Liebe Experten,
folgendes Problem, das wie ich finde ziemlich verzwickt ist: Ich bin am 01.09.2008 in eine neue Wohnung gezogen (neu ausgebautes Dachgeschoss, 650 € kalt + 50 Euro Heizkosten & 50 Euro Betriebskosten, 68 qm Wohn & Nutzfläche laut Mietvertrag - letztere Formulierung führt im Folgenden zum ersten Problem).
Nun haben ich die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. September bis zum 31. Dezember 2008 bekommen. Es ergibt sich eine stattliche Nachzahlung in Höhe von knapp 500(!) Euro für 4 Monate. Aufgeschlüsselt in 200 Euro Heizkosten (nachvollziehbar, da sich die Abrechnung ja auf die kalten Monate bezieht) und knapp 300 Euro Betriebskosten - Letzteres allerdings finde ich nun wirklich „way too much“. Ich hatte bei Einzug extra gefragt, ob die Betriebskosten denn einem reel angesetzt sind. Antwort: Ja, klar usw. …
Nun werden laut Betriebskosten/Heizkostenabrechnung 68qm Wohnfläche zu Grunde gelegt. Unsere Messung kommt nicht einmal auf 68qm, wenn wir ausschließlich die Bodenflächen + 100% Balkon (8qm) + Keller (4qm) zusammenrechnen. Ziehe ich die diversen Schrägen ab (die Berechnungen sind mir bekannt - bis 100cm zählt nicht zur Wohnfläche, 100 - 200cm zu 50 %)komme ich auf höchstens 50qm!
So, wie soll ich da vorgehen. Widerspruch wegen der Berechnung zu Grunde gelegten 68 qm oder vielleicht sogar ein Gutachten, was die Wohnungsgröße angeht (Mietminderung)? Oder hat das keinen Sinn, weil im Mietvertrag 68qm Wohn & Nutzfläche angegeben sind? Oder hebt sich diese Formulierung auf, weil in der Nebenkostenabrechnung 68 qm Wohnfläche angegeben sind?
Ziemlich verworren, oder? Ich würde mich aufrichtig über einen Hinweis oder einen guten Rat freuen.
Vielen Dank im Voraus!
Ihr genervter-Mieter 
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Aus rechtlichen Gründen ist eine konkrete Rechts- und Steuerberatung bei wer-weiss-was nicht erlaubt. Entsprechende Anfragen werden von unseren Moderatoren gelöscht.
Erlaubt ist die Behandlung abstrakter Fragen.
Bitte stelle deshalb keine Fragen zu persönlichen Fällen (in ich-Form).
Ausführliche Informationen unter http://www.wer-weiss-was.de/app/faqs/3/1129
Schade, da hätte ich mich wohl vorab besser informieren sollen.
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Aus rechtlichen Gründen ist eine konkrete Rechts- und
Steuerberatung bei wer-weiss-was nicht erlaubt. Entsprechende
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Mietrecht
Hallo genervter Mieter,
als erstes muss ich sagen, dass die Bk viel zu niedrig angesetzt waren. Derzeitig geht man so von ca.1 € bis 1,50 € pro m² für kalte Bk aus. Dh. dass von Haus aus schon mindestens 18 € zu wenig im Monat gezahlt worden sind.
Allerdings kompensiert auch dieser Fehlbetrag nicht die angesetzten 300 € für kalte Bk. Deshalb würde ich auf jeden Fall in Widerspruch gehen und die Rechnungen einsehen.
Wegen der falschen m² Angabe würde ich ebenfalls in Widerspruch gehen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass eine Abweichung von 10 % in Ordnung wären. Den Keller rechnet man üblicher Weise nicht der Wohnfläche an und den Balkon zur Hälfte bzw. ein Drittel. Nach Abzug des Kellers und der Hälfte vom Balkon, wären wir ja von der von Dir ausgemessenen Fläche (ca. 50 m²), bei 42 m², was einer Differenz von ca. 38,3 % entspräche. Dies wäre nicht akzeptabel und somit hast Du das Recht der Rückforderung. Ich würde erst einmal versuchen, die Angelegenheit mit dem Vermieter zu klären. Falls dies nicht hilft, nimm Dir lieber einen Anwalt.
