Hallo, Franziska
bei der Modernisierung und der Sanierung der Mietsache (Wohngebäude und Wohnungen) folgendes zu achten.
Der Vermieter ist verpflichtet nach § 535 BGB die Mietsache während der Zeit in dem diese Vermietet wird und in den Mietverträgen auch geregelt ist in gebrauchsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen und während der gesamten Mietzeit in in diesem Zustand zu erhalten.
Daraus ergibt, dass die Teile des Gebäudes, wie Mauerwerk, Dach, die Treppenhäuser, die Elektroanlagen, Wasserversorgung, Heizung- und Warmwasserversorgung, Die Fenster und die äußeren Hauszugänge, Treppenhäuser et cetera von Vermieter Instand zu halten sind. Darunter fallen auch die Einrichtungen im Bad, Küche als auch die Fußböden et cetera.
Daraus ergibt sich, dass, wenn eine General Sanierung vorgenommen wird, nicht alle Kosten Modernisierungen sind, deren Kosten nach dem Gesetz in vollem Umfang auf die Miete abgewälzt werden dürfen. Ein Beispiel: Wenn die Fenster nach 30 oder 50 Jahren derart verwittert oder unbrauchbar geworden sind da es bei ein Scheibenfenster handelt und der Kitt von den Scheiben schon gefallen ist, oder die Gummidichtungen so spröde geworden sind, dass durch alle Ritzen der Wind pfeift, dann ist dies eindeutig eine Instandhaltung der Fenster. Die Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Werden jedoch bei der Erneuerung der Fenster Isolierglasscheiben eingesetzt, dann können nur die Mehrkosten die die über eine Einfachverglasung hinausgehen auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt selbstverständlich für alle Gewerke, für die der Vermieter einzustehen ist hat.
Noch ein Beispiel: sofern der Außenputz so mürbe und bröselig ist, dass er schon von der Wand fällt und auch sonst schadhaft ist und nun durch eine Isolierung verbessert wird, können die Kosten der Isolierung als energetische Maßnahme auf die Mieter abgewälzt werden, der neue Putz ist als Instandhaltung vom Vermieter zu tragen.
Wie Du aus meinen Ausführungen schon entnehmen kannst, Ist dies alles nicht ganz einfach. Aus diesem Grunde füge ich Dir ein sehr kompetenten und ausführlichen Kommentar von einem der führenden Kommentatoren auf diesem Sektor bei. Er ist sehr gut aufgegliedert, so dass Du Dir die für Dich interessanten Abschnitte zu Gemüte führen kannst.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZMR 2003 Heft: 6, Seite: 396
Von Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin
Aktuelle Probleme der Mieterhöhung nach Modernisierung
- Allgemeines
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, so kann er eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 v. H. der aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB) bzw. eine erhöhte Kostenmiete (§ 5 NMV i. V. m. § 11 Abs. 4, 5 II. BV) verlangen. Der Anspruch des Vermieters ist in Textform geltend zu machen. Die Zustimmung des Mieters zur Modernisierung ist nicht Voraussetzung für den Mieterhöhungsanspruch, aber die vorherige Information nach § 554 Abs. 2 BGB. Diese ist entbehrlich, wenn der Mieter der Modernisierung ausdrücklich zugestimmt oder diese – z. B. durch widerspruchslose Hinnahme des Einbaus der Heizkörper – tatsächlich geduldet hat.
- Voraussetzungen des Modernisierungszuschlages
2.1 Bauliche Maßnahmen
Der Modernisierungszuschlag kann weiterhin nur für „bauliche Maßnahmen“ geltend gemacht werden (§ 559 BGB, § 11 Abs. 6 II. BV), d. h. die Modernisierung muß die Mietsache – verglichen mit dem beim Vertragsabschluß bestehenden Zustand – durch dauerhafte Maßnahmen verändern. Zwar ist ein Eingriff in die Bausubstanz nicht unbedingt erforderlich.1 Der Austausch von technischen Ausstattungen, die frei beweglich bleiben oder doch jederzeit wieder entfernt werden können, berechtigt jedoch nicht zu einem Modernisierungszuschlag. Daher berechtigt die Ausstattung einer Wohnung mit einer Küchenzeile, wie sie in Einrichtungshäusern und Baumärkten standardisiert erhältlich ist, mit Möbeln oder mit einer transportablen Duschkabine nicht zu einem Modernisierungszuschlag.2 Die bauliche Maßnahme kann sich auf die Wohnung selbst, das Haus oder das Hausgrundstück beziehen; daher ist auch die Anlage von Kfz-Stellplätzen, eines Hausgartens oder eines Kinderspielplatzes auf einer bis dahin nicht bebauten Fläche eine Modernisierung. Die Baumaßnahme muß zumindest wirtschaftlich in sachlichem Zusammenhang mit dem Mietgebrauch stehen.
2.2 Modernisierungsmaßnahmen
Die Miete kann weiterhin für Maßnahmen erhöht werden, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Das Wohnen muß angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig werden, wie z. B. durch Fahrstuhleinbau bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß – selbst wenn der Fahrstuhl nur auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnung hält –,3 Einbau eines Bades,4 Ersatz des Ölsockels und des PVC-Bodens im Bad durch Fliesen,5 Verfliesung des Badezimmers bis zur Decke6 – und zwar auch dann, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte7 –, Einbau eines Isolierglasfensters mit Lüftung,8 Einbau von Isolierglasfenstern statt Kastendoppelfenstern9 oder statt Verbundglasfenstern,10 Einbau von Schallschutzfenstern,11 einer neuen Haustür mit zusätzlichen Sicherungen,12 einer massiven Wohnungseingangstür anstelle einer veralteten Wabentür,13 eines Vordaches über dem Hauseingang,14 einer Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlage.15
Insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieversorgung, der Wasserversorgung, der Entwässerung werden als Modernisierungsmaßnahmen anerkannt, wie z. B. die Verstärkung der elektrischen Steigeleitung durch VDE-gerechte Unterverteilung und neue Steckdosenkreise zur Erhöhung der Leitungskapazität von 5–6 KW auf 14,5 KW16 – aber nur, wenn von der Wohnung eine erhöhte Stromlast ausgehen kann17 –, die Verlegung neuer Kaltwasserleitungen mit einer größeren lichten Weite.18
Die Verbesserung der Beheizung gehört schwerpunktmäßig weiterhin – zumindest in den östlichen Bundesländern – zu den wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen, weil noch ein großer Teil des älteren Wohnungsbestandes nur über unzureichende Heizmöglichkeiten verfügt. Typisch ist dabei im Regelfall der Austausch der ursprünglich stationär in den einzelnen Wohnräumen vorhandenen, mit festen Brennstoffen (Holz, Kohle, Braunkohle) beheizbaren Öfen durch Anschluß an eine Sammelheizung,19 aber auch die Umstellung von Gasaußenwandheizung auf Gasetagenheizung,20 der vorhandenen Zentralheizung auf energiesparende Fernwärme,21 der Anschluß an eine zentrale Warmwasserversorgung über das Fernwärmenetz22 oder die Umstellung einer vorhandenen Gasetagen-Heizung auf Fernwärme23 oder die Umstellung von Nachtspeicheröfen auf Gaszentralheizung.24
In der Wohnung befindliche Nachtstromspeicheröfen stehen dem Einbau der Gaszentralheizung dann nicht entgegen, wenn die Nachtstromspeicheröfen nicht mitvermietet und vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu entfernen sind.25
Ferner rechtfertigen Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse die Mieterhöhung. Dazu gehören die Anlage und der Ausbau nicht öffentlicher Gemeinschaftsanlagen, wie Kinderspielplätze, Grünanlagen, Stellplätze, Verkehrsanlagen, Wäschetrockenplätze, Waschküchen, Trockenräume, Fahrradkeller, Fahrradständer, Hobbykeller. Die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse braucht nicht nachhaltig zu sein, muß aber dauerhaft sein.
Ferner kann die Miete wegen derjenigen Maßnahmen erhöht werden, die nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken, wie die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdecken,26 der Einbau von Wasserzählern, von WC-Spülkästen mit Sparschaltungen sowie die Anlage von Sammelbehältern für Niederschlagswasser nebst Neuverlegung entsprechender Versorgungsleitungen.
Dabei kommt es nicht auf eine bestimmte prozentuale Einsparung von Energie an, sondern nur darauf, daß auf Dauer meßbar Energie eingespart wird.27
Schließlich ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen.
Zu diesen Maßnahmen gehören diejenigen, die auf gesetzlichen Geboten oder Verboten oder behördlichen Anordnungen beruhen, die auch ein sorgfältiger Vermieter nicht vorsehen oder vermeiden konnte,28 wie z. B. die nach den Vorschriften der „Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“ (Verordnung über die Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) in der am 1. 3. 1989 in Kraft getretenen 2. Neufassung29 vorgeschriebenen Maßnahmen. Gemäß § 4 Abs. 2 HeizkV hat der Gebäudeeigentümer die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Umrüstungskosten dafür können nach § 559 BGB umgelegt werden. Weitere Maßnahmen ergeben sich aus der Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und Brauchwasseranlagen (Heizungsanlagen-Verordnung – HeizAnlV) i. d. F. der Bekanntmachung vom 20. 1. 1989,30 die in § 7 den Einbau von Einrichtungen zur Steuerung und Regelung von Heizungsanlagen vorschreibt. Zu diesen Steuerungsanlagen gehören einerseits zentrale Steuergeräte zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr in Abhängigkeit zu der Außentemperatur (§ 7 Abs. 1 HeizAnlV), andererseits selbsttätig wirkende Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung (Thermostatventile; § 7 Abs. 2 HeizAnlV). Außerdem verpflichtet die Heizungsanlagenverordnung den Vermieter zur Wärmedämmung an Rohrleitungen und Armaturen (§ 6 HeizAnlV). Nicht zu vertreten sein kann auch der erstmalige Anschluß an das öffentliche Kanalnetz31 und/oder die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas.32
2.3 Vermieter als Bauherr
Der Vermieter selbst muß Bauherr sein, also die baulichen Maßnahmen veranlaßt haben und die dafür entstehenden Kosten tragen.33 Die Aufträge müssen von ihm erteilt und die auf ihn lautenden Rechnungen von ihm bezahlt worden sein. Bauliche Maßnahmen, die eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Verbesserung des Wohngrundstücks – ohne seinen Auftrag – durchführt (z. B. Anschluß an die Kanalisation), begründen selbst dann keinen Mieterhöhungsanspruch des Vermieters, wenn auf ihn als Grundstückseigentümer die dafür entstandenen Kosten umgelegt werden.34 Lediglich die Folgekosten für den Anschluß an die öffentlichen Maßnahmen, die durch die Anbindung auf dem Grundstück entstehen (Hausleitung etc.) können von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.
Der Erwerber, der nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung gemäß § 559 Abs. 1 BGB erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.35 Dasselbe gilt, wenn der spätere Erwerber sämtliche Modernisierungsmaßnahmen bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch auf eigene Kosten durchgeführt hat.36
Soweit aufgrund eines wirksamen Mieterhöhungsverfahrens bereits vor dem Eigentumswechsel ein fälliger Anspruch auf Zahlung des Modernisierungszuschlages entstanden ist, ist dieser Anspruch – als Geldanspruch – an den Erwerber abtretbar.37 Eine derartige Abtretung könnte in der üblichen Klausel in dem Grundstücksveräußerungsvertrag gesehen werden, daß „Nutzen und Lasten zum Zeitpunkt der Besitzübertragung auf den Erwerber übergehen“. (str.). Da dies fraglich ist, ist eine ausdrückliche Abtretung sämtlicher Ansprüche aus den Mietverhältnissen des erworbenen Hauses – auch für die Vergangenheit – zu empfehlen.
