Mietkauf von privat

Geld & Sparen Immobilien
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Wir haben von einer Privatperson das Angebot bekommen, ein Haus zum Mietkauf zu erwerben. Sie und Ihr Ehemann hatten das Haus vor 10 Jahren gekauft. Damals wurde das Haus auf 20 Jahre finanziert. Das heißt, es bleiben jetzt noch 10 Jahre zum „abbezahlen“ an die Bank. Der Ehemann ist nun leider verstorben und die Frau möchte in diesem Haus nicht mehr wohnen. Nun hat Sie uns vorgeschlagen, wir könnten doch das Haus mieten im Sinne vom Mietkauf. Es gibt eine festgesetzte monatliche Rate an die Bank. Diese Rate wird auch die Kalt-Miete betragen. Die Raten vom Mietkaufvertrag sollen zu 100% auf die Kaufsumme angerechnet werden. Sogesehen bezahlen wir 50% der Summe was das Haus eigentlich mal gekostet hat. Zusätzlich gibt es im Haus mehrere Wohnungen die vermietet sind. Die Mieteinnahmen wird der Mieter des Hauses(also Ich) einziehen. Davon mal abgesehen wie hoch die monatliche Rate ist, und ob wir es tragen können, habe ich ein paar andere Fragen.

Ist so ein Mietkauf abgesichert? Nicht, dass nach 9 Jahren die Besitzerin wieder kommt und sagt, ich kündige euch den Mietvertrag und wir stehen dann da.

Wie sieht es aus mit den Arbeiten am Haus. Wenn ich Arbeiten durchführe und diese steuerlich geltend machen will, wem gehören die Rechnungen für Instandsetzungen? Mir oder dem Verkäufer?

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Vorab,ich habe während 30 Jahren Umgang mit Immobilien noch nie jmd. kennengelernt, der einen Mietkauf durchgeführt hat, weder als Käufer noch als Verkäufer.
Das liegt daran, dass m.E. diese Konstruktion nicht sinnvoll ist, da in diesem Vertrag der wirtschaftliche und juristische Eigentumsübergang zu verschiedenen Zeitpunkten stattfinden.

Wir haben von einer Privatperson das Angebot bekommen, ein
Haus zum Mietkauf zu erwerben. Sie und Ihr Ehemann hatten da
Haus vor 10 Jahren gekauft. Damals wurde das Haus auf 20 Jahre
finanziert. Das heißt, es bleiben jetzt noch 10 Jahre zum
„abbezahlen“ an die Bank. Der Ehemann ist nun leider
verstorben und die Frau möchte in diesem Haus nicht mehr
wohnen. Nun hat Sie uns vorgeschlagen, wir könnten doch das
Haus mieten im Sinne vom Mietkauf. Es gibt eine festgesetzte
monatliche Rate an die Bank. Diese Rate wird auch die
Kalt-Miete betragen. Die Raten vom Mietkaufvertrag sollen zu
100% auf die Kaufsumme angerechnet werden. Sogesehen bezahlen
wir 50% der Summe was das Haus eigentlich mal gekostet hat.
Zusätzlich gibt es im Haus mehrere Wohnungen die vermietet
sind. Die Mieteinnahmen wird der Mieter des Hauses(also Ich)
einziehen. Davon mal abgesehen wie hoch die monatliche Rate
ist, und ob wir es tragen können, habe ich ein paar andere
Fragen.

Ist so ein Mietkauf abgesichert? Nicht, dass nach 9 Jahren die
Besitzerin wieder kommt und sagt, ich kündige euch den
Mietvertrag und wir stehen dann da.

Natürlich ist dieser Kauf vertraglich abgesichert -ohne Notar sollte da gar nichts gemacht werden. man muss dafür sorgen, dass auch im Insolvenzfall der Verkäufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommen muss.

Wie sieht es aus mit den Arbeiten am Haus. Wenn ich Arbeiten
durchführe und diese steuerlich geltend machen will, wem
gehören die Rechnungen für Instandsetzungen? Mir oder dem
Verkäufer?

Laut wikipädia :
„Bei einem Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum sofort auf den Käufer über.“
Insofern gelten für dich steuerlich die normalen Konditionen des Hausbesitzers. Also für selbstgenutzen Wohnraum können Rechnungen nicht abgesetzt werden, hingegen von dir vermietete Wohnung schon.

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Ich versuch das mal der Reihe nach:

finanziert. Das heißt, es bleiben jetzt noch 10 Jahre zum
„abbezahlen“ an die Bank.

