Guten Tag
und danke für die Anfrage.
Dulden die Mieter die Modernisierung und läuft sie zur Zufriedenheit beider Seiten ab, ist der Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen. In welchem Rahmen sich die Mieterhöhung bewegt und welche Kosten umgelegt werden dürfen, ist per Gesetz definiert. Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dabei muss es sich allerdings auch um die reinen Kosten handeln, die für die Modernisierung aufgewandt wurden, abzüglich aller Posten, die als Instandsetzungsmaßnahme gewertet werden sowie möglicher Fördermittel.
Ein Beispiel: Werden neue Fenster zu einem Preis von je 450 Euro eingesetzt und hätte die Instandsetzung der alten 150 Euro gekostet, dürfen für die Modernisierung 300 Euro veranschlagt werden. Elf Prozent davon entsprechen 33 Euro, was einer Erhöhung der Monatsmiete von 2,75 Euro entspricht. Auf gleiche Weise müssen Fördermittel sowie Leistungen der Mieter aus der Rechnung hervorgehen. Überzogene Maßnahmen, die auf Luxus deuten und die Kosten explodieren lassen, sind ebenfalls nicht auf die Mieter zu übertragen.
Die Kosten hat der Vermieter bei der Ankündigung der Modernisierung zu nennen, soweit er sie überschlagen kann. Die genauen Kosten werden erst nach Ende der Maßnahme mitgeteilt und drei Monate später fällig. Liegt die ursprüngliche Kalkulation mehr als zehn Prozent unter den tatsächlichen Kosten, ist die neue Miete erst nach sechs Monaten zu zahlen. Die Mitteilung über die geänderte Miethöhe muss alle Details enthalten, angefangen von den konkreten Maßnahmen über die einzelnen Positionen bis hin zur Berechnung der Miete. Ergibt sich daraus das Problem, dass die Miete nicht mehr bezahlbar ist, kann man entweder kündigen oder versuchen, einen Anspruch auf Wohngeld geltend zu machen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen gelten Besonderheiten. In diesen Fällen kann der Vermieter auch ohne Zustimmung des Mieters und ohne Rücksicht auf Vergleichsmiete und Kappungsgrenze die Miete erhöhen. Was als Modernisierung anzusehen ist, geht aus dem Abschnitt „Modernisierung“ hervor.
Rechtstipp für Mieter: Instandhaltung ist keine Modernisierung. Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen, da dies seine Vertragspflicht ist (siehe Abschnitte „Schönheitsreparaturen“ und „Bagatellschäden“). Trennen Sie deshalb genau zwischen beiden Begriffen. Werden zum Beispiel alte schadhafte Fenster ausgewechselt und durch neue Fenster mit Doppelverglasung eingebaut, dürfen nur die Mehrkosten, die die Kosten des Einbaus von einfach verglasten Fenstern übersteigen, auf den Mieter abgewälzt werden.
Zulässig ist gemäß § 559 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei Wohnraum eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal elf Prozent der Modernisierungskosten.
Der Mieter muss ausreichend Zeit haben, um zu prüfen, ob die Erhöhung hinnimmt. Der Vermieter hat daher mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses einschließlich der Berechnung in Textform mitzuteilen (§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB).
Die erhöhte Miete darf erst nach Abschluss der Modernisierung verlangt werden. Das Verlangen ist von der Ankündigung der Modernisierung zu unterscheiden und muss wiederum in Textform gegenüber dem Mieter erklärt werden (§ 559b BGB). Für die Mieterhöhung muss der Vermieter eine nachvollziehbare Berechnung vorlegen und etwaige erhaltene öffentliche Zuschüsse angeben. Diese muss er von den Kosten abziehen.
Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Erklärung leisten.
War die vor der Modernisierung erfolgte Ankündigung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB fehlerhaft oder weicht die tatsächliche Erhöhung um mehr als zehn Prozent davon ab, verlängert sich die Frist für die erste erhöhte Zahlung um sechs Monate.
Rechtstipp für Mieter: Haben Sie berechtigte Zweifel an der geltend gemachten Mieterhöhung, so können Sie auf Herabsetzung des Erhöhungsbetrages klagen.
Grundsätzlich kann Ihr Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Nettokaltmiete auf max. 20 % erhöhen. Oder er orientiert sich an der vergleichbaren Ortsmiete. Hier jedoch ist der Vermieter verpflichtet Ihnen mitzuteilen, welche Vergleichsobjekte mit welcher Ausstattung er für die Erhöhung herangezogen hat. Die Objekte müssen notfalls für den Mieter überprüfbar sein.
Wir hoffen wir konnten helfen.
Mit freundlichen Grüssen
Exklusiv Haus