mietkürzung möglich?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

hallo,

mein mann und ich wohnen seit ca. einem jahr in unserer neuen mietwohnung. die besitzerin verlangt 730 euro im monat, inkl. nebenkosten.
was mich aber tierisch aufregt, ist, dass nur wir den winterdienst machen müssen (wir arbeiten im 3-schichtsystem - da is das nicht immer möglich! und nach dem nachtdienst muss ich schlafen). außerdem sind wir für die gartenpflege verantwortlich, zahlen aber laut vertrag für diese. grundsätzlich ist das alles (gartenpflege und winterdienst) als zusatz im vertrag beigefügt. jedoch müssen wir eine so große fläche räumen, die unzumutbar ist. neben unserem haus ist eine ca. 70 m lange treppe, de öffentlich begehbar ist und die müssen wir laut ihr auch räumen. sie lässt da nicht mit sich reden. im vertrag steht auch nicht, welche fläche wir konkret zu räumen haben.
darf man den vermieter so ausnutzen??? eigentlich wären doch die stadtwerke für den winterdienst bei öffentlichen straßen zuständig? ich verstehe nichts mehr. darf ich mich weigern oder geld hierfür verlangen bzw. ihr die kosten für einen räumdienst in rechnung stellen?

außerdem haben wir in unserem schlafzimmer sehr viel feuchtigkeit. die besitzerin meint, unser schrank an der wand würde hinzu schimmel provozieren. wir sturzlüften mehrmals am tag und der schrank steht mind. 10 cm von der wand entfernt. zusätzlichen haben wir uns einen industrieentfeuchter für fast 200 euro zulegt, um das zimmer trocken zu halten.
das feuchtigkeitproblem schiebt sie grundsätzlich auf uns, da wir nicht genug dagegen machen.
können wir ihr den entfeuchter in rechnung stellen? und kann man die miete wegen der feuchte kürzen?
in einem anderen raum stinkt es an warmen tagen stark nach öl. sie behauptet aber, dass das nicht sein kann, da die tür zum keller aus dickem stahl bestehen würde. eigentlich sollte das ein kinderzimmer werden, aber ich kann doch nicht mein kind in so einem raum schlafen lassen?? das ist doch sicherlich nicht gesund?

grunsätzlich kurz zur wohnung und deren kostenzusammenstetzung 500 € kalt, 180€ nebenkosten (heizöl, wasser, „instandhaltungskosten“), 50 € garage.
83 qm² wohnfläche, 3 zimmer.

ist das alles eigentlich rechtens?

#2

Hallo,
da ich weder die Wohnlage noch den dort üblichen Mietspiegel kenne, kann ich zu dem Preis nichts konkret sagen. Aber Sie haben sich doch die Wohnung angesehen und waren offensichtlich mit dem Preis einverstanden.
Wenn Sie die Gartenpflege und den Winterdienst im Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie sich daran halten, aber dann nichts dafür bezahlen. Wenn die Treppe zum Grundstück der Vermieterin gehört, müssen sie diese auch reinigen. Sollte es aber eine Treppe sein, die der Gemeinde gehört, müssen Sie nicht.
Wenn Sie regelmäßig gut lüften, und Ihr Schrank 10 cm von der Wand absteht, sind Sie für die Feuchtigkeit sicher nicht verantwortlich. Zum Geruch aus dem Keller kann ich nichts sagen.
Sie sollten sich anwaltlich beraten lassen!
Gruß
Melodie

#3

kinder, sind das zustände!
also: der vermieter kann gartenpflege und winterdienst natürlich an die mieter delegieren, die dann aber natürlich diese posten nicht in der bk-abrechnung bezahlen müssen. das geht aber nur, wenn es wirksam vereinbart ist. die frage ist, ob diese vereinbarung bestandteil des mietvertrages ist oder extra getroffen wurde (siehe z.b. im mv unter „vertragsbestandteile“)- dann ginge sie nämlich auch unabhängig vom mietvertrag zu kündigen. da sollte aber vorher mal ein anwalt draufschauen. wer trägt denn im moment das haftungsrisiko für glatten gehweg? das ist ja eigentlich in der gebäudeversicherung drin, aber wenn es delegiert ist??? das mit den schichten hilft ihnen leider nicht weiter, das haben sie ja gewusst, als sie die vereinbarung unterschrieben.

