Mietnachforderung für sechs Jahre Rückwirkend

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ich habe heute mal wieder ein „lustiges“ Szenario zum diskutieren.

Ein Mieter und ein Vermieter schließen einen Mietvertrag über Wohnraum ab.
Mietpreis 450 Euro incl. aller Nebenkosten. So steht es auch im Mietvertrag.
Aus Gefälligkeit sagt der Vermieter dann aber, überweise mir 390 Euro und gut is.

Der Mieter überweist nun (per Dauerauftrag) jeden Monat zum 3. die 390 Euro.
Der Vermieter sagt nie was.

Außerdem hat der Vermieter dem Mieter nie eine Nebenkostenabrechnung präsentiert.
Daher gab es auch nie Erstattungen und/oder Nachforderungen.

Der Mietvertrag wurde mit dem Ehepaar abgeschlossen. Der Ehemann ist verstorben und die Ehefrau fordert nun von dem Mieter die Differenz zwischen gezahlter und vereinbarter Miete - rückwirkend für die letzten sechs Jahre.

Außerdem verlangt sie für die letzten sechs Jahre eine Nachzahlung für Nebenkosten, gemäß Abrechnung, die dem Mieter aber nie vorgelegt und verlangt wurde.

Sehe ich das richtig, dass bei der Sache mit der Mietpreisminderung eine stillschweigend akzeptierte Vertragsgrundlage (Mietpreisminderung) vorliegt und die Forderung somit nichtig?

Bei den Nebenkosten sehe ich das so, dass dieser verjährt sein könnten.

Sehe ich das richtig - oder wie ist Eure Meinung dazu?

Gruß
Tazidus

#2

Hallo!

Mietpreis 450 Euro incl. aller Nebenkosten- da gibt’s auch keine NK-Abrechnung und keine Nachzahlung oder Guthaben.

Mit den 450 € ist alles abgegolten.
Abweichends müsste man extra so benennen, nämlich z.B. 400 € Miete + 50 € NK Vorauszahlung.

Und die stillschweigende Duldung von der verringerten Mietzahlung ist schon bindend. Der Mann hatte es geduldet, warum auch immer.

Seine Frau weiß von nichts, liest den Vertrag und stolpert über die Summe und verlangt die vereinbarte Miete plus Nachzahlung aus der Vergangenheit.
Klar, sie hat den Beweis im Vertrag vorliegen.

Was will der Mieter dem entgegensetzen, seine Zahlungsbelege ? Die sind ja nicht strittig, nur die Höhe, die vom Vertrag abweicht.

Schlechte Karten für den Mieter.

Ein Teil der Forderungen ist natürlich verjährt. (3 Jahre normal).

Und da offenbar eine Miete incl. NK-Pauschale vereinbart wurde (Inklusivmiete) so wäre es an der Ehefrau zu beweisen, es war anderes vereinbart. Wenn der vertrag nichts dazu sagt, kann man keine Kosten geltend machen, weder für zurückliegende Zeit noch ab jetzt laufend neue.

Und auch hier käme die Verjährung ins Spiel, falls doch eine Grundlage für eine NK-Berechnung vorliegen sollte.

MfG
duck313

#3

Wie war das denn GENAU gedacht? Welcher Anteil daran ist Miete, welcher ist Nebenkosten VORAUSZAHLUNG? Oder gab es wirklich eine Pauschalmiete INKLUSIVE Nebenkosten, also ohne Abrechnung? Wenn ja: war das überhaupt möglich, also ist das ein Haus, in dem nur der Vermieter zusammen mit dem Mieter wohnt?

Allgemein: die Nebenkostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Falls nicht, könnte der Mieter ggf. sogar die Vorauszahlungen zurückfordern:
http://www.urteile-mietrecht.net/Miete51.html
Aber:

Und die Nachforderungen an Miete verjährt 3 Jahre nach Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist:
https://www.mieterschutzbund-berlin.de/news-lesen/items/wann-verjaehren-mietschulden.html

Gruß
anf

#4

Guten Tag duck,

ich stimme Deinen Ausführungen vollständig zu:
Wenn das mit den Nebenkosten so klar formuliert ist, dann ist wohl an dem Vertrag nicht zu rütteln.

Schwieriger ist wohl der Nachweis, dass bzw. ob die reduzierte Meite von 390,-- statt 450,–vertaglich (=mündlich) geregelt ist.
Mit Blick auf die Verjährungsfrist wären dann also höchstens 36 Monate zu je Euro 60,-- = 2.160,-- nachzuzahlen.
Es sei denn, am bemüht einen Anwalt, der den Komplex gegen Honorar klärt.

Gruß Walter VB

#5

Da komme ich auf einen anderen Zeitraum. Ende dieses Jahres, also 2017, verjährt das, was Ende 2014 begonnen hat zu laufen. Und das ist alles, was 2014 fällig war, oder? Bis dahin sind das imho 36+8=44 Monate.
Gruß
anf

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#6

Hallo,

ich glaube, dass der Aspekt, ob eine Nachforderung der Miete überhaupt geschuldet ist, wurde noch nicht genug diskutiert.

Mündliche Änderungen von Mietverträgen sind grundsätzlich möglich und wirksam, aber schwer zu beweisen.
Hier dürfte es anders aussehen:
Wenn sechs Jahre lang die niedrigere Miete akzeptiert worden ist, dann dürfte man den Richter wohl davon überzeugen können, dass dies tatsächlich so zwischen Vermieter und Mieter genau so vereinbart worden war.

Bei den Nebenkosten müsste @Tazidus mal nachliefern, was genau vereinbart wurde.

Das kann ja heißen, dass es eine Pauschalmiete war. (Quasi das „all inclusive“ Paket für den Mieter).
Dann wären die Nebenkosten mit Zahlung der Miete abgegolten, es kann keine Nachforderung geben.
Oder - hier ist halt die exakte Formulierung wichtig - es wurde neben einer Miete von z.B. 400€ eine Vorauszahlung für Nebenkosten in Höhe von 50€ verlangt.
Dann müssen die Nebenkostenabrechnungen natürlich auch gemacht werden!

Vielleicht bekommen wir hier mal mehr Informationen.

#7

Guten Tag anf,

korrekt - da habe ich leider nicht genug aufgepasst.Also für eine „Forderung“ aus 2014 beginnt die Verjährung am 31.12.2014, wir sind also jetzt im dritten Jahr, plus die derzeit 8 Monate von 2017.
Also maximale Nachforderung könnte derzeit 44 Monate sein.

Danke für den Hinweis, der vielleicht dem Fragesteller hilft.

Gruß walter VB