in einer kleinen Ortschaft (Dorf) gibt es keinen Mietspiegel. Der Vermieter hat auch nicht drei Objekte in seinem Bestand. Es gibt natürlich einen Mietspiegel in der 20km entfernten Kreisstadt(Kleinstadt), auf den er sich beziehen könnte. Dort sind in den letzten 10 Jahren die Mieten um 15% gestiegen. Gleiches ist allgemeinen auch auf Immobilienportalen festzustellen, die die Durchschnittsmietangebote umliegender Ortschaften errechnen. Zudem gibt es im Umkreis so gut wie keine vergleichenbaren vermieteten Objekte (EFH), sondern fast ausschließlich 1-3 Raumwohnungen. Wie begründet er nun eine Mieterhöhung korrekt? Nach 10 Jahren unveränderter Miete wird er wohl auch 10-15% erhöhen können, den Rahmen sieht das Gesetz ja ohne weiteres vor.
Die pauschale Ansicht, nach 10 Jahren sei eine Erhöhung um 10-15% ‚drin‘, kann man so nicht gelten lassen. Das kommt schon sehr auf die Höhe der bisherigen Miete und das allgemeine Mietniveau in der Gegend an.
Wenn kein Mietspiegel für den Ort existiert, kann auch der Mietspiegel einer nahe gelegenen Ortschaft/Stadt herangezogen werden. (Für EFH gibt es meines Wissens nirgends Mietspiegel.)
Oder man findet Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung (müssen keine eigenen Objekte sein).
Am einfachsten wollte es sein, sich zunächst den Mietspiegel der Kreisstadt zu besorgen und dort mal nach Größe, Lage und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen zu recherchieren, welche Miethöhe überhaupt relevant ist.
Und: auf jeden Fall gut über die formalen und inhaltlichen Anforderungen des Mieterhöhungsverlangens informieren, denn da lauern viele Fallstricke.
Viel Glück!
florestino
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Die Miete liegt deutlich unter der Durchschnittsmiete, die inzwischen in der Region verlangt wird. Zudem wurden in den vergangenen Jahren nahezu alle Mängel am Objekt beseitigt. Auch nach der Erhöhung wird (aus Rücksicht auf den Mieter) noch weniger als die Durchschnittsmiete pro qm der nächstgelegenen Stadt verlangt werden. Der Vermieter kann ja große Wohnungen (ab 100 m²) zum Vergleich heranziehen.
Eine interessante Frage ergibt sich noch: könnte der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern er unter der Durchschnittsmiete bleibt, wenn die Mieten in der Region in der Vergangenheit nicht gestiegen wären?
Maßgeblich ist einzig und allein die örtliche Vergleichsmiete. Wenn man sich bei der Erhöhung in dem Rahmen bewegt und die Kappungsgrenze von 20% in 3 Jahren nicht übersteigt, ist eine Erhöhung möglich. Unabhängig davon, wie und ob sich die anderen Mieten in der Zeit verändert haben.
(Nur so nebenbei: das Beseitigen von Mängeln ist noch kein Argument für eine Mieterhöhung, sondern selbstverständlich, da anderenfalls der Mieter sogar die niedrige Miete mindern könnte)
Gruß florestino
Hi,
Wenn kein Mietspiegel, keine Vergelichswohnungen und auch kein vergleichswohnungen über einer Mietdatenbank zu erhalten sind bleibt wohl nur noch das Sachverständigengutachten. siehe § 558
Vielen Dank, dann sollte es ja gehen - fragt sich nur, wo der Vermieter Zugriff auf eine sogenannte „Mietdatenbank“ bekommt?
PS: die Miete wurde damals extra wegen der vielen Mängel so niedrig angesetzt, diese waren Bestandteil des MV und berechtigten nicht zur Mietminderung.
vielen Dank, aber wo findet der Vermieter denn eine zugelassene „Mietdatenbank“? Im Internet konnte er bis jetzt keine entdecken. Welcher Preis wäre ungefähr für so ein Gutachten angemessen? Vielleicht kann der Vermieter auch ein Jahr lang Angebote von EFH im Internet sammeln? Nur haben die Beweiskraft? Es weiß ja keiner, zu welchem Preis letztlich wirklich vermietet wurde.
Der Vermieter findet nur massenhaft! Angebote irgendeiner dubiosen „Genossenschaft“, die neue Häuser bauen will und zu unrealistisch niedrigen Mieten (teilweise unter 500 Euro p.m.) mit 25-30 Jahren Mietgarantie und Kaufgarantie samt teilweiser Mietrückzahlung bei Kauf anbietet(vermutlich Bauernfängerei). Diese unrealistischen Angebote kann der Vermieter ja nicht zu Grunde legen.
Hallo,
Der Vermieter findet nur massenhaft! Angebote irgendeiner
dubiosen „Genossenschaft“,
an einer Genossenschaft ist grundsätzlich nichts dubios, Volks- und Raiffeisenbanken agieren z.B. als solche.
http://de.wikipedia.org/wiki/Genossenschaft
die neue Häuser bauen will und zu
unrealistisch niedrigen Mieten (teilweise unter 500 Euro p.m.)
Für 20 qm? Oder 200qm?
mit 25-30 Jahren Mietgarantie und Kaufgarantie samt teilweiser
Mietrückzahlung bei Kauf anbietet(vermutlich Bauernfängerei).
Daran ist nichts Unseriöses, noch handelt es sich um Bauern- oder sonstige Fängerei.
Ein Beispiel: http://www.ksta.de/koeln-uebersicht/vorgebirgsgaerte…
Diese unrealistischen Angebote kann der Vermieter ja nicht zu
Grunde legen.
Für mich klingt das nach Bauchgefühl. Die gefundenen Mieten sind unrealistisch, weil sie nicht der eigenen Erwartung entsprechen. Mieten zwischen EUR 5,- und 6,- sind bei genossenschaftlichen Projekten übrigens auch in Großstädten nicht völlig unüblich.
Gruß
osmodius
nicht die Genossenschaft an sich findet der Vermieter unseriös, sondern deren Angebote. Nicht mal 500 Euro für 120 m²? Ein neues EFH, was gebaut werden soll wird incl. Grundstück, Bodenplatte usw. bezugsfertig mind. 200T€ kosten. Bei 4% Zinsen macht das allein 666,- Euro pro Monat Zinsen! Hinzu kommt noch die Tilgung. Wurde hier evtl. ein Perpetuum mobile erfunden oder wird nur eine Laube gebaut? In der Region sind 5-6 Euro je qm üblich, doch da liegt der Vermieter noch drunter. Insofern also keine überzogenen Erwartungen. Wenn wirklich mal ein real vorhandenes EFH angeboten wird, werden auch mind. diese 5-6 Euro verlangt.
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