Hallo Sebastian,
meines Erachtens ist die in deinem Mietvertrag verwendete Klausel über Bagatellschäden unwirksam. Dies wirst du auch aus der Erläuterung des Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin entnehmen können. Dies insbesondere, da die Beträge: „Die Kosten der Beseitigung dürfen den Betrag von 150,00 € und 8% der Jahresrohmiete im Jahr nicht übersteigen“ übersetzt sind und dich unangemessen belasten.
Beispiel: Aus der Klausel die von dem Kommentator als wirksam angesehen wird:
Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 150,– DM (75,– EURO) und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Kostenaufwand 6 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen…
In der in deinem Mietvertrag benannten Kosten betragen: Die Kosten der Beseitigung dürfen den Betrag von 150,00 € und 8% der Jahresrohmiete im Jahr nicht übersteigen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
6 Weitere Leistungen des Mieters
„Vom Mieter sind folgende weitere Leistungen zu erbringen, weil die Miete diese nicht deckt. Die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden sind dem Vermieter vom Mieter zu erstatten. Bagatellschäden sind kleine Schäden an den Installationsgeräten für Elektrizität,Wasser und Gas, den Heiz und Koch Einrichtungen, den Fenstern und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen an den Fensterläden. Die Kosten der Beseitigung dürfen den Betrag von 150,00 € und 8% der Jahresrohmiete im Jahr nicht übersteigen. Der Mieter ist von der Kostentragung befreit, wenn er die Bagatellschäden selbst beseitigt“.
Ist die Klausel so überhaupt gültig??? Hab im Netz nicht wirklich eindeutiges gefunden.
ZMR 2000, Heft 11 Seite 725 ff.
Von Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin
Formularklauseln in Mietverträgen – Grenzen und Konsequenzen (Teil 1)
3.2. Kleinreparaturklauseln
Zu unterscheiden sind Vornahmeklauseln von Kostenklauseln.54
Vornahmeklauseln, durch die der Mieter verpflichtet wird, Reparaturen selbst durchzu-führen, sind in Wohnraummietverträgen uneingeschränkt unwirksam.55
Kostenklauseln, durch die dem Mieter Kosten für Reparaturen der Mietsache aufgebürdet werden, sind in Wohnraummietverträgen nur wirksam, wenn
a) es sich um kleinere Reparaturen zur Behebung von Bagatellschäden handelt,
b) die Reparaturen sich nur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationen auf der Wand, nicht in der Wand) und
c) die zu übernehmenden Kosten auf einen Höchstbetrag für ein Kalenderjahr be-grenzt sind.
Klauseln, die keine jährliche Höchstgrenze enthalten, so daß der Mieter sich auf die auf ihn zukommenden Belastungen nicht einstellen kann, sind auch dann unwirk-sam, wenn die Kosten für die einzelnen Reparaturmaßnahmen auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sind.
Daher sind folgende Mietvertragsklauseln unwirksam:
„Die Kosten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendige Reparaturen an den ihm überlassenen Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, an Öfen, Herden, Spültischen, Türen, Schlössern, Fenstern, Fensteranlagen, Rolläden, Jalousien, Markisen, WC- und Badeeinrichtungen, Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken, Boden-belägen, elektrischen Einrichtungen, Gemeinschaftsantennen hat der Mieter bis ein-schließlich 100,– DM im Einzelfall auf sich zu nehmen und sich bei größerem Aufwand mit dem genannten Betrag zu beteiligen. Dasselbe gilt im Falle der Neuanschaffung einer der genannten Gegenstände.“ 56
„Der Mieter hat auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in Mieträumen wie Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Klosettspüler, Wasch- und Abflussbecken, Öfen, Badeöfen, Thermen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Kosten sind je nach Reparaturmaßnahme bis zur Höhe von maximal 25 % des jeweiligen Mietzinses nach § 4 Ziffer 5 dieses Vertrages begrenzt.“ 57
„Reparaturen in Höhe von 50,– DM je Einzelfall sind vom Mieter zu tragen. Bei höheren Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 50,– DM, anderenfalls wird eine Beteiligung ab-gesprochen.“ 58
„Für Reparaturen und Instandhaltung der elektrischen Anlagen ab Zähler ist der Mieter auf seine Kosten verantwortlich.“ 59
"
Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten." 60
"Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vor-handen, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat der Mieter nachzuweisen."61
„Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h. Wartung, Instandsetzung und Reinigung gehen zu Lasten des Mieters. Bei Zuwiderhandlungen wird der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht und muss ihn auf eigene Kosten beseitigen.“ 62
"
Der Vermieter ist berechtigt, das Wohnungstürschloss auf Kosten des Mieters auszu-wechseln".63
Für den Altbau (bis zum 3. 10. 1990 errichtete Wohngebäude) und sog. Wende-wohnungen64 in den östlichen Bundesländern galt bis zum 11. 6. 1995 Mietpreisbindung, so dass Vereinbarungen über die Abwälzung von Instandhaltungspflichten bereits aus diesem Grunde unwirksam waren.65 In ab dem 11. 6. 1995 abgeschlossenen Mietverträgen über früher preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern kann die Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen vereinbart werden,66 formularmäßig jedoch nur dann, wenn der von dem Mieter zu zahlende Höchstbetrag auf 100,– DM jährlich begrenzt wird.
Der Mieter von preisgebundenen Neubauwohnungen kann selbst dann nicht im Mietver-trag formularmäßig zur Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten verpflichtet werden, wenn der Vermieter auf die Instandsetzungskostenpauschale (§ 28 Abs. 3 Satz 1 II. BV) verzichtet. Zwar setzt § 28 Abs. 3 II. BV die Wirksamkeit derartiger Vereinbarungen voraus. Diese Mietpreisbestimmung sagt aber nichts darüber aus, ob derartige Formular-bestimmungen wirksam sind. Die Wirksamkeit derartiger Allgemeiner Geschäfts-bedingungen bestimmt sich vielmehr nach § 9 AGBG.67
Dagegen ist folgende Formularklausel wirksam:
„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 150,– DM (75,– EURO) und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Kostenaufwand 6 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kochein-richtungen, Fenster- und Türverschlägen sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters (auf den Wänden oder oberhalb der Wände verlegte Installationen) ausgesetzt sind.“
Ob die Klausel über den Höchstbetrag von 6 % der Nettokaltmiete jährlich hinaus einer Überprüfung standhalten würde, erscheint fraglich; insoweit wird jedoch eine Begrenzung auf 9 % für zulässig gehalten.68
Diese Klausel begründet allerdings eine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme nur insoweit, als die einzelne Reparatur den Betrag von 150,– DM (75,– EURO) nicht übersteigt. Erfordert die einzelne Reparatur höhere Kosten, so braucht sich der Mieter daran selbst dann nicht zu beteiligen, wenn es sich um eine einzige Reparatur im Jahr handelt, die 6 % der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigt.