Miete und Nebenkosten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
Ich habe folgendes Anliegen. Ich wohne seit drei Jahren in einem Mehrfamilienhaus.seit Mitte Juni letzten Jahres haben wir eine Neue Hausverwaltung. Ab da hat der Ärger auch angefangen. Wir bekommen regelmäßig Mahnungen wegen angeblich offenen Mietrückständen. Dabei bezahlen wir schon ganze 50 Euro mehr als wir eigentlich müssten,um eine Nachzahlung zu vermeiden. Es heisst wir mùssten 800 Euro Warmmiete bezahlen,dabei sind es 756. Natürlich haben wir alle Mietzahlungen überprüft und daraus ergab sich dann eine Überzahlung von knapp 400 Euro. Wir haben daraufhin mehrere schreiben mit der Aufstellungen der geleisteten Mietzahlungen, sowohl auch eine Kopie der letzten Mietanpassung Ende letzten Jahres an die hausverwaltung geschickt. Doch keine Reaktion.jetzt kam die Nebenkostenabrechnung. Wir bekommen Geld zurück,aber ich habe die Befürchtung das die hausverwaltung hingeht,und die Rückzahlung mit dem angeblichen Rückstand verrechnet wird. Dürfen die das? Stimmt die Abrechnung überhaupt wenn die Miete falsch berechnet ist? Und was kann ich tun, um es endlich aufzuklären? Da muss doch ein verwaltungsfehler vorliegen ?! Wann genau muss die Nachzahlung der Nebenkosten da.sein?die abrechnung wurde am 3.6.2013 erstellt!

Dann aber ich noch ein anderes Anliegen. Wir.sind mehrere hausparteien und benutzen einen gemeinschaftsGarten.fùr die hier wohnenden Kinder wurde letztes Jahr eine schaukel und ein Sandkasten gesetzt.heute wurde ein verbotsschild aufgestellt.rauchen,trinken,Hunde,Ball spielen,Fahrrad fahren sowie inliner fahren seien verboten! Kann der Vermieter dieses wirklich verbieten? Im Mietvertrag steht über gartennutzung nichts,aber in der abrechnung werden uns Kosten fùr Wartung und Pflege angerechnet. Mal abgesehen davon machen die nichts ausser mal den rasen zu mähen.

Diese hausverwaltung ist das letzte. Seit gewechselt wurde,gibt es nur Ärger…

#2

Werter Fragesteller!

  1. Ich bin kein Fachanwalt für Mietrecht BGB.
  2. Sie brauchen einen Fachanwalt, der auch und ggf. gegen den Vermieter und ein Gericht kämpfen kann.
  3. Selbst habe ich genau wegen der von Ihnen dargestellten Kosten Ärger mit meinem Vermieter; er hat erreicht, dass mir sogar die Belegeinsicht (in Originale) verwehrt wird. damit bin ich als Mieter völlig rechtlos.
  4. mein Fachanwalt hat mich 2 Mal ohne meine Zustimmung und ohne Absprache mit mir in eine Verliererposition gebracht.
    Also Augen auf bei Ihrer Wahl eines RA!!!
    Eine bessere Auskunft und Hilfe kann ich Ihnen nicht geben.
    Sie haben Recht, ob ihnen ein Richter das auch zugesteht, in NRW bin ich im Zweifel!
    Mit freundlichem Gruß, Ihr „Großer Sucher“.
#3

Hallo!
Der Vermieter darf auf keinen Fall verbieten den Garten zu nutzen, wenn es dafür die Nieter finanziell aufkommen müssen.
So einen Verbot aussprechen darf er auch nicht, weil da keine Gefahr für andere besteht.
Ihr Vermieter ist ziemlich dreist, weil er so was gar nicht darf. Ich würde es raten die Bankbelege aufzubewahren und dann im schlimmsten Fall einen Rechtsanwalt einschalten. Nebenkosten Überzahlung oder Guthaben darf er nicht verrechnen, weil hier über andere Träger handelt und eigentlich das gar nicht ihr Geld ist, sondern verteilt werden muss.
Ich hoffe, war mein Kommentar hilfreich. Ich stehe trotzdem zur Verfügung.

