Hallo www’ler,
jetzt bin ich wieder zurück! 
Allerdings gleich mit ner unangenehmen Sache (die ich mir gerade fiktiver Weise ausgedacht habe).
Also angenommen, ein 3 Familienhaus wird vom Vermieter VM (2 Wohnungen; getrennt) und einem Mieter M bewohnt. Nun fällt Mitte / Ende Dezember die Heizung des Mieters des Öfteren aus bzw. nicht aus sondern die Heizkörper werden nicht richtig warm in der Whg. des M. Sämtliche Reparaturversuche (auch an den Weihnachstfeiertagen) durch den beauftragten Installateur sind nicht wirklich effektiv, die Heizung wärmt aber immer wieder mal, sprich nie Totalausfall.
Nun flattert dem VM eine Mietminderungsschreiben des M ins Haus in der er die BRUTTOmiete (inkl. NK und Tiefgaragenstellplatzmiete) um 20 % kürzt. Zahlung der gekürzten Miete war am Tag nach Zugang des Schreibens. Nun wird angenommen, in der Wohnung steht ein Kachelofen, der locker die Wohnung heizen kann, der VM bietet dem M sogar an, ihm Holz zu leihen, falls dieser keins zu Hause hat, dies wird abgelehnt. Kann ein Mieter die Miete überhaupt kürzen wenn er die Heizung ohne allzugroßen Aufwand warmhalten könnte? Zumal der VM ja alles für eine schnelle Reparartur unternommen hat. Dass eine Kürzung von der Gesamtmiete nicht zulässig und somit zu hoch ist, ist sowieso klar.
Weiterer Punkt war, Mieter M zieht von der Dezembermiete weitere x € für die Nichträumung seines Stellplatzes durch den Hausmeister ab.
Angenommen, im MV steht nichts von einer Räumung dieses Stellplatzes, dies wurde letztes Jahr allerdings - gut gemeint - meistens mitgemacht. Ist ein Hausmeister verpflichtet, gemietete Flächen mitzuräumen?
Die Kürzung der Nebenkosten dürfte ja erst mit Abrechnung durchgeführt werden, somit hat der Mieter doch einen Mietrückstand durch die hausmeisterkürzung und die zuviel gekürzte Miete, da ja nicht Netto, sondern Bruttomiete zugrundegelegt wurde.
Danke schonmal und sorry dass dieses Gedankenspiel etwas länger wurde, aber ich liebe es nunmal kompliziert
Martin
Weitere Frage Mietminderung grundsätzlich Heizungs
Ich habe mal gelesen (weiß allerdings nichtmehr wo), dass bei Heizungsausfall die Mietmidnerung auf die Tage des Heizungsausfalls runtergerechnet werden. Gibt es hierzu Urteile / Rechtsgrundlagen?
lG
Martin
Hallo Martin,
Weiterer Punkt war, Mieter M zieht von der Dezembermiete
weitere x € für die Nichträumung seines Stellplatzes durch den
Hausmeister ab.
Angenommen, im MV steht nichts von einer Räumung dieses
Stellplatzes, dies wurde letztes Jahr allerdings - gut gemeint
Da nicht vertraglich vereinbart, besteht seitens des Mieters kein Anspruch darauf.
Ist ein Hausmeister verpflichtet, gemietete Flächen mitzuräumen?
Nur soweit es im Vertrag des Hausmeisters steht.
Gruß
Karl
Hallo Martin
Das ergibt sich schon aus dem Gesetzestext
„Für die Zeit , während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“
http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
Grundsätzlich: der Heizungsausfall an sich ist kein Mangel.
Ein Mangel i.S.d. BGB liegt vor, wenn die Wohnung nicht mehr ausreichend beheizt werden kann (tags i.A. 20-22°); die Beweispflicht für das Vorliegen eines Mangels liegt beim Mieter
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/h/1heizpflicht-v…
M.W. liegt auch kein Mietminderungsgrund vor, wenn eine Ersatzheizung zur Verfügung gestellt wird bzw. wenn die Wohnung schon grundsätzlich zwei Heizmöglichkeiten (über Zentralheizung und Kachelofen) bietet.
z.B.
http://forum.jurathek.de/archive/index.php/t-52175.html
Dass eine Kürzung von der Gesamtmiete nicht zulässig und somit zu hoch ist, ist sowieso klar.
NEIN - Dass eine Mietminderung von der BRUTTOmiete zu berechnen ist, wurde mit BGH Urteil vom 06.04.2005 klargestellt. Allerdings ergibt sich dann aufgrund zu geringer Vorauszahlungen eben auch ein höheres Abrechnungsdefizit, das der Mieter zu zahlen hat. Die Kürzung von der BRUTTOmiete, d.h. des Vorauszahlungsanteils, ist somit nicht von Dauer.
http://www.rechtsrat.ws/vlink/urteile/bgh-05-04-06-1…
Der Beispiel-Vermieter wird wohl umgehend der Mietminderung widersprechen?!
(kein Mangel, wenn Mieter vorhandene Heizmöglichkeit nicht nutzt)
Übrigens - in diesem Zusammenhang interessant:
http://www.anwalt-seiten.de/law_blog/?p=27
Gruss Rudi
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Hallo Rudi,
Danke für die Antwort, kam leider nicht dazu früher zu antworten.
Habe mir nachdem ich mein Anfangsposting geschrieben habe, auch das Urteil durchgelesen, nachdem ich daraufgestossen bin. Allerdings irritiert mich der erste Satz im Tatbestand:
Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Beklagte zur Minderung
der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist.
Kann man das dann auf ncihtgewerbliche Mietverh. auch ummünzen??
lG
Martin
Allerdings irritiert mich der erste Satz im Tatbestand:
Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Beklagte zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist.
Kann man das dann auf ncihtgewerbliche Mietverh. auch ummünzen??
M.E. muss man nicht erst ummünzen:
Es handelt sich um eine Leitsatzentscheidung zu § 536 - siehe BGB-Gliederung > Untertitel 1 - Allgemeine Vorschriften für (ALLE) Mietverhältnisse (§§ 535 - 548)
http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
Zudem erwähnt der BGH in seiner Begründung ab Seite 8 sogar ausdrücklich Wohnraummietverhältnisse - z.B. unter dd)
Dies wollte der Gesetzgeber aber - zumindest für den Bereich
des Wohnraummietrechts - gerade ausschließen (vgl. § 536 Abs. 4 BGB).