Hallo Manuela
Die letzte Novellierung des deutschen Mietrechts gab es im Jahr 2001. Seit dem 1. Juni 2005 gilt die neue, so genannte kurze Kündigungsfrist von drei Monaten für alle Mieter. Unabhängig davon, wie lange sie in Ihrer Wohnung gelebt haben, können Sie als Mieter jederzeit Ihren Mietvertrag innerhalb von drei Monaten kündigen.
Dessen ungeachtet ist nach Wegfall der Zeitmietverträge ein Kündigungsverzicht bei Mietverträgen rechtlich erlaubt. Vermieter und Mieter können maximal einen Kündigungsverzicht von vier Jahren vereinbaren. Diese Beschränkung für Formular-Mietverträge hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgelegt (Urteil vom 6.4.2005 VIII ZR 27/04). Ein Kündigungsverzicht, der über diese Frist hinausgeht, stellt nach Ansicht des BGH eine „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ dar.
Viele Vermieter nutzen mittlerweile den sogenannten Kündigungsverzicht, um ihre Mieter länger zu binden. Dem hat der BGH zwar eine Frist von 4 Jahren Kündigungsverzicht zugebilligt, diese würde jedoch deiner und die des Vermieters nicht entsprechen. Aus diesem Grunde bietet sich nun eine andere Lösung an, die nicht in einem Formularmietvertrag vereinbart werden kann. Den wie bereits darauf hingewiesen, hat der BGH in solchen Formularverträgen den Kündigungsverzicht auf 4 Jahre begrenzt.
Eine Möglichkeit diese Bindung zu umgehen bietet nur eine individuell aus-gehandelte Regelung außerhalb einer formularvertraglichen Regelung. Dabei ist zu bedenken, dass du als Mieter innerhalb der 5 Jahre nicht aus der Vereinbarung aussteigen kannst, da du auf die Kündigung für 5 Jahre verzichtet hast.
In einem solchen Fall gibt es nur die eine Lösung:
Selbst wer eine vorgenannte Vereinbarung zum Kündigungsverzicht im Vertrag stehen hat und dennoch eventuell kurzfristig aus dem Mietverhältnis herauskommen möchte, sollte einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Juristisch gesehen kannst du als Mieter auf ein „dringend berechtigtes Interesse“ pochen, beispielsweise wenn du berufsbedingt in eine andere Stadt wechselst oder wenn Nachwuchs erwartet und eine größere Wohnung benötigt wird.
Um die jeweilige Situation richtig einordnen zu können, sollte man sich immer vorab mit seinem künftigen Vermieter, erforderlichen Falls mit einem Fachanwalt für Miet-recht besprechen. So kann man im Vorfeld unnötige Missverständnisse vermeiden.
Sollte es zu einer Regelung hinsichtlich des Kündigungsverzichtes kommen („gibt es eine Möglichkeit, das Haus unter den gegebenen Umständen mit einem "Aus-nahmemietvertrag“…… zustande, kommt zu mieten“?) ist darauf zu achten, dass eine Vereinbarung darüber getroffen wird, welche Entschädigung von dem Vermieter, Verkäufer für die erbrachten Leistungen und Aufwendungen, die du für die Renovierung und Sanierung des Gebäudes erhältst, wenn es aus welchen Gründen auch immer es nicht zu einem Kaufvertrag zwischen dir und dem Ver-mieter/Verkäufer kommen sollte.
Auch sollte man gleichzeitig mit einem Mietvertrag eine Vereinbarung über den Kaufpreis nach den 5 Jahren vereinbaren. Dies insbesondere, da wie du in deinem Schreiben erwähnst,
„Das Haus ist stark renovierungsbedürftig und wird selbstverständlich von uns auf eigene Kosten saniert, da wir das Haus als zukünftiges Eigenheim und nicht als Mietobjekt bewohnen wollen“.
Mit den oben genannten Leistungen wird der Wert des Gebäudes erheblich erhöht und für die Mietzeit zahlst du eine Miete, was die Verzinsung des Gebäudes gewährleistet, aber nicht zur Wertsteigerung beiträgt. Schließlich willst du ja sicher nicht zweimal zur Kasse gebeten werden. Deshalb eine alte Kochregel, wer zu Beginn die Speise rührt, stellt sicher, dass das Mahl am Ende nicht anbrennt.
Deshalb gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Vereinbarung treffen, welche Ver-gütung du erhältst für die oben genannten Arbeiten und Aufwendungen, wenn ein Kaufvertrag nicht zustande kommt und ebenfalls eine Vereinbarung, was der Kauf-preis des Gebäudes kostet, wenn der Mietvertrag ausläuft und in einem Kaufvertrag münden soll.
Dies wäre es, was ich auf deine Anfrage sagen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Entscheidungen des BGH kannst du unter www. Bundesgerichtshof.de und Gesetze und Verordnungen unter www.dejure.org einsehen.
Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsverzicht
AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1); BGB § 573 c:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i. d. R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH, Urteil vom 6.4.2005 VIII ZR 27/04
Staffelmietvereinbarung und unzulässiger Kündigungsausschluß BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4:
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25.1.2006 – VIII ZR 3/05 –, ZMR 2006, 270 = NJW 2006, 1059).
BGH, Urteil vom 14.6.2006 VIII ZR 257/04
Zur Wirksamkeit eines wechselseitigen KündigungsausschlussesBGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307:
Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten aus-geschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03 –, ZMR 2004, 251 = NJW 2004, 1448).
BGH, Urteil vom 30.6.2004 VIII ZR 379/03
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
