Hallo lieber Martin
ersetzt der Vermieter vorhandene IFenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nicht nur die Beschaffenheit des neuen Fensters (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen ent-sprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungs-erklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dieses gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.
BGH, Urteil vom 25.1.2006, Aktenzeichen VIII ZR 47/05.
Gemäß § 554 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Beschaffung neuen Wohnraums zu dulden, es sei denn, die Maßnahme ist ihm im Einzelfall nicht zumutbar. Der Ver-mieter hat den Mieter 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraus-sichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Nach Durchführung der Maßnahme kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung der Miete verlangen, und zwar in Höhe von 11 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten p.a…
Sollten jedoch nie nicht reparablen Fenster mit Isolierglasscheiben ersetzt werden , kann nur der die Differenz des Preises von einfach Verglasung zur Isolierverglasung auf die Miete umgelegt werden.
Der Erhöhungsbetrag kann sich unter Umständen kürzen, wenn ersparte Instand-haltungsaufwendungen zu berücksichtigen sind, macht der Vermieter eine Miet-erhöhung wegen Energieeinsparung geltend (zum Beispiel Heizung oder neue Fenster), ist es erforderlich, dass er bereits im Rahmen des Mieterhöhungsver-langens die Ersparnis plausibel und nachvollziehbar darlegt. Ausreichend aber auch erforderlich so der Bundesgerichtshof für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
P. S. Füge noch eine umfassenden Darstellung der üblichen Modernisierungen bei.
Die Voraussetzungen für eine Modernisierung
Unter einer Modernisierung sind solche baulichen Maßnahmen zu verstehen, die
• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen aller Arten von Energie bewirken.
Für eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung bietet sich ein ganzer Maßnahmenkatalog an. Die Gerichte haben entschieden, dass es sich in den folgenden Fällen jeweils um eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung handelt:
• Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung (zum Beispiel Vergrößerung einer Toilette durch Einbeziehung des benachbarten Waschraums, Vergrößerung des Badezimmers durch Einbeziehung einer separaten Toilette, Zusammenlegung von zwei 2-Zimmer-Wohnungen zu einer 3-Zimmer-Wohnung, Umbau einer Speisekammer in einen Duschraum, erstmaliger Anbau eines Balkons),
• Verbesserung der Belichtung und Belüftung (zum Beispiel das erstmalige Schaffen einer natürlichen Belichtung durch Einbau von zusätzlichen Fenstern, Einbau eines Isolierglasfensters mit Lüftung),
• Verbesserung des Schallschutzes (zum Beispiel Abhängen der Decke),
• Verbesserung der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung (zum Beispiel Verstärkung einer Steigleitung, verbesserte Wasserentnahme durch Erneuerung der Kaltwasserleitungen, Erneuerung der Abwasserleitungen, wenn dadurch deren Kapazität erhöht wird),
• Verbesserung der sanitären Einrichtungen (z.B. erstmaliger Einbau eines Badezimmers, Vergrößerung der Sanitärfläche bei gleichzeitiger Trennung in Bad- und WC-Raum, Austausch einer frei stehenden Badewanne durch eine Einbaubadewanne),
• Verbesserung der Beheizung und der Kochmöglichkeiten (zum Beispiel Erweiterung einer Gasetagenheizung),
• Verbesserung der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt (zum Beispiel nachträglicher Einbau von sicheren Wohnungseingangstüren, Einbau von Sicherheitsschlössern, Kellervergitterungen, Rollläden für Erdgeschosswohnungen sowie Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlagen).
Achtung: Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen erhöht werden. Beachten Sie in diesem Zusammenhang die Neuregelung seit 01.09.2001: Danach kann der Mieter von Ihnen die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zur Wohnung erforderlich sind.
Beispiel: Ihr Mieter verlangt für sich oder einen behinderten Angehörigen den Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus.
Hier findet dann eine umfassende Interessenabwägung statt: Auf Seiten des Mieters wird die besondere Bedeutung berücksichtigt, die eine Erleichterung des Wohnungszugangs für ihn mit sich bringt. Dass auf dem Wohnungsmarkt behindertengerechte Wohnungen erhältlich sind, ist für sich genommen kein Kriterium, das Interesse des Mieters an dem Einbau eines Treppenlifts in Frage zu stellen. Der Schutz des Mieters bezieht sich, so die Gerichte, auf die konkret gemietete Wohnung, nicht auf die Verfügbarkeit einer Wohnung am Mietmarkt.
Sie als Vermieter sind in erster Linie an der unveränderten Erhaltung des Hauses interessiert. Schließlich sind mit dem Einbau eines Treppenlifts erhebliche Investitionen und vor allem auch Eingriffe in die Bausubstanz verbunden. Das allein ist für die Gerichte aber kein entscheidendes Kriterium. Vielmehr muss überprüft werden, welches Gewicht dieser Einwand im Fall einer Übernahme der Verkehrssicherungspflichten und einer Haftungsfreistellung durch den Mieter noch besitzt.