Da gehts ja schon los. Der Kreditnehmer hat auf jeden Fall nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht! BGB § 489. Diese Dame hat also durchaus die Möglichkeit, aus dem Vertrag herauszukommen. OK, es bleibt natürlich die Frage, wie hoch in so einem Fall der Zinsschaden für die Bank beziffert wird.

Haus mieten im Sinne vom Mietkauf. Es gibt eine festgesetzte
monatliche Rate an die Bank. Diese Rate wird auch die

Da spricht so erstmal nix gegen…

100% auf die Kaufsumme angerechnet werden. Sogesehen bezahlen
wir 50% der Summe was das Haus eigentlich mal gekostet hat.

Quatsch, da zahlste eher noch drauf! Diese Bankrate, die zukünftig eure Miete sein soll, enthält ja schließlich auch Zinsen in nicht zu knapper Höehe - 5 oder 6 % würde ich sicherheitshalber ruhig mal veranschlagen!
Lass dir von der Dame lieber einmal den letzten Jahreskontoauszug vorlegen - per 30.12.10 müsste ja so langsam vorliegen, und schau mal, wieviel Restkredit sie da noch zurückzahlen musst. Diese Summe musst du dann die nächsten 10 Jahre zurückzahlen, plus jeweils eben die 5, 6 % Zinsen, jeden Monat auf die dann ausstehende Restkreditsumme. Rechne dir das sehr gut aus!

Zusätzlich gibt es im Haus mehrere Wohnungen die vermietet
sind. Die Mieteinnahmen wird der Mieter des Hauses(also Ich)

Und wenn mal die eine oder andere oder mehrere mal unvermietet sind? Kann immer mal vorkommen. Dann hast du den Mietausfall und kannst möglicherweise die Rate nicht mehr zahlen. Die Rate muss daher auf jeden Fall aus eigener Tasche zahlbar sein, und darf niemals von irgendwelchen Mieteinnahmen abhängen!

Ist so ein Mietkauf abgesichert? Nicht, dass nach 9 Jahren die
Besitzerin wieder kommt und sagt, ich kündige euch den
Mietvertrag und wir stehen dann da.

Das ist doch jetzt nicht so schwer. Ein Hauskauf muss immer über einen Notar abgewickelt werden, damit solche elementaren Kaufentscheidungen auch wirklich sicher sind. Was ihr da letztzendlich mit der Dame vereinbart, könnt ihr doch selbst entscheiden. Ihr könntet euch z.b. entschließen, selbst das Darlehen zu den bestehenden Konditionen fortzuführen, und die Tante wird dann aus dem Vertrag entlassen. Kommt zwar so häufig nicht vor, aber warum nicht.
Und wenn ihr nicht sicher seid, wie man so einen Mietkauf formuliert, lasst euch halt von dem Notar beraten. Oder vorab zu einem Anwalt gehen, der sich mit Grundstücksrecht o.ä. auskennt.

Aber bitte niemals nicht einen Mietvertrag abschließen, der irgendwo formuliert hat, dass ihr das Haus nachher bekommt. Ihr müsst unbedingt damit zu einem Notar!!

Wie sieht es aus mit den Arbeiten am Haus. Wenn ich Arbeiten
durchführe und diese steuerlich geltend machen will, wem
gehören die Rechnungen für Instandsetzungen? Mir oder dem
Verkäufer?

Dem Auftraggeber.

Ich würde ehrlichgesagt die Finger von sowas lassen. Wenn die 10 Jahre jetztz wirklich rum sind, würde ich von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und die Hütte verkaufen.
Nur mal angekommen, das Haus kostete urspr. 200.000 Euro, dann sind derzeit noch etwa 130.000 Euro zu zahlen. Plus die Zinsen an die Bank! Plus die 70.000 Euro, die die Dame ja wohl auch noch zurück haben will… Mit einem Hypothekenrechner kann man sowas leicht nachvollziehen.

Viel Glück und ein gutes Händchen bei der Entscheidung!

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Bitte Mietkaufspezialisten fragen.

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Hallo,
ob und inwieweit Rechte und Pflichen übergehen, hängt von der Gestaltung des Vertrages ab. Daher kann ich anhand Ihrer Angaben auch keine konkrete Auskunft ohne Einsicht in den Vertrag geben. Ein einfacher Mietvertrag wird in Ihrem Fall aber wohl nicht ausreichen.