es ist nicht erheblich, ob der vermieter glaubt, dass es in einem zimmer nach heizöl riecht oder nicht - wichtig allein ist, dass es so ist. schreiben sie ab sofort alle tage auf, wo das so ist, am besten zumindest manchmal einen unbeteiligten (nachbarn? freunde?) riechen lassen und als zeugen mit aufschreiben („geruchsprotokoll“). wenn es riecht, ist das zimmer unbenutzbar und 100% mietminderung für jeden einzelnen tag wert. das muss zuvor auf alle fälle ein mal schriftlich angezeigt werden und wird dann beispielsweise jedesmal mit der kaltmiete des folgemonats aufgerechnet. rückwirkend geht das aber nicht. auch da wäre ein anwaltlicher blick auf den schriftverkehr zur rechtssicherheit vorteilhaft.

schimmeln darf die wand nicht, und dieses gerede, der mieter müsse täglich 3 oder 5 oder 10 mal stoßlüften, ist höchstrichterlich schon längst erledigt: er muss es nicht, weil er es als berufstätiger nämlich gar nicht kann - so lebensfremd wie die vermieter sind die deutschen gerichte in dieser frage schon lange nicht mehr. ich bin nicht auf dem laufenden, wie hoch die gerichte inzwischen die fälligen mietminderungen in solchen fällen ansetzen, und das wird auch von fall zu fall je nach schwere des befalls verschieden sein. wieso ist die luftfeuchte im raum eigentlich so hoch, dass ein luftentfeuchter im einsatz ist? technisch lässt sich die schimmelei eigentlich nur mit einer lüftungsanlage lösen, deren kosten der vermieter allerdings als modernisierung auf die kaltmiete aufschlagen dürfte, natürlich nur unter beachtung der formalien in solchen fällen. aber das wäre auch ein echter komfortgewinn für sie als mieter.

kurz und gut: ich bin kein anwalt und eigentlich eher gegen jegliche streiterei, aber wat mutt, dat mutt. ich sehe hier wirklich die notwendigkeit, einen anwalt einzuschalten (bestehende rechtsschutzversicherung?) oder den mieterbund, weil sie bei diesen dingen formell einiges falsch machen können, was ihnen dann später vielleicht auf die füße fällt. ich denke, dass eine saftige mietminderung auf alle fälle drin ist und vielleicht sogar die befreiung vom lästigen winterdienst für künftig.
viele grüße
salomo

#4

Moin,
Du mischt Deine Probleme auf. Ich mach es mal Punkt für Punkt, denn das eine hat mit dem Anderen nichts zu tun.

  1. Der Winterdienst.
    Wenn du es im Vertrag so abgemacht hast, kommst Du da nicht raus. Dein Vermieter wird immer sagen können, dass er nur unter dieser Voraussetzung die Wohnung vermietet hat. So verhält es sich auch mit der Gartenpflege. Was ein öffentlicher Weg ist und was nicht kannst Du im Katasteramt ansehen, frage nach dem Öffentlichen Wegeplan.
    Das Du allerdings dafür zahlen sollst ist sicher nicht richtig. Es sei denn der Vermieter hat hierfür eine geringere Miete angesetzt und das im Vertrag festgehalten. Dann hättet Ihr aber beide ein Problem, denn das währe eine Nebeneinnahme die beide beim Finanzamt und bei den Sozialkassen angeben müssten.
    Bei der Nebenkostenabrechnung müssen für alle Kosten Belege vorgelegt werden, lass dir einfach die Belege für Gartepflege und Winterdienst zeigen, wenn keine vorhanden sind must du auch nicht zahlen.

