Mieterhöhung / NK Abrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen

Ich habe da ma ne rechtliche Frage bzgl. Mietrecht

Also zuerst einmal kriegen wir ja wie jeder Mieter jährlich ne NK Abrechnung.
Auf dieser NK Abrechnung werden Kosten für Reinigung des Gebäudes und
Hausmeisterkosten durch alle Parteien geteilt - nun gibt es jedoch weder einen
Hausmeister bei uns noch jemanden von außerhalb der Treppenhaus etc reinigt
und/oder pflegt, das machen wir Mieter selber (Kaputte Glühbirnen werden auch
nicht ausgetauscht…).
Rechtlich müsste ich doch die nächste NK Abrechnung anfechten können und diese
Kosten zurückhalten dürfen oder?

Der zweite Punkt ist, dass wir zum August hin eine Mieterhöhung um 50,- €
bekommen haben mit der Begründung von:

  1. Sanierung des Treppenhauses
  2. Anbau eines Balkons für jede Partei
  3. Aufstellung einer Digitalen Sat-Schüssel, da wir bisher nur Analoges
    Fernsehen hatten

Gegen die Erhöhung gab es eine Einspruchsfriest von 3 Wochen, die natürlich
mittlerweile rum ist - wären diese 3 Sachen denn auch passiert wäre mir das ja
auch egal und ich würde der Erhöhung zustimmen.
Leider ist von alledem absolut nix passiert und das Treppenhaus sieht aus wie
Sau, von Sanierung keine Rede. Es gibt keinen Balkon und TV auch net - dazu
kommt noch das unser Nachbarhaus renoviert wird und den ganzen Tag Baulärm und
vorallem Staub durch die Gegend fliegt so dass alles Zeug was bei uns unten
steht (Kinderwagen / Fahrrad etc) zugestaubt wird - genauso wie Türen / Fenster
die man ja dann auch noch kaum aufmachen kann.
Kann man da mal sowas wie ne Mietminderung veranschlagen? Oder bevor man das
macht erstmal Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen?

Vielen Dank für euren Rat :smile:

#2

MoinMoin!
Eine Rechtsberatung kann und darf ich Ihnen nicht geben!
Die Idee, erst einmal mit dem VM über das/die Problem(e) zu reden, ist GOLD!
Hier legen Sie alle Ihre Argumente in eine Waagschale und sagen dem VM, was Sie bereits sind, mehr zu zahlen. (Wobei bei einer Mehrzahlung die Frage im Raume steht, wofür mehr!)
Nachdem Sie also mit Ihrem VM gesprochen haben, schreiben Sie sogleich einen Brief an ihn, in dem Sie in Ihren Worten genau das wiederholen, was Sie miteinander a) besprochen und b) vereinbart haben. Sie können dieses Schreiben übertiteln mit „Gedächtnisprotokoll unseres Gespräches vom…“
Am besten ist es, wenn Ihre Frau, ein Freund oder ein Nachbar bei dem Gespräch anwesend sind - als Zeugen.
Wird das aber nix, ist das Gespräch unfruchtbar, dann gehen Sie umgehend entweder zu Ihrem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt (Mietrecht) in der Nähe und bitten ihn, diese Fragen für Sie zu klären. Denn DER wird Ihnen zu dem Recht verhelfen, daß (wenn dem so ist, wie Sie mir schrieben) Sie keinerlei Mehrkosten haben werden, weil der VM nur TATSÄCHLICH entstandene und NACHWEISBARE Kosten dieser Art anteilig auf die Miete umlegen darf.
Und Hausmeisterkosten darf er nur dann weiterleiten, wenn er (nachweislich) einen Hausmeister bezahlt. Ist er selbst der „Hausmeister“ (was er sich sicherlich so vorstellt) darf er seine Eigenleistung im eigenen Haus NICHT weiterbelasten.
Beste Grüße
MK

Hallo zusammen

Ich habe da ma ne rechtliche Frage bzgl. Mietrecht

Also zuerst einmal kriegen wir ja wie jeder Mieter jährlich ne :NK Abrechnung.
Auf dieser NK Abrechnung werden Kosten für Reinigung des :Gebäudes und :Hausmeisterkosten durch alle Parteien geteilt - nun gibt es :jedoch weder einen
Hausmeister bei uns noch jemanden von außerhalb der
Treppenhaus etc reinigt :und/oder pflegt, das machen wir Mieter selber (Kaputte :Glühbirnen werden auch
nicht ausgetauscht…).
Rechtlich müsste ich doch die nächste NK Abrechnung anfechten :können und diese :Kosten zurückhalten dürfen oder?

