Miethaus soll verkauft werden. Was passiert?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Moin,
unser Vermieter hat uns kurz vor Weihnachten mitgeteilt das unser angemietetes Haus im Frühjahr 2013 einem Makler zum Verkauf übergeben wird.
Wir bekommen im Februar unser 2tes Kind
In dem Haus wohnen wir seid 3,5 Jahren.
Wir haben in unsere Mietzeit viel in Eigenleistung an dem haus gemacht und verändert.

Jetzt hat uns der Vermieter nahegelegt uns vorab etwas neues zu suchen und im Fall das wir etwas finden uns aus dem laufenden Mietvertrag OHNE Kündigungsfrist rauszulassen.

Jetzt zur Frage:
Was kann uns passieren im Falle eines Verkaufs?
Gibt es etwas was wir beachten müssen:

Ich hoffe auf nette Antworten von euch.

LG
Dennis Dahlmann

#2

Hallo Dennis. Wenn der kaufer eigennutz anmeldwt müsst ihr ausziehen. Wenn nicht ist der neue Eigentümer sicherlich froh über verantwortungsvolle Mieter und wird euch quasi übernehmen. Allerdings kann er die Miete evtl erhöhen um sie dem allgemeinen mietspiegel der refion anzupasden sollte dieser hoher sein.

Vg

#3

Hallo,

erst einmal werdet ihr allesamt als Mieter nicht auf der Straße stehen, wenn das Mietshaus verkauft wird.
Da der Vermieter keinen Eigenbedarf der Wohnräume anmeldet, kann er euch auch nicht ohne Kündigungsfrist
(wie gnädig !!! :wink:)aus dem Mietverhältnis entlassen.
So wie ich die Sache sehe, muß euch der neue Hauseigentümer eine angemessene Frist zur Beschaffung neuen Wohnraumes gewähren. Sicherheitshalber
würde ich jedoch an eurer Stelle einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen lokalen / nahe gelegenen Mieterverein zu Rate ziehen.

Viel Erfolg und guten Rutsch, bustobaer

#4

Hallo,

zunächst müßte erst einmal geklärt sein, ob diese Eigenleistungen/Veränderungen mit Einverständnis des Vermieters durchgeführt wurden. Wenn ja-sind dazu alle Rechnungen vorhanden? Dann nämlich muss der Vermieter diese Dinge bezahlen, bevor er das Haus verkauft, bzw. an den Makler übergibt.Ihre geleistete Investition geht anderenfalls an den neuen Eigentümer über, da der Makler das Haus soooo anbietet, wie er es sieht und schätzt.
Haben Sie eseigenmächtig getan, haben Sie schlechte Karten. Entweder Sie finden dann eine vernünftige Lösung mit dem Vermieter, z.B.-weil er einsieht, dass es sooo besser ist-oder Sie haben Ihr Geld in den Sand gesetzt und gehen leer aus.
Möglicherweise ist noch ein Rückbau, aber davon haben Sie sicher auch nichts.
Anständig finde ich zumindest, dass Ihnen der Vermieter das schon übermittelt hat. Deshalb enke ich,Sie finden einen finanziellen Kulanzweg mit ihm.

Eine positive Lösung wünscht Ihnen

Waldi 64

#5

hallo,

wenn ein haus verkauft wird, laufen die mietverträge wie bisher weiter. eigentlich betrifft ein hausverkauf die mieter überhaupt nicht.

jedoch: der käufer kann auf eigenbedarf kündigen (wenn er selber einziehen möchte), dies kann er aber erst nach einer bestimmten zeit (kannst du dir vielleicht selber googeln). zur eigenleistung: was wurde abgesprochen? hat der vermieter es verlangt? denke, da wird schwer etwas zu holen sein.

viele grüße
maria

#6

Nichts kann euch passieren - der neue Besitzer muss zunächst den Mietvertrag so wie er ist übernehmen, die wichtigste Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches lautet: Kauf bricht nicht Miete, § 566. Alle Regelungen des Mietvertrages bleiben bestehen. Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner!

Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Einseitige Änderungen, etwa eine neue Renovierungsklausel, sind nur mit Zustimmung des Mieters wirksam, auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen und Kündigungsrechte im Vertrag halten. Will er Wohnung oder Haus für sich alleine nutzen, muss er dies darlegen und den Eigenbedarf beweisen können. Nur wenn er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Räume als Wohnung nutzen will, hat er ein Kündigungsrecht.