3. Umlagefähige Kosten
Umlagefähige Kosten sind die Baukosten und die Baunebenkosten. Bei den Baukosten handelt es sich um die Material- und Handwerkerkosten.
Für preisgebundenen Neubauwohnraum sind die in der Anlage I zu § 5 Abs. 5 II. BV aufgeführten Nebenkosten umlagefähig, z. B. die Kosten der Bauversicherung während der Bauzeit, der Bauwache, der Baustoffprüfung des Bauherren, der Grundsteinlegungs- und Richtfeier (Anlage I zu § 5 Abs. 5 II. 3. e), ebenso die Kosten für die Anlage eines Zuganges für die Baufahrzeuge und diejenigen für die Verlegung von Elektrizitäts- und Wasserleitungen für die Baustelle.
Für den früher preisgebundenen Altbauwohnraum in den neuen Bundesländern sowie für den freifinanzierten Wohnraum im gesamten Bundesgebiet sind diejenigen Baunebenkosten umlegbar, die in adäquatem Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen, wie z. B. die Kosten der Baustelleneinrichtung, der Absperrung der Gehwege, der Maurerrüstung, des Abdeckens der Dachflächen, des Passantentunnels, der Gitternetze, der Kosten der Reinigung des Hauses und der Renovierung der Wohnung nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten.
Höchst umstritten ist, ob die Kosten für die Reinigung der Wohnung des Mieters,38 für die Abdeckung von Einrichtungsgegenständen, das Auslagern von Möbeln, die anderweitige Unterbringung der Mieter während der Modernisierung und Umzugskosten bei einer notwendigen Umsetzung des Mieters zu den auf die Mieter insgesamt umlegbaren Kosten der Modernisierung zählen.39 Auch die Umlegbarkeit von Mietausfällen, die entstehen, weil die Maßnahme wegen der von ihr ausgehenden Beeinträchtigung eine gleichzeitige Nutzung der Wohnung vernünftigerweise ausschließt, ist umstritten.40
Auch die Modernisierungsleistungen der eigenen Firma oder eigener Angestellter (Statiker) des Vermieters sind als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegbar.41
Kosten der fälligen Instandsetzung sind weiterhin aus den eigentlichen Modernisierungskosten auszugliedern.42 Der Abzug der fälligen Instandsetzungskosten muß in der Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar erläutert werden, sonst ist sie unwirksam.43 Die Angabe einer Quote reicht nicht; vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden.44 Die Erläuterungspflicht gilt auch für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen im preisgebundenen Neubau.45
4. Mieterhöhungsverfahren
4.1 Form
Zur Durchführung der Mieterhöhung muß der Vermieter bestimmte Formalien einhalten:
Für die Mieterhöhungserklärungen für nicht preisgebundenen Wohnraum reicht ab 1. 9. 2001 die Textform aus (§ 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB). Für Mieterhöhungen im preisgebundenem, öffentlich geförderten Wohnraum bestimmt § 10 WoBindG, daß der Erhöhungsanspruch schriftlich geltend zu machen ist, wobei allerdings bei Erklärungen, die mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden sind, die eigenhändige Unterschrift entbehrlich ist. Eine Erklärung ist nur dann i. S. des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn die gesamte Erklärung mit ihrem wesentlichen Inhalt automatisch erstellt wird. Es reicht nicht aus, wenn lediglich ein Formular automatisch erstellt wird, das hinsichtlich seines wesentlichen Erklärungsinhalts vom Vermieter oder seinen Hilfspersonen ergänzend ausgefüllt werden muß (h. M.). Aus der in Textform oder mit Hilfe einer automatischen Einrichtung erstellten Mieterhöhungserklärung muß der Aussteller (der Erklärende, die handelnde Person) erkennbar sein. Bei einer juristischen Person ist Erklärender im Rechtssinne ihr Angestellter oder Beauftragter, so daß die Firmenbezeichnung nicht ausreicht. Die Erklärung muß mithin durch seinen Namen abgeschlossen werden. Die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft reicht auch dann nicht aus, wenn sich deren Vertreter aus dem Briefkopf oder der Randzeile am Schluß der Erklärung ergibt.
Die Mieterhöhung sollte zusammen mit der Erläuterung und der Berechnung des Modernisierungszuschlages in einem einheitlichen Schriftstück erfolgen. Anlagen sollten mit der eigentlichen Mieterhöhung fest verbunden werden, oder in dieser sollte vor dem abschließenden Namen des Erklärenden auf die Anlagen Bezug genommen werden und in diesen auf die Mieterhöhung.
Rechnungen, Zahlungsbelege oder sonstige Unterlagen brauchen weiterhin der Mieterhöhung nicht beigefügt zu werden und in dieser auch nicht nach dem jeweiligen Datum und den bauausführenden Unternehmen aufgeführt zu werden.46
4.2 Zeitpunkt
Für den Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung ist zwischen dem preisgebundenen, öffentlich geförderten und dem nicht preisgebundenen Wohnungsbau zu unterscheiden.
Für preisgebundene Neubauwohnungen kann die Mieterhöhungserklärung bereits vor dem Mittelabfluß abgegeben werden, mithin so gesteuert, daß der Mieter die erhöhte Miete vom Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch tatsächlich zu entrichten hat (eine Erhöhung der Kostenmiete vor dem Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen ist durch § 8 Abs. 1, 2 ausgeschlossen).
Für nicht preisgebundene Wohnungen kann die Mieterhöhung erst nach Fertigstellung der Maßnahme verlangt werden. Hat der Vermieter zu diesem Zeitpunkt erst Abschlagszahlungen geleistet, können diese mit einer Teilmieterhöhungserklärung umgelegt werden.47 Nach erfolgter Schlußabrechnung kann dann die endgültige Mieterhöhungserklärung abgegeben werden. Erforderlich ist jedoch, daß die Teilmieterhöhungserklärung einen entsprechenden Vorbehalt enthält.
