Liebe/-r Experte/-in,
bei der Uebergabe meiner alten Wohnung an den Vermieter wurde ein Uebergabeprotokoll erstellt. Der Vermieter hatte die Wohnung schon vor der Uebergabe besichtigt, damit wir Details wie noch ausstehende Renovierungsarbeiten klaeren koennen. Das haben wir zunaechst muedlich geklaert und dann bei der Uebergabe auch so im Protokoll festghalten (die Uebergabe fand wieder in der Wohnung statt, der Vermieter hat die Wohnung also zweimal begutachtet).
Eine Woche spaeter erhalte ich dann von meinem Vermieter eine Email mit weiteren Schaeden, die er in der Wohnung festgestellt haben will (er versteht dies als Anhang zum Uebergabeprotokoll). Diese „Schaeden“ (es handelt sich hier nicht um grosse Betraege) wurden im Uebergabeprotokoll jedoch nicht festgehalten (und sind auch nicht von mir verusacht worden).
Er gibt mir nun eine Frist von 8 Tagen, die Schaeden zu beseitigen, ansonsten wuerde er es mit der Kaution verrechnen.
Nun Meine Fragen:
- Kann man nachtraeglich noch einen Anhang zum Uebergabeprotkoll machen? Im Protokoll wird explizit darauf hingewiesen, dass es keine endgueltige Zustandsfestellung sei, aber wer muss jetzt nachweisen, dass die „Schaeden“ schon/noch nicht bei der Uebergabe bestanden bzw. nicht gesehen wurden. 548 BGB spricht von 6 Monaten Verjaehrung, aber gilt dies auch, wenn der Vermieter ausreichend Gelegenheit hatte die Wohnung zu begutachten und ein Protokoll erstellt wurde?
- Ist die Frist von 8 Tagen in Ordnung? Erscheint mir etwas kurz und ich halte das irgendwie fuer Schikane…
- Ist es fuer den Vermieter moeglich ein Uebergabeprotkoll „ungueltig“ zu machen, indem er auf 548 BGB verweist?
Sorry fuer die lange Mail, aber ich wollte moeglichst klar sein.
Ich freue mich ueber Antworten, auch wenn Jemand nur eine der Fragen beantworten kann!
Vielen Dank!
Hallo lunovis,
zu deiner 1. Frage:
selbstverständlich kann man nachträglich einen Anhang zum Übergabeprotokoll machen. Dazu gehören wie zum Übergabeprotokoll beide Vertragspartner. Unterschreibt einer der Vertragspartner nicht den Nachtrag, ist dieser nicht zustande gekommen.
Das weis selbstverständlich auch der Vermieter und versucht durch Hinterlist dich/euch zu überlisten. Den, sofern ihr den Anhang unterschreibt, erkennt ihr die Schäden an.
Im erstellten Übergabeprotokoll bestätigt der Vermieter, dass er die Mietsache ordnungsgemäß zurückerhalten hat und keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter mehr bestünden. Somit ist durch die Leistung der ordnungsgemäßen Besitzübergabe an den Vermieter das Schuldverhältnis (Rückgabe der Mietsache) erloschen, da die geschuldete Leistung durch den Mieter ordnungsgemäß erbracht wurde und durch den Vermieter die Mietsache ordnungsgemäß zurückerhalten hat und in dem Übergabeprotokoll bestätigt, beziehungsweise quittiert. Damit ist das Schuldverhältnis nach § 362 BGB erloschen.(Siehe auch §363 BGB, einzusehen in www.dejure.org)
Der Anwendungsbereich knüpft in dem Merkmal der Erfüllung an §362 BGB an. Sie gilt für alle Forderungen, die im Sinne des §362 erfüllt werden können. Erfasst werden nicht nur einmalige Sach- oder Geldleistungen. Die Vorschrift ist auch auf die dauerhafte Gebrauchsüberlassung im Recht der Miet-, Pacht-, Leasing- und des Leihvertrages anwendbar. Ihr Anwendungsbereich umfasst hier insbesondere die anfängliche Besitzüberlassung an den Gläubiger (Vermieter). (BGH NJW85, 2328, Miete; NJW 88, 204; NJW89, 3222; NJW RR 90 1462: Leasing).
