Liebe/-r Experte/-in,
ich wohne in einer Mietwohnung, das Haus in dem ich wohne ist 38 Jahre alt und es wurde bis Heute nichts an diesem Haus getan. Nun haben wir einen neuen Eigentümer und dieser will die Miete nach § 558 BGB um 20% erhöhen und zusätzlich monatlich einen Kostenanteil für Modernisierungsmaßnahmen (gesamt Kosten 200 000€ geteilt durch 11 Wohnungen §559 soll zur Geltung kommen) (Bausubstanz in allen Bereichen sehr schlecht) in Höhe von 175,55 € haben. Das bedeutet für uns eine Mieterhöhung u über 100%.
Meine Frage , ist das rechtens. Geplant sind :
Einbau neuer Fenster- (diese sind zu Teil milchig und undicht), Haustür und Briefkastenanlage, Rolladenkästen und Fensterbänke. Isolierung der Außenwände, neue Heizungsanlage von Öl auf Gas (weil jetziger Heizungsort nicht mehr möglich ist da anderer Vermieter und bis jetzt wurden die Heizkosten mit diese geteilt. 2 eine Anlage für 2 Häuser), Änderung des Dachaufbaus und Gerüstbau und daS Entfernen von Gehölz, Büschen und Sträuchern. Dieses alles dient als Begründung zur Erhebung der 175,55 €.
Ich würde ich über eine Antwort sehr freuen.
Die Mieterhöhung ist rechtens, wenn Sie in den letzten 3 Jahren keine hatten. Die Modernisierung prüfen Sie genau, ob sich darin nicht Anteile verstecken, die Instandhaltung sind. Wenn der V. eine neue Heizung einbaut, hätte er die alte ja sicherlich instandsetzen müssen, und das muß er abziehen von der Summe. Gehölze usw, sind kein Modernisierung, es sei denn, die gesamte Anlage wird neu gemacht. Einzelne Objekte ist Instandhaltung. Wenn Sie das geprüft haben, müssen sie zahlen, es sei denn, die Soizialklausel gilt (Alter, Krankheit).
Hallo verehrte Userin,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur per Einschreiben + Rückschein ! Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Meine Stellungnahme:
Etliche der „Modernisierungsmaßnahmen“ fallen unter den Begriff „Instandhaltung“ und die Kosten für solche Maßnahmen muß der Vermieter allein tragen - d.h., er darf die Mieter nicht mit diesen Kosten belasten. Etwas anderes sind dagegen „Instandsetzungskosten“, die z.B. bei *Verschleißreparaturen* anfallen. Hier kann der Mieter bei Verschulden voll haftbar sein - bei Nichtverschulden ggf. nur anteilig, z.B. max. 100 Euro pro Jahr - das kommt darauf an, was im Mietvertrag speziell vereinbart wurde.
Legen Sie erst einmal schriftlich Widerspruch gegen die Mieterhöhung ein !
Außerdem empfehle ich Ihnen *in Ihrem speziellen Fall*, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beachten Sie bitte, daß jegliche Stellungnahmen von mir bzw. meine Hinweise nur auf meinen persönlichen Erfahrungen und Kenntnissen beruhen und in keinem Falle eine sogenannte Rechtsbesorgung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes darstellen.
Salvo errore et omissione…
Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit meiner Ausführungen wird nicht übernommen.
Beste Grüße USKO
Danke für die schnelle hilfreiche Antwort!
Danke für die schnelle hilfreiche Antwort!.
Ob das rechtens ist, kann ich dir nicht sagen. Das muss man sich sehr im Detail
ansehen. Da lohnt sich der Weg zum Anwalt oder zum örtlichen Mieterverein.
Prinzipiell kann die Miete sowohl nach Mietspiegel und wegen Modernisierung
erhöht werden. Das steht in § 558 Absatz 1 Satz 3 BGB ausdrücklich drin.
Ob die Mieterhöhung wegen des Mietspiegels möglich ist, hängt vom Mietspiegel,
dem Zustand von Haus und Wohnung und der Höhe der Miete vor der
Mieterhöhung ab. Ohne Informationen dazu kann ich nichts sagen. Wenn die
Miete schon lange nicht mehr erhöht wurde, kann das mit den 20 % durchaus in
Ordnung sein.
Gleiches gilt für die Moderhöhung. Hier gibt es strenge Anforderungen an die
Ankündigung der Modernisierung und die Berechnung der Erhöhung. Auch das
läßt sich so allgemein nicht wirklich beantworten.