Jetzt hat uns der Vermieter nahegelegt uns vorab etwas neues zu suchen und im Fall das wir etwas finden uns aus dem laufenden Mietvertrag OHNE Kündigungsfrist rauszulassen.

muss euch nicht sonderlich jucken, denn a.) habt ihr sogar ein Vorkaufsrecht und b.) müsst ihr nicht ausziehen - das bringt nur Vorteile für den jetzigen Vermieter, eine leere Wohnung wird man schneller los als eine bewohnte.

#7

Guten Tag Herr Dahlmann,

grundsätzlich tritt der Käufer der Immobilie in die Rechte und Pflichten seines Vorgängers ein, d. h. der Mietvertrag muss von ihm übernommen werden.

Die Frage ist, ob der neue Eigentümer das Objekt weiterhin vermieten oder eher selbst nutzen will.

Wenn er das Objekt als Anlageobjekt zur Vermietung kauft, haben Sie kein Problem, da eine Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich ist.

Will der Erwerber es selbst nutzen, sieht es nicht ganz so gut aus. Hier liegt dann ein wichtiger Grund vor (Eigenbedarf). Er müsste dann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.
Die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind streng (Google…). Gesetzliche Kündigungsfristen sind selbstverständlich einzuhalten.

Erst einmal die Ruhe bewahren. Verkaufen sich in Ihrer Umgebung Immobilien schnell/gut? Vielleicht haben Sie noch genügend Zeit, sich stressfrei nach einer neuen Bleibe umzusehen.

Die härtere Gangart:
Lassen Sie gegenüber dem Vermieter und dem potentiellen Kaufinteressenten (Sie haben natürlich das Recht, bei jeder Besichtigung Ihrer Wohnung dabei zu sein) ruhig die Bemerkung fallen, das Sie nicht im entferntesten gewillt sind, sich eine andere Behausung zu suchen, schon gar nicht während der Schwangerschaft und den ersten Monaten des Neuankömmlings (dem schon einmal viel Glück auf dieser Welt) und auch wegen der vielen von Ihnen erbrachten Eigenleistungen, die nun vergebens waren. Einer Eigenbedarfskündigung würden Sie sehr gelassen entgegensehen, da Sie Ihr selbstverständlich schriftlich und ausführlich begründet wiedersprechen werden, um dann einige Monate (in Hamburg ± ein Jahr) auf den Termin vor dem Amtsgericht zu warten. Auch nach einem negativen Urteil kann es noch eine ganze Zeit bis zur endgültigen Räumung der Wohnung dauern.

Dies setzt natürlich ein resolutes Auftreten voraus, um der Glaubwürdigkeit Nachdruck zu verleihen.

Eine „freie“ Immobilien hat regelmäßig einen höheren Wert als im vermieteten Zustand. Von diesem Mehrwert können Sie bei geschicktem Vorgehen profitieren.

Ihr Vermieter bietet Ihnen die Kündigung Ihrerseits „ohne Kündigungsfrist“ nicht aus wohlwollender Großzügigkeit an. Er weiß - hoffentlich - genau, welche Baumstämme Sie ihm zwischen die Beine werfen können.

Ein mit Übersicht handelnder Vermieter/Käufer wird Ihnen dann eine Ablösezahlung zur Aufhebung des MV anbieten, da nach obigem Rezept das Haus nur erschwert zu verkaufen sein wird. Ich würde als Käufer von einer Immobilie mit renitentem Mieter immer die Finger lassen, da ein verärgerter Mieter schnell auf unangenehme Gedanken kommt und im schlimmsten Fall womöglich die Zahlung der Miete einstellt, der Horror jedes Vermieters.

Grundsätzlich alle Vereinbarungen schriftlich treffen, keine mündlichen Absprachen. Keine voreiligen Entscheidungen

Ich wünsche Ihrer Familie und Ihnen viel Erfolg und alles Gute.

MH

#8

Sehr geehrter Herr Dahlmann,

zunächst sei gesagt, dass durch den Verkauf des EFH der Mietvertrag grundsätzlich nicht gebrochen wird. Sie brauchen jetzt also nicht ihren Mietvertrag zu kündigen. Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nur mit einem trifftigen Grund kündigen. Eigenbedarf wäre z.B. ein solcher Grund. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall dann drei Monate. Die Eigenleistung, die Sie eingebracht haben wird so vergütet, wie es mit ihrem bisherigen Vermieter vereinbart worden war. Haben Sie nichts weiter vereinbart, können Sie im Nachhinein leider nichts mehr dafür verlangen. Wurden Einbauten vorgenommen, kann es sein, dass Sie diese zurückbauen und das Haus in den ursprünglichen Zustand zurück versetzen müssen, wenn der neue Eigentümer dies möchte. Ausschlaggebend ist der Mietvertrag und gegebenenfalls das Übergabeprotokoll.
MfG
Sun

Dies ist keine Rechtsberatung, da ich dazu nicht befugt bin.