Ich hoffe, dir/euch ein wenig Hoffnung vermittelt zu haben. Nun könnt ihr dem Vermieter euere Rechtssicht mitteilen und ihm empfehlen, sich bei einem Rechtsanwalt kundig zu machen, sofern er Zweifel an der Rechtslage haben sollte. Dies glaube ich zwar nicht, sonst hätte er nicht zu dem Trick mit dem Anhang zum Übergabeprotokoll versucht hätte.
Darüber hinaus entfällt auch sein Anspruch, Abzüge und ein Zurückhaltungsrecht an der Kaution vorzunehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
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Das Protokoll ist bindend, für beide Seiten. Wenn der V. noch weitere Wünsche hat, muss er beweisen, dass Sie der verursacher sind und ggf. klagen. Teilen >Sie ihm das schriftlich mit und weisen die Ansprüche zurück.
Hallo Willi,
vielen Dank fuer die ausfuehrliche Antwort.
Ich muss da aber nochmal nachhaken:
Im Uebergabeprotokoll steht: „Es wird darauf higewiesen, dass nachfolgendes Protokoll keine endgueltige Zusatdnsfeststellung beinhaltet und einem detaillierten Zustandsprotokoll, das innhaelb der naechsten sechs Monat nach Rueckgabe (par. 548 BGB) angefertig wird, nicht vorzugreifen hat.“
Damit hat der Mieter ja eigentlich unterschrieben, dass noch ein weiteres Protokoll angefertigt wird.
Damit kann sich also der Vermieter darauf berufen, dass das Schuldverhaeltnis nach 362 BGB nicht erloschen ist, oder?
Beste Gruesse,
lunovis
Hallo lunovis,
ich frage mich, für wenn habe ich mir soviel Arbeit gemacht, der genau wußte, was er unterschrieben hat und damit seine eigenen Interessen aufgegeben hat. Dazu kann ich nichts mehr sagen.
Willi
Hallo Willi,
du hast dir die Muehe fuer Jemanden gemacht, der immer ein gutes Verhaeltnis zu seinem Vermieter hatte und davon ausging, das jedweder Zusatz zu diesem Protokoll einer weiteren Unterschrift des Mieters beduerfe.
Ob das tatsaechlich so ist, weiss der Mieter immer noch nicht, deshalb fragt er.
Trotzdem vielen Dank fuer die Muehe und die ausfuehrlichen Erklaerungen!
§ 548 betrifft nur die Durchsetzbarkeit etwaiger Schadenersatzansprüche. § 548 ändert jedoch nichts daran, dass zuerst einmal bewiesen werden muss, ob überhaupt durch den Mieter verursachte Mängel vorliegen. Da sie schon aus der Wohnung entlassen wurden (Übergabe), liegt die Beweislast nun auf Seiten des Vermieters.
Ein Anhang zum Übergabeprotokoll ist Quatsch, da einseitige Feststellungen des Vermieters schon gar nichts mehr mit der Übergabe (= zweiseitig) zu tun haben.
Einer ersten Einschätzung nach müssen Sie wohl nicht zahlen, es sei denn dem Vermieter gelingt der Beweis, dass Sie den Mangel doch verursacht haben.
Selst in diesem Fall ist aber nicht gesagt, dass der Mieter, also Sie, den Mangel beheben muss. Der Bundesgerichtshof setzt der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enge Grenzen - je nach Mangel (Sie haben mir nicht geschrieben, welche Mängel der Vermieter noch festgestellt haben will) müssen Sie also unabhängig von der eigenen Verursachung nichts machen und auch nichts bezahlen (Grund: vertragsmäßiger Gebrauch der Mietsache und Pflicht des Vermieters für den Erhalt der Mietsache zu sorgen).
Viele Grüße!
(
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