Moin moin,
einmal angenommen, ein Vermieter möchte die m² Miete von 8,18 €/m² auf 8,56 €/m² erhöhen und hat in den vergangenen drei Jahren nicht erhöht.
Der Mietspiegel gibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,9-8,2 €/m² an und damit wird die Erhöhung begründet.
Sollte der Mieter widersprechen oder nicht?
Viele Grüße,
Matthias
Hallo,
einmal angenommen, ein Vermieter möchte die m² Miete von 8,18
€/m² auf 8,56 €/m² erhöhen und hat in den vergangenen drei
Jahren nicht erhöht.Der Mietspiegel gibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von
5,9-8,2 €/m² an und damit wird die Erhöhung begründet.
letztlich heisst dies, dass ein Mittelwert ( MW ) von 7,05 € besteht. da es sich hier nach den Zahlen um einen qualifizierten Mietspiegel handeln dürfte, ist der obere Wert von 8,20 € ohnehin bereits zu hoch angesetzt, soweit die Ausstattung nicht einer Ausstattung entspricht, die über den Durschnitt der seinerzeit gebauten Wohnungen liegt. Der Mietspiegel hat möglicherweise wertsteigernde Positionen, die zusätzlich zum Mietpreis berechnet werden dürfen z.B. Parkett, Gartenanteil, Fliesen in der gesamten Wohnung, Holzdecken, Bad mind. 3/4 gefliesst oder bis ganz zur Decke. Der untere Wert ist immer zu nehmen, wenn die Ausstattung nicht dem Baujahr entspricht, wo die Wohnung erstellt wurde. Auch hier kann es wertmindernde Abschläge geben.
Die ortsübliche Miete ist also hier erreicht. Ohne besondere Merkmale wird eine höhere Miete über 8,56 € nicht durchsetzbar sein.
Nun kann es sein, dass der Text des Mietspiegels, wie die Preise berechnet wurden, dann eine Ausnahem zulässt, wenn der bisherige Mietpreis inkl. Betriebskosten oder einem Teil der Betriebskosten ist. Oft heisst es in den Mietspiegel dieser Art „Die Mieten verstehen sich ohne Betriebskosten“.
Das Verfahren ist etwas kompliziert. Zuerst einmal muss die Mieterhöhungen auf 8,56 nach dem Mietspiegel begründet werden. Der VM muss nun erklären, warum der obere Wert nicht anzuwenden ist und weshalb er trotzdem, obwohl der Wert überschritten wird, eine höhere Miete begehrt. Hier muss der VM - soweit er z.B. die Grundsteuer, die Sach- und Haftpflichtversicherung selbst bezahlt jede Position auf den Monatsbetrag umrechnen.
Da nun ja die bisherigen 8,18 € ohne diese Betriebskosten verlangt werden und nehmen wir mal an, es sind 50 wm Wohnfläche wäre die jetzige Miete bei 409,00 €. Die Grundsteuer beträgt im Jahr 480, der Anteil der Wohnung 120 €,monatlich 10 €. Nehmen wir an, der errechnete Anteil der Sach- und Haftpflichtversicherungen beträgt 40 €. So hat der VM bisher 50 € nicht umgelegt. Er hat drei Jahre lang die Miete nicht erhöht, darf sie jetzt diese 50 €, höchstens aber um 20 % erhöhen. Nun beachten:
Ist die Obergrenze nicht anzuwenden ( weil die Ausstattung nicht höherwertige als vergleichbare Wohnungen in diesem Zeitraum ist ) sondern der Mittelwert, muss hier vom Betrag MW 7,05 x ( Beispiel ) 50 qm = 352,00 € ausgegangen werden. 20 % sind 70,40. 352,00 zzgl. 70,40 sind 422,40 €. Da aber nun 422,40 € bereits über dem Höchstwert liegen, kann der Mieter ab 409,00 € eine Mieterhöhung verweigern.
2.
Hat der Mieter jedoch eine bessere Ausstattung als üblicherweise in anderen Wohnungen dieses Baujahres vorhanden ist und zahlt er alle Betriebskosten, kann er die Mieterhöhung unter Hinweis auf den Mietspiegel und die Überschreitung der dortigen Sätze ( 409 € ) verweigern.
3.
Hat der Mieter eine bessere Ausstattung als üblicherweise in anderen Wohnungen dieses Baujahres vorhanden ist, aber der Vermieter zahlt Grundsteuer und Versicherungen bisher selbst ( nehmen wir das obige Beispiel) in Höhe von monatlich 50 €, dann darf der VM diesen Betrag auf den bisherigen Mietpreis von 409,00 € aufschlagen. Er müsste also 459,00 € zahlen. Dies würde auch ein Mietwertgutachten feststellen.
4.
Bei der angenommenen Wohnfläche von 50 qm und wenn Ziffer 3 zutrifft sollte der Mieter zustimmen, den die neue Miete würde nach der neuen Berechnung ( 50 qm x 8,56 ) nur 428,00 € betragen.
Ich musste zu diesem umfangreichen Beispiel greifen, weil Deine Frage weder mit Ja noch mit Nein beantwortbar ist, da alle wesentlichen Infos zum Mietspiegel und zu den Betriebskosten fehlen. Insbesondere der Text, wie der Mietspiegel aufgebaut ist, ist mir unbekannt. Die Angaben lassen mich nur erkennen, dass hier ein qualifizierter Mietspiegel nach streng zu beachtenden statistischen Bewertungen erstellt wurde.
Gruss Günter