Mietminderung bei verstopftem Abfluss

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hypothetischer Fall.

Gewerblich genutzte Einheit in einem größeren Bürokomplex. Alle paar Wochen gibt es irgendwo unterhalb eine Verstopfung im Abwasserrohr. Das Abwasser von allen Mietern oben drüber läuft in solchen Fällen immer durch einen Bodeneinlauf in der Herrentoilette heraus, weil das der niedrigste Punkt ist.

Eine Kamerafahrt hat ergeben, dass das gusseiserne Abflussrohr stark korodiert und inwändig rau ist. Es sind aber so viele Bögen, dass die Kamerbefahrung nicht weiter geht als etwa 12m. Das bedeutet, dass man im Prinzip keine Ursache kennt.

Die Rohrreinigungsfirma hat eine Intensivreinigung angeraten sowie die Schaffung einer Revisionsöffnung, um das gesamte Rohr abfahren zu können. Das wäre dann aber nicht mehr in der Mieteinheit, in der das Wasser herauskommt.

Der Vermieter unternimmt nichts dergleichen.

Das ist eine echt ekelhafte Angelegenheit und führt jedesmal dazu, dass alle Toiletten der betroffenen Einheit gesperrt werden müssen, bis die Verstopfung beseitigt ist.

Ich hoffe, ich hab das einigermaßen verständlich erklärt.

Nun meine Fragen:

  1. Kann man eine Mietminderung erwirken? VIelleicht weil die Toiletten in solchen Fällen unbenutzbar sind? Oder weil der Mangel offensichtlich nicht beseitigt wird.
  2. Kann man den Arbeitsausfall in Rechnung stellen? Wenn die Leute nicht auf die Toilette können, können sie auch nicht mehr arbeiten.
  3. Die Beauftragung samt Begleitung der Rohrreinigungsfirma muss ja durch einen Mitarbeiter der betroffenen Einheit erledigt werden. Kann man dessen Stundensätze dem Vermieter in Rechnung stellen?
#2

Ja.

Sowohl als auch. Natürlich mit Setzung einer angemessenen Frist. Ist das schon passiert?

Ja. Wenn der Vermieter schuldhaft die Mängel nicht in einer angemessenen Frist beseitigt. Also auch hier ist wieder das Setzen einer angemessenen Frist erforderlich.

Nein. Das ist Sache des Vermieters. Der Mieter bzw. ein Mitarbeiter des Mieters muss hier nicht zwingend tätig werden. Erst wenn der Vermieter auch nach Ablauf einer angemessenen Frist, die eindeutig und zweifelsfrei kommuniziert wurde, untätig bleibt, kann der Mieter selber tätig werden. Und dann kann Arbeitsausfall als Schadensersatz geltend gemacht werden.

1 Like
#3

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ich habe keine Vorstellungen davon, wie viel man da runtergehen kann. Reicht da eine Mail oder lieber Brief mit Einschreiben?

Noch nicht so richtig. Es gibt immer Fristen für Rückmeldungen aber noch keine für eine Mietminderung oder so.

Was ist denn angemessen?

So war das nicht gemeint. Ich meine, wenn der Rohrbruch auffällt, dann ruft der Mieter die Rohrfirma an, weil man nicht auf den Vermieter warten kann. Dann kommt die Firma und da muss dann jemand vom Mieter danebenstehen, weil das Firmenfremde sind.
Das alles kostet Zeit, die man eventuell in Rechnung stellen muss.

Muss ich das vorher ankündigen, so im Sinne von „beim nächsten Mal wird das in Rechnung gestellt“ oder kann man das direkt machen?

#4

Für die Ankündigung Mietminderung gibt es keine Frist. Die Mietminderung ist ein Ausgleich dafür, dass die vermietete Sache nicht so benutzt werden kann wie vorgesehen. Dementsprechend kann eine Mietminderung für genau die Zeit vorgenommen werden, in der die Benutzung wesentlich eingeschränkt ist. Was umgekehrt bedeutet, dass keine Mieminderung vorgenommen werden kann, wenn die Verstopfung aktuell gar nicht vorhanden ist, sondern nur die nächste Verstopfung droht.

2 Like
#5

So habe ich es auch gelernt.
Sie ist kein Druckmittel, um unwillige Vermieter zu etwas zu zwingen. Sie ist primär eine Kompensation für die eingeschränkte Nutzbarkeit.

Ich sehe hier ebenfalls die mögliche Problematik, dass ein schlechtes Rohr zwar ein dauerhafter Mangel ist, der aber eben nur zur sporadischen Einschränkung der Nutzbarkeit führt.

Immer schön dokumentieren, Rechnungen sammeln und dann regelmäßig Schadenersatz fordern.

Wobei: Wie häufig kommt das wohl vor? Wenn da jeden zweiten Tag braune Soße mit Würstchen über den Boden fließt, dann hast du ja eine massive Einschränkung der Nutzbarkeit. Passiert es einmal im Monat, sehe ich das eher kritisch. Aber für sowas gibt’s Anwälte.

#6

Du kannst vom Vermieter nur dann Schadenersatz verlangen, wenn er den Schaden schuldhaft verursacht hat, sei es durch aktives Handeln oder durch Unterlassen.

Wenn plötzlich ein Rohrbruch auftritt, kann man nicht pauschal sagen, dass der Vermieter diesen Schaden schuldhaft verursacht hat. Es kommt wie immer darauf ein.

Bei einem Rohrbruch im Neubau 4 Monate nach Einzug kann man dem Vermieter wohl kaum den Rohrbruch vorwerfen, wenn es bis dahin keinerlei Anzeichen einer fehlerhaften Installation gab.

Wenn es in einer älteren Immobilie mit der Installation schon seit einiger Zeit Probleme gibt, der Vermieter nachweislich von diesen Problemen Kenntnis hatte und auch nachweislich nichts zur Behebung der Probleme unternommen hat, dann sieht das natürlich anders aus.

#7

Absolut.
Aber im Eingangsposting ging es um wiederholte Verstopfungen mit Rückstau, einer Reparaturempfehlung durch eine Fachfirma und einen Vermieter, der nichts unternimmt.

Da müssen wir uns über schuldhaftes Unterlassen nicht mehr unterhalten - wenn die Fachfirma sich nicht irrt und tatsächlich ein anderer Mieter regelmäßig Katzenstreu, Frittenfett und Betonreste in den Abfluss wirft.

#8

Hallo,

bitte nicht vergessen, daß es sich offensichtlich um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt.

Da muss man schon wissen, was eigentlich im Vertrag steht, denn die Vertragsfreiheit ist in diesem Fall ungleich höher im Vergleich zum Mietwohnungsverhältnis.

So kann zB gem. § 536 Abs. 4 BGB
§ 536 BGB - Einzelnorm
das Recht auf Mietminderung anders geregelt werden - auch zum Nachteil des Mieters.

&tschüß
Wolfgang

1 Like