Hallo,
in meinem Mietvertrag (angemietete Eigentumswohnung) steht nur, daß Heizkosten und Betriebskosten zu zahlen sind.
Bei den Betriebskosten kein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, keine detaillierte Aufstellung und kein Umlageschlüssel.
Laut Gesetz muß man gar keine Betriebskosten zahlen, wenn sie nicht detailliert benannt sind. Fehlt der Umlageschlüssel, muß nach qm abgerechnet werden. Ich hatte angeboten, die meisten Betriebskosten zu zahlen, außer Versicherung und Grundsteuer.
Im Mietvertrag stehen auch keine qm. Der Vermieter wußte angeblich nicht, wie groß die Wohnung genau ist.
Aber in der Heizkostenabrechnung und im Grundrißplan, den ein anderer Wohnungseigentümer mir überlassen hat, steht, daß meine Wohnung 44 qm groß ist.
Der Vermieter hat die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen berechnet, das sind aber umgerechnet ca. 48 qm.
Mir ist bekannt, daß man die Miete kürzen darf, wenn die angegebene Wohnfläche 10 % übersteigt.
Meine Frage: Kann ein Vermieter die Heizkosten mit 44 qm und die Betriebskosten mit 48 qm abrechnen?
Vielen Dank für Eure Hilfe
Gruß
Melodie1
Hallo Melodie1,
zunächst einmal glaube ich Deinen Zeilen entnehmen zu können, dass überhaupt noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt worden ist und Du derzeit nur Nebenkostenvorauszahlungen leistest. Die Höhe der zu zahlenden Vorauszahlungen ist im Allgemeinen im Mietvertrag enthalten und der Vermieter ist bindend verpflichtet, spätestens nach einem Jahr ab Beendigung des Abrechnungszeitraumes eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, da er ansonsten keine Nachforderungen mehr stellen kann.
Was die m² Größe Deiner Wohnung anbelangt denke ich einmal, dass es nicht relevant ist, was ein anderer (Vor)mieter Dir überlassen hat. Und wenn der Unterschied zwischen der angegebenen Größe (48m²) und der nachgemessenen Größe (44m²) gerade einmal 4m² beträgt würde ich an Deiner Stelle daraus kein Drama entstehen lassen.
Mein Rat für Dich; lasse die genauen m² von einem Fachmann ausmessen, teile das Deinem Vermieter mit und bitte um einen nachträglichen Eintrag in Deinen Mietvertrag.
Und hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung würde ich Dir vorschlagen, die Jahresabrechnung abzuwarten und dann ggf. Schritte dagegen zu unternehmen.
Walter
Hallo,
vielen Dank für die Antwort. Aber ich habe mich wohl mißverständlich ausgedrückt.
- Im Mietvertrag steht nur, daß für Betriebskosten Betrag x monatlich vorausgeleistet werden muß.
- Es geht mir nicht darum, ob ich 44 oder 48 qm bewohne.
- Die Abrechnung habe ich für 2009 erhalten, Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteil. Als ich die Positionen auf die Wohnfläche umgerechnet habe, kam ich dort auf 48 qm.
- In der Heizungsabrechnung werden, wie es auch korrekt ist, 44 qm angegeben.
Meine Frage: darf der Vermieter die Heizkosten mit 44 qm und die Betriebskosten mit 48 qm abrechnen?
Laut § 556a BGB, müssen die Betriebskosten nach qm abgerechnet werden, wenn kein Verteilerschlüssel im MV angegeben wurde.
Wenn die Betriebskosten nicht detailliert genannt worden sind, muß man gar keine Betriebskosten zahlen. Ich bin aber bereit, die wesentlichen Posten zu übernehmen, aber doch bitte für 44 und nicht für 48 qm. Mein Anwalt meint, er könne 10 % mehr veranschlagen, finde aber dazu keinen Gesetzestext.
Dankeschön
Gruß
Melodie1
Ich kann Ihnen da leider auch nicht weiterhelfen.
Viel Glück
Hallo Melodi ,
einzelnes Haus oder mehr Wohnungen in deinem Objekt ?
Wenn ja ist eine jährliche Eigentümerversammlung vorgeschrieben , wo alle Rechnungen zusammengerechnet werden und unter den Eigentümer aufgeteilt werden !
Von diesen Rechnungsabschluß deines Vermieters würde ich Kopie verlangen und die Qm-Berechnung revidieren lassen . Sonst ab zum Mieterverein und alles Einklagen…ist eh besser wenn deine Aussagen zu seiner Abrechnung sehe !
MfG H.Fischer
Hallo Melodie1,
hinsichtlich der Wohnfläche hier ein link: http://www.rechtsindex.de/mietrecht/1224-fehlende-wo…
Im übrigen bestimmt der § 556a BGB nur, dass, wenn kein Verteilerschlüssel angegeben ist, die nicht verbrauchsbezogenen Nebenkosten entsprechend der bewohnten Fläche abgerechnet werden. Verbrauchsbezogene Kosten wie u.a. Wasser, Strom, Flurbeleuchtung etc. fallen nicht darunter.