Der zweite Punkt ist, dass wir zum August hin eine
Mieterhöhung um 50,- € :bekommen haben mit der Begründung von:

  1. Sanierung des Treppenhauses
  2. Anbau eines Balkons für jede Partei
  3. Aufstellung einer Digitalen Sat-Schüssel, da wir bisher nur :Analoges :Fernsehen hatten

Gegen die Erhöhung gab es eine Einspruchsfriest von 3 Wochen, :die natürlich :mittlerweile rum ist - wären diese 3 Sachen denn auch passiert :wäre mir das ja
auch egal und ich würde der Erhöhung zustimmen.
Leider ist von alledem absolut nix passiert und das
Treppenhaus sieht aus wie :Sau, von Sanierung keine Rede. Es gibt keinen Balkon und TV :auch net - dazu
kommt noch das unser Nachbarhaus renoviert wird und den ganzen :Tag Baulärm und :vorallem Staub durch die Gegend fliegt so dass alles Zeug was :bei uns unten
steht (Kinderwagen / Fahrrad etc) zugestaubt wird - genauso :wie Türen / Fenster :die man ja dann auch noch kaum aufmachen kann.
Kann man da mal sowas wie ne Mietminderung veranschlagen? Oder :bevor man das :macht erstmal Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen?

Vielen Dank für euren Rat :smile:

#3

Hallo aus Bernburg,

JAAA selbstverständlich! Also gegen die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung muss schriftlich Widerspruch eingelegt werden. Frist beachten!!! Um den "guten Willen zu zeigen kann (muss aber nicht) ein Teilbetrag bezahlt werden.
Die Mieterhöhung ist zustimmungspflichtig. Die 3-Wochen waren zu kurzfristig und sind unwirksam! Bei Mieterhöhungen muss immer der Mieter zustimmen. Tut er das (wie aus o.g. Sachverhalt) nicht, bleibt Vermietern nur der Klageweg.
Lärm und Schmutz bei Sanierungs- und Renovierungsarbeiten berechtigen zur 15%-25%igen Mietminderung! Mietminderung wird nie beantragt, diese führen Mieter selbst durch. Die genaue Höhe muss angemessen sein und legt jeder selbst fest, da jeder die Störung anders empfindet.
Mietminderung ist immer an Fristsetzung gebunden und es darf nur von der Grundmiete gemindert werden.

Gruß aus Bernburg

#4

Hallo Herr (?) Luetze,

auf jeden Fall würde ich zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und das Ergebnis schriftlich festhalten!!

Folgende Anregungen gebe ich für das Gespräch:

  1. Der Mieterhöhung widersprechen, da die Begründung unsinnig ist., s. Ziffer 4. bis 6.
  2. Der Betriebskostenabrechnung sollten Sie widersprechen hinsichtlich der Hausreinigung und Hausmeisterkosten. Der Vermieter muß Kosten belegen können und kann nicht pauschal Kosten umlegen, es sei denn, im Mietvertrag wurde es vereinbart.
  3. Kaputte Glühbirnen muß der Vermieter ersetzen.
  4. Kosten für die Sanierung des Treppenhauses sind nicht auf die Mieter umlegbar. Das sind Kosten für den Erhalt des Hauses und das ist Sache des Eigentümers.
  5. Anbau von Balkonen ist sicher eine Modernisierung und somit sind die Kosten umlegbar, aber erst nach (!!!) der Fertigstellung. Umlegbar mit 11% der Baukosten jährlich.
  6. Zur Satellitenschüssel kann ich nichts sagen, da fehlen mir die Kenntnisse und die Vereinbarung des Mietvertrags zum TV-Empfang. Die Maßnahme halte ich persönlich für gut und würde sie akzeptieren. Auch hier gilt: erst realisieren und dann die Kosten umlegen.
  7. Die Einspruchsfrist von drei Wochen ist ein Witz! Gemäß BGB § 556 (3) hat der Mieter nach Zustellung der Abrechnung 12 (zwölf) Monate Zeit, gegen die Abrechnung Einwendungen zu erheben.
  8. Mietminderung wegen der Belästigungen durch das Nachbarhaus sind meines Wissens nicht möglich, da der Vermieter nicht Verursacher ist.
    Ich wünsche gutes Gelingen und wie oben gesagt ist möglichst alles schriftlich festzuhalten, am besten ein Protokoll fertigen.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#5

Hallo!

Es dürfen nur Nebenkosten abgerechnet werden,die tatsächlich entstanden und im Mietvertrag als Umlagekosten angegeben sind. Diese Kosten müssen auch belegt werden.
Wenn also die Mietparteien die Hausreinigung vornehmen, kann diese nicht als Position in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Ist kein Hausmeister vorhanden, können hierfür keine Kosten angesetzt werden.
Sollten solche Positionen in Ihrer NK-Abchg. auftauchen, legen sie schriftlich Widerspruch ein und fordern gleichzeitig Belege für die angesetzten Kosten.

Eine Mieterhöhung ist nur nach erfolgter Sanierung möglich, d.h. diese Mieterhöhung ist nicht rechtens.
Schreiben sie Ihren Vermieter an und teilen sie ihm mit, dass sie bis zur Fertigstellung der Arbeiten, diese Mieterhöhung nicht mehr zahlen werden.

L.G. Jihet