Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. (§ 548 Abs. 1 S.1 f. BGB) Es genügt nicht, dem Mieter eine Kostenaufstellung zu schicken. Der Eintritt der Verjährung lässt sich nur durch eine rechtzeitig erhobene Klage verhindern; ein Mahnbescheid ginge auch. Klage sowie Mahn- und Vollstreckungsbescheid werden immer förmlich zugestellt.
In aller Regel ist es angezeigt, den Mieter vorprozessual anzuschreiben. Erstens setzen die Ansprüche des Vermieters oft voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist gesetzt hat, bestimmte Schäden zu beseitigen oder die überfälligen Schönheitsreparaturen nachzuholen. Zweitens sollte man niemals etwas einklagen, was man vorher nicht außergerichtlich beansprucht hat. Mit einem sofortigen Anerkenntnis des Schuldners bei Gericht fallen die Kosten des Rechtsstreits nämlich schnell dem obsiegenden Kläger zur Last.
Einschreiben sind da wenig hilfreich. Warum, siehst du ja. Überhaupt wird da bestenfalls der Einwurf oder die Entgegennahme eines Briefumschlages dokumentiert, nicht aber dessen Inhalt. Auf die Möglichkeit, solche Probleme zu beseitigen, hat dich @Bernd54 schon hingewiesen. Man kann auch ein Schreiben aufsetzen, das man unter Zeugen beim Mieter einwirft, wenn der Zeuge dann auf einer Kopie des Schreibens ausdrücklich vermerkt, dass er beim Einwurf des inhaltlich identischen (am besten fotokopierten) Schreibens an Tag X, Uhrzeit Y, in der Z-.Straße Nr. 12 anwesend war und den Einwurf gesehen oder selbst vorgenommen hat.
Der Eintritt der Verjährung ist übrigens nicht unbedingt ein Problem. Das hängt davon, ob du als Kaution Geld erhalten hast oder nur eine Bürgschaft oder dergleichen. Wenn der Mieter die Kaution in Geld geleistet hat, hat er grundsätzlich einen Anspruch auf Erstattung dieses Geldes. Du könntest aber mit deinen eigenen Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieter auf Erstattung der Kaution aufrechnen (§ 387 BGB). Das geht unter Umständen auch mit verjährten Ansprüchen. Denn in § 215 BGB steht;
„Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.“
Das hilft natürlich nur insoweit, wie die Ansprüche des Vermieters von der Kaution gedeckt sind.