Grundsätzlich ist für den Eigentumsübergang von Immobilien ein notarieller Kaufvertrag notwendig. Neben der Beurkundung gehört auch die Beratung zur Leistung des Notars. Ich empfehle Ihnen, ggf. ein gemeinsames Beratungsgespräch mit einem Notar, der die Wünsche beider Parteien in dem Vertrag berücksichtigt.

Lieben Gruß und viel Erfolg

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Mietkauf ist nicht die richtige Vertragsform, da Sie Aufwendungen nicht absetzen können und Ihnen die Mieteinnahmen der anderen WE rechtlich nicht zustehen. Sie würden im Status des Mieters bleiben mit den Versprechen der Eigentumsübertragung.
Vereinbaren Sie besser einen Ratenkauf,bei dem Sie in den Eigentümerstatus kommen (zumindest in die Auflassungsvormerkung. Die Höhe der Bankrate sollte auch Ihre Rate gegenüber der Verkäuferin sein und von Ihnen direkt an die Bank gezahlt werden. Andernfalls riskieren Sie, daß die Verkäuiferin das Geld nicht weiter leitet und das Ihr Haus als Pfandobjekt zwangsversteigert wird. Eine Rate setzt sich immer zusammen aus der Tilung der Kaufsumme zuzüglich einem Zinssatz von ca. 5% p.a… Einen Ratenzahlungsplan finden Sie sicherlich im Internet. Dieser ist dann Bestandteil des Kaufvertrages.

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Der Mietkauf ist erst dann abgesichert, wenn dieser bei einem Notar mit entsprechenden Vertrag unterzeichnet ist. Über die genaue Abwicklung und Möglichkeiten kann Sie ein Notar oder Anwalt beraten.
Wenn Sie nur einen Mietvertrag machen, reicht das nicht.
Sie können aber auch das Haus gleich kaufen und die Verkäuferin muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen. Wenn Sie bei der gleichen Bank finanzieren, könnte diese eventuelle etwas günstiger werden und wenn Sie die Kosten übernehmen hat die Verkäuferin keinen Nachteil und den Verkaufserlös sofort.

MfG Roland Ritt

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Wir haben von einer Privatperson das Angebot bekommen, ein
Haus zum Mietkauf zu erwerben.

Das sieht in der Tat merkwürdig aus.
Hat die Verkäuferin einen Notar benannt?
Hat die Verkäuferin einen Termin mit der Bank
vorgeschlagen?
Oder hat die Verkäuferin den direkten Vertrag vorgeschlagen, um etwa Kosten zu sparen?
Ohne die Bank und ohne einen Notar bleiben die
Interessenten unabhängig vom Inhalt des Privatvertrags
Mieter. Freundlichen Gruß, Bautz

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Eins möchte ich direkt vorweg schicken: Ein Mietkauf ist eine komplexe (teilweise komplizierte) Angelegenheit, je nach Geschäftspartner und KAufbedingungen aber auch eine reizvolle Sache.

Ich brauche noch ein paar Infos: Größe (qm) des Hauses, Mieteinnahmen Baujahr , Höhe der Kaltmiete die Ihr dann Gesamt zahlen sollt usw, erst dann kann ci sagen ob sich das wirklich lohnt oder besser nicht. Nun aber zu euren weiteren Fragen:

absicherung Mietkauf: Überhaupt kein Problem diesen Vertrag UNBEDINGT notariell beglaubigen lassen, schon seid Ihr 100 % auf der sicheren Seite und die Ksoten (je nach Aufwand/Kaufpreis) sind nichts im Vergleich zu einem ungültigen oder anfechtbaren NICHT BEGLAUBIGTEN Mietkaufvertrag.

Wenn Ihr die Arbeiten ausführt, bzw Rechnungen erhalten und der beglaubigte Mietkaufvertrag liegt vor so ist es möglich das Ihr auch die Kosten steuerlich geltend macht. Hier ist es wichtig was im Vertrag vereinbart wird, da die „Verkäuferin“ das Haus loswerden will ist Sie bestimmt nicht an Kostenübernahme der Instandhaltung interessiert, also macht es lieber so das Ihr euch drum kümmert und es absetzt (nur für den vermieteten Anteil, nicht für den eigengenutzten).

So jetzt noch ein paar Hinweise die Ihr klären solltet bzw drüber nachdenken solltet:

Warum will die Verkäuferin Mietkauf machen? warum nicht verkaufen=? Verträge mit 20 Jahren Laufzeit sind nach 10 Jahren gesetzlich immer vom Kreditnehmer zu kündigen, seitens der Bank nicht. Wie hoch wäre eine Vorfälligkeitsentschädigung wenn Sie das Haus verkauft während der Kreditlaufzeit?
Mit der Bank sprechen über einen Eintritt in den Kreditvertrag wenn eure Bonität stimmt?
Risiko und Aufwand Vermietung: Habt Ihr Erfahrung wie gut ist die LAge, Vermietbarkeit?