#9

Hallo, das sind Rechts-Fragen für den Mieterverein oder einen Fachanwalt…
MfG USKO

#10

Hallo Dennis,
erstmal eins: „Kauf bricht nicht Miete!“
Wenn das Haus verkauft werden soll, dann würde die Regelung des
§577 und §577a zutreffen, würde ich sagen. Wenn allerdings ein Rechtsstreit zu erwarten ist, würde ich auf jeden Fall empfehlen, einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen. Der regelt das dann schon.
Hoffe ich konnte helfen.
Guten Rutsch ins neue Jahr

#11

Hi Deichkieker,
kann sein, der neue Besitzer möchte selber einziehen oder Familie etc. Dann ist Eigenbedarf gegeben und die Kündigung erfolgt. Wenn Ihr alles rauszögert bleiben Euch dann ca. 18 Monate bis zum neuen Zuhause.
Besser Ihr findet vorher gütlich etwas.
Vielleicht soll das auch eine Kapitalanlage werden, dann läuft alles wie bisher.
Moin , Moin und gutes Neues Jahr
fragmich46

#12

Hallo Dennis!

Danke für die Frage. Ich bin kein Anwalt, soviel vorweg.
Die Rechtslage ist im Falle eines Verkaufs des Mietobjekts sehr diffus. Es gibt hier selten ein klares JA oder NEIN.
Die Frage ist, wer welche Interessen hat. Würde ein höherer Verkaufspreis erzielt, wenn das Objekt leer oder zuverlässig vermietet wäre?
Wenn der neue Eigentümer Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses hat sehe ich keinen Grund für eine Kündigung.
Und sollte er dies nicht haben müsste er vom jetzigen Eigentümer die Kündigung verlangen. Dies scheint er nicht getan zu haben, denn der „legt dir nur nahe“ anstatt zu kündigen.
Von daher würde ich mich mal ganz entspannt zurück lehnen. Bevor nicht die Kündigung auf dem Tisch liegt besteht eh kein Handlungsbedarf. Und wenn es soweit kommen sollte lasst euch bitte anwaltlich beraten. Zur Sicherheit würde ich vorher in den Mieterverein eintreten oder eine Rechtschutversicherng abschließen, damit ihr finanziell bei einem Rechtstreit kein Risiko tragen müsst. Wichtig ist, dass ihr das macht, BEVOR die Kündigung da ist. Denn das Rechtsereignis muss nach Vertragsbeginn liegen.

Wünsche viel Glück und einen guten Rutsch!

#13

Hallo.

also meiner Meinung kann nicht viel passieren. Der Käufer muß den Mietvertrag unverändert akzeptieren. Sie müssen keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen. Und da wird von Mieterverein empfohlen, nicht weich zu werden.

