Mietminderung nach Zahlungsverzug

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

Mietminderung wegen Mängeln an Haus oder Wohnung ist ja ein prinzipielles Recht.

Was aber, wenn dem Mieter nach einem Räumungsverfahren, das mit Vergeleich beendet wurde, seine Zahlungsverflichtung nicht erfüllt und statt dessen eien Mängelanzeige an den Vermieter schickt?

Konkret wurd die Miete über Jahre teils unvollständig, zu spät, machmal auch gar nicht gezahlt. Die Mietsache wurde dann gekündigt, weil der Mieter jegliches Verhandeln über seine Zahlungmodalitäten verweigerte.

Im Verfahren wollte der Mieter unbedingt wohnen bleiben, zahlte deswegen alle Schulden ab und auch für 10 Monate des Verfahrens die volle Miete pünktlich und regelmässig.

Es wurde dann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu alten Bedingungen vereinbart, WENN der Mieter die Verfahrenskosten BEIDER Seiten zu zahlen bereit sei. Dem hat der Mieter zugestimmt.

Er zahlte aber keinen einzigen Cent der Kosten, sondern konterte mit einer Mängelrüge wg. undichter Fenster und stellte unangekündigt die Mietzahlung vollständig ein, man kann sagen, er minderte die MIete um 100%, obwohl in der Mängelrüge nur von 10% möglicher Minderung die Rede war.

Mit dem Kosten-Betrag aus dem Vergleich des Vorverfahrens, den der Mieter zu zahlen sich verpflichtet hatte, hätten die Mägel zumindest teilweise beseitigt werden können, den Rest hätte der Vermieter selber drauflegen müssen.

Leider hat der Mieter für 3 Fenster und 1 Heizkörper, die er monierte, ganze 9 Kalender-Tage (!!!) Frist gesetzt, für Besichtigung UND Instandsetzung zusammen. Möglicherweise mit der Absicht, ein Versäumnis des Vermieters künstlich herbeizuführen, obwohl die Mängel vom Vermieter weder begutachtet noch denen widersprochen worden war.

Da dem Vermieter wg. Arbeitslosigkeit nur wenig Geldmittel zu verfügung standen, hätte die Zahlung der Verfahrenskosten (vorgelegt DURCH den Vermieter) die Reparaturen ermöglicht. So aber ist es fraglich, wie die Fianzierung bewerkstelligt werden kann.

Die Fragen sind 3:

  1. Muss nicht der Mieter zunächst seine Verpflichtung aus dem Vergleich erfüllen, bevor er selber Forderungen stellen kann?

  2. Kann der Mieter, weil nicht in 9 Tagen 3 Fenster erneutert wurden, die gesamte Miete einbehalten, sogar ohne Vorwarnung?

  3. Welche amtliche Hilfe steht dem Vermieter zu Gebote, um zumindest eine geminderte Mietzahlung schnellstmöglich zu erwirken?

Immerhin hat der Vergleich den Status eines vollstreckbaren Titels. Der Mieter hat Beobachtungen zufolge nach dem Vergleich z.B. Gross-Elektrogeräte, Autoreifen und andere Güter neu erworben, er scheint also über ausreichend Geld zu verfügen.

Ich bin schon früher zweimal auf ähnliche Vorgänge gestoßen, aber dieser hier ist besonders krass, weil nicht nur die normale Zahlung verweigert wird, sondern versucht wird, eine Forderung „darüberzustülpen“.

Vielen Dank schon mal für Hinweise. Die Bedingungen zur „normalen“ Mietmonderung sind mir übrigens im wesentlichen bekannt.

Schöne Grüße

Rolf

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Hallo Rolf,

der Vergleich ist für beide Parteien bindend.

Alles andere ist da erstmal Nebensache.

Nur das eine: Um 100% Mietminderung durchsetzen zu können, müsste die Wohnung absolut unbewohnbar, bzw. unzumutbar sein.

Gruß!

Horst

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Ja -naürlich. Er ist ja durchaus mit einer gerichtlichen Entscheidung zu vergleichen. Und mit Mängeln an der Wohnung hat er (der Vergleichh) auch nichts zu tun, denn die früheren Zahlungausfälle waren ausschließlich durch Zahlungsunfähigkeit begründet, wegen arbeitslosigkeit des Mieters (die er z.T. selbst verschuldete hatte). Und diese waren der Grund für die Kündigung. Die Mängelrüge wurde nach dem Vergleich erhoben.

Desewegen denke ich ja auch, dass ERST mal der Vergleich von beiden Seiten erfüllt werden müsste, also einerseits der Mieter nebst Familie weiter wohnen darf, im Gegenzug aber die Zahlungen leisten muss.