Ich will euch keine Angst machen, wenn es ein solides Haus ist, die Mieteinnahmen stimmen, die geforderte Gesamtmiete für den Mietkauf stimmt, dann kann soetwas sehr interessant sein.

Also schickt mir weitere Infos: Lage, GRöße etc, Mieteinnahmen, usw dann gibts noch weitere Tipps von mir!

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Hallo,

das Thema Mietkauf ist nicht so einfach, wie manche sich das vorstellen.

Prinzipiell muss man zwei Sachen voneinander trennen - Miete und Kauf.

Einen Mietvertrag kann man jederzeit formlos - ja sogar mündlich abschliessen, der Beweissicherung halber aber macht man es schriftlich mit allen entsprechenden Vereinbarungen, die vom Gesetz her abweichen und möglich sind.
Einen Grundstückskaufvertrag aber kann man nur als notariell beglaubigten schriftlichen Vertrag machen - dies ist eine gesetzlich vorgeschriebene Formerfordernis. Davon abweichende Grundstücks-Kaufverträge sind NICHTIG, d.h. man kann die tollsten Vereinbarungen getroffen haben, aber sie sind nicht gültig (es muss kein Kaufpreis gezahlt werden, im Grundbuch kann es nicht umgeschrieben werden (das Grundstück muss nicht übergeben werden)).

Daher ist diese Form von Grundstücksübertragung - Mietkauf - nicht die Regel und nicht ganz unkompliziert. Daher versuche ich meine Ausführungen möglichst knapp aber entsprechend informativ zu halten.

Wenn die Bank sich einverstanden erklärt, dass ihr den Kreditvertrag zu den gegebenen Konditionen übernehmen dürft, ist schon mal eine Hürde genommen und es quasi als „normalen Kauf“ abwickeln. Ansonsten könnte man evtl. vereinbaren, dass der Kredit auf den Namen der Verkäuferin weiter läuft, ihr zahlt regelmäßig die Raten an die Bank und das Haus am Ende der Laufzeit auf Euch übertragen wird. Dies muss natürlich in einem notariell beurkundeten Miet- und Kaufvertrag festgehalten werden. Hier solltet ihr euch Rat bei einem Rechtsanwalt/Notar einholen.

Dass in dem Haus mehrere Wohnungen vermietet sind, ist grundsätzlich dienlich bei der Finanzierung.

Um die Mieteinnahmen vereinnehmen zu können, muss auch hier das Verhältnis Mieter (alle bisherige) und Vermieter (neuer) klargestellt werden, hier sollte das im „Kaufvertrag“ festgehalten werden, dass die Vermieterin Euch diese Einnahmen abtritt. Weitere Infos bitte beim Rechtsanwalt erfragen.

Der „Mietkauf“ ist, wie oben bereits dargestellt, dadurch abgesichert, dass es vor einem Notar abgeschlossen wird, im Grundbuch ein entsprechender Vermerk verzeichnet wird und sofern entsprechende Klausel vereinbart wird, nur bei Nichtzahlung der „Miete“ (Rate an die Bank) die Haftung an die Verkäuferin übergeht und sie vom „Kaufvertrag“ zurücktreten kann. Also so leicht kann sie dann auch nicht den „Mietvertrag“ kündigen und Euch auf die Straße setzen.

Bezüglich der Rechnungen zur Instandsetzung rate ich mit einem Steuerberater Rücksprache zu halten. Meines persönliches Erachtens ist es Sache des Eigentümers. Da Ihr als „im Grundbuch vermerkte Käufer“ noch nicht eingetragene Eigentümer des Objektes seid, ist es derweil noch Sache der Verkäuferin, diese Kosten gegenüber dem Finanzamt bei der Steuererklärung geltend zu machen.

Ach ja, ich weiss nichts über die persönlichen Verhältnisse der Verkäuferin und das (Familiäre Verhältnis zu ihr), jedoch da ihr Mann bereits gestorben ist (aus welchen gründen auch immer) kann das auch jederzeit der Alleineigentümerin (ich gehe davon aus, dass sie den Anteil vom Mann geerbt hat) passieren. Da ich nicht weiss, wie es um weitere Erben der Eigentümerin steht, solltet Ihr Euch in dieser Hinsicht ebenfalls vom Notar beraten lassen, ggf. sowas wie ein Erbschaftsvertrag/-klausel vereinbaren usw… (ich habe eben erst eine Erbschaft regeln müssen).