Der Vermieter braucht die Miete nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen zu erhöhen. Wartet der Vermieter mit seiner Erhöhungserklärung aber zu lange, kann der Modernisierungszuschlag – auch für die Zukunft – verwirkt sein,48 wie z. B. wenn der Modernisierungszuschlag mehrere Jahre nicht geltend gemacht worden ist, obwohl während dieser Zeit andere Mietforderungen (ohne Vorbehalt) von dem Vermieter eingeklagt worden sind.49
Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Modernisierungszuschlag sofort in voller Höhe zu verlangen. Insbesondere bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen kann der Modernisierungzuschlag in jährlichen Etappen gestaffelt werden (z. B. im ersten Jahr nur 20 %, im zweiten Jahr 30 %, im dritten Jahr 40 % usw.) Derartige Vereinbarungen sind keine Staffelmietvereinbarungen i. S. des § 557 BGB; der Vermieter verzichtet lediglich für einen bestimmten Zeitraum auf den ihm zustehenden Erhöhungsbetrag.50 Gleichwohl sollte in einer Vereinbarung bzw. einseitigen Mieterhöhungserklärung – verbunden mit der Verzichtserklärung – deutlich gemacht werden, ab wann genau welcher Erhöhungsbetrag/welche Miete zu zahlen ist.
4.3 Inhalt
An den Inhalt der Mieterhöhungserklärung sind folgende Anforderungen zu stellen:
In der Erklärung muß die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden.
Aus der Mieterhöhungserklärung muß hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die bauliche(n) Maßnahme(n) für welche Arbeiten zur Folge hatte(n).51 Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung nachvollziehbar getrennt werden. Nicht genügend ist die Mitteilung eines pauschalen Gesamtbetrages oder der nur auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen muß nach Gewerken aufgeschlüsselt werden.52
Werden mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sind die Aufwendungen nach den einzelnen Maßnahmen aufzuschlüsseln; es sind die Verteilungsmaßstäbe darzulegen und die daraus für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme folgende Mieterhöhung. Nicht angeben muß der Vermieter den Zeitpunkt, von dem an die erhöhte Miete zu zahlen ist. Der Vermieter, der einen Modernisierungszuschlag wegen Wärmedämmaßnahmen geltend macht, braucht nicht bereits in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung darzulegen, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.53 Auch bei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen wird der Vermieter nicht für verpflichtet gehalten, in der Mieterhöhungserklärung im einzelnen zu erläutern, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.54 Nach der Rechtsprechung55 muß jedoch grundsätzlich erläutert werden, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.56 Daher muß die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung dargelegt werden.57 Dagegen sind der Einbau einer Sicherheitsverglasung, einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür und derjenige eines Vordaches über dem Hauseingang auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen.58
Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die für mehrere Wohnungen aufgewendeten Kosten der baulichen Maßnahme vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Alle Mieter sollen möglichst gleichmäßig mit den Kosten der Modernisierung belastet werden. Werden neue Fenster eingebaut, ist eine Umlage entsprechend der Anzahl der in die jeweilige Wohnung eingebauten Fenster angemessen, wenn die Kosten für die einzelnen Fenster etwa gleich groß sind. Handelt es sich dagegen um unterschiedlich große und damit unterschiedlich teure Fenster, ist zwischen den verschiedenen Fensterarten zu unterscheiden.59 In der Mieterhöhungserklärung ist aufzuschlüsseln, wieviele Fenster welcher Art mit jeweils wieviel Kosten in die Wohnung eingebaut worden sind, wobei auch die Lage der Fenster anzugeben wäre (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad usw.).
Beim Einbau einer Zentralheizung ist die Umlage nach der beheizten Fläche ebenso zulässig wie diejenige nach der Wohnfläche, es sei denn, die Anzahl der Heizkörper in den einzelnen Wohnungen differiert. In letzterem Fall wären die Kosten der Feuerungsanlage und der Steigleitungen bis zu den einzelnen Wohnungen nach der Wohn- oder Heizfläche umzulegen, während die Kosten für die Installation der Zentralheizungen in den einzelnen Wohnungen nach den jeweils für die einzelne Wohnung entstehenden Kosten umzulegen wären. Dagegen wäre bei dem Einbau einer Klingelanlage, Anlage einer Hofbeleuchtung, Errichtung einer Gemeinschaftsantenne oder Verstärkung einer Steigleitung eine Umlage auch nach der Anzahl der Wohneinheiten zulässig. Die Kosten für den Einbau eines Fahrstuhles dürfen nicht gleichmäßig auf alle Mieter umgelegt werden, sondern die Mieter der oberen Etagen müssen aufgrund ihrer intensiveren Nutzung stärker belastet werden.60 Die Umlage nach der Kopfzahl der Mieter dürfte dagegen i. d. R. nicht angemessen sein.61
Es kommt auch nicht darauf an, ob die Umlage allen Mietern gegenüber durchsetzbar ist oder z. B. einzelne Mieter zur Umlage deswegen nicht herangezogen werden, weil sie wegen finanzieller Unzumutbarkeit nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet wären.
4.4 Wirksamkeitszeitpunkt
Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130 BGB). Die Wirkung tritt immer erst vom Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung ein (§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter vor Durchführung der Maßnahmen nicht auf die voraussichtliche Mieterhöhung hingewiesen, der Mieter aber die Modernisierung geduldet, verlängert sich die Frist um sechs Monate (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB);62 gleiches gilt, wenn die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung von der mitgeteilten voraussichtlichen Mieterhöhung um mehr als 10 % nach oben abweicht (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen ist die Abweichung von 10 % für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme zu berechnen.63
Ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam, ändert sie die geschuldete Miete nicht. Der Mieter kann jedoch nach teilweise vertretener Auffassung64 durch mehrfache vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete über längere Zeit die unwirksame Mieterhöhung akzeptieren, wenn er der Modernisierung nicht innerhalb der Frist des 559 b Abs. 2 BGB widersprochen hat. Ist allerdings eine Mieterhöhung nach § 559 BGB weder durch Vereinbarung noch aufgrund Erhöhungserklärung zustande gekommen, sondern nimmt der Vermieter das Angebot des Mieters zur Mieterhöhung um den tatsächlich gezahlten Mehrbetrag nicht an und verfolgt die Durchsetzung der unwirksamen Erhöhungserklärung, so kann der Mieter die gezahlten Mehrbeträge zurückfordern.65
4.5 Abzug von Zuschüssen/Zinsverbilligungen
Hinsichtlich des Abzugs von Zuschüssen/Zinsverbilligungen gilt folgendes:
Der Vermieter muß bei der Mieterhöhung die Ersparnisse an Baukosten durch private oder öffentliche Zuschüsse und/oder durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen dem Mieter gutbringen. Der durch Fremdmittel eingesparte Betrag verringert den Modernisierungszuschlag.66
Das gilt sowohl für zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten – wozu auch die Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes (§ 559 a Abs. 3 Satz 2 BGB) zählen – als auch für Mieterdarlehen.
