Mieter

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,
Wir stehen kurz davor eine Erbengemeinschafts Immobilie über die Bank zu finanzieren,das Gutachten vom Mehrfamilienhaus Baujahr (1972) haben wir mit den Bauplänen erhalten.
Jetzt wohnt aber noch ein Mieter in einer Wohnung (laut Mieter ca.72 m²) im Plan stehen aber 81m²und er hat auch ein Großteil vom Garten Plus die einzige Garage bestezt.
Auf ein geimeinsames Gespräch ob er bereit ist den m² mit von derzeit ca. 350€ auf 400€ zu zahlen war er erst einverstanden,aber ganz recht ist denen das doch nicht.

Meine Fragen:

1.Wäre es nicht von Vorteil den alten Mieter zu kündigen,da er andere Mieter nur schlecht machen würde aufgrund das er schon über 10 jahre da wohnt und über das Objekt mehr weiß wie wir?
2. Ist es so einfach Jemanden der so lange Mieter ist zu kündigen ohne Eigenbedarfsrecht ?
3.Wäre es von Vorteil ihn als jetzigen „Hausmeister“ einzusetzten oder lieber jemand fremdes?

Haben Sie Erfahrungen bzw. Fundiertes Wissen wie mann mit dieser Situation am geschicktesten umgehen sollte.

Für Ihre Antwort,bedanke ich mich jetzt schon im Vorraus
und wünsche ein schönes Restwochende.

Mit freundlichen Grüßen
David

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Hallo verehrter User,
zu Ihrer Anfrage kann ich Ihnen nur mitteilen, daß ich aus rechtlichen Gründen generell keine Hausbesitzer, Vermieter, Unternehmer, Selbständige etc. „betreue“.
Aufgrund der geschilderten Details sollten Sie einen Fachanwalt für diesen speziellen Bereich konsultieren bzw. sich an den örtlichen Haus- u. Grundbesitzer-Verein wenden.
Besten Gruß USKO

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Hallo David,

Ihre Frage kann man nicht pauschal beantworten. Es kommt darauf an, wie viele Wohnungen neu vermietet werden sollen und ob der alte Mieter stört. Ohne einen gesetzlich genannten Kündigungsgrund (wie z. B. Eigenbedarf) haben Sie allerdings keine Möglichkeit, sich von dem Altmieter zu trennen. Als Erben treten Sie in den bestehenden Mietvertrag mit dem niedrigen Mietzins ein.

Eine Mieterhöhung wegen der höheren tatsächlichen Quadratmeterzahlt als der im Mietvertrag genannten ist leider nicht möglich. Sie können nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen eine Mieterhöhung durchsetzen.

Von einem Einsetzen des Mieters als Hausmeisters halte ich persönlich sehr wenig. Der Eigentümer macht sich von diesem Mieter zu sehr abhängig, der Mieter leitet aus seiner Position meist zu viele persönliche Rechte ab und fühlt sich - gerade nach einer langen Mietdauer - mehr und mehr in der Rolle des Eigentümers über das gesamte Objekt. Ausserdem werden Sie Probleme mit dem Mieter und Hausmeister haben, wenn er seinen Pflichten nicht ausreichend nachkommt. Einer Fremdfirma können Sie den Auftrag entziehen. Der Mieter als Hausmeister wird persönlich beleidigt sein und könnte gegen Sie arbeiten.

Hoffe, Ihnen geholfen zu haben.
Einen schönen Abend noch

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Hallo David,
als Erstes muss ich sagen, dass es nicht einfach ist, dem Mieter zu kündigen, da gesetzlich gesehen, der bestehende Mietvertrag weiterhin voll seine Gültigkeit behält. Er kann also nicht ohne weiteres gekündigt werden („Kauf bricht nicht Miete“). Selbst bei Kündigung wegen Eigenbedarfes wäre eine Kündigung erst nach 3 Jahren möglich.
Ob der Mieter als Hausmeister dienlich wäre, kann ich nicht beurteilen. Aber auf Grund seiner langjährigen als Mieter in diesem Haus (und er es auch möchte), ist er als Hausmeister sicher gut geeignet.
Eine Abweichung der m² darf max. 10% betragen.
Hoffe ich konnte etwas helfen.

