Hallo,
eine Frage: Kann der Vermieter eine Mietminderung wegen Mängeln ablehnen, die bei Einzug im Übergabeprotokoll festgehalten worden sind? Begründung des Vermieters ist in diesem Fall, dass nicht schriftlich zugesichert wurde, die Mängel zu beseitigen. Aber auch die Ablehnung wurde dem Mieter nicht schriftlich mitgeteilt.
Wie verhält sich das jetzt? Wer ist im Recht?
LG
Mondkeks
Kann der Vermieter eine Mietminderung wegen
Mängeln ablehnen, die bei Einzug im Übergabeprotokoll
festgehalten worden sind?
Ja, siehe meinen Beitrag vom gestrigen Tage weiter unten. Wenn man eine Wohnung anmietet, tut man das in dem Zustand, in dem sie ist. Demnach ist auch nur der Zustand geschuldet, der bei Besichtigung, bzw. Vertragsschluss besteht und dieser kann nicht zugleich eine mangelbedingte Minderung begründen. Anders ist das nur, wenn im Mietvertag (oder sonst zwischen den Parteien) etwas anderes vereinnart ist.
Gruß
Dea
Kommt es nicht auch auf die Art des Mangels an?
Wenn man eine Wohnung anmietet, tut man das in dem Zustand, in dem sie ist.
Wenn es sich z. B. um Schimmelbefall handelt, oder die Decke ist undicht, so dass es reinregnet o.ä., dann ist das doch bestimmt was anderes, oder?
Wenn es sich z. B. um Schimmelbefall handelt, oder die Decke
ist undicht, so dass es reinregnet o.ä., dann ist das doch
bestimmt was anderes, oder?
Nein, die von mir untern dargestellten Quellen sind insoweit auch eindeutig.
Wenn ich ein Haus mit Loch im Dach Miete (immer voraus gesetzt, ich weiß das oder hätte das erkennen müssen), ist nur ein Haus mit Loch im Dach geschuldet.
Wenn ich ein Haus mit Schimmel miete, ist auch nur ein solches geschuldet.
Hierzu zB. LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 18.03.2005, Aktenzeichen: 63 S 336/04:
„Der von den Beklagten geschuldete Mietzins war nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Den Beklagten steht aufgrund der unstreitig vorhandenen Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen an den Fenstern ihrer Wohnung ein Minderungsrechts nicht zu. Diese stellen zwar grundsätzlich einen Mangel im Sinne der eingangs genannten Vorschrift dar, denn sie beeinträchtigen den Gebrauch einer Wohnung nicht nur unerheblich. Minderungsansprüche der Beklagten sind jedoch nach § 539 BGB a.F. bzw. § 536 b BGB n.F. ausgeschlossen, weil die Mängel bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden waren und die Beklagten insoweit keinen Vorbehalt erklärt haben.“
Man kann hier darüber streiten, ob es sich insofern überhaupt um einen Mangel handelt (das wird man i.E. wohl verneinen müssen, da ja das geschuldet war, was angemietet wurde und bekannt war, die Gerichte stellen hier der Einfachheit halber eher auf § 536b BGB ab. Das Ergebnbis ist das selbe).
Gruß
Dea
Hallo Dea,
Wenn es sich z. B. um Schimmelbefall handelt, oder die Decke
ist undicht, so dass es reinregnet o.ä., dann ist das doch
bestimmt was anderes, oder?Nein, die von mir untern dargestellten Quellen sind insoweit
auch eindeutig.Wenn ich ein Haus mit Loch im Dach Miete (immer voraus
gesetzt, ich weiß das oder hätte das erkennen müssen), ist nur
ein Haus mit Loch im Dach geschuldet.
Ich hab da so meine Probleme den § 535 BGB mit ihren Ausführungen in Einklang zu bekommen.
Bedeutet „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“ bei einem Wohnraummietvertrag nicht eben genau, dass man die Wohnung auch als Wohnraum nutzen kann?
Als zweite Überlegung:
Was wäre wenn der Mieter angibt, den Mangel zwar zur Kenntnis genommen zu haben, aber davon ausgegangen ist, dass dieser Mangel zeitnah vom Vermieter beseitigt werden würde (obwohl es diesbezüglich keine Absprache gab), könnte der Mieter sich hier nicht auf § 242 BGB stützen?
Gruß
Joschi
Bedeutet „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand zu überlassen“ bei einem Wohnraummietvertrag nicht
eben genau, dass man die Wohnung auch als Wohnraum nutzen
kann?
Ich habe die Rechtsprechung und herrschende Kommentarliteratur unten und etwas weiter oben ausführlich erläutert und mit umfassenden Quellen belegt. Da steht alles drinn.
Was wäre wenn der Mieter angibt, den Mangel zwar zur Kenntnis
genommen zu haben, aber davon ausgegangen ist, dass dieser
Mangel zeitnah vom Vermieter beseitigt werden würde (obwohl es
diesbezüglich keine Absprache gab),
Genau das tun viele Mieter und fallen dann vor Gericht aus allen Wolken. Das oben zitierte Urteil des LG Berlin ist ein typisches Beispiel hierfür.
könnte der Mieter sich
hier nicht auf § 242 BGB stützen?