Ich weiss übrigens nicht, wie hoch die Zahlungen sein müssen, bei den Streitwerten darf man aber zwischen 2000 und 2500 Euro ansetzen.

Übrigens werden die Mängel der Sache nach nicht bestritten, der Mieter behauptet jedoch, die Instandsetzun sei ihm zugesagt worden, für einen inzwischen vergangenen Zeitpunkt.

Es stehen da verschiedenen Behauptungen gegeneinander, keine davon ist schlüssig beweisbar.

Soviel als Ergänzung zu den Fakten

Gruss
Rolf

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Ein „erst Du dann Ich“ gibt es da nicht. Der eine hat jetzt seine sich aus dem Vergleich ergebende Verpflichtung zu erfüllen. Wenn er gleichzeitig Ansprüche stellt, kann er das tun, aber er kann nicht eigenmächtig verrechnen.

Gruß!

Horst

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Hi,

Mietminderung wegen Mängeln an Haus oder Wohnung ist ja ein
prinzipielles Recht.

An Wohnung ja, wenn nachweisbar, am Haus drumherum eher nicht.

Was aber, wenn dem Mieter nach einem Räumungsverfahren, das
mit Vergeleich beendet wurde, seine Zahlungsverflichtung nicht
erfüllt und statt dessen eien Mängelanzeige an den Vermieter
schickt?

Den säumigen Zahler mit Fristsetzung in Verzug bringen und Mahnverfahren bzw. Klage einreichen.

Es wurde dann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu alten
Bedingungen vereinbart, WENN der Mieter die Verfahrenskosten
BEIDER Seiten zu zahlen bereit sei. Dem hat der Mieter
zugestimmt.

Wenn er nicht Zahlungsbereit ist, wäre die Kündigung noch wirksam, könnte man auch mal den Mieter mitteilen.

Er zahlte aber keinen einzigen Cent der Kosten, sondern
konterte mit einer Mängelrüge wg. undichter Fenster und
stellte unangekündigt die Mietzahlung vollständig ein, man
kann sagen, er minderte die MIete um 100%, obwohl in der
Mängelrüge nur von 10% möglicher Minderung die Rede war.

Einstellung der Mietzahlung ohne eine Minderungsbegründung ist einfach nur eine fehlende Miete, die Angemahnt werden kann usw.

Mit dem Kosten-Betrag aus dem Vergleich des Vorverfahrens, den
der Mieter zu zahlen sich verpflichtet hatte, hätten die Mägel
zumindest teilweise beseitigt werden können, den Rest hätte
der Vermieter selber drauflegen müssen.

Fenster abdichten kann man selber machen. Selbstklebendes Dichtband kostet nicht viel

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Nur mal besten Dank für die Kommentare. Es wurde inzwischen eine geminderte Miete gezahlt (100 Euro), aber trotz Aufforderung (schriftlich) kein Vorschlag auch nur zu Besichigung der bemängelten Sachen gemacht…

Hi,

Mietminderung wegen Mängeln an Haus oder Wohnung ist ja ein
prinzipielles Recht.

An Wohnung ja, wenn nachweisbar, am Haus drumherum eher nicht.

Er zahlte aber keinen einzigen Cent der Kosten, sondern
konterte mit einer Mängelrüge wg. undichter Fenster und
stellte unangekündigt die Mietzahlung vollständig ein, man
kann sagen, er minderte die MIete um 100%, obwohl in der
Mängelrüge nur von 10% möglicher Minderung die Rede war.

Leider hat der Mieter für 3 Fenster und 1 Heizkörper, die er
monierte, ganze 9 Kalender-Tage (!!!) Frist gesetzt, für
Besichtigung UND Instandsetzung zusammen. Möglicherweise mit
der Absicht, ein Versäumnis des Vermieters künstlich
herbeizuführen, obwohl die Mängel vom Vermieter weder
begutachtet noch denen widersprochen worden war.

Die Frist kann widersprochen werden und um Fristverlängerung
gebeten werden. Übrigens sollte der Mieter schnellstmöglich
den Zugang gewähren, sonst ist seine Fristsetzung nichts meehr
wert. Zuruf eines Mangels reicht nicht, der VM hat ein Recht
den angemeldeten Mangel zu betrachten, schon um die richtigen
Massnahem ergreifen zu können. Der Mieter hat da nichts zu
entscheiden.

  1. Kann der Mieter, weil nicht in 9 Tagen 3 Fenster erneutert
    wurden, die gesamte Miete einbehalten, sogar ohne Vorwarnung?

Nein. Frist s. o.

vlg MC