: Mietrecht
Hallo Benjamin,
Die BGH Entscheidung vorab.
Willi
ZMR 2008, Heft 7 Seite 508 ff. Miet- und Pachtrecht
Schönheitsreparaturen; Quotenklausel
BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 306 Abs. 2:
a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, daß die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauens-schutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6 [12]).
BGH, Urteil vom 5.3.2008 VIII ZR 95/07
Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Die Beklagten hatten vom Kläger eine Drei-Zimmer-Wohnung in D. gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1.9.1998 bis zum 31.8.2002.
Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 u. a. folgende vorgedruckte Klausel:
„Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen …
Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn i. d. R. in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.“
In § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages heißt es weiter:
„Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziffer 2 – befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziffer 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.“
Aus den Gründen:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung u. a. ausgeführt:
Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen zu. Die in § 8 Ziffer
2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die darin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz.
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei – abgesehen von dem Fall starrer Fristen – auch dann unwirksam, wenn sie sog. verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietver-trag des Bundesministeriums der Justiz vorgesehenen Zeitabständen für die Renovierung enthalte. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt. Da innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein Renovierungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemessen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schönheitsreparaturen, denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzusehen.
Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten gemäß der in § 12 Ziffer 1 (§17 Abs.4. deines Mietvertrages) des Mietvertrags enthaltenen Abgeltungsklausel zu. Der Mieter könne der Abgeltungsklausel nicht eindeutig entnehmen, daß sich die Höhe seiner Zahlungspflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen solle. Vielmehr dränge sich der Schluß auf, daß der Zahlungsanspruch des Vermieters zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe.
II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht (erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat bereits im ersten Revisionsverfahren (Urteil vom 13.7.2005 – VIII ZR 351/04 –) mit Bindungswirkung für das Berufungsgericht im gegenteiligen Sinn entschieden worden.
Die Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige rechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des Revisionsgerichts unmittelbar beruht (BGHZ 51, 131 [135]; 132, 6 [10]; 145, 316 [319]; 163, 223 [233]). Tragender Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtliche Beurteilung des Senats, daß die Schönheitsreparaturen durch die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kläger deshalb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche Feststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzspruch wegen Nichtausführung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in dieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats, daß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB standhält. Diese Be-urteilung hatte das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Es durfte deshalb nicht – mit der nunmehr gegebenen Begründung, die Klausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovierungs-frist für die Toilette unangemessen – wiederum darauf abstellen, daß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte.
- Die Quotenabgeltungsklausel in § 12 des Mietvertrags ist wegen unangemessener Be-nachteiligung des Mieters unwirksam.
a) Allerdings läßt die Klausel bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Er-haltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags ge-nannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurchschnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur „in der Regel“ geltenden Fristenplan eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen. Daß dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt sich ohne weiteres daraus, daß die Abgeltungsklausel – ohne Einschränkung – auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags verweist, der einen flexiblen Fristenplan enthält.
Daß dieser (flexible) Fristenplan deshalb auch der Berechnung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen Mieter unschwer zu erkennen.
b) Die Abgeltungsklausel benachteiligt den Mieter jedoch deswegen unangemessen, weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter hiernach als „zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle“ geschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu beschreiben, daß einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (Senatsurteil vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06 –, ZMR 2008, 30 m. Anm. Mack = NJW 2007, 2632, Tz. 31). Diesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gerecht.