Danach kann natürlich alles möglich passieren.
1.
Der Käufer könnte einen Eigenbedarf anmelden. dieser Eigenbedarf müsste gut begründet sein. Wenn Sie einer Eigenbedarfskündigung widersprechen kommt es zu einem Prozeß. Meine Erfahrung ist es, daß Richter das genau prüfen und - je nach Richter - ist die Entscheidung anders. Richter geben oft dem Mieter Recht und entscheiden dann bei einem Vergleich für eine Entschädigungszahlung für den Mieter, die der neue Besitzer dann zahlen müßte, damit der Mieter seinen Mietvertrag aufgibt.
2.
Der Neue Besitzer könnte die Miete erhöhen - kann er aber nur auf eine ortsübliche Miete und unter den gleichen Voraussetzungen wie der vorherige Besitzer auch -also wie lange liegt die letzte Mieterhöhung zurück, was ist die ortsübliche Miete usw.
3.
Die Kaution - sollten Sie eine bezahlt haben - geht an den neuen Besitzer über. Dieser müßte Sie Ihnen bei Auszug zurückzahlen, ob er sie vom alten Besitzer bekommen hat oder nicht
4.
Betriebskostenabrechnung: „… Grundsätzlich muss zwar der aktuelle Vermieter die Betriebskosten abrechnen. Für Abrechnungszeiträume, die bereits vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen waren, könne allerdings auch der Alt-Eigentümer noch berechtigt sein, abzurechnen… Teils seien auch im Kaufvertrag für die Immobilie abweichende Modalitäten vereinbart worden. Wer sich nicht sicher sei, an wen er zahlen müsse, solle sich daher besser rückversichern.“ (Süddeutsche Zeitung 04.11.11)
5.
Der alte oder der neue Besitzer könnte Ihnen einen Aufhebungsvertrag anbieten. Sie müssen dann die Fragen klären: wollen wir ausziehen? - finden wir einen Ersatz? und was bietet der Besitzer aus Ausgleich? In so einem Fall würde ich mich beraten lassen. Aber bieten Sie es nicht von sich aus an.
Wenn der bisherige Besitzer Sie nochmals anspricht, sollten Sie die Fragen erwogen haben und ihm erklären, daß Sie nicht ausziehen wollen oder daß Sie darüber nachdenken wollen oder darauf hinweisen, daß Sie einen Aufhebungsvertrag nur unterschreiben, wenn … Da kommt es dann auf Ihre Bedingungen an. Aber ich würde das dann alles schriftlich abfordern - Sie sind nicht in der Pflicht, dem bisherigen oder dem neuen Besitzer etwas anzubieten.
Sie sollten mit einem Aufhebungsvertrag jedoch vorsichtig sein sagen die Mietervereine: „„Wir warnen vor solchen Vereinbarungen eines Mietaufhebungsvertrags gegen Zahlung einer Abfindung, weil der Mieter dann meistens zu einem bestimmten Stichtag die Wohnung geräumt haben muss“, sagt Ropertz. Der Mieter solle genau nachrechnen, ob die Abfindung den Verzicht auf Kündigungs- und Räumungsschutz ausgleiche. Die Höhe der Abfindung wiederum hänge von den Gegebenheiten des Wohnungsmarktes ab, also davon, wie schnell der Mieter eine neue vergleichbare Wohnung finden könne. Auch für Ulrike Kirchhoff ist die Höhe der Abfindung Verhandlungssache. „Meist wird der Vermieter die Umzugskosten des Mieters übernehmen und dann noch eine oder mehrere Monatsmieten drauflegen", …(Süddeutsche 13.03.2009)
6.
Der bisherige Besitzer könnte Ihnen kündigen mit der Argumentation, ansonsten wäre das Haus nicht zu verkaufen. Das ist nicht so einfach. Die Behauptung, das Grundstück könne nur zu einem erheblich geringeren Preis verkauft werden, muß der Vermieter mit konkreten Zahlen untermauern und Auch müssen die Nachteile des Vermieters erheblich sein. In so einem Fall würde ich zum Mieterverein gehen.

Sie sollten also nicht bange sein, sondern die Situation aufmerksam beobachten. Noch ist das Haus nicht verkauft.

Ach noch eines:
Für den Verkauf hat der Eigentümer eine Besuchsrecht, weil er einen berechtigten Grund nennen kann.
"…muss der Vermieter von seinem Recht in schonender Weise Gebrauch machen. Im Klartext: Er kann zwar die Räume betreten - aber nur zu den üblichen Besuchszeiten, also werktags von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr (ausnahmsweise bis 20 Uhr), an Sonn- und Feiertagen von 11 bis 13 Uhr. "(aus der Süddeut. Zeitung). Dafür sollte er Termine vorher schriftlich anbieten. Weigern Sie sich nicht, er kann Ihnen zwar nicht kündigen, aber es macht keinen Sinn, hier zu streiten, er bekäme gerichtlich recht.

mehr fällt mir nicht ein.
Gruß
Elfriede

#14

Hallo,

das schlimmste, was passieren kann ist, das der neue Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt. Dagegen ist man machtlos. Also besser sich auf die Suche begeben.

Vllt. kann man mit dem Vermieter einen Mietkaufvertrag schließen. Dann würden Sie das Eigenheim kaufen über einen längeren Zeitraum, und es gehört dann ihnen, und sie müssen sich keine Sorgen mehr machen.

Gruß

#15

Hallo Deichkieker,

Ihr müsst auf jeden Fall nicht schon vor dem Verkauf
raus. Der Käufer übernimmt Euren Mietvertrag und kann
dann aber auf Eigenbedarf kündigen.

Habt Ihr bei den niedrigen Zinsen nicht schon mal
ausrechnen lassen, ob Ihr nicht selbst ein Angebot
machen wollt?

Grüße

#16

Hallo.

Schlimmstenfalls meldet der neue Eigentümer Eigenbedarf an und kündigt die Wohnung. Sie können allerdings Härtegründe anführen (z. B. Krankheit oder Schwangerschaft). Es gelten allerdings auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf gewisse Fristen, die eingehalten werden müssen.