#4

Hallo EarlyMisty,

1.zunächst überprüfen Sie bitte genau - oder schicken es mir hier zu - mit welchen Worten und Begründungen die neue Verwaltung die Miete erhöht hat.
2. wenn sich ergibt, dass Ihre Berechnung der ca. 400 Euro Überzahlung richtig ist , dann fordern Sie die Hausverwaltung letztmalig auf, Ihnen diesen Betrag umgehend zu überweisen, andernfalls würden Sie ihn mit der nächsten Mietzahlung verrechnen, d.h. bei der nächsten Mietzahlung abziehen- Sie müssten dafür gegebenenfalls einen bestehenden Dauerauftrag einmalig abändern.
3. Die Nebenkostenabrechnung für 2012 im Jahr 2013 ist terminmäßig korrekt, ob sie auch sachlich korrekt ist müssen Sie anhand des Mietvertrags, eventuell auch bezüglich der m² und Personenzahl überprüfen. Den zu viel gezahlten Betrag muss die Hausverwaltung Ihnen umgehend zurück erstatten.
4. Bezüglich der Nutzung des Gartens durch die Kinder des Hauses kann der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich bestimmen, ob sie das wollen oder nicht. Ein Gewohnheitsrecht gibt es nicht. Das Nutzungsrecht muss im Mietvertrag aufgeführt sein.
Alles Gute wünscht Ihnen Heihei

#5

Hallo,

verstehe die erste Frage nicht! Bei Warmmiete gibt es doch keine Nebenkostenabrechnung? Welcher Mietzins ist vertraglich vereinbart, welche Nebenkosten beeinhaltet der Mietzins und welche Nebenkosten sind lt. Mietvertrag zusätzlich zu leisten?
Mietrückstände mit Nebenkostengutschrift zu verrechnen dürfte ok sein.
Wann gezahlt werden muss steht normal in der Abrechnung mit drin.
Ich würde einfach eine korrigierte Abrechnung an den Vermieter/Hausverwaltung schicken. Und evtl. das Guthaben bei der nächsten Miete abziehen und bei zukünftigen Zahlungen reinschreiben was Miete und was Nebenkostenvorrauszahlung ist.

Wenn Ihr den Garten schon lange benutzt und Nebenkosten dafür zahlt sollte das als Beleg genügen.
Was man genau verbieten kann weiß ich nicht, halte es aber auch teilweise für überzogen. Rauchen, Hunde sowie Rad und Skater fahren verstehe ich ja noch, aber ballspielen und trinken (sofern kein Alkohol)?!
Rasen mähen reicht prinzipell und darf falls abgemacht als Wartung/Pfege abgerechnet werden.

Warum nicht mal direkt an den Vermieter wenden?

Gruß

#6

Hallo EarlyMisty,
ich würde Ihnen raten in einen Mieterbund einzutreten und auch gegebenenfalls die Nebenkostenabrechnung dort prüfen zu lassen. Der Beitrag ist nicht hoch und lohnt sich allemal. Wie schnell eine Nebenkostenrückzahlung erfolgen muss, kann ich leider nicht sagen, aber auch da kann der Mieterbund weiterhelfen.
Bei einer Schaukel und dem Sandkasten ist das Verbots-Schild „rauchen, trinken, Hunde, Ball spielen und Fahrrad fahren“ meiner Meinung nach berechtigt, sollte aber sowieso selbstverständlich sein.
Eine Mietanpassung muss rechtzeitig erfolgen und im gesetzlichen Rahmen liegen. Die Nebenkosten werden nach dem Verbrauch im letzten Abrechnungszeitraum angepasst.
Ich hoffe, dass ich Ihnen damit geholfen habe.
MfG
foebe

#7

Hallo EarlyMisty
in dem Fall rate ich dir dringend eine Beratungsstelle (Mieterverein o. öffentliche Rechtsauskunft)aufzusuchen, die auch die Unterlagen von dir einsehen können um dich optimal beraten zu können.
Dies kann ich aus der Ferne nicht, da deine Anfrage zu komplex ist.
Liebe Grüße
Heike

#8

Hausordnungen legt Vermieter fest. Da es für die Sicherheit verantwortlich gemacht werden kann, darf er Verbote erlassen.
Wegen der Miete, rate ich zu persönlichen Gespräch.
Wird das abgelehnt, bleibt nur Klageweg. Mietervereine sind billiger als RA.

#9

Hallo!
Die Nebenkosten scheinen ja nicht ganz richtig zu laufen. Mal dort angerufen? Ansonsten bitte mal einen Anwalt aufsuchen.

Und die Gartennutzung kann der Eigentümer bestimmen, wenn im Mietvertrag nichts zugesichert ist.