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Hallo David,
wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen sollte eigentlich das Honorar für die anwaltliche Beratung drin sein …

Der Vermieter darf einen Mietvertrag nur aus einem wichtigen Grund kündigen. Wenn ein solcher Grund nicht besteht, ist eine Kündigung unmöglich. Da gilt der alte Grundsatz „Immobilienkauf bricht Miete nicht“.

Wen Sie als Hausmeister beschäftigen, sollte sich eher nach der Qualifikation entscheiden und nicht danach, wer länger im Haus wohnt. Eine Auswirkung auf einen bestehenden Mietvertrag hat das nicht.

Gruß
apfjur

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Kündigen können Sie ihn nicht. Setzen Sie ihn als Hausmeister ein. Überreden Sie ihn, seine Wohnung als Dienstwohnung zu nehmen. Wenn er dann kein Hausmeister mehr sein sollte, könnnen Sie das Dienstverhältnis und die Dienstwohnung kündigen.

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Hallo David,
massgebend ist wohl, was in den Bauplänen an qm steht und nicht was der Mieter sagt.
Garten und Garage kann er nur nutzen, wenn das im Mietvertrag steht.
Natürlich kann man den Mieter unter Einhaltung der Frist kündigen, aber wer danach einzieht, weiß man ja auch nicht.
Mit der Mieterhöhung muss man sich an den örtlichen Mietspiegel halten.
Meines Wissens gilt seit 2005 für alle Mietverträge eine 3monatige Kündigungsfrist, egal, wie lange der Mieter schon da wohnt.
Natürlich kann man ihn auch als Hausmeister einsetzen, wenn er seinen Job gut macht und sich um alle Belange ordentlich kümmert.
Ich hoffe, einigermassen geholfen zu haben,
schönen Abend noch wünscht
Huftier

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Hallo aus Bernburg,

ich berate hier Mieter gegen sich unmenschlich gebärdenden Möchtegernvermiteter, die meist unverdient Eigentümer geworden sind und empfinde die Fragen einen langjährig sich um Haus und Hof kümmernden, verlässlichen Mieter, egoistisch und grundlos kündigen zu wollen, als unmenschlich und Unverschämtheit!

Hochachtungsvoll

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hallo,
rechtlich gibt es möglichkeiten ihm auch nach 10 jahren zu kündigen, insofern ist diese möglichkeit sinnvoll.

ob er als hausmeister eingesetzt werden soll, hängt von vielen überlegungen ab und kann so nicht einfach mit ja oder nein beantwortet werden.

wenn ihr erfahrung in einer hausverwaltung habt, dann könnt ihr es sicherlich selber machen, ansonsten würde ich mal einen termin mit einem anwalt ausmachen. den braucht ihr für die erbengemeinschaft ja eh.

markus

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Jetzt wohnt aber noch ein Mieter in einer Wohnung (laut Mieter
ca.72 m²) im Plan stehen aber 81m²und er hat auch ein Großteil
vom Garten Plus die einzige Garage bestezt.

Entscheidend ist nicht der Plan oder was der Mieter sagt, sondern der geschlossene Mietvertrag.

Auf ein geimeinsames Gespräch ob er bereit ist den m² mit von
derzeit ca. 350€ auf 400€ zu zahlen war er erst
einverstanden,aber ganz recht ist denen das doch nicht.

Schriftliche Mieterhöhung machen bis zur ortsüblichen Miete, Kappungsgrenze beachten.

1.Wäre es nicht von Vorteil den alten Mieter zu kündigen,da er
andere Mieter nur schlecht machen würde aufgrund das er schon
über 10 jahre da wohnt und über das Objekt mehr weiß wie wir?

Ohne Eigenbedarf oder grobe Vertragsverletzungen des Mieters nicht möglich.

  1. Ist es so einfach Jemanden der so lange Mieter ist zu
    kündigen ohne Eigenbedarfsrecht ?

s.o.

3.Wäre es von Vorteil ihn als jetzigen „Hausmeister“
einzusetzten oder lieber jemand fremdes?

Es ist auf jeden Fall von Vorteil jemanden als Hausmeister zu bestellen, der das Haus schon lange kennt. Außerdem hättet ihr so auf jeden Fall einen Mieter auf eurer Seite.

