folgender Fall:
Ein Ehepaar hat 2004 gemeinsam ein Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet.
Die Eheleute trennen sich 2007 und die Ehe der beiden wurde 2008 geschieden. Die Ehefrau bleibt mit 2 Kindern in der Wohnung wohnen. Sie teilt dem Vermieter nach Auszug des Mannes (04/07) mit, dass sie den Mietvertrag nun auf Ihren Namen geändert haben möchte. Der Vermieter willigt nicht ein.
2008 will der Vermieter die Miete an den örtlichen Mietspiegel anpassen. Die Mieterin unterzeichnet nicht, da die Anpassung an die EheleuteXXX gerichtet ist und der nun geschiedene Mann nicht mehr in der Wohnung wohnt.
Nun hat der Vermieter im August 2009 einen neuen Mietvertrag mit den Konditionen des alten aufgesetzt auf den alleinigen Namen der Frau.
Frage: Ab wann nach Beginn des neuen Mietvertrags kann der Vermieter die Miete erhöhen (Anpassung an den örtlichen Mietspiegel)?
Gilt hier auch die sogenannte Jahressperrfrist nach § 558 BGB?
Der neue Mietvertrag soll ab 01.10.2009 beginnen.
Danke vorab!!!
Gruß Doreen
Hallo Doreen,
so wie ich es aus Ihrem Text erkennen kann wurde der Mietvertrag den Sie mit Ihrem Exmann hatten durch eine konkludente Handlung aufgehoben, durch Ihre und die Mitwirkung des Vermieters. (Ihr Exmann hätte zustimmen müssen, juristisch nicht ganz sauber.)
Der neue Mietvertrag hat somit andere Vertragspartner nur noch Sie und den Vermieter. Was bedeutet, dass die nächste Mieterhöhung frühestens in einem Jahr erfolgen darf, nach § 588BGB wie Sie bereits korrekt genannt hatten. Die Miete muss bei einem bestehenden Vertrag nämlich 15 Monate unverändert sein, diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, das sich faktisch einen neuen Vertrag abschließen und somit die Miete noch keine 15 Monate konstant geblieben ist.
Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!!!
Wie ich Ihrem Text entnehmen kann ist es nicht rechtens, wenn der Ex-Mann ohne sein Wissen aus dem Vertrag genommen wird und somit übergangen wird. Nun ist es so, dass der neue Vertrag noch nicht unterzeichnet ist. Würden Sie davon abraten und wenn ja, wie soll gegenüber dem Vermieter reagiert werden? Welche Handhabe hat der Vermieter gegen die Frau?
Korrekt wäre gewesen auf die Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen, was aber enorme Kosten verursacht und nicht umbedingt einem angenehmen Mietverhältnis beiträgt.
Die Einwilligung des Mannes aus dem Vertrag genommen zu werden kann auch nachträglich noch eingeholt werden. Allerdings, wie heißt es immer so schön, wo kein Kläger da kein Richter.
Warum sollte der neue Mietvertrag nicht unterschrieben werden? Es erlaubt Ihnen weitere 15 Monate zu dem im Mietvertrag vereinbarten Preis in der Wohnung zu wohnen und Sie brauchen sich keine Gedanken um Ihren Exmann machen.
Sollten Sie den neuen Mietvertrag nicht unterschreiben ist der alte höchstwahrscheinlich weiterhin gültig (da nicht offiziell gekündigt). Auf die Mieterhöhung kann dann nur geklagt werden.
Wie da die Chancen stehen hängt vom Anwalt und Richter ab.
Viele Grüße
Ihr Exp.
in der Regel hätte die Möglichkeit bestanden, dass im Rahmen der Scheidung die Wohnung gerichtlich einem Ehepartner zugesprochen wird, ohne dass der Vermieter dies verhindern könnte. Nach Ihrer Schilderung ist dies aber anscheinend hier unterblieben.
