In einer WG bestand seit ca 1 Jahr eine Mietminderung aufgrund von erheblichen Mängeln ua im Bad. Der Vermieter hat unter Zeugen die Mietminderung akzeptiert.
Nun hat sich die WG aufgelöst und die Nebenkostenabrechung kommt. Der Vermieter rechnet die 25% Minderung auf die Nebenkosten an und sagt: es wurden 25% weniger Vorauszahlungen geleistet.
Das darf er ja lt. diesem Urteil nicht: BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 225/03.
Doch wie geht die WG nun strategisch am Besten vor?
Auszug aus dem Brief des Vermieters: Aus 2009 gibt es ein Guthaben, für 2010 und 2011 ergeben sich Nachzahlungen.
Diese resultieren neben den höheren Energiepreisen vor allem aus der um 25% gekürzten Mietzahlung ab Mai 2010, welche auch eine um 25% reduzierte Vorauszahlung der Nebenkosten bedeutet. Die Abrechnung für 2011 berücksichtigt bei den fixen Nebenkosten noch die Zahlen von 2010, da diese für 2011 zum Teil noch nicht vorliegen. Ich biete dies zur schnellen Abwicklung des Verfahrens an. Da die Kosten in 2011 durchweg gestiegen sind, geht dies zu Ihren Gunsten. Die unterbliebene Endreinigung des Balkons habe ich mit 30 EUR berechnet.
Verfasst die WG ein Schreiben mit Bezug zu dem genannten Urteil und sagt: lt. Gesetzt so und so und deswegen akzeptieren wir ihre Rechnung nicht. Soll die WG eine eigene Berechnung beilegen?
Der Vermieter hat auch noch die Kaution der WG.
Leider sind keine Jura-Studenten unter den Bewohnern, so dass sie als Rechts-Amateure etwas Unterstützung brauchen.
wie wird die Mietminderung von 25% berechnet?
Wenn der Mieter 600€ Miete bezahlt. 400€ kalt, 200€ Nebenkosten.
es wurden nun 450€ bezahlt, also 25% von den 600€ abgezogen. Richtig?
Der Vermieter sagt nun: es wurden 25% weniger Nebenkosten bezahlt, die fehlen jetzt in der Endabrechnung und deswegen entstehen so Nachzahlungen (zb. bezahlt 2000€ (eigentlich 2400€), Rechnung von 2200€, Nachzahlung 200€).
Die 25% muss man doch jetzt von den Endabrechnung abziehen und gucken was bezahlt wurde und dann kommt man auf den Endbetrag, oder?
Man kann eine Mietminderung (warum heisst die denn wohl so?) doch nur von der Kaltmiete abziehen nicht von den Nebenkosten!
Nebenkosten sind üblichweise echte Verbrauchskosten,die tatsächlich anfallen und 1:1 umgelegt werden nach einem Verteilschlüssel oder nach Meßgeräten.
Verfasst die WG ein Schreiben mit Bezug zu dem genannten
Urteil und sagt: lt. Gesetzt so und so und deswegen
akzeptieren wir ihre Rechnung nicht.
Würde ich so machen, aus Gründen der Fairness. Vermutlich ist dem Vermieter das Urteil des BGH gar nicht bekannt.
Soll die WG eine eigene Berechnung beilegen?
Würde ich auf keinen Fall machen. Jeder Fehler der WG würde dann vermutlich zu ihren Lasten gehen. Es ist Sache des Vermieters, fristgerecht eine korrekte Abrechnung zu erstellen. Wenn er es nicht innerhalb der Frist schafft, gibt es sogar gar nichts.
Das heißt also, er muss die 25% von der Endabrechnung der
Nebenkosten abziehen?
Genau so lese ich das Urteil vom BGH. Da steht eindeutig:
„Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen sind (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 = NJW 2005, 1713, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).“
Wie lange sollte man dem Vermieter denn Zeit geben? 2 bis 4
Wochen?
Für die Rückzahlung von zuviel gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen sollten 4 Wochen ausreichend für die Prüfung und Neuberechnung sein. Mit noch nachzuzahlenden Beträgen kann sich der Vermieter dagegen Zeit lassen bis die Frist abgelaufen ist.
Wie lange sollte man dem Vermieter denn Zeit geben? 2 bis 4
Wochen?
Für die Rückzahlung von zuviel gezahlten
Nebenkostenvorauszahlungen sollten 4 Wochen ausreichend für
die Prüfung und Neuberechnung sein. Mit noch nachzuzahlenden
Beträgen kann sich der Vermieter dagegen Zeit lassen bis die
Frist abgelaufen ist.
Also 4 Wochen für die Neuberechnung. Welche Frist meinst du dann genau für die Auszahlung?
Die WG ist im Juli/August diesen Jahres ausgezogen.
Wie lange sollte man dem Vermieter denn Zeit geben? 2 bis 4
Wochen?
Für die Rückzahlung von zuviel gezahlten
Nebenkostenvorauszahlungen sollten 4 Wochen ausreichend für
die Prüfung und Neuberechnung sein. Mit noch nachzuzahlenden
Beträgen kann sich der Vermieter dagegen Zeit lassen bis die
Frist abgelaufen ist.
Also 4 Wochen für die Neuberechnung. Welche Frist meinst du
dann genau für die Auszahlung?
Noch 'ne Woche dazu.
Ich meinte aber mit ‚nachzuzahlenden Beträgen‘ das, was die WG ggf. noch über die Nebenkostenvorauszahlungen hinaus an den Vermieter zu zahlen hätte.
Die WG ist im Juli/August diesen Jahres ausgezogen.
Das BGH-Urteil ist schon interessant,nur verstehe ich nicht wie es ausgelegt wird.
Wenn man mindert,weil sich etwa das Bad wegen Baumaßnahmen nicht nutzen lässt,dann ist der vereinbarte Wohnwert gemindert.
Klar !
Wieso aber wird dann auch z.B. die Müllabfuhr billiger für den Mieter ?
Das sind reine Umlagekosten aus städtischen Gebühren,die 1:1 auf die Mieter umgelegt werden.
Bei der Kaltmiete ist es m.E. klar,hier soll die Minderung ja den Mangel ausgleichen und den Vermieter treffen,den Mangel zu beseitigen.
Warum soll er aber auch noch anteilig auf von ihm zu tragenden Kosten wie Wasser,Abwasser,Müll,Heizung usw. sitzen bleiben ?
Kosten,die mit dem Grund der Minderung nichts zu tun haben.
In meinen Augen ginge das nur wenn es sich um eine Warmmiete mit pauschalierten Nebenkosten handeln würde,die nicht abgerechnet werden.
Da ist es ja nicht anders möglich.
Hallo,
der BGH geht davon aus, dass das gemindert wird, was der Mieter an den Vermieter zu zahlen hat. Und das ist eben das ‚Gesamtpaket‘ aus Miete und Nebenkosten.
Finde ich auch logisch - immerhin hat der Mieter das Gesamtpaket vom Vermieter gemietet, nicht nur eine nackte Wohnung ohne alles. Und der Vermieter ist auch für das Gesamtpaket zuständig - unabhängig davon, wie genau sich zusammensetzt, was der Mieter zu zahlen hat. Und es geht ja hier darum, dass dieses Gesamtpaket Mängel hat, nicht nur ein Teil davon.
Man stelle sich den Fall vor, dass der Vermieter sich nciht mehr um die Müllentsorgung kümmert. Was soll der Mieter denn dann kürzen, wenn die Müllgebühren außen vor sind?
Gruß
loderunner (ianal)