Ich hoffe Euch hiermit geholfen zu haben und wünsche Euch viel Erfolg bei Eurem Vorhaben.

MfG,

J.L.

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Moin,

ich war leider beruflich unterwegs, daher die verzögerte Antwort. Und ein weiters vorab: Ich bin weder Jurist noch Steuerberater und kann Dir daher nur meine Gedanken und Denkanstöße zur Verfügung stellen.

Wir haben von einer Privatperson das Angebot bekommen, ein
Haus zum Mietkauf zu erwerben. Sie und Ihr Ehemann hatten das
Haus vor 10 Jahren gekauft. Damals wurde das Haus auf 20 Jahre
finanziert. Das heißt, es bleiben jetzt noch 10 Jahre zum
„abbezahlen“ an die Bank. Der Ehemann ist nun leider
verstorben und die Frau möchte in diesem Haus nicht mehr
wohnen.

Welche Motivation besteht bei der Frau? Hängt sie emotional noch am Haus oder geht es ihr nur darum, dass sie (vertragstreu) noch den Kreditvertrag bedienen will?

Nun hat Sie uns vorgeschlagen, wir könnten doch das
Haus mieten im Sinne vom Mietkauf. Es gibt eine festgesetzte
monatliche Rate an die Bank. Diese Rate wird auch die
Kalt-Miete betragen. Die Raten vom Mietkaufvertrag sollen zu
100% auf die Kaufsumme angerechnet werden. Sogesehen bezahlen
wir 50% der Summe was das Haus eigentlich mal gekostet hat.

Wenn ich das richtig verstehe, ist das für die Eigentümerin also ein Null-auf-Null-Geschäft: Das, was Ihr an Miete zahlt (inklusive der Mieteinnahmen der anderen Mieter? oder stehen die der Eigentümerin zu?), leitet sie zu 100% weiter an die Bank.

Zusätzlich gibt es im Haus mehrere Wohnungen die vermietet
sind. Die Mieteinnahmen wird der Mieter des Hauses(also Ich)

Wer trägt das Risiko / den Arbeitsaufwand / die Kosten, wenn die anderen Mieter:
a) ausziehen
b) Miete mindern?
c) die Wohnungen verwüsten?

Ist so ein Mietkauf abgesichert? Nicht, dass nach 9 Jahren die
Besitzerin wieder kommt und sagt, ich kündige euch den
Mietvertrag und wir stehen dann da.

Ich habe keine Erfahrung mit Mietkauf und würde daher das ganze anwaltlich / notariell absichern lassen. Und zwar so, dass Ihr dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden könnt, wenn Ihr (!) Eure erfüllten (Zahlungs)verpflichtungen dem Notar nachweist und nicht, wenn die Eigentümerin zustimmt.

Wie sieht es aus mit den Arbeiten am Haus. Wenn ich Arbeiten
durchführe und diese steuerlich geltend machen will, wem
gehören die Rechnungen für Instandsetzungen? Mir oder dem
Verkäufer?

Weiß ich nicht. Steuerberater fragen. Der muß dann notfalls bei der Vertragsgestaltung mitreden, damit es für Euch auch steuerlich wasserdicht ist.

Ich würde allerdings ganz anders vorgehen: Ich würde versuchen, der Noch-Eigentümerin klarzumachen, dass eine noch 10-jährige Hängepartie auch für sie ein vermeidbarer Aufwand ist (möglicherweise muß sie sich als Eigentümerin doch noch mit den anderen Mietern rumschlagen, ganz zu schweigen mit möglichen Auseinandersetzungen mit Euch, falls Ihr mal nicht mehr zahlt…) => Sinnvollerweise sollte also bereits jetzt eine Verkauf durchgeführt werden. Dem steht auch nicht entgegen, dass das Darlehen noch eine Restlaufzeit hat - nach 10 Jahren Zinsbindung kommt man übrigens auch da raus. Also anbieten, den Kaufpreis so zu bemessen, dass damit die Bankraten der restlichen 10 Jahre bzw. die Darlehensrückzahlung inkl. Vorfälligkeitsentschädigung abgedeckt sind. Wenn Ihr ja sowieso nur 50% der ursprünglichen Kaufsumme zahlt, sollte der Verhandlungsspielraum genügend groß sein…

Gruß vom Wolf

P.S.: Anrede und Verabschiedung machen sich gut und sind auch in diesem Forum gerne gesehen.