#10

Hallo,

zunächst sollte sich doch aus der letzten Mieterhöhung/Mietanpassung die tatsächlich geschuldete Miete ergeben, insbesondere auch die geschuldeten Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten.

Die geschuldete Miete ist sodann mit der tatsächlich gezahlten Miete zu vergleichen, um ein Guthaben bzw. Saldo zu berechnen.
Unverständlich ist mir warum überhaupt höhere als angeblich geschuldete Mietzahlungen von Ihnen erfolgen.

In der Abrechnung müssten auch die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt sein. So kann die Abrechnung in diesem Punkt überprüft werden.

Wenn sich aus der Abrechnung ein Guthaben ergibt sollte die Hausverwaltung unter Fristsetzung (anzugeben ist ein konkretes Datum, z.B. 15.07.2013) zur Auszahlung dieses Guthabens aufgefordert werden. Wenn keine fristgerechte Zahlung erfolgt, sollte ein Anwalt beauftragt werden.

Da auf die Zurverfügungstellung des Gartens und seine Ausstattung wohl kein mietvertraglicher Anspruch besteht, kann der Vermieter die Gestattung auch entziehen bzw. Regeln hierzu erlassen.
Die erwähnten Verbote halte ich auch nicht für unzumutbar.

Ich hoffe dies hilft ein wenig.

#11

Hallo,
zuersteinmal solltet Ihr mal alles nach Daten ordnen. So bekommt Ihr dann auch einen Überblick wer wann welche Forderung erhoben hat und wie darauf reagiert wurde.
Was die Höhe der Miete angeht, so schaut doch im Vertrag nach und macht eine Tabelle, wie die Entwicklung gelaufen ist und ob das denn auch alles rechtens war. QM Preis im Mietspiegel vergleichen.
Die nebenkostenabrechnung auf Richtigkeit prüfen, wenn alles ok, dann die Rückzahlung bis zu einen bestimmten Termin, vielleicht 3 Wochen, einfordern und der Verrechnung widersprechen.
Wegen des Gartens würde ich mich mal an den Hauseigentümer wenden und fragen, ob das denn alles so in seinem Sinne wäre. Was die Pflegekosten angeht. die Rechnung dafür einsehen und feststellen, was denn gemacht wird.
Sorry, mehr fällt mir dazu leider nicht ein.
Beste Grüße, Hubert Steiger.

#12

Ciao EarlyMisty,

keinen Plan was mit werweisswas lost ist … sollte deine frage noch aktuell sein:

Miete und Abschlag für die Nebenkosten sind 2 paar Schuhe. Verrechung beider geht werder im Vorfeld und im Nachherein und sollte separt erfolgen. Das solltest du so handhaben und so auch von der Hausverwaltung fordern.

Der Abschlag für die NK kann hochgesetzt wenn nötig hochgesetzt werden. Dies ist von einer Mieterhöhung zu unterscheiden.

Du solltest entsprechend unterscheiden was teuer geworden ist: a) Kaltmiete, b) Abschlag für die Nebenkosten (zB. Hausverwaltung) oder c) der Verbrauch (Strom/Gas)

Eine Nebenkostenabrechnung erfolgt für ein Kalenderjahr. Sie muss spätestens ein Jahr später erfolgen. Also zum 31.12.2013 für 01.01.-31.12.2012. Eine Überzahlung wird dann unabhängig von Mietrückständen erstattet. Ebenso wären Nachzahlung umgehend zubegleichen.

Die Kosten für die Garten/Spielplatzpflege kann nur berechnet werden, wenn sie bei den Nebenksoten im Mietvertrag auch genant ist. Ist dies nicht der Fall, ist die Umlage auf die Mieter nicht möglich.

Rückschliessend leitet sich dann ein Nutzungsrecht ab.

Über die Art der Nutzung kann der Eigentümer jedoch per Hausordnung entscheiden. (Bsp: Kosten für die Pflege eines Vorgarten. Trotzdem darfst de keine Blumen abschneiden.)

Wie immer empfehle ich ein diplomatisches Vorgehen.

Eine gute Hausverwaltung sorgt für klar verständliche Regeln, verschickt transparente Abrechnungen und hilft bei Verständnisfragen.

Verschaff dir einen klaren Überblick und frag nach. Ggf regelt die neue Hausverwaltung die Dinge viel fairer, kommunizeirt dies nur ungeschickt.

Beim zurückhalten von Zahlung wäre ich immer Vorsichtig. Prüfe im Vorfeld, dass du auch wirklich im Recht bist.

Viel Erfolg
cumar