Mieterhöhung nachsogen."Modernisierung"

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,es geht um eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung-Einbau einer neuen Wohnungseingangstür.
Ich schreib den Brief einfach etwas ab und Sie schreiben mir ob man dazu berechtigt ist.

  • In Ihrer Wohnung wurde eine Wohnungseigangstür eingebaut.Dabei handelt es sich um eine Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht,die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser auf Dauer bewirkt.Nach Modernisierungsmaßnahm. ist d. Vermieter berechtigt,11% der aufgewandten Modernisierungskosten als Jahresmietzuschlag zu erheben. Wir möchten darauf hinweisen,dass es sich bei den durchgeführten Maßnahmen auf Grund der geringen Beeinträchtigung der vermieteten Räume und der zu erwartenden Mieterhöhung um eine sogen. "Bagatellemaßnahme"handelt,die durch den Vermieter vor Beginn der Maßnahme nicht mitgeteilt werden muß.- das ist der Auszug aus dem Brief /

Die alte Wohnungseingangstür hatte keinen Türrahmen, schloß nicht richtig, hatte erhebliche Spalten so dass man durchsehen konnte seitlich,Wärme aus der Wohnung konnte entwichen, wurde bei der Wohnungsübergabe im September 09 mitgeteilt, sollte eine Reparatur stattfinden - kam aber erst im Februar 2010, Feststellung durch den Tischler die Tür ist nicht zu reparieren,im April 2010 neue Tür mit Türrahmen eingebaut und nun das Schreiben (s.o) das ab September 2010 eine Mieterhöhung dafür sein soll, und stimmt auch die Vormilierung vom Vermieter?
Ist das nun alles rechtens? Bitte geben Sie mir schnell Bescheid.
Vielen Danke!!!

#2

Hallo „jabas“,
es ist alles okay, das Schreiben-wie auch die Umlageformulierung. Wenn Sie daran zweifeln, verlangen Sie einfach die genaue Rechnungsbasis dazu, so-wie es vom Vermieter geschrieben steht. Bei einer Tür, die z.B.: 650,0€ gekostet hätte, wäre der monatl. Erhöhungsbetrag:5,95€. Vielleicht hilft Ihnen das??
MfG Waldi64

#3

der Vermieter muß beweisen, daß es sich nicht um eine Instandhaltung handelt. Teilen Sie ihm das mit und zahlen Sie erstmal nicht. Er muß dann ggf. vor Gericht gehen, dort wird man das prüfen.

#4

Hallo, Jabas
Der Einbau der neuen Wohnungseingangstür ist keine Modernisierung entsprechend § 559 BGB sondern eine Instandhaltung der Mietsache. Für die Instandhaltung der Mietsache ist der Vermieter zuständig. Die Notwendigkeit der Instandhaltung ergibt sich eindeutig aus der Aussage des Tischlers, dass die vorhandene Wohnungseingangstür nicht reparabel sei und durch eine neue Wohnungs eigangstür ersetzt werden muss.
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet: dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Ge-brauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu er-halten.
Daraus ergibt sich, dass er die Wohnungseingangstür aus Gründen der Instandhaltung der Mietsache die Wohnungseingangstür erneuern musste. Die Darstellung, dass die Erneuerung der Wohnungseingangstür „eine Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder nachhaltige Einsparungen von Energie………. bewirkt“.
Dies die hat der Vermieter nicht nachgewiesen und ist nicht der Fall, auch hat der Vermieter nicht nachgewiesen, in welcher Höhe eine Einsparung an Energie nach dem Einbau der Wohnungsein-gangstür beziehungsweise welche nachhaltigen Einsparungen von Energie erzielt werden können.
Aus dem Dargestellten ergibt sich, Du musst nun entscheiden, ob Du die Mieterhöhung anerkennst oder Deinem Vermieter mitteilst, dass Du mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein kannst, da es sich bei der Erneuerung der Wohnungseingangstür nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Instandhaltung der Mietsache handelt, für die er als Vermieter nach § 535 BGB einzustehen hat.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

#5

Im Prinzip kann auch eine neue Wohnungseingangstür eine Modernisierung darstellen, wenn sie z.B. einen besseren Einbruchsschutz bietet. Bei dir scheint es jedoch mehr um eine Mangelbeseitigung als um eine Modernisierung zu gehen. Das ist dann keine Modernisierung. Doch selbst dann, wenn man eine Modernisierung unterstellt, dürfen nur die Kosten zur Grundlage der Mieterhöhung gemacht werden, die auf der Modernisierung beruhen, nicht die, die der Mängelbeseitigung dienten. Die Darlegungs. und Beweislast dafür trägt der Vermieter.

#6

Hallo Jabas,

der Brief, den der Vermieter geschrieben hat, ist ein Formbrief, der rechtlich richtig formuliert ist, jedoch stimmen die Fakten nicht. Wenn die Eingangstüre nicht richtig schließt und Spalten aufweist, so handelt es sich um einen Mangel des Mietgegenstandes. Diesen Mangel - ebenso wie alle Reparaturen - hat der Vermieter auch eigene Kosten zu beheben. Es handelt sich bei der neuen Wohnungstür nicht um eine „Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig verbessert“, sondern um die Behebung eines Mangels.

Auch wenn die neue Türe wesentlich besser wärmegedämmt und einbruchsicherer wäre, dürfen die Kosten nicht in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden.
Bei den Modernisierungskosten gleichzeitig anfallende Instandsetzungskosten sind deutlich nachvollziehbar abzugrenzen und von den angegebenen Gesamtkosten abzuziehen, wobei eine Vergleichsrechnung zwischen den Kosten einer bloßen Instandsetzung und den tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist.

Dies hat der Vermieter nicht getan und deshalb kannst Du Mieterhöhung mit dieser Begründung zurückweisen.

Viele Grüße,
walser

#7

Hallo jabas,
ob der Einbau einer neuen Wohnungseingangstür eine Modernisierung darstellt, entscheidet sich nach dem Einzelfall, ob darin tatsächlich eine Modernisierung oder nur eine Instandhaltung zu sehen ist. Eine Instandhaltung ist die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes ohne erhebliche Verbesserung des Wohnwertes. Eine Modernisierung ist eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums.
Bei einer Wohnungseingangstür würde ich auf jeden Fall zunächst von einer Instandsetzung ausgehen, zumal der Vermieter keine tatsächliche Begründung für die Wohnwerterhöhung abgegeben hat (das schlichte Abschreiben des Gesetzestextes ergibt noch keine Modernisierungsbegründung).
Gemäß § 554 Absatz 3 BGB muss der Vermieter die Modernisierung (Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer) und die zu erwartende Mieterhöhung mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Dies gilt nur dann nicht, wenn eine Mieterhöhung nur unerheblich ist bzw. unterhalb der Bagatellgrenze von 5 Prozent liegt.
Ich würde daher die Mieterhöhung verweigern und dies dem Vermieter schriftlich mitteilen, z.B. mit diesem Schreiben: http://bestform24.de/Product.aspx?product=102.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de