Mehr Informationen zum Thema Mieterhöhung findest du hier:
http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Mietvert…
Mieterhoehung.html
Hallo Silvia, der neue EIgentümer darf die Miete nur erhöhen, wenn er etwas am Haus verändert hat, denn das Gesetz sagt eindeutig aus:„Kauf bricht nicht Miete“. Bedeutet bei Ihnen, dass die Miete vererst so bleiben muß. Er kann die Miete mit den 20% erhöhen, wenn dann diese neue Miete noch dem Mietspiegel Ihrer Stadt entspricht. Holen Sie sich den unbedingt zum Vergleich! Darin sind Punkte enthalten wie Baujahr/Ausstattung d.Wohng.//m² der Wohnung/Lage d.Grundstückes usw., welche die mögliche Grundmiete anzeigt. Liegen Sie mit der jetzigen Miete weit darunter, kann der neue Vermieter diese 20% erheben.
Was die Modernisierungskosten betrifft, die kann er solange nicht anheben, bis er saniert hat. Dazu gibt es eine Ankündigung der Erhöhung, die mindestens 3 Monate vor dem Erhöhungsbeginn bei Ihnen vorliegen muß. Darin muß der Vermieter Ihenn genau aufschlüsseln, wieviel Prozent er von der Gesamtsumme umlegt, also-wenn ein Fenster z.B.200,00€uro kostet, darf er je nach Fenster (Thermo/Schallschutz o.ä.) max.80% davon als Modernisierung nehmen, was 160,00€uro wäre, diesen Betrag durch 12Monate geteilt mal 11% multipliziert, das ist der Betrag für dieses eine Fenster. So muß man die gesamte Sanierung Schritt für Schritt berechnen. Mit 100% kann er NUR umlegen, was nicht vorhanden ist, sprich Neueinbau(z.B.einen Fahrstuhl/Wechselsprechanlage usw.)
Wenn Sie noch Fragen haben, bin ich gern bereit Ihnen weiter zu helfen. Ggf. legen Sie die Berechnung mal mit als Anlage an. Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen unklar ist und achten Sie darauf, dass alle Mitglieder, die im Mietvertarg stehen, namentlich in der Modernisieurngsankündiugung mit benannt sind. Anderenfalls ist diese von vorn herein ungültig. Alles Gute für Sie und ein sorgenfreies Pfingsten!
MfG
Waldi65
Hallo Waldi65,
vielen dank für die Antwort.
Nun bin ich ein wenig schlauer.
gern würde ich Ihnen die Berechnung als Anlage senden
aber ich weiß nicht so genau wie das hier geht.
Nochals " Danke "
MfG
Silvia
Hallo Silvia,
Der Vermieter kann die Mieten nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB anheben. Dabei ist er an bestimmte Voraussetzungen gebunden.
- Begriff
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen in den letzten vier Jahren vereinbart oder aufgrund der §§ 2, 3 und 5 MHG (nicht: § 4 - gestiegene Betriebskosten) geändert worden sind.
Wichtig: Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich also nicht auf die Miete aller bestehenden Mietverhält-nisse. Vielmehr richtet sie sich nur nach den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Entgelten für vergleichbaren Wohnraum.
Bis zu diesem Betrag kann der Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum nach § 588 BGB die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen im Übrigen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung bzw. des Mietwuchers erfüllt. - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
a) Als Erstes ist zu klären, für welchen Typ von Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete gesucht werden soll, dies geschieht anhand wertender Kriterien (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage),
b) Ist der Wohnungstyp ermittelt, so werden die dafür in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ermittelt; die so ermittelten Mieten sind natürlich unterschiedlich, liegen aber in einer gewissen Spanne,
c) Die Werte, die innerhalb dieser Spanne liegen, sind der mögliche Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete für jede Wohnung, auf die die typisierenden Merkmale der jeweiligen Gruppe zutreffen,
d) Anhand der Merkmale innerhalb der jeweiligen Gruppe, kann dann noch eine Einordnung innerhalb der ermittelten Preisspanne erfolgen (z. B.) Orientierung am oberen oder unteren Ende der Preise.
Begründung? Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichs-wohnungen berufen.
Vergleichswohnung? Oft sind Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar. Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen müssen angegeben sein. Vergleichswohnungen sind meist überteuert. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, muss dieser immer zum Vergleich mit herangezogen werden. Die Zahlen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter angeben.
Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben in der Regel unberücksichtigt).
