Mieterhöhung mittels Mietspiegel - Altbau als Neubau eingestuft

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

Fred Feuerstein hat wieder mal ein Problem.
Seine Vermieter die Geröllheimers wollen ihm und seiner Elvira die Miete kräftig erhöhen. Die Feuersteins wohnen seit 10 Jahren ohne Erhöhung bei den Geröllheimers in Miete. Es handelt sich um ein große Altbauwohnung von 1910.
Die Geröllheimers berüchsichtigen darinaber nicht das Baujahr 1910 sondern „Baudatum nach 2000“ - weil sie 2005 mehrere Modernisierungen/Renovierungen vorgenommen haben: Bad und Klo modernisiert (Fliesen + Keramik neu) es wurde (unfachgerecht) Laminat verlegt und die alten Holztüren sowie die Sockelleisten neu gestrichen.

Fenster, Rolläden + Heizung sind geschätzt mindestens 20-30 Jahre alt.

Einzige Modernisierungsmassnahme nach 2005 war die Neugestaltung von Bad (3m²) und Klo (1,5m²)

Die Wohnung hat eindeutig eine Altbau Atmosphäre (hohe Decken, alte schlecht oder gar nicht schließende Holztüren, Altbauquerschnitt, Mikro-Klo und Mikro-Bad) und auch nicht die Vorteile einer Neubauwohnung
seitens Schall-, Wärmedämmung, moderner Schnitt.

In dem Mietspiegel einer anderen Stadt findet Fred folgende Info:
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Bei einer Vollmodernisierung kann die Wohnung in die Baualtersklasse eingeordnet werden,
innerhalb derer die Modernisierung vorgenommen wurde. Eine Vollmodernisierung liegt vor, wenn das Gebäude und die Wohnungen mit wesentlichen Aufwendungen auf einen neuzeitlichen Standard gebracht wurden. Wesentliche Aufwendungen sind in der Regel ein Drittel der Aufwendungen für einen vergleichbaren Neubau. Die Ausstattung der Wohnungen, der Installationen, des Wohnungsabschlusses mit Vorraum, des Treppenhauses, der Außenfassade des Gebäudes sowie des gesamten Erscheinungsbildes des Anwesens müssen dabei einem vergleichbaren Neubau entsprechen.

Nach dieser Vorgabe läge nach 2000 keine Vollmodernisierung vor und die Wohnung müßte älter eingestuft werden.
Hat Fred Chancen der Erhöhung zu wiedersprechen?

Danke und Gruß,
Michael

#2

Ein sehr schweres Thema, dies sollten sich Experten vor Ort zeitnah näher anschauen um ggf.dagegen einen Einspruch zu erheben.

#3

Hallo!

Wichtiger wäre aber um wie viel erhöht werden soll.

Es gibt 2 Festwerte dazu:

  1. der Mietspiegel, die ortsübliche Vergleichsmiete

  2. die 20 % oder lokal 15 % Erhöhung ( in den letzten 3 Jahren)

das jeweils niedrigere gilt.

Erst wenn es höher wäre braucht man sich um mögliche Falscheinstufung zu kümmern.

Ein Altbau aus den 1910er-Jahren mit der geschilderten Modernisierung wird schwerlich einem Neubau des Jahres 2005 gleichgestellt werden können.
Dein eigenen Link mit den dafür nötigen Aufwendungen ist schon stimmig und sollte hier das gleichwertige (Neu)Baujahr 2005 ausschließen.

Noch mal kurz zur Erhöhung an sich. Dazu muss am Haus nichts, rein gar nichts, modernisiert werden. Es kann „auch so“ regelmäßig erhöht werden solange die genannten Kappungsgrenzen nicht überschritten werden.

MfG
duck313

MfG
duck313

#4

Hallo
erstmal Danke für die Antworten.
Ja, es ist tatsächlich so: wenn man die Wohnung auf die Modernisierung in den 80gern einstuft, lassen die Grenzen des Mietspiegels die Mieterhöhung zu (Mietspiegel zeigt ja immer von-bis und den Durchschnitts m² Preis)
Als Mieter kann man auch nur akzeptieren oder sich gerichtlich akzeptieren lassen oder eben ausziehen, da alle anderen Grenzen nicht überschritten werden (3 Jahre keine Erhöhung, weniger als 15% etc.)
Gruß,
Michael

#5

Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten:

a. man läßt sich fachkundig beraten und wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, legt man Widerspruch ein.

Dann hat der VM aber die Möglichkeit zu einem späteren Zeitpunkt eine neue, dann wirksame Mieterhöhung durchzusetzen.

b. man akzeptiert, wenn die Mietererhöhung im gesetzlich zulässigen Rahmen liegt.

10 Jahre ohne Mieterhöhung bei trotzdem erfolgten Sanierungen sind ja eigentlich schon fair. Alles wird teurer, die Miete eben auch. Und hier hätte schon 3 x die Miete erhöht werden können.

Was ich ehrlich gesagt schon merkwürdig finde: man wohnt 10 Jahre in der Wohnung und kaum kommt eine Mieterhöhung, sind die Bäder miniklein und der Laminat schlecht verlegt. Vor der Mieterhöhung hat das ja auch nicht gestört.

Ich verstehe ja, das man nicht gerne mehr zahlt, aber dann muß man die Wohnung, in der man 10 Jahre lebt ja nicht schlecht reden, denn man wohnt ja seit 10 Jahren da drin, da kann es so schlecht doch auch wieder nicht sein.

Ich würde mich beraten lassen und dann weiter sehen. Und ich würde mir weiterhin überlegen, ob mir ein Widerspruch, wenn er nur ein zeitlicher Aufschub ist, wirklich den Ärger Wert wäre, den ich dann mit dem VM haben werde.

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#6

Hallo Engelchen,

danke für deinen Beitrag.
Dein Einwand stimmt natürlich - 10 Jahre hats nicht gestört: Aber man ist vor 10 Jahren in eine frisch renovierten Altbau gezogen und die Macken sind so nach und nach aufgetaucht. Man merkt erst beim Aufstellen von neuen Schränken, daß das Laminat 3cm nachgibt :frowning:
Daß der Vermieter die Wohnung aber mit einer Neubauwohnung (Bj.nach2000) gleichsetzt ist dann richtig dreist. Das war vorher nicht bewußt. Beim Einzug wurde einfach der Preis festgesetzt.

Genau wie du schreibst, geistern nach dem ersten Wutanfall erstmal alle Möglihkeiten in einem herum. Wahrscheinlich wirds beim Akzeptieren bleiben - eben um sich den Ärger zu ersparen …

Gruß,
Michael