Ob durch die beschriebene Konstruktion mittels eines bis auf den Vertragspartner identischen Mietvertrags ein neuer Vertrag zu Stande kommt oder der Bestehende nur abgeändert wird, könnte strittig werden. Insofern ändert sich die Lage nur scheinbar. Hinzu kommt noch, dass eine Änderung oder Beendigung des bisherigen Vertrags ohne Zustimmung des Ex-Mannes rechtlich nicht gültig ist. Es würde sich also auch der Vermieter juristisch auf Glatteis begeben.
Um das Problem nachhaltig zu lösen, wäre es notwendig, dass sich alle Beteiligten nochmals zusammensetzen und eine einvernehmliche Lösung festhalten. Ob dies möglich ist, kann ich Ihrer Schilderung nicht entnehmen.
Das Verhalten der Mieterin finde ich nicht glücklich, da sie sich nicht gerade als verlässliche Vertragspartnerin darstellt. Dem Vermieter müsste ich grundsätzlich raten, auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen. Normalerweise ist es Sache der gemeinsam verantwortlichen Mieter, die Probleme im Innenverhältnis zu lösen, was aus emotionalen Gründen leider aber immer wieder graue Theorie ist.
Um die eigentliche Frage noch so weit wie möglich zu beantworten: Ich denke die Konstruktion mit dem neuen Formular würde nur als Vertragsänderung gewertet. Damit wäre ein Mieterhöhungsverlangen wieder sofort möglich.
Es würde meiner Ansicht nach nur helfen, wenn man das Problem offen angeht und dem Vermieter klar macht, dass eine höhere Miete nicht geleistet werden kann. Es gibt dazu den Spruch mit dem Spatz in der Hand.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas W.
Disclaimer:
Die hier niedergelegte Antwort habe ich nach bestem Wissen und Gewissen erteilt. Sie erfolgt kostenlos, unverbindlich und ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Es handelt sich vor allem um keine Rechtsberatung, sondern um meine persönliche und unverbindliche Meinung. Wenn ich in meiner Antwort nicht bereits besonders darauf hingewiesen habe, sollte diese grundsätzlich keine professionelle Rechtsberatung ersetzen.
Im Prinzip hätte ein Mietvertragsaufhebungsvertrag mit deinem ehemaligen aus-gereicht dich allein im Mietvertrag zurückzulassen. Aber diese Lösung ist die günstigere, den der Vermieter kann nun erst wieder nach 12 Monaten eine Miet-erhöhung verlangen. Diese Jahr hast du schon mal gewonnen. Beziehungsweise eventuell sogar erst nach 15 Monaten. Siehe §558 Abs 1. Ja, die Jahres Sperrfrist gilt nach wie vor.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
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Man müsste die genaueren Einzelheiten kennen, aber nach dem Geschilderten sehe ich persönlich hier keinen „neuen“ Mietvertrag, sondern lediglich die Modifikation des alten Mietvertrages mit der Folge, dass die Fristen nicht neu beginnen.
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Liebe Doreen,
wegen eines 1-wöchigen Kurzurlaubs verzögert sich meine Antwort, ich bitte um verständnis. Ich hoffe, dass Sie noch Rat brauchen und den neuen Mietvertrag noch nicht unterschrieben haben.
Grundsätzlich gilt, dass bei bei einem Mietvertrag mit mehreren Personen alle kündigen müssen, sonst ist die Kündigung unwirksam! Wenn der Mann einfach auszieht, ohne zu kündigen oder nur einseitig gekündigt hat, bleibt er Mieter und haftet mit. In Ihrem Fall dürfte somit der alte Mietvertrag weiter rechtskräftig sein und Sie sollten keinen neuen unterschreiben.
Haben sie einen neuen Mietvertrag zum 1.10. bereits abgeschlossen, dann gilt der darin vereinbarte Preis mindestens 1 Jahr (§ 2 Absatz 1, MHG). Diese Frist beginnt mit dem Vertragsbeginn - ein Mieterhöhungsverlangen wäre somit erst zu 1.10.2010 zulässig. sollte der alte Vertrag noch rechtskräftig sein, würde die 1-Jahresfrist seit der letzten Mieterhöhung gelten.
Mit freundlichen Grüßen
Ludwig Schuster