Sind die Baukosten durch einen öffentlichen Zuschuß oder durch einen Baukostenbeitrag des Mieters oder eines für diesen geleisteten Beitrages verringert worden, so kann der Vermieter den Modernisierungszuschlag nur für die verbliebenen Baukosten geltend machen.
Hat der Vermieter die Modernisierung durch einen zinsverbilligten Kredit finanziert, so ist die Zinsersparnis dem Mieter gutzubringen. Maßgebend ist die Zinsdifferenz zwischen dem zur Finanzierung der Modernisierungsmaßnahme verwendeten Darlehen und dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 a Abs. 2 Satz 2 BGB). Der marktübliche Zinssatz der erstrangigen Hypotheken ist als Durchschnittswert der von den Kreditinstituten zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme für diese gewährten Zinssätze zu ermitteln. Die so ermittelte Zinsdifferenz ist auf den Gesamtdarlehensbetrag umzurechnen und dem Mieter gutzubringen. Erhält der Vermieter einen zinsverbilligten Kredit der öffentlichen Hand (z. B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit 4 %, betragen jedoch die durchschnittlichen Zinsen für I a Hypotheken 6 %, so ist der auf den Mieter umlegbare Modernisierungszuschlag von 11 % rechnerisch um (6–4 =) 2 % auf 9 % zu kürzen.
Maßgebend ist immer der Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme, und zwar abschließend und für die gesamte Dauer des Modernisierungszuschlages. Die Verringerung öffentlicher Modernisierungsförderungsmittel im Laufe des Mietverhältnisses – z. B. durch Erhöhung des ursprünglichen Zinssatzes – gibt dem Vermieter daher nicht das Recht zu einer Neufestsetzung des Modernisierungszuschlages.67
Die Ersparnisse an Baukosten durch private oder öffentliche Zuschüsse und/oder durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen sind auch dann in der Mieterhöhungserklärung zu erläutern, wenn die Modernisierung öffentlich gefördert worden ist und die begehrte Miete nicht über derjenigen Miete liegt, die sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietsteigerungen ergibt.68 Daher dürfte der Auffassung,69 daß Kürzungsbeträge nicht angegeben werden müssen, die keine Auswirkung auf die verlangte Miethöhe haben, nicht zuzustimmen sein.
5. Kombination von Mieterhöhungen
Der Vermieter kann zunächst die Miete nach § 558 BGB erhöhen, muß dabei aber von der Vergleichsmiete einer nicht modernisierten Wohnung ausgehen. Beschränkt der Vermieter sich bei der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auf die Anhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine nicht modernisierte Wohnung, so kann er anschließend die Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen MHG.70 Insoweit würde er dann keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Höhe der umlegbaren Kosten für die Modernisierungsmaßnahme unterliegen. Zulässig wäre es auch, zunächst die Miete gemäß § 559 BGB um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen und dann anschließend vom Mieter die Zustimmung zu der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB zu verlangen, wobei der Vermieter dann von einer Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen ausgehen kann.71
Dagegen ist eine Kumulation beider Mieterhöhungen ausgeschlossen.72 Hat mithin der Vermieter seinem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB bereits die Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum zugrunde gelegt, so kann er nicht den bereits erhöhten Mietzins anschließend nochmals nach § 559 BGB erhöhen.73
6. Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Mieter soll jedoch nicht verpflichtet sein, unnötig hohe, übertriebene oder gar unsinnige Kosten zu tragen.74 Deshalb ist aus dem Grundsatz des § 242 BGB der Grundsatz entwickelt worden, daß die Maßnahme dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen muß. Der Mieter soll danach nur solche Maßnahmen dulden müssen, die aus der Sicht eines vernünftig denkenden Vermieters erforderlich und aus der Sicht eines objektiv denkenden Mieters auch wirtschaftlich vertretbar sind.75 Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karslruhe76 ist neben dem erzielbaren Einsparungseffekt auch die konkrete Auswirkung auf die einzelnen Mieter zu berücksichtigen; d. h. die im Zuge der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umgelegten Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zu dem eingesparten Heizpotential stehen. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe kann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten sein, wenn die Kosten der baulichen Maßnahmen so erheblich sind, daß die Ersparnis an Heizöl um mehr als 200 % überschritten wird; daraus ist überwiegend eine Kappung der Mieterhöhung auf 200 % der Energieeinsparung abgeleitet worden.77
Das Wirtschaftlichkeitsgebot kann jedoch nicht für den gesamten Bereich der in § 554 BGB aufgeführten Maßnahmen gelten.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nicht uneingeschränkt für solche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.78 Denn wenn der Vermieter aufgrund eines gesetzlichen Handlungsgebots oder der behördlichen Anordnung zur Vornahme der baulichen Änderung gezwungen ist, kann ihn das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht davon entbinden.79 Soweit er eine Wahlmöglichkeit hat, wie er die Maßnahme durchführt, hat er ein Auswahlermessen; lediglich die Überschreitung der Grenzen dieses Ermessens dadurch, daß er eine absolut wirtschaftlich unsinnige Maßnahme wählt, kann dazu führen, die Duldungspflicht zu verneinen.80
Bei Wertverbesserungsmaßnahmen ist bisher ebenfalls die Duldungspflicht dann verneint worden, wenn sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstieß.