Hoffe ich konnte etwas helfen. Chris
Hallo,
hier auszugsweise, was ich im Internet gefunden habe:
bezüglich der Wohnfläche den folgenden Link öffnen
http://www.bundesgerichtshof.de/ dort "Entscheidungen, Dort im Suchfeld eingeben in die passenden Felder: 22.4.2009 - Az: VIII ZR 86/08,
Die Rechtsprechung sieht eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche zu ungunsten dies Mieters um 10% oder mehr als Mangel der Mietsache an, der zur Mietminderung oder auch zur Kündigung berechtigt.
Problematisch kann eine falsche Berechnung bspw. von Terrassenflächen aber hinsichtlich der ver-einbarten Miete sein. Aufgrund der nur anteiligen Berücksichtigung der Flächen ändert sich bei fal-scher Berechnung der Wohnfläche der m²-Preis, so dass der Mieter ggf. Herabsetzung der Miete verlangen kann, wenn ersichtlich die Miete anhand der Wohnfläche kalkuliert wurde.
Entscheidung: BHG, Urteil vom 31.10.2007, AZ VIII ZR 261/06
Beträgt die Flächenabweichung mehr als 10 %, dann muss die tatsächliche Fläche in der Be-triebskostenabrechnung angesetzt werden.
Bezüglich der Miethöhe kommt es auf die Mietvereinbarung an. Ist eine Miete auf Quadratmeterbasis vereinbart führt die Flächenabweichung von 10% zur Mietminderung, bei Pauschalmiete kommt es auf den Wohnwert der Wohnung an.
Je nach Lage des Falls kann sogar die bisher zu viel gezahlte Miete zurück verlangt werden.
Die Sache ist ziemlich kompliziert, so dass man da leicht Fehler machen kann, wenn man in Unkentnis „reinhaut“.
Daher empfehle ich, einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen und sich beraten zu lassen. Dann haben Sie eine rechtssichere Antwort. Aber achten Sie darauf, dass es ein Fachanwalt für Mietrecht ist, denn bei diesen kann man davon ausgehen, dass sie auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung sind.
Die Beratungskosten sind verhandelbar.
Adressen erhalten Sie ggf. von der nächsten Anwaltskammer.
Die Suche einer Lösung auf eigene Faust - auch über „wer-weiss-was“ könnte Sie zu falschen Schlüssen und Handlungen führen, die nach der Rechtsprechnung nicht abgedeckt sind und Ihnen schaden.
Viel Erfolg!!
Rolf Bässler
Hallo,
hier sind m.E. zwei Problemkreise voneinander zu trennen.
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Minderung
Eine Minderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag genannten um 10 % abweicht, vorliegend die tatsächliche Fläche also mehr als 6,8 qm geringer ist.
Kellerflächen zählen m.E. nicht mit zur Wohnfläche.
Fraglich könnte aber sein, ob die Vereinbarung im MV, dass die Wohnfläche 68 qm beträgt bindend ist oder nicht. Ist vor den 68 qm ein ca. angegeben, halte ich es nicht für eine bindende Vereinbarung.
Dann sollte der VM unter Fristsetzung aufgefordert werden, die 68 qm Fläche durch Grundrisszeichungen zu belegen, da Sie eine andere Wohnfläche berechnet hätten. Kommt er dem nicht nach können Sie selbst einen Gutachter beauftragen bzw. ein selbständiges Beweisverfahren beim Wohnsitzamtsgericht beantragen.
Das Ergebnis dürfte dann zwischen den Parteien bindend sein.
Ist die Abweichung größer als 10 %, wird die Gesamtmiete um den entsprechenden Prozentsatz gemindert. Ist die Abweichung geringer gibt es keine Minderung.
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Nebenkosten
Das Ergebnis des Wohnflächengutachtens ist m.E. in jedem Fall maßgeblich für die Abrechnung, da in ihr die tatsächliche Fläche einzustellen ist, egal wie groß die Abweichung ist.
Selbstverständlich kann man sich mit dem VM auch auf eine neue Wohnfläche einigen, die dann als verbindlich angesehen wird.
Ich hoffe dies hilft ein wenig.
Gruß
Sebastian
Lieber genervter Mieter,
wenn Sie alles richtig nachgemessen haben, ist der Unterschied zwischen den Daten im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnungsgröße sehr hoch.
Das würde ich persönlich so nicht hinnehmen.
Mein Tipp, wenden Sie sich an den örtlichen Mieterverein, Adresse steht im Telefonbuch.
Alles Gute und viel Erfolg
Volker Weiser