Es ist bereits zweifelhaft, ob der weitere Klauseltext, daß die Entschädigung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines – nicht näher bezeichneten – Kostenvoranschlages oder durch fach-gerechte Renovierung durch den Mieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend verdeutlicht, daß Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den Vermieter in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines Malerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung sein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermittelten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. Nach der Klausel hat der Mieter „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“. Was mit einem „angelaufenen Renovierungsintervall“ gemeint ist und wie das für die konkrete
Berechnung der dem Mieter auferlegten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht erläutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere für den Fall, daß während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnutzung der Dekoration eingetreten ist, z. B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbedarf besteht.
c) Die Abgeltungsklausel ist auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Ent-scheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat (BGHZ 105, 71 [76 ff.] = ZMR 1988, 455 [459]; Urteil vom 3.6.1998 – VIII ZR 317/97 –, ZMR 1998, 752 [754] = NJW 1998, 3114, unter III 3; Urteil vom 6.10.2004 – VIII ZR 215/03 –, ZMR 2005, 518 [520] = NZM 2004, 903, unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545 [546 f.]; Artz, NZM 2007, 265 [268]; Beyer, GE 2007, 122 [130]; Bub/von der Osten, NZM 2007, 76 [79]; Horst, NZM 2007, 185 [191 f.]).
Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchst-richterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6 [12]). Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige sog. unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssicherheit ergeben.
Das Risiko, daß eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ, a. a. O.). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird i. d. R. nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, daß eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird (BGHZ, a. a. O.).
Soweit der BGH in den von der Revision angeführten Fällen (BGHZ 130, 19 [35]; 137, 153 [156 f.]; 153, 311 [312]), gleichwohl für besonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender All-gemeiner Geschäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels Vergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame Schönheitsreparatur-klauseln kein Anlaß. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05 –, ZMR 2006, 843 = NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 –, ZMR 2007, 28 [31] = NJW 2006, 3778, Tz. 27).
Anmerkung:
Ein „deutscher“ Schönheitsreparaturen-Prozeß: Der Vermieter macht nach einer Vertragszeit von vier Jahren und nach Vertragsende Schadensersatz wegen fälliger Schönheitsreparaturen sowie Ausgleich für Abwohnzeiten geltend. Für das AG1 sind die Reparaturen nicht wirksam übertragen, weil die Klausel für die Fristen „in der Regel … bis spätestens …“ lautet. Die Berufung weist das LG zurück. Der BGH2 gibt in der ersten Revision durch Auslegung den Worten „in der Regel“ den Vorrang, verneint entsprechend starre Fristen, wertet die Klausel als wirksam und weist die Sache zurück. Das LG3 sieht die Renovierungs-Klausel erneut als unwirksam an, diesmal unter dem Ge-sichtspunkt, daß die vertragliche Toilettenraum-Renovierungsfrist von drei Jahren die üblichen fünf Jahre erheblich verkürze und dies auch im Fall von Regelfristen unangemessen benachteilige.4 Einen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten verneint das Gericht, da Abwälz- und Abgeltungsklausel einem verständigen Mieter den falschen Schluß aufdrängten, Basis der Abwohnzeiten seien die Spätestens-Regel-Fristen. In der vorstehenden zweiten Revisionsentscheidung verweist der BGH zur Wirksamkeit der Abwälzklausel auf die Bindungswirkung seines Ersturteils (§ 563 Abs. 2 ZPO). Die Abgeltungsklausel wertet er wie das Berufungsgericht als unwirksam, in erster Linie mit der Begründung, ein durchschnittlicher Mieter könne die Abwohnbeträge im Einzelfall nicht sicher berechnen, insbesondere zum Beispiel nicht in den Fällen, in denen die Regelfristen abgelaufen, die Schönheitsreparaturen wegen unterdurchschnittlicher Abnutzung aber noch nicht fällig seien. Aus dem Umstand, daß das Gericht in früheren Urteilen ähnliche Abwohnklauseln nicht beanstandet habe, könne der Vermieter auch keinen Vertrauensschutz ableiten. Der Verwender von Klauseln trage uneingeschränkt das Risiko, wenn er von dispositivem Recht – hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – abweiche.