Die Kappungsgrenze setzt sich aus der Ausgangsmiete zuzüglich 20 Prozent zusammen. Die Ausgangsmiete ist hierbei die Miete, den der Mieter drei Jahre vor dem Zeitpunkt des Wirksam-werdens der Mieterhöhung bezahlt haben.
Fenstermodernisierung (LG Berlin, Urteil vom 30. April 2002, Az: 63 S 263/01): Der Gebrauchswert einer Wohnung wird durch den Austausch von Holzkastendoppelfenster bzw. Holzverbundfenster gegen Kunst-stoffisolierglasfenster nicht verbessert. Der Mieter muss die Maßnahme weder dulden, noch eine Miet-erhöhung akzeptieren.
Werden bereits vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt, so ist sehr fraglich, ob die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB erhöht werden kann. Der Vermieter kann nach § 559 BGB die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der BGH (Urteil v. 25. 01. 2006 - VIII ZR 47/05) stellt dafür sehr strenge Kriterien auf: Anzugeben ist in der Begründung zur Mieterhöhung nicht nur der Wärmedurch-gangskoeffizient der neuen Fenster. Es muss auch so genau beschrieben werden, wie der Zustand der alten Fenster war, dass der Mieter dazu in der Lage ist, einen entsprechenden Vergleich zwischen alten und neuen Fenstern anzustellen, um den Energiespareffekt zu beurteilen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn sich dadurch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Bei Ersatz alter Isolierglasfenster durch neue Isolierglasfenster ist sehr zweifelhaft, ob sich dadurch der Gebrauchwert „nachhaltig“ erhöht. Sicher nur dann, wenn sich eine Energieeinsparung ergibt.
Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhungserklärung
BGB §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1:
Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärme-durchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.
BGH, Urteil vom 25. 1. 2006 VIII ZR 47/05: Kann unter www.Bundesgerichthof.de eingesehen werden. Erforderlichenfalls sollte man dies tun.
All dies trifft selbstverständlich auch auf alle vorgesehenen Maßnamen wie:
Marode Hausfassade, die instand gesetzt werden müsste, ist keine Modernisierungsmaßnahme, Haustür und Briefkastenanlage, Rollladenkästen und Fensterbänke. Isolierung der Außenwände, neue Heizungsanlage von Öl auf Gas. All diese Maßnahmen sind keine reine Modernisierung, sondern vom Vermieter zu leistende Instandhaltung. Dies ergibt sich auch aus § 535 BGB den Pärgraphen 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1: BGB. Dies ergibt sich auch aus der Begründung der oben genannten Entscheidung des BGH vom 25.1.2006 VIII ZR 47/05.
Silva, ich habe mih bemüht, dir viele Gründe zu nennen, die sich lohnen sich zur wehr zu setzen. Ich hoffe, dass dies mir ein wenig gelungen ist. Man muss bedenkenken, dass es sich um ein sehr komplexes Thema handelt. Die vermieter sehen sich darin geschützt, da sie oft richtig vermuten, dass die Mieter nicht kundig in diesen Fragen sind und oft sich auch nicht die mühe machen kunidzu werden. Du bist in dieser hinsicht eine seltsame Ausnahme.
Füge dir noch einen externen Artikel bei, der dir zur Aufklärung sicher ein paar gute Hinweise und Tipps bietet.
Mit freundlichen Grüßen Willi
Instandhaltung - Instandsetzung - Modernisierung
Instandhaltung - Instandsetzung - Modernisierung
Die Instandhaltung gehört zu den Grundpflichten des Vermieters. Gemäss § 535 BGB ist der Ver-mieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem „geeigneten vertragsmäßigen Gebrauch“ zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu gewährleisten.
Fachbegriff = vorbeugende und aufrecht erhaltende Wirkung
Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden (§ 554 BGB).
Beispiele: Reparatur an Rollläden, Klingelanlagen, Türschlössern, aber auch größere Maßnahmen, wie Außenanstriche, Treppenhausanstriche oder Kaminsanierungen. Auch Einrichtungsgegenstände wie Einbaumöbel oder Teppichböden unterliegen der Instandhaltung - wenn sie zur Mietsache gehören.
Tipp für Mieter: Sollte Ihnen Ihr Vermieter die in Ihrer Wohnung vorhandene und schon recht be-tagte Einbauküche schenken wollen, bedenken Sie bitte, dass Sie dann auch für die Reparaturen verantwortlich sind.