Ebenso sind auch die Interessen der übrigen Mieter im Haus zu berücksichtigen. Es muss der Frage nachgegangen werden, in welchem Maß die Benutzung der Treppe für andere Personen, durch eine etwaige Verengung erschwert wird. Dabei ist insbesondere auch zu klären, ob dann, wenn der Lift nicht in Betrieb sein sollte, die Benutzung der Treppe im Vergleich zu dem bisherigen Zustand nur unter erschwerten Bedingungen möglich wäre.
Praxis-Tipp: Als Vermieter können Sie Ihre Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts davon abhängig machen, dass Ihr Mieter eine angemessene zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach seinem Auszug leistet. Die Höhe dieser Sicherheit ist gesetzlich nicht geregelt. Gerichtsurteile liegen dazu auch noch nicht vor. Es dürften aber die gleichen Grundsätze wie bei der Installation einer Parabolantenne gelten. Danach hat der Mieter Sie als Vermieter von allen im Zusammenhang mit dem Einbau des Treppenlifts entstehenden Kosten und Gebühren frei zu halten. Gleiches gilt hinsichtlich der Haftung für etwaige Schäden, die durch den Betrieb des Treppenlifts verursacht werden, sowie für die Rückbaukosten.
Was zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zählt
Baumaßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, sind insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen und Stellplätzen.
Auch Maßnahmen innerhalb des Hauses ohne konkreten Bezug zu einer bestimmten Wohnung können zu den allgemeinen Wohnwertverbesserungen gehören. In diesen Fällen ist allerdings erforderlich, dass der Wohnwert der einzelnen Wohnung wenigstens mittelbar gesteigert wird.
Beispiel: Einbau einer Waschküche, Einrichtung eines Fahrradkellers.
Für Energie-Einsparungen gelten Verbesserungen
Seit der Mietreform, die am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, gelten Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie als Modernisierung. Bisher wurden nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser berücksichtigt. Damit fallen zum Beispiel Vorhaben zur Einsparung von Strom darunter (beispielsweise Installation drehzahlgeregelter Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen).
Katalog der energieeinsparenden Maßnahmen
Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern und Außentüren durch:
• Dichtung der Fugen zwischen Flügel und Rahmen bei vorhandenen Fenstern und Außentüren,
• Ersatz von Einfachverglasung durch Isolier- oder Mehrfachverglasung,
• Vorsatzfenster beziehungsweise Vorsatzflügel für einfachverglaste Fenster und Fenstertüren,
• Einbau neuer Fenster beziehungsweise Fenstertüren mit Isolier- oder Mehrfachverglasung als Ersatz von einfachverglasten Fenstern beziehungsweise Außentüren,
• Rollladen (außen angebrachte Rollladenkästen), Schiebe- oder Klappläden.
Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden durch
• Wärmedämmmaterial auf der Außenseite, mindestens 50 mm dick, und unmittelbare Beschichtung,
• Wärmedämmmaterial auf der Außenseite, mindestens 50 mm dick, und hinterlüftete Verkleidung,
• Wärmedämmmaterial auf der Innenseite, mindestens 40 mm dick,
• Wärmedämmmaterial in den Heizkörpernischen, mindestens 20 mm dick, gegebenenfalls einschließlich reflektierender Oberfläche,
• Wärmedämmmaterial in der Luftschicht von zweischaligem Mauerwerk.
Verbesserung der Wärmedämmung von Dächern durch:
• Wärmedämmmaterial im Gebälk ausgebauter und beheizter Dachgeschosse, mindestens 80 mm dick,
• Wärmedämmmaterial auf dem Flachdach, mindestens 80 mm dick,
• Wärmedämmmaterial an der Unterseite der Kellerdecke, mindestens 40 mm dick,
• Wärmedämmmaterial an der Unterseite der obersten Geschossdecke, mindestens 40 mm dick,
• Wärmedämmmaterial im nicht ausgebauten Dachraum auf der obersten Geschossdecke, mindestens 80 mm dick.
Verbesserung von zentralen Warmwasserheizungs- Brauchwasseranlagen durch:
• Anpassung der Wasservolumenströme an den Wärmebedarf der einzelnen Räume,
• Anpassung der Heizkörperflächen an den Wärmebedarf der einzelnen Räume,
• Reduzierung der Brennerleistung,
• Ersatz von Wärmeerzeugern (Kessel und Brenner) durch neue mit einer um mindestens 20% geringeren Leistung,
• Nachträgliche Wärmedämmung des Wärmeerzeugers,
• Verbesserung der Wärmedämmung von Kellerleitungen sowie der Verteiler und der Armaturen,
• Einbau von Einrichtungen zur Begrenzung von Stillstandsverlusten (zum Beispiel Absperreinrichtungen, Zugbegrenzer, Brennabschlussklappen),
• Verbesserung der Brauchwasserbereitung in kombinierten Heizungs-/Brauchwasserspeichern unter gleichzeitiger Verringerung der Brennerleistung.
Er muss dann damit rechnen eine ordnungsgemäße rechtsgültige Kündigung zu bekommen. Der Gesetzgeber verpflichtet Eigentümer bis zu bestimmten Fristen wärmedämmende Fenster einzubauen und diese Kosten teilweise (11%) auf Mieter umzulegen.