So ist der Mieter zur Duldung von Maßnahmen nicht für verpflichtet gehalten worden, bei denen die Mieterhöhung außer Verhältnis zu dem Nutzen stand.81 Ein Anspruch des Vermieters auf Duldung von Ausbaumaßnahmen ist verneint worden, wenn die Vergrößerung der Wohnung in Ansehung der damit verbundenen Mieterhöhung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dies ist bei einer Wohnung angenommen worden, bei der die Wohnflächenvergrößerung (hier: durch Dachausbau) um 27,5 % zu einer Mieterhöhung von 41,7 % zuzüglich erhöhter Betriebskosten führen sollte und sich der Mietpreis pro Quadratmeter für die hinzugewonnene Fläche nach dem geltenden Mietspiegel der Stadt als absoluter Spitzenpreis darstellte.82
Nach der neueren Rechtsprechung83 kommt es jedoch bei der Wohnwertverbesserung nicht auf die Prüfung der Wirtschaftlichkeit an. Eine Abweichung von dem RE des OLG Stuttgart,84 der ohnehin nach der Zivilprozeßnovelle nicht mehr bindende Wirkung hat, liegt darin nicht; denn der RE hatte sich nur mit der Frage der Begrenzung des Mieterhöhungsanspruchs bei Maßnahmen zur Einsparung der Heizenergie beschäftigt und die Begrenzung des Modernisierungszuschlages aus dem längst außer Kraft getretenen § 13 ModEnG hergeleitet. Auch das KG hatte in seinem negativen Rechtsentscheid vom 12. 12. 1985 – 8 RE Miet 5626/85 –85 sich nur mit der Frage der Begrenzung des Modernisierungszuschlages nach Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie beschäftigt. Auch der BGH hat in seinem Rechtsentscheid vom 10. 4. 2002 – VIII ARZ 3/91 –,86 wonach es zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung bedarf, die Frage, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt, ausdrücklich offengelassen. Der BGH hat allerdings der Auffassung, der Mieterhöhungserklärung müsse deshalb die Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden, weil für den Mieter aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein müsse, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich sei, eine Absage erteilt. Auch in der Literatur87 wird die Auffassung vertreten, daß dem Kriterium „Wirtschaftlichkeit“ keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber in Kenntnis des Streites um das noch nicht einmal mehr normierte Wirtschaftlichkeitsgebot weder in § 554 BGB die Duldungspflicht noch in § 559 BGB die Mieterhöhung ihrem Umfang nach von der Einhaltung dieses Gebots abhängig gemacht hat.
Auch bei Energieeinsparungsmaßnahmen soll das Wirtschaftlichkeitsgebot sowohl für die Duldung als auch für die Mieterhöhung gelten.88 So soll der Mieter nicht verpflichtet sein, den Anschluß an das Fernwärmenetz des Versorgungsunternehmens zu dulden, wenn sich die Miete gegenüber den Vorjahren, als die Zentralheizung noch mit Öl betrieben wurde, voraussichtlich um durchschnittlich 62 % erhöht.89 Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen soll nach überwiegender Auffassung in der Höhe dadurch begrenzt sein, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe.90 Dieser Ansicht hat sich das LG Berlin in seinem Urteil vom 28. 1. 2003 – 64 S 390/99 – für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus jedoch nicht angeschlossen. Denn nach Auffassung des LG Berlin91 sind alleiniger Faktor für die Höhe der Miete die laufenden Aufwendungen als Ausgangspunkt für die Berechnung der Kostenmiete. Wirtschaftliche Erwägungen, wie sie im Rahmen des früheren § 3 MHG – ersetzt durch § 559 BGB – angestellt werden, spielen nach Auffassung des LG Berlin hierbei keine Rolle. Da § 13 Abs. 1 ModEnG, auf den der Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe92 abstelle, außer Kraft getreten sei, andererseits das Gebot der Wirtschaftlichkeit trotz zweimaliger Änderung des früheren § 3 MHG nicht wieder normiert worden sei, spreche alles dagegen, ein derartiges Gebot immer noch zu vertreten. Auch aus § 242 BGB läßt sich nach Auffassung des LG Berlin93 eine derartige Beschränkung der Mieterhöhung für den vorliegenden Fall nicht herleiten. Denkbar wäre dies nur, wenn die Mieterhöhung rechtsmißbräuchlich wäre. Zwar sei es denklogisch nicht ausgeschlossen, daß eine Mieterhöhung derart hoch ausfällt, daß sie als rechtsmißbräuchlich angesehen werden kann. Dem Einwand des Rechtsmißbrauches stehe im Bereich des preisgebundenen Wohnungsbaus aber entgegen, daß die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme von der zuständigen öffentlichen Stelle genehmigt werden müsse. Zwar müßten dieser die eingesparten Heizkosten nicht bekannt gewesen sein, weshalb sie das Verhältnis von Einsparung und Mieterhöhung möglicherweise nicht im einzelnen geprüft hat. Allein das Verhältnis von eingesparten Kosten zum Erhöhungsbetrag bestimme aber den Rechtsmißbrauch nicht. Die Grenze der Zumutbarkeit dürfte nach Ansicht der Kammer erst dann überschritten sein, wenn die Kostenmiete unter Einbeziehung der Kosten der Modernisierung eine Höhe erreicht, die unverhältnismäßig und damit nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Eine Verknüpfung mit den eingesparten Heizkosten habe dabei aber zu unterbleiben. Denn eine derartige Beschränkung lasse sich den einschlägigen Vorschriften nicht entnehmen.