  2. Schimmelbildung an Wänden.
    Oft kommt es zur Schimmelbildung durch schlecht isolierte Außenwände oder durch falsch angebrachte Heizkörper. Dann wird ist es schwierig auch mit Lüften.
    Hier hilft nur ein Fachmann, er wird die Wandfeuchte messen und Dir ein Gutachten erstellen worann es liegt.
    Ähnlich ist es mit dem Oelgeruch auch dieses ist Messbar.

Fordere Deinen Vermieter schriftlich per -einschreiben Rückschein- auf die Probleme zu beseitigen- er wird es nicht machen. Deshalb nach 4 Wochen noch einmal Schreiben. Immer Fristen setzen - bis wann es gemacht werden soll. Kündige an das Du eine Fachmann kommen läßt - und wenn die Schuld beim Vermieter liegt wirst Du ihm die Kosten in Rechnung stellen bzw. von der Kaltmiete abziehen.
Eine Mietkürzung kommt erst infrage wenn es feststeht, das es nicht an dir liegt.
Du siehst, dass Du dich selber kümmern must.

Gruß connection

#5

hallo - also wenn ihr nur alleine in dem haus wohnt und für gsrten und winterdienst keine zeit habt,dann muss der vermieter selber für diese arbeiten sorgen - darf das aber auf die miete umlegen,aber nur,wenn dies dann auch schriftlich im vertrag steht,das er eine firma beauftragt und die kosten auf euch umlegt. bei schimmel ist da so ne sache - hier gibt es die größten streitigkeiten und da´kann ich nicht viel dazu sagen. da brauchst du wohl einen sachverständiger. und wegen dem raum, wo es nach öl riecht müsste wohl auch ein sachverständiger mal dies begutachten. dasist natürlich alles mit geld verbunden,was man sich aber im falle man recht hat, zurückfordern kann. kann aber dauern. wenn es gar nicht anders gehtund die mängel zu sehr stören kann ich nur empfehlen, auszuziehen. lg.

#6

Hallo,

wo seid ihr denn da hingeraten?
Zu eurem Problem habe ich erst mal ein paar Fragen. Seid ihr die einzigen Mieter in diesem Haus oder sind noch mehrere da? Wohnt die Vermiererin auch in diesem Haus? Und was sind Instandhaltungskosten, die in den Nebenkosten enthalten sind?

Grüße von
Helmut

#7

Hallo,

wenn Ihr einen Mietvertrag unterschrieben habt der Euch zum Winterdienst verpflichtet müsst Ihr das machen oder jemand beauftragen.
Falls meherer Bewohner würde sich das evtl. aufteilen, bei einem einzigen Mieter gilt es natürlich für das gesamte Grundstück, das kanntet Ihr ja vor dem Unterschreiben.
Unzumutbar ist das sicher nicht.

Gartenpflege die Ihr bezahlt müsste vom Empfänger der Zahlung wie im Vertrag festgelegt erledigt werden. Ist das nicht der Fall, könntet Ihr diese Zahlung einstellen. Ist aber etwas wage beschrieben, wie lautet der Vertragstext genau?

Wo ist Feuchtigkeit im Schlafzimmer? Luft? Wände (welche), usw.?
Wenn kein Baumangel vorliegt liegt es fast immer an falschem Heizen und Lüften! Sind die Wände trocken? Falls nicht, Putz an einer Stelle aufkratzen, wenn darunter trocken dann relativ sicher kein Baumangel.
Tipp: Hygrometer aufstellen. So sieht man genau wie man lüften muss. Leistet mir selbst auch wertvolle Hilfe!

Ölgestank: Da wäre ein Bauplan interessant. Liegt gerade das Zimmer in auffälliger Nähe zum Heiz-/Tankraum? Decken betoniert? Fenster oberhalb Fenster Heizraum? Fenster in der Nähe der Tankentlüftung?
Ich würde den Kaminkehrer als erstes fragen, bei uns macht der das kostenlos. Da würde ich schon dranbleiben, falls es sich um einen Mangel handelt den Vermieter zur Beseitigung auffordern.