Fremdunternehmen hat den Vorteil, dass man gehörig meckern kann, und kündigt wenn einem die Arbeit nicht passt. Man ist einfach ein bisschen auf Distanz…

Es hat beides Vor- und Nachteile. Trotzdem würde ich immer jemanden aus dem Haus bevorzugen. Er ist die meiste Zeit vor Ort, Handwerkertermine klappen besser, die Mieter haben jemanden vor Ort, den sie bei Problemen ansprechen können, er sieht sofort, wenn der Hausflur nicht geputzt wurde etc.

Ich hoffe, ich konnte helfen

Gruß
Lendzy

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Hallo,

  1. Warum sollte der Mieter dies tun?
  2. Nein, keine Chance. Wenn dann gehts nur über Eigenbedarf. Und der muß 100 %ig haltbar sein, wenns dann ggfs. vor Gericht geht.
  3. Dazu kann ich Ihnen nichts sagen, da ich weder die Immobilie noch den Mieter kenne. Aber grundsätzlich ist es schon vorteilhaft, wenn sich jemand im Haus um dieses auch kümmert. Außerdem würde diese Variante in Bezug auf Ihre Bedenken in Ihrer 1.Frage sicherlich dem Mieter „gut tun“ :smile:
    Beste Grüße
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Mieter
von David777 , 28.02.2010 17:23

Stichworte: Mieter Mietrecht

Liebe/-r Experte/-in,

Wir stehen kurz davor eine Erbengemeinschaft Immobilie über die Bank zu finanzieren,das Gutachten vom Mehrfamilienhaus Baujahr (1972) haben wir mit den Bauplänen erhalten.

Jetzt wohnt aber noch ein Mieter in einer Wohnung (laut Mieter ca.72 m²) im Plan stehen aber 81m²und er hat auch ein Großteil vom Garten Plus die einzige Garage besetzt.

Auf ein gemeinsames Gespräch ob er bereit ist den m² mit von derzeit ca. 350 € auf 400 € zu zahlen war er erst einverstanden,aber ganz recht ist denen das doch nicht.

Meine Fragen:

1.Wäre es nicht von Vorteil den alten Mieter zu kündigen, da er andere Mieter nur schlecht machen würde aufgrund das er schon über 10 Jahre da wohnt und über das Objekt mehr weiß wie wir?
Hallo David, nach § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Würde die Kündigungsfrist für diesen Mieter mehr als zehn Jahre betragen, es sei den, er käme mit seiner Mietzahlung mit 2 Monat in Verzug. Aber selbst dann wärest du ihn unter Umständen immer noch nicht los. Oder er würde gegen dich handgreiflich oder gegen ein Angehörigen deiner Familie. Oder würde dich grob Beleidigen oder beschimpfen. Also so ganz einfach ist es nicht, ihn los zu werden.
2. Ist es so einfach jemanden der so lange Mieter ist, zu kündigen ohne Eigen-bedarfsrecht?
David, du kannst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn du selbst in die Wohnung ein-ziehst oder eines deiner Familienangehörigen oder Geschwister von dir oder deiner Frau oder eines deren Kinder. Also auch die Nichten und Neffen. Ansonsten sehe ich keine Möglich keit, mit der Eigenbedarfskündigung durch zukommen.
3.Wäre es von Vorteil ihn als jetzigen „Hausmeister“ ein zusetzten oder lieber jemand Fremdes?
Hinsichtlich des Einsatzes dieses Mieters als ausmeister wäre es sinnvoll sich mit ihm über diese Möglichkeit zu unterhalten, ob er den dazu bereit wäre. In diesem Falle könnte man erfahren, wenn er dazu nicht abgeneigt wäre, welche Vorstellungen er habe eine derartig verantwortungsvolle Aufgabe zu übernehmen. Auch wäre es von Vorteil in Gesprächen mit anderen Mieten zu erfahren, wie deren Verhältnis zu dem ältesten Mieter des Objektes ist. Denn man kann in solchen Fällen sehr schnell in ein Wespennest geraten.
Haben Sie Erfahrungen bzw. Fundiertes Wissen wie mann mit dieser Situation am ge-schicktesten umgehen sollte.
Für Ihre Antwort, bedanke ich mich jetzt schon im Voraus und wünsche ein schönes Rest Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen
David

Deine Fragen habe ich im Anschluss an Deine Fragen in blauer Schrift aus geführt.
Hoffe dir mit meinen Darstellungen eine Hilfe gewesen zu sein.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

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Guten Abend

und danke für die Anfrage.

