Mieterhöhung innerhalb 15 Monate

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

vor genau einem Jahr hat der Vermieter die Miete erhöht, aber nicht den vollen Rahmen ausgeschöpft.
Nach einem Jahr schickt der Vermieter eine zweite Mieterhöhung (über RA und Erklärung) die nach 15 Monaten der ersten wirksam werden soll und verlangt die Anerkennung.

Bei der ersten Mieterhöhung wurde die Whg. vom Vermieter nachgemessen und eine Differenz von gut 11 % festgestellt. Die dann erhobene Mieterhöhung wurde nur auf die neuen, geringeren qm umgelegt.

Jetzt verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, die von der ursprünglichen Miete des letzten Jahres eine Erhöhung von 27 % bedeuten würden.
Also nicht die Differenz von den ursprünglichen 14 % zu 20 % Erhöhung sondern deutlich mehr.

Vermieter meint, eine kleine Whg, ist teurer pro qm und man würde von diesem Preis die Mieterhöhung berechnen und somit auf über 20 % kommen.

Zur Verdeutlichung, die qm der Whg waren im Mietvertrag über 10 % als tatsächlich angegeben.
Da sich die Berechungsgrundlage auf die „kleine Whg“ bezieht, würden eben der Mietpreis eigentlich pro qm in der Vergangenheit größer sein.
Und von diesem höheren qm-Preis würden 20 % Mieterhöhung erhoben.
Es ist wohl gemeint, dass die Miete eigentlich fast genau so hoch gewesen wäre, wenn die geringere Mietfläche zu einem höhreren Preis vermietet worden wäre.

Ist dies so, dass bei einer zu hohen angebenen qm, bei einer dann richtig bemessenen qm dann ein höherer qm-Preis als Grundlage neuer Mieterhöhungen genommen werden darf.

Sehe ich dies richtig?

Lässt sich jetzt noch rückwirkend die zuviel gezahlte Miete zurückfordern?

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In dem Fall sollte sich der Mieter dringend beraten lassen.
Nach 15 Monaten unveränderter Miete ist zwar eine Erhöhung möglich, allerdings nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Und die Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren darf nicht überschritten werden.
Ausschlaggebend ist die Ausgangsmiete für die gesamte Wohnung - dabei kommt es auf den qm-Preis nicht an.
Sonst wäre das ja ein ‚netter‘ Trick, die Miete um mehr als 20% erhöhen zu können: Man vermietet vermeintliche 60qm und stellt - oh Wunder! - nach einem Jahr fest, dass die Wohnung ja 80qm hat und der qm-Preis zu niedrig ist.
Ich bin kein Anwalt, aber ich bezweifle sehr stark, dass das so rechtens ist.
Gruß florestino

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Hallo,

entweder verstehe ich nur Bahnhof, oder es wird hier nicht korrekt dargestellt, oder was auch immer.

Gehen wir mal durch:

vor genau einem Jahr hat der Vermieter die Miete erhöht, aber
nicht den vollen Rahmen ausgeschöpft.

Was wurde als Begründung herangezogen? Vergleichsmiete, Mietspiegel?

Nach einem Jahr schickt der Vermieter eine zweite Mieterhöhung
(über RA und Erklärung) die nach 15 Monaten der ersten wirksam
werden soll und verlangt die Anerkennung.

Das ist erst mal korrekt, erst mit dem 16ten Monat kann die Miete tatsächlich wieder erhöht werden. Begründung des VM?

Bei der ersten Mieterhöhung wurde die Whg. vom Vermieter
nachgemessen und eine Differenz von gut 11 % festgestellt. Die
dann erhobene Mieterhöhung wurde nur auf die neuen, geringeren
qm umgelegt.

Löblich.

Jetzt verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, die von der
ursprünglichen Miete des letzten Jahres eine Erhöhung von 27 %
bedeuten würden.
Also nicht die Differenz von den ursprünglichen 14 % zu 20 %
Erhöhung sondern deutlich mehr.

Aha, beim ersten Mal hat er also um 14% erhöht.

Vermieter meint, eine kleine Whg, ist teurer pro qm und man
würde von diesem Preis die Mieterhöhung berechnen und somit
auf über 20 % kommen.

Ist sie das? Wie kommt er darauf? Hat er - leicht nachzuprüfende - Angaben aus dem Mietspiegel, oder von Vergleichswohnungen gemacht?

Und im übrigen, über 20% geht eben mal gar nix. Wenn ein VM auf z.B. den üblichen Mietpreis von kleinen Wohnung aufstocken will, dann kann er das womöglich erst mit mehreren Erhöhungen erreichen, da er die 20% innerhalb von 3 Jahren nicht überschreiten darf. Siehe auch noch einmal hier http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kappun…

Zur Verdeutlichung, die qm der Whg waren im Mietvertrag über
10 % als tatsächlich angegeben.
Da sich die Berechungsgrundlage auf die „kleine Whg“ bezieht,
würden eben der Mietpreis eigentlich pro qm in der
Vergangenheit größer sein.
Und von diesem höheren qm-Preis würden 20 % Mieterhöhung
erhoben.
Es ist wohl gemeint, dass die Miete eigentlich fast genau so
hoch gewesen wäre, wenn die geringere Mietfläche zu einem
höhreren Preis vermietet worden wäre.

Tut mir leid, da versteh ich jetzt nur Bahnhof. Ist auch egal, über 20% geht eben nix.

Ist dies so, dass bei einer zu hohen angebenen qm, bei einer
dann richtig bemessenen qm dann ein höherer qm-Preis als
Grundlage neuer Mieterhöhungen genommen werden darf.

Mag sein, wenn dies nachprüfbar begründet werden kann, aber trotzdem nicht über 20%! Und nicht einseitig, der Mieter muss dem zustimmen.

Lässt sich jetzt noch rückwirkend die zuviel gezahlte Miete
zurückfordern?

Diesbezüglich keine genaue Antwort möglich, weil Bezugsdetails fehlen. Generell sollte aber bei einer solchen Rückforderung - wenn überhaupt möglich - eine Rechtsberatung hinzugezogen werden.

Gruß
Nita

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Danke für die Antworten.

Der Vermieter hat die übliche Vergleichsmiete als Begründung herangezogen.
Bei anderen Mietern ist keine Erhöhung vorgenommen worden.
Eine nachvollziehbare Berechnung und von welcher Grundlage ausgegangen wird, ist aber nicht ersichtlich. oder es müsste ein Irrtum sein. Als Berechnungsgrundlage wird die alte Miete, mit der falschen qm vor der Erhöhung als Grundlage angegeben.

Die Mieterhöhung für die geringeren qm ist zugestimmt worden. Der Mietpreis als Grundlage hat der RA jetzt in der Berechnung nicht angepasst und rechnet mit dem höheren Mietpreis der ehmals falsch angesetzten „größeren“ Whg.
Das ist der Fehler, der eigentlich in der Rechnung sein müsste.
Also es wurde kein Abzug bei dem Mietpreis analog der kleinen Fläche vorgenommen.