Gruß

#8

Hallo Ava Adore,

puhh, das ist ja ein ganzer Fragenkatalog. Ok, mal sehen, wie ich das alles auseinandernehmen kann. Dies wird aber nicht ohne Gegenfragen klappen.

Fangen wir mal an:

Maßgeblich sind grundsätzlich erst einmal die Festlegungen im Mietvertrag. Wenn Ihr also unterschrieben habt, dass Ihr generell den Winterdienst machen sollt, dann sind hier einige Punkte zu beachten:

Es muss genau festgelegt sein, welche Flächen hier gemeint sind. Ist dies der Fall? Die Annahme, dass hier die Stadt für Gehwege vor dem Haus verantwortlich sind, ist leider nicht richtig, hierfür haftet der Eigentümer oder dessen Beauftragte®. Dies kann auch eine Firma sein, die für Räumdienste beauftragt werden kann. Damit ist der Vermieter schön aus dem Schneider und kann alles auf andere abwälzen. Voraussetzung ist allerdings, er kann beweisen, dass er hier jemand mit einem genauen Auftragsvolumen mittels eines Vertrags betraut hat. Hierzu ein erster Link zur Information:

http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/winterd…

Bitte achte auf den Passus, dass bei einem Mehrfamilienhaus nicht alles auf EINEN Mieter umgelegt werden kann! Dies ist nicht zulässig. Eine Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschossmieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87). Siehe hierzu den nächsten Link:

http://deutschesmietrecht.de/hausordnung/55-hausordn…

Uber notwendige Gartenarbeiten gibt es ebenfalls Beschränkungen für den Mieter. Hierzu noch ein Link:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/g1/garten…

Grundsätzlich müssen die Arbeiten im Rahmen der Verhältnismäßigkeit sein. Nach Deinen Aussagen trifft dies allerdings nicht zu. Daher empfehle ich Folgendes: Macht Euch von allen Flächen ein Aufmaß, die der Vermieter von Euch zu pflegen verlangt. Fotografiert bitte akribisch jeden Winkel und schreibt Euch dazu die Abmaße auf. Da, wie Du ja schreibst, der Vermieter kein Interesse an einer für alle Beteiligten vernünftigen Lösung interessiert ist, brauchst Du eben Beweise seiner Willkür.

Nun gibt es zwei Möglichkeiten, wie man weiter verfahren kann:

  1. Geht mit allen Dokumenten (Fotos, Aufmaße und Mietvertrag) zu einem Mieterschutzverein und lasst den Mietvertrag darauhin mietrechtlich inhaltlich überprüfen. Oftmals stellt sich heraus, dass etliche Forderungen von vorn herein rechtswidrig und somit nichtig sind.

  2. Mir dem Ergebnis der Prüfung vom Mieterverein setzt Ihr entweder ein Schreiben an den Vermieter auf, indem Ihr ihn auf evtl. Rechtswidrigkeiten hinweist, oder geht

  3. gleich zu einem Rechtsanwalt. (unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht wählen, weil es ein schwieriges Rechtsgebiet ist, welches „normale“ Anwälte meist schon im Ansatz überfordert) Angesichts der nächsten Probleme mit Ölgerüchen und Schimmel halte ich das ohnehin für dringend geboten. Da kommt Ihr allein wohl kaum zurecht. Auch ich kenne solche Vermieter, die immer erst versuchen, alles auf die Mieter abzuwälzen. Von drei Prozessen von mir wurden damals alle drei gewonnen! Also, Ihr seht, so einfach kann sich das kein Vermieter machen. Wenn Ihr Euch zur Wehr setzt, werden die vorsichtig, weil verlorene Prozesse auch deren Geld kosten!