Im Bereich des frei finanzierten Wohnungsraums fällt das Argument der Genehmigung der Miete weg. Andererseits gilt auch hier, daß das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht normiert worden ist. Daher dürfte auch hier der Auffassung von Lammel94 zuzustimmen sein, daß dem Kriterium der Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparungsmaßnahme keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Auch hier wäre daher – neben den anderen Härtegründen des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB – nur zu prüfen, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine Härte95 darstellt.
Fußnoten:
1
Palandt/Weidenkaff, § 559 BGB Rdn. 9.
2
Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 BGB Rdn. 11–13.
3
LG Berlin, ZK 63, GE 2002, 930.
4
LG Berlin, ZK 66, GE 1992, 39.
5
AG Gelsenkirchen, WuM 1998, 801.
6
LG Berlin (ZK 64), GE 1997, 1473.
7
LG Berlin, Urteil vom 5. 11. 2002 – 64 S 170/ 02 –.
8
AG Rostock, GE 1996, 1251.
9
AG Rostock, GE 1996, 1251.
10
LG Berlin, MM 2001, 401.
11
LG Berlin, GE 1984, 871.
12
AG Magdeburg, WuM 1996, 229.
13
LG Halle/Saale, ZMR 2003, 35, AG Hohenschönhausen, GE 2000, 1035.
14
LG Berlin, ZK 64, LG Berlin, ZK 64, GE 2003, 122.
15
LG Berlin, GE 1991, 575 [576]; AG Tiergarten, GE 1991, 153.
16
LG Berlin, ZK 64, GE 2002, 398.
17
LG Berlin, NZM 1999, 705; AG Mitte, GE 1998, 621.
18
LG Berlin (ZK 62), GE 1986, 443.
19
LG Berlin (ZK 64), GE 1998, 616.
20
LG Berlin, GE 1999, 135.
21
LG Berlin, GE 2000, 1541; MM 2000, 131.
22
LG Berlin, GE 2000, 893.
23
LG Berlin (ZK 65), GE 1997, 491.
24
AG Bergisch-Gladbach, WuM 1997, 498.
25
LG Berlin, Urteil vom 14. 1. 2003 – 64 S 49/02 –.
26
LG Berlin, ZMR 1998, 166; GE 1998, 550.
27
BGH, RE vom 10. 4. 2002 – VIII ARZ 3/91 –, NZM 2002, 519 = ZMR 2002, 503; LG Berlin, Urteil vom 28. 1. 2003 – 64 S 390/99 –.
28
Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 BGB Rdn. 54.
29
BGBl. I, S. 109 ff., 115.
30
BGBl. I, S. 120.
31
LG München, WuM 1985, 66; LG Wiesbaden, WuM 1982, 77; AG Regensburg, ZMR 1979, 146; a. A. LG Hildesheim, WuM 1985, 340.
32
LG Berlin, GE 1996, 131; GE 1995, 429; AG Rostock, WuM 1996, 559.
33
OLG Hamm, NJW 1983, 2331 = ZMR 1983, 416; BayObLG, NJW 1981, 2259 = ZMR 1982, 343.
34
OLG Hamm, a. a. O.; LG Hildesheim, WuM 1985, 340.
35
KG, RE vom 8. 5. 2000 – 8 RE-Miet 2505/00 –, GE 2000, 747 = ZMR 2000, 457 = WuM 2000, 300.
36
KG, GE 2000, 1104 = NJW-RR 2001, 81 = DWW 2000, 226 = ZMR 2000, 757.
37
Vgl. dazu auch Kinne, GE 2000, 1070.
38
Bejahend: Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 BGB Rdn. 69.
39
Vgl. dazu Schriever, ZMR 1988, 85; bis auf Reinigungskosten Umlagefähigkeit verneint von Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 BGB Rdn. 75 m. w. Nachw.
40
Verneinend Both, a. a. O., § 559 BGB Rdn. 76.
41
LG Berlin, GE 1990, 371.
42
LG Berlin, GE 2003, 122; ZMR 1998, 167; GE 2000, 892; LG Potsdam, WuM 2000, 553; LG Gera, WuM 2000, 196.
43
LG Potsdam, WuM 2000, 553; LG Gera, WuM 2000, 24; NZM 1999, 1093 (Ls.); LG Rostock, WuM 2000, 24; LG Görlitz, WuM 1999, 44; LG Berlin (ZK 67), MM 2001, 401; (ZK 64), GE 1997, 1469 = ZMR 1998, 166; (ZK 62), GE 1998, 550; LG Dresden, ZMR 1998, 292 [293]; LG Halle/Saale, WuM 1997, 728.
44
LG Berlin, Urteil vom 16. 7. 2001 – 67 S 527/00 –, MM 2001, 401.
45
LG Berlin (ZK 64), GE 1999, 191.
46
So auch Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 b BGB Rdn. 15 m. w. Nachw.
47
LG Potsdam, WuM 2001, 559; LG Berlin (ZK 62), GE 1989, 41; AG Lichtenberg, MM 1997, 239; Beuermann, GE 1989, 1080 und GE 1993, 826; Schultz, in: Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 562; a. A. AG Köpenick, MM 1997, 410; Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 b BGB Rdn. 19 m. w. Nachw.
48
LG Stuttgart, ZMR 1997, 29 (Ls.); LG Berlin, MM 1993, 218; Schultz, in: Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 562.
49
LG Berlin, MM 2000, 280.
50
Schultz, in: Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 588.
51
LG Berlin, GE 1997, 1579.
52
LG Potsdam, WuM 2000, 553; LG Dresden, ZMR 1998, 292; LG Berlin, GE 1997, 1579.
53
BGH, RE vom 10. 4. 2002 – VIII ARZ 3/91 –, NZM 2002, 519 = ZMR 2002, 503.
54
Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 b BGB; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdn. III 805; Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kap. III A Rdn. 564.
55
LG Berlin, Urteil vom 5. 3. 1999 – 64 S 323/98 –, GE 1999, 575 = ZMR 1999, 40; Urteil vom 14. 11. 2000 – 64 S 265/00 –, GE 2001, 50 = ZMR 2001, 277; LG Berlin, Urteil vom 16. 7. 2001 – 67 S 527/00 –, MM 2001, 401; LG Potsdam, WuM 2000, 553.