Der Begriff Instandsetzung - hier greift ebenfalls § 535 BGB - wird verwendet, wenn der ordnungs-widrige Gebrauch der Mietsache wieder hergestellt werden muss.
Fachbegriff = heilende Wirkung
Beispiel: Erneuerung eines Heizkessels, wenn eine Reparatur des alten Gerätes nicht mehr durchzuführen ist.
Hier gilt jedoch: Wird ein neuer Kessel mit einer verbesserten Energieausnutzung wie zum Beispiel ein Brennwertkessel eingebaut (siehe „Energieeinsparung“) kann der Vermieter den Differenzbetrag auf die Mieter als Modernisierungskosten umlegen).
Bei der Modernisierung wird der Wohnwert des Hauses oder/und der Wohnung erhöht. Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung (Wärmedämmung an Fassaden oder Dächern, Brennwertkessel), Bad(neu)einbau oder Schallschutzmaßnahmen.
Fachbegriff = verbessernde Wirkung
Unterschiede, Auswirkungen, Verpflichtungen, Ausnahmen
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Modernisierung vs Instandhaltung
Der wesentliche Unterschied zwischen Modernisierungen und Instandhaltungen/Instandsetzungen ist, dass eine durch den Vermieter durchgeführte Modernisierung mietrelevante Auswirkungen zur Folge hat - der Vermieter kann die Miete um einen gesetzlich festgelegten Betrag von zur Zeit 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen. Achtung: Bei der Überlegung zur geplanten Mieterhöhung sollte für jeden Vermieter das bereits bestehende Mietniveau ausschlaggebendes Kriterium sein.
Auschließlich der Markt (Angebot und Nachfrage) bestimmt das Mietniveau.
Liegt die neu berechnete Miete gravierend über der Miete vergleichbarer Wohnungen, wird es keinen Sinn machen, den gesetzlich vorgegebenen Erhöhungsrahmen komplett auszuschöpfen. Ein Mieter hat die Möglichkeit, bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsarbeiten auf Grund seines außerordentliches Kündigungsrechtes relativ kurzfristig eine vergleichbare, jedoch günstigere Wohnung anzumieten.
Weiter Achtung: Bei der Modernisierung anfallende Instandhaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Tauscht der Vermieter zum Beispiel alte, verrottete Holzfenster gegen Kunststofffenster aus, können ausschließlich die Mehrkosten gegenüber einem Holzfenster mit Einfachverglasung bei der Mietberechnung berücksichtigt werden.
Der Vermieter hat die Verpflichtung, dem Mieter geplante Modernisierungsmaßnahmen mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitzuteilen (§ 554 BGB). Zwingend ist die Angabe von Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie der Miete vor Modernisierung, der geplanten Mieterhöhung und der Miete nach erfolgter Modernisierung. Der Mieter muss der Maßnahme (und natürlich der Mieterhöhung) zustimmen (Formbriefe, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, gibt es zum Beispiel bei den Haus- und Grundeigentümerverbänden).
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum muss die Bewilligungsbehörde einer Modernisierungsmaß-nahme zustimmen. Hier werden später auch die Abrechnungen geprüft.
Sollte der Mieter die Kosten, und damit die Berechnung der Mieterhöhung anzweifeln, muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters die Kosten der Modernisierungsmaßnahme offen legen (Rechnungen).
Der Mieter muss eine Modernisierungsmaßnahme dulden, wenn sie keine unzumutbare Härte für ihn bedeutet (§554 BGB). Gleichzeitig hat er aber unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, während der Zeit der Modernisierung, die Miete zu mindern. -
Mieterrechte
Kann oder will er der Vermieter seinen Grundpflichten zur Instandhaltung/Instandsetzung nicht nachkommen, hat der Mieter (nach Abmahnung) ein Recht auf: siehe weitere Ausführungen: „Mietminderung“. -
Mieterpflichten
Der Mieter hat die Verpflichtung, den Vermieter über von ihm festgestellte (drohende) Schäden zu informieren, die so genannte „Obhutspflicht“.
Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter unter Umständen von ihm Schaden-ersatz fordern. -
Vermieterrechte
Der Vermieter kann einen Teil der ihm auferlegten gesetzlichen Verpflichtungen an den Mieter übertragen.
Eine Übernahme dieser Bagatellschäden dürfen jedoch nicht als pauschalierte Formulierung im Mietvertrag genannt sein, sondern müssen dezidiert aufgeführt werden. Auch hier sind Höchstgrenzen zu beachten, die nicht überschritten werden dürfen.