Was die 10%-Regelung anbelangt; 10% von 48m² sind 4,8m². Wenn die tatsächliche und nachweisbare Größe aber 44m² beträgt ist das lediglich eine geringfügige Abweichung und ich wage zu bezweifeln, ob ein Rechtsstreit Dir hier gravierende Vorteile bringt. Wenn die tatsächliche und nachweisbare Größe der Wohnung aber nur 44m² beträgt darf der Vermieter nicht nach einer fiktiven Größe abrechnen, Die Krux liegt hier aber wohl in der fehlenden Eintragung ikm Mietvertrag. Ich würde also zunächst einmal versuchen, einen nachträglichen Eintrag der 44m² im Mietvertrag zub erreichen und danach den Vermieter auf den Fehler aufmerksam machen und eine Berichtigung der Nebenkostenabrechnung verlangen.
Alles Gute und viel Erfolg
Walter
Hallo,
Danke für Eure Antworten.
normalerweise sind ja die Miteigentumsanteile identisch mit den Wohnflächen.
Aber in unserem 6-Parteien-Haus waren 1982 andere Wohnflächen in der Teilungserklärung. 1982 waren es 330 Gesamt-qm, 1986 wurde zur obersten Wohnung der Spitzboden ausgebaut (Maisonette-Wohnung), so daß sich die Gesamtwohnfläche des Hauses auf 366,47 qm erhöht hat. Aber die Teilungserklärung wurde nie umgeschrieben. Deshalb fällt auf meine Wohnung immer noch der Anteil von 1309 v. 10.000 Anteilen. Das sind bei einer Ges.-Wfl. von 366,47 qm ca. 48 qm.
In der Heiz-Abrechnung wird aber von einer Ges.-Wfl. von 366,47 und für meine Wohnung 44 qm ausgegangen.
Darf der Vermieter jetzt für 44 oder für 48 qm Betriebskosten verlangen?
Danke
Gruß
Melodie1
Hallo Melodie1,
so langsam bekomme ich das Gefühl, dass Du Dich mit Gerwalt mit Deinem Vermieter anlegen willst.
Natürlich darf der Vermieter bei der Berechnung der Mietnebenkosten nur von den m² ausgehen, die in dem Mietvertrag eingetragen sind. Da hier aber lt. Deiner Einlassung die Angaben fehlen geht der Vermieter halt von seiner Version = 48m² aus und das darf er in diesem Fall.
Ich hatte Dir bereits zuvor geraten, mit dem Vermieter einen nachträglichen Eintrag der realen m² Zahlen zu vereinbaren. Erst wenn die 44m² mietvertraglich fest liegen kannst Du auf einer dementsprechenden Abrechnung bestehen.
Walter
Hallo Walter,
Deine Unterstellung finde ich nicht so witzig. Wer hat schon gern Streit mit seinem Vermieter.
Es ist richtig, daß eine im MV zugrundegelegte Wfl. 10 % höher ausfallen darf, und daß die NK entsprechend gezahlt werden müssen.
In meinem MV gibt es keine qm-Angabe, weil der Vermieter damals die genaue Wfl. angeblich nicht wußte. Er hätte nur mal in die Heizkostenrechnung des Vorjahres schauen müssen, da sind die genauen qm angegeben.
Es kann ja nicht sein, daß ich unterschiedliche qm für kalte und warme BK zahlen soll. Abgesehen davon, hat der VM auch an anderer Stelle versucht, mich über den Tisch zu ziehen. Z. B. wollte der die Zwischenablesung der Heizung (Mieterwechsel) nicht bezahlen, sondern mir in der NK-Abrechnung berechnen.
Gruß
Melodie1
Nun sei mal nicht so überempfindlich, so war das ja gar nicht von mir gemeint.
Der casus cnacsus an der ganzen Angelegenheit scheint mir die fehlende Eintragung der realen m² in dem Mietvertrag zu sein. Ich will Dich jetzt nicht schon wieder ärgern wenn ich schreibe, dass ich einen Mietvertrag, in dem ein solch wesentlicher Passus fehlt, nicht unterschrieben hätte; dennoch wiederhole ich meinen Hinweis, dass Du einen nachträglichen Eintrag der realen Größe Deiner Wohnung veranlassen mußt.
Wenn Du das erreicht hast melde Dich bitte noch einmal; ich werde dann versuchen, Dir mit einem oder mehreren Ratschlägen zu helfen.
Walter
Hallo Walter,
es war ja auch nicht böse gemeint *lol*.
Du hast ja recht, daß man so einen MV nicht so unterschreiben sollte.
Aber es war so:
Wohnung Ende Juli besichtigt, Vermieter wollte natürlich schnellstmöglich vermieten. Da ich zu der Zeit Hartz-IV-Empfängerin war, mußte ich ja erst die Genehmigung des JC einholen, außerdem mußte ich ja direkt am 31.7. meine alte Wohnung kündigen, damit ich zeitig umziehen konnte, denn die Wohnung stand bereits leer. Meinen schriftlichen Vertrag habe ich dann erst am 5.8. bekommen. Ich war durch die Umzugsvorbereitungen etwas im Streß, außerdem hätte ich am MV in dem Moment nichts mehr ändern können. Wenn der VM vom Vertrag zurückgetreten wäre, meine alte Wohnung bereits gekündigt war, hätte ich auf der Straße gestanden.
Ich werde gern berichten, wie es ausgeht.
Danke für Deine Mühe.
Liebe Grüße
Melodie