Der Fall: Jemand wohnt seit Ende 2004 in einem
10-Familienhaus. Als er dort als Erster einzog, war noch
alles in Ordnung. Die Bauarbeiter kamen täglich auf die Baustelle,
nach und nach sind neue Mieter eingezogen. Aber schon nach einem
halben Jahr kam kein Bauarbeiter mehr und das Haus wurde im fast
unsanierten Zustand von den Handwerkern berechtigter Weise verlassen.
Der Vermieter hatte keinen der Handwerker bezahlt. Die Arbeiten sollten Mitte 2005 abgeschlossen sein. Eine entsprechende Vereinbarung gibt es.
Mittlerweile haben die Mieter sich zusammengeschlossen und sind mit
anwaltlicher Hilfe gegen den Vermieter vorgegangen. So konnten sie für einen einjährigen Zeitraum eine dauerhafte Mietminderung von 22,5 %
anwaltlich festsetzen lassen. Der Vermieter hat sich bis zum Ende diesen
Zeitraumes verpflichtet das Haus zu sanieren. Bisher ist nichts
dergleichen passiert. Mittlerweile ist ein Verfahren auf
Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht eröffnet worden. Da einer der Mieter
den Gläubiger des Vermieters gut kennt, hat er Ihm aber auf Grund
der möglichen Verfahrenslänge empfohlen, lieber den Weg des
Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses zu gehen und die Mieter
als Drittschuldner einzusetzen. Die notwendigen vollstreckbaren Titel
liegen vor. Inwieweit ist eine Mietminderung weiterhin
unantastbar und kann durch Versäumen des Fertigstellungstermines auch
die Miete weiterhin um weitere Prozentpunkte gesenkt werden–> aufgrund Unterlassung der
Sanierung. Das dies beim Vermieter direkt möglich ist, ist
unstreitig, aber wie sieht die Möglichkeit bei Vorliegen eines PfÜb
aus. Muss in so einer Situation auch dem Gläubiger die Mietminderung erklärt werden?
Der Pfüb verändert inhaltlich die Minderungs- und sonstigen
Mieterrechte gar nicht! Nur die Person des Berechtigten wechslt:
Anspruchsinhaber ist statt des Vermieters nun der sogenannte
Pfändungsgläubiger.
Bei Mängeln sind klar Minderungen und Zurückbehaltungsrechte zu
unterscheiden. Sollte tatsächlich ein Minderungsrecht von 22,5 %
festgestellt sein, dann kann sogar der 3 bis 4 fache Betrag von der
Miete als „Druckzuschlag“ zurückbehalten werden bis zur
Mangelbeseitigung, dann ist der über die Minderung hinausgehende
Betrag auszuzahlen (deshalb nur „Zurückbehaltung“), § 273 BGB.
Grüße
Torsten
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]