Liebe/-r Experte/-in,
in Berlin hat sich der Mietspiegel erhöht. Unser vermieter hat darauf reagiert und uns eine Mieterhöhung (ca.30€) zugeschickt. diese müssen wir zustimmen. wenn nicht, wird er dafür klagen. ist das alles rechtens oder komme ich, um die erhöhung herum.
vielen dank
chris
Hallo chris,
unter folgendem Link findest Du passende Infos:
www.anwalt.de/rechtstipps/mieterhoehung-tipps-rund-u…
Besten Gruß USKO
Hallo,
die Mieterhöhung muß sich am Miespiegel und den Vergleichsmietern orientieren. Außerdem darf Sie innerhalb der letzten drei Jahre nicht höher wie 30 % der letzten Nettokaltmiete betragen.
Wenn Sie der Erhöhung nicht zustimmen, dann wird der Vermieter Sie auffordern innerhalb von 3 Monaten mit Kündigung auszuziehen.
Mit freundlichen Grüssen
allo, liebe chris,
füge dir einen ausführlichen Aufsatz der Wikipädia Enzyklopädie bei, die die gesamte Problematik der Mieterhöhöhng verständlich darlegt. Sollten trotz alledem noch Fragen sich ergeben, stehe ich dir gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen, Willi
Aufsatz von Wikipedia, die freie Enzyklopädie
Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich aus-geschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vor-schriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen, von der ortsüb-lichen Vergleichmiete, die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zu-stimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Dabei wird nach der Art der Miete unterschieden: Ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, Staffelmiete, oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt – und im Weiteren nach dem Gegenstand der Miete; einem Wohnraum oder einer Gewerbeimmobilie. (Im allgemeinen ist den Mietverträgen auf Grundlage der ortsüblichen Ver-gleichsmiete vereinbart.)
Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.
Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete [Bearbeiten]
Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall aus-geschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Aus-schluss aus den Umständen ergibt.
Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 B. (Dürfte bei dir nicht der Fall sein.)
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:
• er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
• er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen;
• durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzugekommen sind zwei weitere Be-gründungsmittel: der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.
Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete [Bearbeiten]
Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall aus-geschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Aus-schluss aus den Umständen ergibt.
Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm ge-forderte Miete für ortsüblich hält:
• er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
• er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen;
• durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzugekommen sind zwei weitere Be-gründungsmittel: der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.
Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem quali-fizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Ver-gleichsmiete widerspiegelt (§ 558 d Abs. 3 BGB).
Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist. Eine zweite Begrenzung stellt oft die sog. Kappungsgrenze dar (max. 20 % innerhalb von 3 Jahren.) Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des LG Berlin auf den Zeitpunkt des Bezuges an, den der Vermieter zu beweisen hat. (LG Berlin 62 S 346/07)
Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate (§ 558 b). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.
Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden.
Ist ein Mietspiegel nicht (wie zum Beispiel in Berlin) kostenlos verfügbar, so muss er nach Ansicht des LG Krefeld dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden[1]. Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen[2].
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Hallo,
es gibt rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung. Man müsste abchecken wann er die letzte Mieterhöhung gemacht hat. Er darf innerhalb von 3 Jahren die Miete um max. 20% erhöhen. Sollte er also in den letzten 3 Jahren eine gemacht haben. dann muss man ausrechnen wie hoch diese bereits war und er darf nur noch die Differenz erheben. Nach Mietspiegel müsste man auch noch sehen, wie hoch der angegebene Wert ist. Am besten mal jemanden zeigen.
Du siehst, dass die Frage nicht einfach so zu beantworten ist.
LG Chris
Es kommt darauf an, ob alle Formalien eingehalten wurden und ob ihre Wohnung die Merkmale aufweist, die zu einer entsprechenden Erhöhung führen könntne. Aus der Ferne kann diese Frage leider nicht beantwortet werden.
Die Mieterhöhung sollte auf die formelle und materielle Richtigkeit hin geprüft werden.
Hallo Chris,
es ist richtig, dass der Vermieter ein „Mieterhöhungsverlangen“ bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) stellen kann; wenn der Mieter dem Verlangen nicht zustimmt und es zu keiner Vereinbarung kommt, kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen - mit sehr guter Aussicht auf Erfolg, wenn bestimmte Bedingungen (Jahresfrist seit der letzten Erhöhung und Kappungsgrenze) eingehalten wurden.
MfG, walser.
danke für alle antworten.