Nein, der Mieter unterlag dann einfach einem Rechtsirrtum.
Gruß
Dea
Vielen Dank für ihre Erklärungen.
Eine kleine Nachfrage noch:
Im BGH Urteil vom 20.01.1993 (VIII ZR 22/92) heißt es auszugsweise:
Das vermietete Haus befand sich unstreitig in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, weswegen laut ausdrücklicher Bestimmung in § 24 des Mietvertrages nur ein Mietzins von monatlich 170 DM vereinbart worden ist. Der Kl. sollte sich deshalb das Haus nach seinen Bedürfnissen wohnlich herrichten. Hieraus ergibt sich, daß die Bekl. ihrerseits keine Renovierungsarbeiten vornehmen lassen wollte, so daß der seinerzeitige Überlassungszustand geschuldet und damit vertragsgemäß war. Auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. II 14).
Kann man also davon ausgehen, wenn bei der Wohnungsbesichtigung der Mangel sichtbar vorhanden war und der Mieter keine Einwände gegen diesen Zustand angezeigt hat, es sich hier um eine „eindeutige Vereinbarung“ über den vertraglich vereinbarten Zustand handelt?
Anmerkung:
Der Umkehrschluß wurde 2010 vom BGH (VIII ZR 343/08) im Leitsatz folgendermaßen gezogen:
[…]Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden.[…]
Gruß
Joschi
Kann man also davon ausgehen, wenn bei der
Wohnungsbesichtigung der Mangel sichtbar vorhanden war und der
Mieter keine Einwände gegen diesen Zustand angezeigt hat, es
sich hier um eine „eindeutige Vereinbarung“ über den
vertraglich vereinbarten Zustand handelt?
Ja, genau so hatte ich es doch unten belegt:
Erneut:
Im Wohnraummietrecht entspricht diese Vereinbarung, so die Parteien in dem Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen haben, demjenigen Zustand der Mietsache, die der Mieter bei der Besichtigung vorfindet und über die er mit dem darauf folgenden Abschluss des Mietvertrages eine Einigung getroffen hat (BGH, Urteil vom 01.07.1987, Az. VIII ARZ 9/86; KG Berlin, Beschluss vom 19.12.1983, Az. 8 W RE-Miet 4298/83; AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2004, Az. 232 C 24/04; AG Wetzlar, Urteil vom 10.03.2009, Az. 38 C 736/08).
Gruß
Dea
vielen dank und * owt
.
Hallo,
dazu hb ich auch noch eine Frage:
Wenn der Mieter bei der Besichtigung Mängel festgestellt hat und von einem Makler des Vermieters gesagt bekommen hat, er solle die Mängel per Mail an den Vermieter schicken, dann hat er doch den Zustand nicht so hingenommen.
In diesem Fall wurde 3 Monate vor Mietbeginn (und 2 Monate vor Unterzeichnung des Mietvertrages) per E-Mail auf die Mängel hingewiesen mit der Bitte, diese bis zum Einzug zu beseitigen. Gleichzeitig wurde bei Nichtbeseitigung hier schon Mietminderung angekündigt. Auf diese E-Mail gab es bis heut keine Antwort…
Kann dann der Vermieter trotzdem noch die Mietminderung ablehnen???
LG Mondkeks
Wenn der Mieter bei der Besichtigung Mängel festgestellt hat
und von einem Makler des Vermieters gesagt bekommen hat, er
solle die Mängel per Mail an den Vermieter schicken, dann hat
er doch den Zustand nicht so hingenommen.
In diesem Fall wurde 3 Monate vor Mietbeginn (und 2 Monate vor
Unterzeichnung des Mietvertrages) per E-Mail auf die Mängel
hingewiesen mit der Bitte, diese bis zum Einzug zu beseitigen.
Gleichzeitig wurde bei Nichtbeseitigung hier schon
Mietminderung angekündigt. Auf diese E-Mail gab es bis heut
keine Antwort…
Kann dann der Vermieter trotzdem noch die Mietminderung
ablehnen???
Das müsste man sich im Einzelnen genauer ansehen, was hier im Forum kaum möglich ist. Ich habe aber Zweifel, ob das etwas ändert. Denn maßgeblich kommt es noch immer auf Wohnungszustand bei Besichtigung und daraufhin zustande gekommenen Mietvertrag an. Etwas anders müsste also Vertragsinhalt geworden sein und eine einseitige Erklärung ohne Akzeptanz der Gegenseite (Schweigen hat im Rechtsverkehr grundsätzlich keine Bedeutung) stellt das nicht dar. Da hätte man darauf bestehen sollen, dass das in den Vertrag aufgenommen wird, was in der Praxis auf sehr häufig geschieht.
Es gilt primär noch immer das, worüber sich beide Parteien geeinigt haben (und nur das bestimmt, was überhaupt ein Mangel ist).
Aber wie gesagt, da müsste man den Fall genauer kennen, was eigentlich nur einem Anwalt vor Ort möglich ist.
Gruß
Dea
Vielen Dank für die Auskünfte, wenn man so einen Fehler einmal gemacht hat und es nicht im Mietvertrag verankert hat, macht man den Fehler garantiert nicht nochmal.
LG
Mondkeks