56
Vgl. dazu näher Kinne, ZMR 2001, 870.
57
LG Berlin, Urteil vom 5. 11. 2002 – 64 S 170/02 –, GE 2003, 122.
58
LG Berlin, Urteil vom 5. 11. 2002 – 64 S 170/02 –, GE 2003, 122.
59
LG Stralsund, WuM 1996, 229.
60
LG Berlin (ZK 62), GE 1994, 703.
61
Sternel, III Rdn. 791.
62
LG Berlin, GE 2003, 187.
63
AG Schöneberg, GE 1998, 359.
64
LG Leipzig, ZMR 1999, 767; Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 b BGB Rdn. 37.
65
LG Görlitz, Urteil vom 23. 11. 2000 – 2 S 107/00 –, WuM 2001, 28.
66
Emmerich/Sonnenschein, zum früheren § 3 MHG Rdn. 19; Beuermann, zum früheren § 3 MHG Rdn. 65.
67
LG Berlin (ZK 62), MM 1999, 439.
68
Zu § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG: KG, RE vom 17. 1. 2002 – 8 RE-Miet 4/01 –, ZMR 2002, 339.
69
LG Berlin, Urteil vom 26. 7. 2001 – 67 S 575/00 –, GE 2002, 195; LG Berlin, Urteil vom 4. 2. 2002 – 67 S 594/00 –, GE 2002, 862; LG Berlin, Urteil vom 25. 4. 2002 – 62 S 504/01 –, GE 2002, 862.
70
OLG Hamm, ZMR 1983, 102.
71
LG Berlin, GE 1999, 252 = NZM 1999, 457; LG Essen, WuM 1994, 217; Emmerich/Sonnenschein, zum früheren § 3 MHG Rdn. 13; Beuermann, zum früheren § 3 MHG Rdn. 58.
72
Palandt/Weidenkaff, 61. Aufl. 2002, § 559 BGB Rdn. 3; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O.; Beuermann, a. a. O.
73
AG Dortmund, WuM 1985, 339.
74
Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 559 Rdn. 58.
75
OLG Karlsruhe, RE vom 20. 9. 1084 – 9 REMiet 3/83 –, WuM 1985, 17 = GE 1984, 1079 = ZMR 1984, 411; KG, negativer RE vom 12. 12. 1985 – 8 RE Miet 5626/85 –, GE 1986, 231 = ZMR 1986, 119; LG Freiburg, WuM 1985, 340; LG Berlin, GE 1983, 969 = ZMR 1984, 219; GE 1986, 33, GE 1987, 521; AG Tiergarten, GE 1991, 153; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdn. 11 e; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdn. 82–86; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdn. 20 f.; Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 570; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdn. 64 f.
76
A.a. O.
77
Vgl. Nachweise bei Bierbaum/Stöckel, GE 2000, 445.
78
Both, in: ZAP-Praxiskommentar, § 554 BGB Rdn. 59.
79
So auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2001, § 559 BGB Rdn. 12; Blümmel, GE 2002, 1245.
80
So auch Both, a. a. O.; weitergehend wohl Lammel, a. a. O.; Bierbaum/Stöckel, GE 2000, 445.
81
AG Wedding, GE 1991, 255.
82
LG Duisburg, Urteil vom 10. 5. 2000 – 23 S 74/00 –, NZM 2000, 1000.
83
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9. 8. 2000 – 2–11 S 51/00 –, WuM 2002, 171; LG Berlin, Urteil vom 14. 1. 2003 – 64 S 49/02 –.
84
A. a. O.
85
A. a. O.
86
NZM 2002, 519 = ZMR 2002, 503.
87
Z. B. Lammel, a. a. O., § 559 BGB Rdn. 11; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f. mit S. 154 f.
88
OLG Karlsruhe, a. a. O.; LG Freiburg, WuM 1985, 34; LG Aachen, WuM 1991, 356; LG Hamburg, ZMR 1991, 302; LG Berlin, GE 1992, 719; LG Köln, ZMR 1998, 561; AG Braunschweig, ZMR 1994, 24; AG Bremerhaven, WuM 1997, 647.
89
LG Berlin, Urteil vom 17. 3. 2000 – 65 S 352/99 –, MM 2000, 278.
90
Vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O.; LG Lüneburg, Urteil vom 15. 11. 2000 – 6 S 75/00 –, WuM 2001, 83; AG Hamburg/Blankenese, Urteil vom 16. 8. 2000 – 508 C 653/98 –, ZMR 2001, 629; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdn. 11 e; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdn. 20 f.; MünchKomm.-Voelskow, BGB, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdn. 10; Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdn. 82–86 m. w. Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdn. 64 f.
91
A.a. O.
92
A.a. O.
93
A.a. O.
94
A.a. O.
95
Vgl. dazu u. a. Kinne, in: Kinne/Schach, Miet- und Mietvertragsrecht, 3. Aufl. 2001, § 554 BGB Rdn. 90–97.
Liebe/-r Experte/-in,
bei uns wurde energetisch saniert, aber auch Badsanierung usw. war dabei und jetzt kommt die dicke Rechnung.
Wie wird denn das ganze berechnet? Wird das auf den m² runtergerechnet? Im Haus gibt es nämlich verschiedene Mieterhöhungen und da, wo das Bad mitgemacht wurde, fällt die Erhöhung höher aus (pro m²).
Ist der Vermieter auf jeden Fall verpflichtet die Kosten offen zu legen oder gibt es Ausnahmen? Unser kommt mit mir nicht einleuchtenden Ausreden!
Im Haus selber ist soweit eigentlich alles fertig, nur im Außenbereich wird noch ordentlich weitergeschafft (neues Parkdeck, Tiefgarage, Sanierung bestehender Garagen und Stellplätze und die Außenanlage wird noch gemacht) Darf man da schon die Miete erhöhen oder müssen diese Arbeiten erst abgeschlossen sein?
Vielen Dank
lg Franziska