Nach meinen bisherigen Erfahrungen sind Schimmelansätze in der Wohnung zu 80% Isolierprobleme und KEINE vom Mieter verursachten Schäden. Und weil das sehr teuer wird, wehren sich die Vermieter Wehement gegen Trockensanierungen. Ihr solltet schnell handeln, denn Schimmelsporen sind hoch toxisch und können sehr schnell zu chronischen Erkrankungen führen. Erst recht, wenn sich noch ein Kind im Haushalt befindet. Dies lässt sich durch eine Fachfirma mittels Messgeräten und anerkannten Protokollen sehr leicht gerichtsfest dokumentieren.

Für die Öldämpfe schafft Euch Zeugen ins Haus, die dies evtl. auch später vor dem Richter aussagen können. Oder besser: Ebenfalls eine Fachfirma dafür beauftragen, die die Ursache aufspüren können. Wenn Ihr später vom Gericht Recht bekommt, könnt Ihr alle Kosten vom Vermieter wieder einklagen. Entweder in Bar, oder als Ausgleich für einen bestimmten Gegenwert die Mietzahlungen aussetzen. Aber darum wird sich schon Euer Anwalt kümmern. Die machen das nicht zum ersten Mal.

Ich hoffe, ich konnte Euch ein wenig Mut machen. Solltet Ihr einen Rechtsschutz haben, der auch das Mietrecht mit einschließt, um so besser. Ihr wisst doch: ADVOKAT…DES ANWALTS LIEBLING! Diesen Vermieter würde ich fertig rühren! Garantiert!

#9

Hallo Ava Adore
hier habt ihr einen mietvetrag unterschrieben, wonach ihr den Winterdienst sowie die Gartenpflege übernommen habt.
Also seid hier in der Pflicht.
Bzgl. der Treppe, die öffentlich zugänglich ist, solltet ihr bei den Stadtwerken anfragen, wer dort für den Winterdienst zuständig ist.
Geld für diese Arbeiten dürft ihr nicht verlangen u. auch keinen Räumdienst in Rechnung stellen.
Im Zusammenhang der Feuchtigkeit im Schlafzimmer, fordert die Vermieterin schriftlich per Einschreiben/Rückschein dazu auf, den Mangel innerhalb 14 Tagen zu beheben.
Geschieht hier nichts, dann fordert ihr sie ein zweites Mal auf mit der gleichen Frist (schriftlich per Einschreiben/Rückschein).
Bei der dritten Aufforderung, mit dem Hinweis, dass die Kaltmiete nur unter Vorbehalt in voller Höhe bezahlt wird,oder ihr einen Handwerker beauftragt den Mangel zubeheben, die Rechnung ist von ihr zu begleichen.
Bei der vierten Aufforderung teilt ihr der Vermieterin mit ,dass ihr (das müßt ihr im Vorwege entscheiden, was ihr tun wollt) entweder kürzt ihr die Miete o. bestellt einen Handwerker, dies teilt ihr entsprechend der Vermieterin mit.
Einschreiben/Rückschein ist in sofern wichtig, weil es als Beweis dient, dass ihr die Vermieterin auf den Mangel hingewisen habt, sie kann nicht sagen sie hat von nichts gewußt.
Bzgl. des Ölgeruchs kann ich euch nicht weiterhelfen.
Liebe Grüße
Heike

#10

Sehr geehrter Frager, herzlichen Dank für Ihr Vertrauen. Sie schildern sehr viele Probleme. Ich kann Ihnen nur den Rat geben, besuchen Sie eine Verbraucherzentrale. Eine Beantwortung per Netz ist so nicht möglich. Mit freundlichen Grüßen.

#11

Hallo,leider kann ich da nicht weiter helfen.LG

#12

Hallo,
leider kann ich zu dieser Thematik nichts sagen. Ich empfehle dir, dich an einen Anwalt oder den Mieterbund zu wenden. Es muss auf jedenfall der Vertrag geprüft werden und alles was damit zusammen hängt. Dann kann das professionel eingeschätzt werden. ich würde nicht auf eigene Faust einfach die Miete kürzen ohne die rechtlich vorher abzusichern, und zwar von einem Profi.
gruss Daylighter