Nunmehr muß das LG in einem dritten Urteil über den Umfang fälliger Schönheitsreparaturen entscheiden. Die Rechtsfragen zur Toilettenraum-Frist spielen dabei keine Rolle mehr. Entweder sind die Schönheitsreparaturen – was allerdings ungewöhnlich, jedoch beispielsweise bei extremem Rauchen vorstellbar wäre5 – fällig; dann ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Oder es fehlt an der Fälligkeit, dann besteht wegen Nichtigkeit der Abwohnklausel insoweit kein Anspruch. Hätte das LG bei seinem ersten Urteil die BGH-Rechtsprechung6 voll berücksichtigen können, hätte es entscheiden müssen, ob die Abwälzklausel allein wegen der Toilettenraum-Frist nichtig ist.
Was die Intransparenz-Auffassung des BGH (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) betrifft, so läßt sich die „Renovierungsintervall“-Regelung eigentlich genauso anwenden wie eine flexible Abwohnzeit-klausel. Das bedeutet – bezogen auf den Sachverhalt des BGH-Urteils – beispielsweise: Die Regel-frist von drei Jahren für Küche und Bad ist abgelaufen; die Schönheitsreparaturen sind jedoch auch nach vier Jahren bei Vertragsende noch nicht fällig. Hier muß nach dem konkreten Zustand der Dekoration in Küche und Bad eine Prognose erfolgen, wann die Reparaturen fällig sein werden. Ist dies in einem Jahr der Fall, ist der Mieter – soweit er nicht selbst renoviert – mit Vierfünfteln der Kosten zu belasten, bei voraussichtlicher Fälligkeit in zwei Jahren mit Viersechsteln. In diesem Sinn wird ein wirtschaftlich verständiger Mieter die Intervall-Klausel vielleicht noch verstehen können. Aber, was ist, wenn der Mieter die Wohnung wegen einer Zweitwohnung oder eines Auslandauf-enthaltes vier Jahre praktisch nicht genutzt hat oder wenn die lackierten Türen oder Heizkörper nicht den „Hauch“ einer Abnutzung aufweisen? Hier stellt sich das Abwohnzeiten-Quotenproblem auch im Hinblick darauf, daß eine Eigenleistung möglicherweise gar nicht erforderlich ist. Der Kern des Problems liegt – bei der vom BGH bewerteten Klausel, aber auch bei flexiblen Abwohnklauseln – in folgendem: Schönheitsreparaturen können – auch wenn dies praktisch schwer zu beurteilen ist – fällig sein oder nicht. Dagegen müssen Vertragszeiten, die noch keine Fälligkeit ausgelöst haben, nicht zu einem Abwohnen der Dekoration geführt haben, schon gar nicht für jede der einzelnen Schönheitsreparaturen.
Man kann in diesen Fällen – wiederum bezogen auf die voraussichtliche Fälligkeit und oft mit der Folge einer geringeren Belastung – ebenfalls quoteln und in extremen Fällen die rechnerische Abwohnbelastung über Treu und Glauben (§ 242 BGB) entfallen lassen.7 Auch haftet der Belastung immer ein gewisses pauschalierendes Element an. Selbst der Mieter einer preisgebundenen Wohnung zahlt bei vermieterseitigen Schönheitsreparaturen ja ebenfalls unabhängig vom Einzelfall in der Miete pauschale Sätze (§ 28 Abs. 4 II. BV), also beispielsweise auch bei einer Vertragszeit ohne Wohnungsbezug. Schließlich läßt sich eine etwaige Intransparenz i. d. R. als wirtschaftlich nicht so gravierend werten, weil schon die Handwerkerkosten für ein einziges Abwohn-Jahr leicht über dem liegen, was ein Mieter für die Eigenleistung sämtlicher Schönheitsreparaturen aufwendet, und weil sich vermutlich fast alle Fälle durch Eigenleistung oder Vereinbarungen mit dem Folgemieter regeln.
Bei dieser Lage kann man eine „Regelintervall“- bzw. eine flexible Klausel angesichts des Be-wertungsspielraums des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB („kann“) als gerade noch verständlich und eine Jahresquotenklausel oder starre Abwohnklausel entgegen der Auffassung des BGH8 noch als an-gemessen einordnen. Vorausgesetzt ist dabei, daß die Regelfristen ausreichend lang sind, die Berechnung des Abgeltungsbetrages bzw. der Kostenanschlag spezifiziert und formal korrekt erfolgt9 und die Mietereigenleistung möglich ist. Aber die Auffassung des BGH, die stärker auf den Schutz des Mieters und eine individuelle Belastung zielt, hat wohl mehr für sich.
