung. Für Veränderungen an Teilen, die zur Wohnung gehören, braucht ihr grundsätzlich eine Einverständniserklärung des Vermieters (Beispiel Duschvorhang austauschen gegen fest an die Wand geschraubte Duwchwände).
Nochmal toi, toi, toi
Ingrid
Hallo,
generell hat der neue Eigentümer alle Mieter zu übernehmen, da er in die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers eintritt; gekündigt kann dann ggf. werden, wenn der Vermieter Eigenbedarf für diese Wohnung anmeldet …
Hallo
Ich weiß zu diesem Thema durch Bekante das Ihnen ein Mietrecht eingeräumt wurde bis das jemand die Wohnung kaufen wollte dann aber eine angemessene Wohnung als ausgleich angeboten wurde.Sollte der Eigentümer Eigenbedarf anmelden wird über kurz oder lang der Eigentümer am längeren Hebel sitzen.Andernfalls würde ich beim Mieterbund oder Verbraucherzentrale nachfragen.
Lg
Vielen dank zwillingsjungfrau für deine hilfreiche Antwort!
unter welchen Umständen darf der neue Käufer Eigenbedarf anfordern? Dürfte er z.b. 2 Wohnungen vermieten und dann sagen, in der wir wohnen, benötige er als Eigenbedarf? Das hört sich nach Stress an, dann vielleicht doch lieber eine andere Wohnung suchen?
gruß
Liebe Anika,
es könnte tatsächlich auf Streß hinauslaufen. Kündigen wegen Eigenbedarf kann der neue Vermieter auch alle drei Wohnungen. Es muss allerdings ein berechtigtes Interesse vorliegen. Danach darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigt. Dabei darf der Vermieter auch einen Teil der Räume beruflich nutzen.
Die Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
können sein Eltern und Kinder, die Geschwister des Vermieters, Enkel, Stiefkinder, eine Pflegekraft für den Vermieter oder einen Angehörigen. Es kommt aber auch auf die Lage der Wohnung an, Erdgeschoss, wenn die Person älter oder behindert ist und die Kündigungsfrist. Bei einer Mietpartei, die bereits 30 Jahre in dem Haus wohnt und eine Kündigungsfrist von einem Jahr beanspruchen kann, ist eine Kündigung wesentlich schwerer durchzusetzen alsbei einer gerade neu vermieteten Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.
durcg Entscheidungen des Bundesverassungsgerichtes wurde jedoch anerkannt, dass das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum im Sinne des Artikels 14, Absatz 1,Satz 1 GG ist. Damit müssen die Gerichte jetzt höhere Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters stellen.
Ich persönlich würde aber meinen, dass bei Vermieterwechsel sehr leicht Stess entstehen kann. Wenn der bisherige Vermieter das Übergabeprotokoll nicht gegengezeichnet hat, so kann der neue Vermieter dieses u. U. nicht anerkennen, mündlich gegebene Veränderungen in der Wohnung könnten als nicht genehmigte Umbauten am Eigentum des Vermieters ausgelegt werden, Stress kann entstehen bei der Neuberechnung der Betriebskostenabrechnung. Falls der neue Vermieter eine neue Modernisierung durchführt (Rauchmelder, Wsseruhren für jede Wohnung,nicht aber bei notwendigen Reparaturen wie Streichen des Treppenhauses) kann sich die Miete wegen Wertverbesserung erhöhen.
Ich kann euch nicht raten, was ihr tun sollt, doch solltet ihr prüfen, zu welchen Konditionen die Wohnung vermietet werden soll Wenn ihr den Erwerber kennt,setzt euch mit ihm in Verbindung.
Doch egal, ob ihr diese Wohnung nehmt oder nach einer anderen sucht, bedenkt, dass ihr ein Übernahmeprotokoll anfertigt, das erspart bei einem späteren Auszug viel Ärger und klärt von vornherein, was der Vermietern reparieren muss und evtl. welche Arbeiten ihr übernehmen wollt (Tapeten und streichen, dann trefft ihr euren Geschmack und nicht den des Vermieters). Schaut euch den Mietvertrag genau an. Was verlangt die Hausordnung von euch, auch Schneefegen? wenn ihr berufstätig seid, ist die Räumpflicht oft zeitlich nicht einzuhalten. Ihr haftet, wenn jemand stürzt.
Bei einem Wohnungswechsel ist viel zu bedenken. Bitte fragt nach, wenn Unklarheiten bestehen.
Beste Grüße
Ingrid
Hallo AnikaT7
überlegt dir gut ob du diese Wohnung mietest.
Der neue Vermieter kann unter Umständen wegen Eigenbedarf kündigen.
Alles Gute!
L.G. Heike