Mietfläche + Verkehrsfläche?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ist es rechtens, wenn ein Eigentümer die Wege zu meinem angemieteten Objekt (Raum in einem Haus) anteilig zu den anderen Mietern auf meine Mietfläche umlegt?
Beispiel:

  • angemietet wurden 34 qm (Gewerbefläche)
  • die angrenzenden Flächen zu dieser Anmietung (Flure, Treppen usw.), die ich teilweise (nicht alle!) zum Betreten meiner Mietfläche benutze, werden anteilig aufgerechnet
  • da der Mietpreis nach qm berechnet wird, zahle ich somit nicht für 34 qm, sondern für insgesamt 51 qm (womit sich der eigentliche Mietpreis nicht geringfügig erhöht)

Ist das rechtlich so korrekt? Dass anteilige Nebenkosten für diese Flächen mitgezahlt werden (Treppenhausbeleuchtung, evtl. Reinigung usw.) ist mir durchaus klar und verständlich. Aber eine Umlegung auf die Mietfläche ist mir doch sehr schleierhaft!
Es wird damit argumentiert, dass diese Flächen schliesslich für den Zugang zum Raum frei gehalten werden. Wobei ich das wiederum als Pflicht des Eigentümers ansehe!
Wäre nett, wenn hier jemand eine Antwort hätte und wenn dem wirklich so ist, evtl. sogar den dazugehörigen Gesetzestext!
Vielen Dank im voraus,
SylviaM

#2

Mal eine Gegenfrage. Fünf Läden sind in einer Passage angesiedelt. Jeder hat seinen Ladenzugang zur Passage. Wer hat nun was von der Passage? Der Gebäudeeigentümer oder die Mieter? Es ist durchaus üblich, daß solche Flächen auf die Nutzer umgelegt werden. Natürlich hängt eine solche Umlage davon ab, ob diese Zurechnung vernünftig nachprüfbar ist. Bei typischen Einkaufszentren, wie zB diejenigen, die die ECE konzipiert (zB in München das Olympia-EKZ, PEP, in Koblenz das Löhr-Center, dann - nicht von der ECE - das Centro Oberhausen) wird immer die Passage umgelegt.
In Gesetzen ist das nicht geregelt, sondern nur im Mietvertrag. Wenn da fehlerhafte Berechnungen bestehen, dann muß halt der Richter entscheiden, ob die Anrechnung der Verkehrsflächen überhaupt oder in dieser Größe zulässig ist. Kurzum, laß Dich von einem in diesem Themenbereich erfahrenen Anwalt beraten!

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#3

Mal eine Gegenfrage. Fünf Läden sind in einer Passage
angesiedelt. Jeder hat seinen Ladenzugang zur Passage. Wer hat
nun was von der Passage? Der Gebäudeeigentümer oder die
Mieter?

Hallo Klaus,
in dem von mir angesprochenen Fall handelt es sich um einen Raum in einem Keller. Das Gebäude ist nicht für die Öffentlichkeit zugänglich, es ist ein reiner Bürokomplex.
Mit der Passage würde ich ja noch verstehen, aber doch nicht bei einem Kellerraum? Ich zahle für meine private Mietwohnung ja auch nicht Anteile vom Treppenhaus mit!

Gruss,
SylviaM

#4

Mal eine Gegenfrage. Fünf Läden sind in einer Passage
angesiedelt. Jeder hat seinen Ladenzugang zur Passage. Wer hat
nun was von der Passage? Der Gebäudeeigentümer oder die
Mieter?

Hallo Klaus,
in dem von mir angesprochenen Fall handelt es sich um einen
Raum in einem Keller. Das Gebäude ist nicht für die
Öffentlichkeit zugänglich, es ist ein reiner Bürokomplex.
Mit der Passage würde ich ja noch verstehen, aber doch nicht
bei einem Kellerraum? Ich zahle für meine private Mietwohnung
ja auch nicht Anteile vom Treppenhaus mit!

Gruss,

in diesem Fall würde ein Gespräch mit einem Anwalt sicherlich weiterhelfen, denn so was ist mir auch noch nicht „über den Weg gelaufen“.

SylviaM

#5

Hallo Sylvia,

der Vergleich mit Deiner Privatwohnung ist natürlich unzulässig, denn im Gewerbemietrecht kann man fast alles vereinbaren.

Und das ist nun die Frage, was Du vereinbart hast.

Was steht im Mietvertrag? Gibt es dort keine Flächenberechnung? Oder noch besser einen Grundriss? Bezieht man sich dort auf eine Norm (z.B. DIN 277 oder die daraus abgeleitete Berechnung nach gif)?

Tschüs
Harald

#6

Hallo Harald!

Was steht im Mietvertrag? Gibt es dort keine
Flächenberechnung? Oder noch besser einen Grundriss? Bezieht
man sich dort auf eine Norm (z.B. DIN 277 oder die daraus
abgeleitete Berechnung nach gif)?

Es gibt bereits einen bestehenden Mietvertrag. Dieser Vertrag wurde mit dem „alten“ Eigentümer gemacht. Dort drin ist vereinbart, dass die Nutzung aller Verkehrsflächen im Mietpreis enthalten ist. Nun möchte aber der neue Eigentümer einen neuen Vertrag machen, in dem er halt diese Flächen extra bezahlt haben will. Er hat dazu einen Grundriss beigelegt, in welchem unser Raum sowie die angrenzenden Flächen (um die es geht) gelb markiert sind. Da dieser Grundriss nicht maßstabsgerecht ist, ist es für uns auch nicht prüfbar, wie gross diese Verkehrsflächen grundsätzlich sind. Es wurde uns auch kein Berechnungsbeispiel beigelegt, woraus wir ersehen können, wie er das auf die einzelnen Mieter anteilmässig umlegen will. Auch sonst wird kein Bezug auf irgendwelche Normen oder sonstiges genommen.
Wir werden zwar letztendlich nicht unter Androhung der Todesstrafe dazu gezwungen, diesen neuen Vertrag zu unterzeichnen, aber generell ist es interessant, ob so etwas überhaupt zulässig ist. Schliesslich ständen wir uns damit in Schaden, weil die Miete dementsprechend erhöht werden soll.

Gruss,
SylviaM

#7

Hallo Sylvia,

zulässig ist es auf jeden Fall und bei Neubauten auch üblich. Die Mietflächenberechnung für Büroraum nach gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) hat sich hier als Quasistandard durchgesetzt. Diese Methode lehnt sich stark an die DIN 277 an, ist aber nicht ganz so kompliziert. Die für alle zugänglichen Verkehrsflächen werden anteilig auf die Mieter umgelegt.

Allerdings ist es nicht Absicht der gif-Methode, Mieter über den Tisch zu ziehen, indem bei bestehenden Mietverträgen einfach der alte Mietzins pro m² mit der höheren Quadratmeterzahl nach gif multipliziert wird.

Aber das hast Du ja auch schon selbst erkannt, dass der neue Mietvertrag für Dich eher nachteilig ist.

Tschüs
Harald