Nachdem eine freie Wohnung einen höheren Preis erzielen wird, könnten Sie den Auszug ihrem jetzigen Vermieter z. B. innerhalb eines Jahres in Aussicht stellen, wenn der jetzige Vermieter Ihnen im Gegenzug eine Abfindung zahlt (z. B. die Kosten Ihrer Eigenleistungen und die Kosten eines Umzugs).

#17

Hallo,
grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter das Haus nur „als vermietet“ verkaufen kann, solange ihr darin wohnt. Der Käufer muss dann den betsehenden Mietvertrag übernehmen, so dass sich für euch ncihts ändert. Ihr könnt also nicht so einfach vor die Tür gestzt werden. Das ist erfahrungsgemäss für den Eigentümer nicht so einfach, weil Immobilien, die vermietet sind, nicht so einfach zu verkaufen sind. Kann also auch etwas dauern, bis das der Fall ist.
Allerdings könnte dann der neue Vermeiter wegen eigenbedarf Kündigen, aber auch das würde einige Montate dauern, bis das rexhtskräftig ist und dann muss es eine angemessene Kündigungszeit geben.

gruss Daylighter

#18

Hallo Dennis,

zunächst alles Gute für 2013 und speziell für das Baby!

Sie müssen sich vorerst keine neue Bleibe suchen, wenn Sie das nicht wollen „Kauf bricht nicht Miete“. Allerdings wird Ihr Vermieter an einem Auszug interessiert sein, weil sich ein leeres Haus besser verkauft als ein vermietetes.Dieses Argument alleine gibt Ihrem jetzigen Vermieter jedoch nicht das Recht, mit dem Grund „Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ zu kündigen. Dies müsste er sehr detailliert und kompliziert erst mal schriftlich nachweisen.Eine einmalige erfolglose Anzeige in der Zeitung reicht da nicht!

Der neue Eigentümer tritt voll und ohne Abstriche in den bestehenden Mietvertrag ein. Das Einzige, was Ihnen passieren könnte, wäre, dass der neue Eigentümer „Eigenbedarf“ geltend macht, das heißt, dass er selbst in das Haus einziehen möchte. In diesem Fall hätte er nach dem Eigentumserwerb ein Recht auf „Eigenbedarf-Kündigung“. Er muss Ihnen schriftlich mitteilen, warum und wann er oder ein Familienmitglied dieses Haus bewohnen will.Nach Empfang dieses Kündigungsschreibens ( falls es überhaupt kommt) melden Sie sich bitte nochmal mit dem genauen Text, denn die Gerichte stehen hier sehr auf der Seite der Mieter, insbesondere wenn kleine Kinder oder alte Personen im Haushalt leben. Die Eigenbedarfsgründe müssen überprüft werden, ob sie „vernünftig“ und „nachvollziehbar“ sind - und das ist ein weites Feld …(Ich bin allerdings vom 10.1. bis Anfang März bei „Wer weiß was“ abgemeldet, da ich im Ausland zu tun habe)Aber es gibt ja auch noch andere Berater.

Auf jeden Fall haben Sie noch viel Zeit!Teilen Sie Ihrem Vermieter, falls er fragt, erst mal mit, dass sie abwarten wollen, ob der neue Eigentümer das Haus überhaupt bewohnen will oder ob er nicht den Mietvertrag mit Ihnen weiterführen möchte.

Alles Gute wünscht Ihnen Heihei

Moin,
unser Vermieter hat uns kurz vor Weihnachten mitgeteilt das
unser angemietetes Haus im Frühjahr 2013 einem Makler zum
Verkauf übergeben wird.

#19

Hallo und moin,

leider konnte ich nicht früher antworten, da mein Notebook in der Reparatur war.

Also, wenn das Haus verkauft wird, würde ein Käufer Euch als Mieter übernehmen müssen, mit allen Rechten und Pflichten. Er steigt quasi als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Soviel dazu - aber: Was, wenn er selbst den Wohnraum, den Ihr derzeit bewohnt nutzen möchte? Dann kann er Euch wg. Eigenbedarf kündigen.

Somit macht es schon Sinn, vorab die Augen nach einer neuen Whg. offen zu halten.

Es kann für einen neuen Besitzer auch von Vorteil sein, dass Ihr dort wohnt - Mieteinnahmen decken ja die Finanzierung mit ab.

Also, entweder habt Ihr Glück und der neue Eigentümer braucht Eure Whg. nicht, dann geht alles weiter wie bisher. Oder Ihr habt Pech, der neue Eigentümer will den Wohnraum selbst nutzen - dann werdet Ihr wegen Eigenbedarf gekündigt und müsst zusehen, dass Ihr innerhalb von drei Monaten was Neues findet.

Alles Gute!

Micha