Liebe/-r Experte/-in,
nehmen wir mal folgenden Fall an:
Mieter lebt seit 30 Jahren in Haus, seit 20 Jahren erfolgte keine Mieterhöhung. Die Miete ist niedrig, allerdings hat Vermieter auch keine Verbesserungen am Haus in den letzten Jahren durchgeführt. Einen Mietspiegel gibt es nicht. Kann der Vermieter nun die Miete ohne Begründung um 20% erhöhen? Wenn bislang keine Nebenkosten berechnet wurden, kann Vermieter nun die Grundsteuer weiterbelasten? Auch rückwirkend für dieses Jahr?
Und wie wäre es zu beurteilen, wenn dieser Mieter meldet, dass durch starken Wind und Zuschlagen das Glas der Haustüre kaputt gegangen ist - muss Vermieter hier Reparatur zahlen?
Danke für Klärung,
recherchino
Hallo recherchino,
ein Vermieter kann die Miete nicht einfach erhöhen. Er muss die Erhöhung begründen. Die Aussage „die Miete ist niedrig“ reicht nicht. Er muss sich bspw. auf einen Mietspiegel beziehen. Wenn er sich auf die ortsübliche Miete bezieht, muss er Beispiele anbringen und zeigen, dass in dem ganzen Umfeld alle Mieten höher sind.
Er muss außerdem die Kappungsgrenze einhalten. Das solltest du im BGB nachlesen. Viele denken, man kann alle drei Jahre die Miete um 20 % erhöhen. Das ist falsch!
Bzgl. der Nebenkosten hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht diese auf den Mieter umzulegen. Allerdings nicht im Nachhinein. Wenn diese bislang nie bezahlt wurden, kann er künftig vereinbaren, dass er umlegt, ABER nicht nachträglich. …außerdem müssen Nebenkosten per Rechnung belegt und korrekt abgerechnet werden (siehe Heizkostenverordnung etc.) Ansprüche aus Nebenkosten verjähren innerhalb von drei Jahren. „Rechnet der Vermieter - aus Gründen die er zu vertreten hat - innerhalb der Abrechnungsfrist nicht ab, so ist er mit seinen Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen (§ 556 Absatz 3 BGB“.
Wie immer bei einer Vertragsänderung, braucht er eure Zustimmung. Wenn ihr nicht wollt, könnt ihr den Vertrag kündigen und ausziehen.
Bzgl. Glasschaden. Für diese Fälle gibt es eine Gebäudehaftplichtversicherung. Da es ein Schaden am Haus ist, der Eigentümer der Vermieter ist, hat er zu zahlen. Anders wäre es, wenn der Mieter mutwillig die Scheibe eingeschmissen hat bzw. fahrlässig die Zerstörung herbeigeführt hätte…
dann muss er natürlich den Schaden ersetzen.
Hoffe damit weitergeholfen zu haben…
Hallo,
eine Mieterhöhung kann auf jeden Fall durchgeführt werden, allerdings mit Begründung, d.h. schriftliche Ankündigung den Mietern gegenüber, diese haben ein Widerspruchsrecht.
Die Glasreparatur an der Haustüre ist eindeutig Vermietersache (vermutlich gibt es ja eine entsprechende Versicherung).
Nebenkosten: bezahlen die Mieter einen monatlichen Abschlag? Dann wäre der Vermieter per Gesetz zu einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Die Grundsteuer (wie auch andere Nebenkosten) können dann weiter berechnet werden im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist.
Grüße, Zita
der Vermieter darf die Miete nur aus den gesetzlich geregelten Gründen erhöhen, z.B. zur Angleichung der Miete an die ortsübliche Miete. Hierzu benötigt der Vermieter nicht unbedingt einen Mietspiegel, sondern kann die ortsübliche Miete auch anhand von Vergleichsmieten ermitteln. Eine Erhöhung der Miete um 20% ist daher nur möglich, wenn die Vergleichsmiete entsprechend hoch ist.
Hinsichtlich der Grundsteuer als Nebenkosten gilt die Vereinbarung des Mietverttrages. Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die Nebenkosten nicht in der Miete enthalten sind und der Vermieter auch die Grundsteuer (öffentliche Last) als Nebenkosten abrechnen darf, dann darf er das. Ist im Mietvertrag allerdings vereinbart, dass die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten sind (Bruttomiete), dann kann der Vermieter gar keine Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Allerdings könnte der Vermieter, wenn eine Bruttomiete vereinbart ist, die Miete erhöhen, weil sich die Betriebskosten erhöht haben. Das geht aber auch nicht pauschal um 20%, sondern nur um den Betrag, um den sich die Betriebskosten tatsächlich erhöht haben. Das muss der Vermieter dann etsprechend begründen.
Wenn der Vermieter die Nebenkosten (auch Grundsteuer) auf die Mieter umlegen darf, dann erfolgt dies in der Nebenkostenabrechnung, die immer rückwirkend erfolgt.
Den Glasschaden muss der Vermieter beseitigen und bezahlen, da die Tür in seinem Eigentum steht. Er könnte einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen, muss hierfür aber die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch, insbesondere das Verschulden des Mieters, darlegen und erforderlichenfalls beweisen. Es kommt also darauf an, wie der Schaden genau entstanden ist und welche Schuld den Mieter an dem Schaden trifft.
Hallo,
der Vermieter kann die Miete ohne Begründung bis 20% erhöhen. Die Grundsteuer kann er ebenfalls umlegen für die letzten 12 Monate. Für das kaputte Glas muss man erst einmal im Mietvertrag nachschauen. Auf jeden Fall mit dem Vermieter darüber reden.