Achtung: Hier gilt ebenfalls, dass ältere Formularmietverträge nicht immer der neuesten Recht-sprechung Stand halten. -
Sonderfall Schönheitsreparaturen
Sie gehören grundsätzlich zu den Pflichten der Vermieters.
Der Mieter kann jedoch zur Übernahme der Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, Fenster (von innen!) streichen), Innentüren, Wohnungseingangstür (von innen!), verpflichtet werden. Diese Regelungen müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, ist die Durchführung dieser Arbeiten ebenfalls Sache des Vermieters.
Bitte beachten: Die Rechtsprechung ändert sich laufend. Deshalb sollten Vermieter darauf Wert legen, bei Abschluss eines Mietvertrages jeweils aktuelle und juristisch einwandfreie Vertrags-formulare ((Standardmietverträge) zu verwenden.
Austausch: Holzkasten-Doppelfenster durch Holzkastenfenster mit Isolierglas
Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Austausch eines vorhandenen Holzkasten-Doppelfensters durch ein Holzkastenfenster mit Isolierglas zu dulden. (AG Berlin Schöneberg, Az. C 302/00, aus: GE 2/01, S. 142)
Beschädigung der Mietsache
Hat der Mieter seine Wohnungstür aufgebrochen und dabei Rahmen und Tür beschädigt, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Die Verjährungsfrist für den Schadenersatzanspruch des Vermieters beginnt nicht ab Zeitpunkt der Kenntnisnahme von der Beschädigung, sondern erst ab dem Zeit-punkt, wo dem Vermieter die Mietsache zurückgegeben wurde. (LG Köln, Az. 10 S 308/99, aus: WM 10/00, S. 548)
Gehwegplatten und Instandhaltung
Die Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten auf dem Mietwohngrundstück sind keine umlage-fähigen Kosten der Gartenpflege, sondern Instandhaltungskosten und gehen zu Lasten des Ver-mieters. (AG Stuttgart, Bad Cannstatt, Az. 2 C 398/96, aus: WM 8/96)
Instandhaltungspauschale
Der Mieter einer preisgebundenen Wohnung hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Auszahlung des Betrages der Instandhaltungskostenpauschale, der von ihm mit der Kostenmiete zwar gezahlt wurde, aber vom Vermieter während der Mietdauer nicht für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurde. (LG Regensburg, Az. 2 S 317/95, aus: WM 2/97, S. 115)
Instandhaltung: Isolierglasfenster statt Kasten-Doppelfenster
Der Austausch reparierfähiger Kasten-Doppelfenster durch Isolierglasfenster ist keine Instand-haltungsmaßnahme, die vom Mieter geduldet werden muß. Das gilt auch, wenn die Kasten-Doppelfenster nicht ganz den Auflagen des Denkmalschutzes entsprechen und die Isolierglasfenster das alte historische Gesamtbild wieder herstellen würden. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 302/00, aus: MM 3/01, S. 47)
Instandsetzungsarbeiten und Wohnungszutritt
Müssen in einer Wohnung Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden und wurden die Arbeiten mehrere Monate vorher angekündigt, muß der Mieter auch während seiner Abwesenheit durch Krankenhausaufenthalt dem Vermieter den Zutritt ermöglichen. Kann sich der Vermieter wegen Weigerung des Mieters nur mittels gerichtlicher Verfügung den Zutritt zur Wohnung verschaffen, um die Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, so kann der die Kosten für die einstweilige Verfügung vom Mieter erstattet verlangen. (LG Berlin, Az. 65 T 11/96)
Instandsetzung und Schönheitsreparaturen
Wird ein morsches Fenster durch ein neues Fenster ersetzt, muß der Vermieter auch den ursprünglichen Renovierungszustand einer Wohnung wieder herstellen (Tapezieren und Streichen). Das gilt auch, wenn laut Mietvertrag der Mieter für Schönheitsreparaturen aufzukommen hat. (AG Berlin Wedding, Az. 18 C 195/93)
Jalousien in Parterrewohnung
Der Mieter einer Parterrewohnung kann vom Vermieter nicht verlangen, daß auf Kosten des Ver-mieters Rolläden an den Fenstern angebracht werden. (AG Berlin Tiergarten, Az. 8 C 40/91)
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Hallo Silvia, die Berechnung kann man im Computer einscannen und als Email-Anlage schicken. Wenn Sie das hier über „wer-weiss-was“ nicht wissen, wie es geht, schicken Sie es an meine direkte Email-Adresse:
[email protected] sehe mir es dann dort an.