Grundsätzlich einmal müssen derartige Angebote oder neuen Festsetzungen dem Mieter durch den Vermieter schriftlich angekündigt werden.

Auf diese Ankündigung hin hat der Mieter dann das Recht des Widerspruches innerhalb einer festgesetzten Frist. Reagiert der Mieter mit Widerspruch sind weiter Maßnahmen, mit eventueller Einschaltung eines Rechtsanwaltes nötig. Aber hier bleibt die Reaktion darauf ja jedem Vermieter selber vorbehalten.

Sie sollten sich schnell klar werden, welchen eigentlichen Zweck Sie mit dem Hauskauf verbinden,
wollen Sie selber einziehen, oder entsprechende Verwandtschaft von Ihnen, dann wäre es wohl besser dem jetzigen noch sesshaften Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Aber auch bei Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die langen Kündigungsfristen einhalten. Und wenn der Mieter nun schon mal 10 Jahre in dem Haus wohnt, dann müssen Sie sich auf lange min. 9 Monate bzw. sogar 12 Monate einstellen.

Wollen Sie den Mieter früher los werden, dann können Sie dies nur über ein lukratives finanzielles Angebot regeln. Hier sollten Sie berücksichtigen, dass Sie dann alle unmittelbaren Kosten in Zusammenhang mit der neuen Wohnungssuche Ihres Mieters trage müssen. Das fängt bei eventuellen Maklerkosten, Kautionskosten, Umzugskosten usw. an und hört bei Verzug und anfallenden Hotelkosten auf. Kann aus unserer Erfahrung heraus sehr teuer werden. Kann schnell bei 10.000 € anfangen und bei mehrer zehntausend Euro aufhören.

Sie sollten jedoch berücksichtigen, wenn Sie auch regulär fristgerecht auf Eigenbedarf kündigen, Sie laufen Gefahr, wenn dann nach Auszug des Mieters kein Eigenbedarf mehr vorliegt in eine finanzielle Falle zu laufen. Denn kann Ihnen der Mieter die Verfehlung bei Eigenbedarf nachweisen, kommt zu den ganzen Kosten, welche im vorher gehenden Absatz genannt werden, dann noch Schadensersatzforderungen wegen arglistiger Täuschung hinzu.

Wenn Sie den jetzigen Mieter als Hausmeister einsetzen wollen, dann sollten Sie sich im Klaren sein, welche Verpflichtungen Sie an den zukünftigen Hausmeister abgeben wollen, dies bedarf eines gesonderten Vertrages und eine festzulegenden Honorierung. Andere Frage wäre dann aber auch erst einmal zu klären, ob der Mensch auch körperlich, geistig und vom Wissenstand her für diesen Posten geeignet wäre. Denn Sie müssen berücksichtigen, dass er ja dann auch Verpflichtungen gegenüber anderen Mietern innerhalb des Hauses übernehmen muss.
Um sicher zu sein, was in Bezug auf Hausmeistertätigkeit auf Sie zukommt, lassen Sie sich doch von diversen Firmen, die diese Dienstleistung anbieten Angebote unterbreiten. Da sehen Sie dann welche Verpflichtungen wie am Markt bezahlt werden. An Hand des Leistungskatalogs können Sie ja dann einschätzen, ob Ihr Mieter dazu in der Lage ist. Wenn ja, dann können Sie sehr wohl mit Ihm darüber reden und wenn er interessiert ist, können Sie ihm ja einen Vertrag hierzu anbieten. Sie werden ja sehen wir die Reaktion hierzu ausfällt.
Kann ja auch nein sagen.

Wir hoffen wir konnten helfen

Mit freundlichen Grüssen

Exklusiv Haus

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Hallo David, diese etwas komplizierte Angelegenheit ist nicht so einfach zu beantworten. Gerade bei dem „Umfeld“ Erbengemeinschaft und Probleme ist es erstens besser, wenn sich alle Erben erst einmal zu diesem Problem einigen und dann (oder im Vorfeld) anwaltlichen Rat holen. Das kostet zwar eine Beratungsgebühr, ist aber immerhin noch billiger, als wenn man etwas falsch macht un einen Prozeß hinterher hat.
Wünsche Ihnen guten Erfolg bei der Klärung und entschuldige mich für die relative späte Antwort, doch ich lag mit einem bösen Virus 2Wochen total flach.
MfG
Waldi