Auch das Vertrauensschutzproblem ist richtig entschieden. Es würde zur völligen Rechtsunsicherheit führen, wenn sich Vermieter bei Klauseln in Verträgen, die über Jahrzehnte laufen können, auf Vertrauenstatbestände aus vorausgegangener höchstrichterlicher Rechtsprechung berufen könnten. Diskutieren lässt sich für gravierende Fälle allerdings, ob eine Änderungskündigung möglich ist.
Interpretiert man das Urteil des BGH im Sinn von „Vertragszeiten ohne Fälligkeit der Schönheits-reparaturen nicht unbedingt gleich Abwohnzeiten“, so können auch flexible Abwohn-Formularklauseln bzw. Klauseln, die auf flexible Schönheitsreparaturen-Fristen verweisen, unwirk-sam sein.
Daher werden nunmehr Vermieter, die nach der Abwälzklausel-Nichtigkeits-Rechtsprechung eine Nachtragsvereinbarung erreicht haben,10 überlegen müssen, ob ihre Nachtrags-Zusatz-Abwohnklausel wirksam ist und ob sie in einen zweiten Nachtrag eine Korrektur dieser Klausel anstreben sollten.
Die Klauseln „bröckeln“ weiter.11 Daß die Rechtsprechung bislang keine Rechtssicherheit erreicht hat, hängt wohl auch damit zusammen, daß Vermieter und Mieter jedenfalls in den Vertragsende-Fällen i. d. R. einen Kompromiss finden, schon weil die Fragen „normales Abwohnen“ und „Fällig-keit“ praktisch schwer zu beurteilen sind, der Mieter überhaupt oft anders als üblich dekoriert hat und die Eigenleistung – Wohnungen mit gehobenem Standard ausgenommen – zum Alltag gehört.
Die Gesamtproblematik hat ihren Ausgang darin, daß der BGH12 und die fast einhellige Literatur-meinung13 wegen § 306 Abs. 2 BGB eine Automatik zwischen Abwälzklausel-Nichtigkeit und ver-mieterseitiger Schönheitsrepaturenpflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sehen. Der BGH wird seine Rechtsprechung kaum grundsätzlich ändern, sondern auch angesichts der Vielzahl unterschiedlicher über einen LG-Bezirk hinaus verwendeter Klauseln eher noch verfeinern. Die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter14 können sich über rechtliche Mittel allenfalls noch abmildern, wenn der BGH bei laufenden Verträgen eine Mieterhöhung zulassen15 oder mieterseitige Dekorationsansprüche über die §§ 241 Abs. 2, 242 BGB einschränken sollte.
Nur das BVerfG könnte unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) die verkomplizierte Situation entflechten. Angesichts des Umstandes, daß Mieter-Schönheitsreparaturen seit Jahrzehnten der Normalfall sind und die Miete erkennbar auf dieser Basis kalkuliert ist, könnte eine Lösung darin bestehen, den Abwälzwillen des Vermieters als „Minus“ (§ 140 BGB) aufrechtzuerhalten, für den Inhalt der Pflicht die Verkehrsüblichkeit gelten zu lassen und sich für das Abgelten von Abwohnzeiten an dem Höchstsatz des § 28 Abs. 4 II. BV zu orientieren.
Assessor Edwin Schläger, Düsseldorf, ist tseit Jahrzehnte einer der führenden Kommentatoren des Mietrechts. Schon sein Vater war auf diesem Sektor ein führender Kommentator.
Fußnoten:
1
AG Düsseldorf, Urt. v. 8.4.2004 – 23 C 6319/03 – (wohl nicht veröffentlicht).