MfG Waldi64
Hallo Willi,
vielen Dank für die schnelle ausführliche Info
diese hilft mir weiter.
Mit freundlichen Grüßen Silvia
Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht.
Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insb. Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:
* er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
* oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
* er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen;
* durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzugekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.
Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558 d Abs. 3 BGB).
Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist. Eine zweite Begrenzung stellt oft die sog. Kappungsgrenze dar (max. 20 % innerhalb von 3 Jahren.) Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des LG Berlin auf den Zeitpunkt des Bezuges an, den der Vermieter zu beweisen hat. (LG Berlin 62 S 346/07)
Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate (§ 558 b). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.
Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden.
Ist ein Mietspiegel nicht (wie zum Beispiel in Berlin) kostenlos verfügbar, so muss er nach Ansicht des LG Krefeld dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden. Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen.
Wir hoffen wir konnten helfen.
Mit freundlichen Grüsse
Hallo Silvia, nachdem ich mir Ihre „Erhöhungsankündigung“ genau angesehen habe, kann ich Ihnen nur raten, eine andere Wohnung zu suchen. Das klingt hart, wird aber die beste Lösung sein. Der neue Eigentümer hat sich genau an die gesetzl.Grundlagen gehalten. Was ich zuerst annahm war, dass die 20% Mieterhöhung normal nicht normal sind, weil ja Kauf keine Miete bricht. Da der neue Eigentümer jedoch die öffentl.Fördermittel an den Alteigentümer gezahlt hat(wenn das stimmt voraus gesetzt), kann er wirklich die Mietpreisbindung außen vor lassen und die Kosten um 20% erhöhen. Bitte sehen Sie nochmals zu, ob Sie an einen ortsüblichen Mietspiegel kommen können (Stadtverwaltung/Verbraucherschutzzentrale). Dort gibt es eine Tabelle, wo es genau steht, welches Baujahr/welche Größe d.Wohnung/Ausstattung usw.als Grundlage zur Berechnung gibt und wie hoch (von-bis-Preis) die Kaltmiete sein DARF. Wenn Ihr neuer Eigentümer darüber liegt (schon jetzt mit den 20%), können Sie das ablehnen.
Was die Modernisierungskosten betrifft, ist es ja erst einmal ein „Vorgeschmack“, was auf Sie zukommen KANN. Unter Umständen kann das auch höher werden. Die Berechnungsgrundlage, die der Eigentümer dort ansetzt, ist okay, nur fehlt die genaue Summe, wieviel Prozent er jeweils von dem Angebot(Fenster/Türen usw.) umlegt. Dort müßte man die reguläre Modernisierungsankündigung abwarten und dann entsprechend (Widerspruch m.Begründung)reagieren. Logisch ist von „Vermieterseite“, dass er so viel wie möglich seiner Kosten zurück haben möchte, doch dazu gibt es eben Grenzen.
Sicher habe ich Ihnen nun doch Sorgen bereitet, doch damit haben Sie genügend Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen-oder abwarten und Sie melden sich nach der offiziellen Ankündigung nochmals bei mir.
Insgesamt schätze ich jedoch fairerweise ein, dass Sie nicht billger weg kommen bei den Maßnahmen, die der Herr geplant hat. Ungefähr kommt dieser Erhöhungsbetrag schon hin.
Alles Gute für Sie und ein trotzdem angenehmes Pfingstfest wünscht Ihnen
Waldi64(Rudi)
Vielen lieben Dank
und schöne Pfingsttage.
Hallo,
eine Mieterhöhung ist durchaus möglich, auch 20%, aber eine klare Begründung muss schon dabei sein; z.B. dass der Mietspiegel das hergibt, oder Vergleichswohnungen höhere Mieten haben (müssen benannt werden!).
Diese Mieterhöhung sollten Sie prüfen lassen von kompetenter Stelle, Mieterverein oder RA.
Ähnlich sehe ich die Modernisierungsankündigung, denn nach der Schilderung ist nicht alles umlagefähig.
Grundsätzlich gilt aber, dass eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung unabhängig von der anderen nach §558 BGB möglich ist.
Sollte aber die Mieterhöhung nach §558 BGB nach der Modernisierungserhöhung erfolgen, ist diese neue Grundmiete Basis für die Berechnung nach §558BGB!!
Rechtsbeistand suchen ist hier vonnöten.
Gruß suver