2
Siehe das in der Entscheidung zitierte Urt. v. 13.7.2005, ZMR 2005, 934 = NJW 2005, 3416.
3
LG Düsseldorf, Urt. v. 22.2.2007 – 21 S 241/04 – (wohl nicht veröffentlicht).
4
In der Tat hat der BGH nicht nur starre Fristen, sondern damit im Zusammenhang auch die formularmäßige erhebliche Verkürzung von Regelfristen als unwirksam angesehen: BGH, Urt. v. 23.6.2004, ZMR 2004, 736 [738] = NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653.
5
Bei einer wirksamen Abwälzklausel gehen Raucherschäden auch im Bereich der Schönheits-reparaturen zu Lasten des Mieters. Anders ist es nach dem BGH, Urt. v. 5.3.2008 (in diesem Heft m. Anm. Schläger) bei vermieterseitiger Pflicht (Ursprungsvereinbarung oder Abwälzunwirk-samkeit).
6
Siehe dazu Fn. 4.
7
Auch die Berufung auf eine Formular-Klausel kann in Ausnahmefällen treuwidrig sein; dazu z. B. allgemein Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl. 2008, Vorbemerkung vor § 307 BGB Rdn. 17.
8
Dazu z. B. BGH, Urt. v. 18.10.2006, ZMR 2007, 28 m. Anm. Kappus.
9
§ 259 BGB ist hier – anders als bei Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen – nicht anwendbar. Analoge Anwendbarkeit des § 260 BGB? Ist wegen der Anzahl der Dekorationsposten eine Parallele zur Auskunft über den Inbegriff von Forderungen zu sehen?
10
Eine Änderungsvereinbarung muß einverständlich erfolgen; der Mieter muß die rechtliche Situation kennen. Zu den bisherigen Problemen einer Änderungsvereinbarung z. B. Klimke, ZMR 2005, 161 und Maas, ZMR 2005, 177.
11
Neuerdings z. B. BGH, Urt. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 – (Unwirksamkeit einer Formular-Farbwahlklausel mit Folge der Nichtigkeit der Schönheitsreparaturenpflicht).
12
Siehe z. B. BGH, Urt. v. 28.6.2006, ZMR 2006, 843 [845, rechte Spalte „keine Lücke“] = NJW 2006, 2915 [2917, linke Spalte].
13
Anders Lammel, Anwaltkommentar Mietrecht, 3. Aufl. 2007, § 535 BGB Rdn. 186 (Renovierungsklausel = AGBfeste Preisklausel).
14
Die rechnerische Belastung liegt in der Größenordnung von 3,2 Mrd. € jährlich (Schläger, ZMR 2005, 678, [680]); die tatsächliche Belastung ist geringer, weil die Mieter trotz unwirksamer Klauseln häufig in Eigenleistung renovieren (allerdings dann mit Folge-Rechtsproblemen; z. B. LG Wuppertal, Urt. v. 23.8.2007, ZMR 2007, 973) oder Nachmieter die Abwohnzeiten „über-nehmen“, beides vielfach sogar in Kenntnis der durch die Medien vermittelten Grundzüge der Rechtsprechung.
15
Für die Möglichkeit eines Zustimmungsverlangens (§ 558 BGB) z. B. LG Düsseldorf, Urt. v. 18.5.2006, ZMR 2006, 694; OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.4.2007, ZMR 2007, 782 mit Anm. Schläger und LG Wiesbaden, Urt. v. 20.9.2007, ZMR 2008, 131. Gegen das Urteil des LG Düsseldorf ist keine Revision erfolgt. Über die Revisionen gegen die beiden anderen Urteile hat der BGH noch nicht entschieden (Aktenzeichen der Revisionsverfahren: – VIII ZR 118/07 – bzw. – VIII ZR 288/07 –). Neuerdings auch LG Wiesbaden, Urt. v. 30.8.2007, ZMR 2008, 382 und AG Frankfurt/M., Urt. v. 26.9.2007, ZMR 2008, 464.
