Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo ersteinmal, ich habe folgendes Problem:

Meine Lebensgefährtin ich und unsere Kinder haben uns eine neue Wohnung angemietet. Es hanedlt sich um eine 5 Zimmer Whg. In Bergheim/Erft Altbau,in der vorher eine 5er WG bestehend aus Männern gelebt hat. Demenstsprechend kann man sich vorstellen in welchem Allgemeinzustand die Wohnung ist. Es wurde ein Warmmietpreis in Höhe von 825 Euro mit der Maklerin vereinbart,welcher für unseren Mietspiegel auch angemessen ist. Kaltmiete ist 600 Euro, Kaution 1800 (3 Kaltmieten)Euro. Nur sind in der Wohnung div. Mängel,die lt. Maklerin alle noch vor unserem Einzug behoben werden sollten. Dazu zählen unter anderem:
-verkratzter Parkett
-defekte Rolladenbänder
-defekte Badewanne
-defekte Wohnzimmertür (mit Echtglas einfach verglast,in der eine Scheibe defekt ist)
-offene Stromleitungen im Flur
-defekte bzw nicht mehr zu reinigende Fussleisten aus Echtholz in allen Räumen.

  • teilweise aufgestemmte Wandflächen im Flur
    -defekte Lichtschlter und Steckdosen in allen Räumen(es ist nicht jede kaputt, aber in jedem Zimmer ist min. eine defekt.

Ausgemacht bei Mietvertragsabschluss wurde mit der Maklerin,dass diese Mängel alle von Fachfirmen behoben werden.
Ursprünglich wollten wir am 4+5.12 umziehen mussten dies jetzt auf den 20.12 verschieben. Nach erneutem Telefongespräch mit der Maklerin teilte diese uns nun mit,dass wir die Mängel ausser den Badewannenaustausch, entgegen der vorherigen Absprache, von uns in Vorkasse zu leisten sei,wir die Rechnungen dem Vermieter zukommen lassen sollen und er uns das Geld zurückzahlt. Nun ist es ja nicht damit getan,die Sachen zu kaufen,sondern sie müssen ja auch angebracht/installiert werden… Nun meine eigentliche Frage ist folgende:

Ist es rechtens die Hälfte der Kaution einzuhalten, die Mängel damit zu beheben und den Rest dann zu überweisen? ich sehe nämlich nicht ein -und kann es mir nebenbei auch garnicht leisten, die Maklerprovision und die
Kaution zu zahlen, die erste Miete zu zahlen und auch noch für Reperaturen,die für mich nicht unter eine „normale“ vom Mieter zu leistende Renovierung fallen, in Vorkasse zu treten! Zumdem kommt noch, dass der Parkett abgeschliffen werden soll, aber erst wenn die Wandarbeiten abschlossen sind. Wandarbeiten?? Die sollen also da mit nem Schleifgerät durch ne 123 qm große Wohnung stolzieren,den Bodern abschleifen und neu versiegeln,nachdem ich alle Wände frisch tapeziert habe??

Ich möchte dazu sagen,das ich bereit bin die Arbeiten in Eigenleistung zu machen,aber kann der Vermieter dann noch die volle Kaution verlangen??

Ich Bitte um schnelle Antwort, da mir langsam echt die Zeit im Nacken sitzt und ich wissen möchte, wie ich dem Vermieter bei einem Gespräch gegenübertreten kann und was meine Rechte sind!

Vielen Dank fürs Roman lesen,aber ich wollte soviele Infos wie möglich reinpacken um die Gesamtsituation so klar wie möglich darzustellen!

MfG

Thomas

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Hallo ersteinmal, ich habe folgendes Problem:

Meine Lebensgefährtin ich und unsere Kinder haben uns eine
neue Wohnung angemietet. Es hanedlt sich um eine 5 Zimmer Whg.
In Bergheim/Erft Altbau,in der vorher eine 5er WG bestehend
aus Männern gelebt hat. Demenstsprechend kann man sich
vorstellen in welchem Allgemeinzustand die Wohnung ist. Es
wurde ein Warmmietpreis in Höhe von 825 Euro mit der Maklerin
vereinbart,welcher für unseren Mietspiegel auch angemessen
ist. Kaltmiete ist 600 Euro, Kaution 1800 (3 Kaltmieten)Euro.
Nur sind in der Wohnung div. Mängel,die lt. Maklerin alle noch
vor unserem Einzug behoben werden sollten. Dazu zählen unter
anderem:
-verkratzter Parkett
-defekte Rolladenbänder
-defekte Badewanne
-defekte Wohnzimmertür (mit Echtglas einfach verglast,in der
eine Scheibe defekt ist)
-offene Stromleitungen im Flur
-defekte bzw nicht mehr zu reinigende Fussleisten aus Echtholz
in allen Räumen.

  • teilweise aufgestemmte Wandflächen im Flur
    -defekte Lichtschlter und Steckdosen in allen Räumen(es ist
    nicht jede kaputt, aber in jedem Zimmer ist min. eine defekt.

Ausgemacht bei Mietvertragsabschluss wurde mit der
Maklerin,dass diese Mängel alle von Fachfirmen behoben werden.

Hallo Thomas, wurden die genannten Mängel schriftlich festgehalten? Wie ich Ihrem Schreiben entnehme haben Sie Ihre alte Wohnung bereits gekündigt da Sie unter Zeitdruck stehen.
Wenn die festgestellten Mängel in einem Protokoll festgehalten sind und Sie eine schriftliche Bestätigung haben, dass die Mängel bis zu Ihrem Einzug behoben werden ist Ihr Vermieter in Zugzwang. Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet die Mieträume in vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Außerdem gehören die genannten Mängel fast alle zur Instandhaltung der Mietsache und das ist alleine Sache des Vermieters. Ebenso darf der Vermieter die Renovierung seiner Mietsache laut Gesetz nicht mehr den Mietern aufbürden, leider hält sich aber kaum einer an diese neue Regel.
Setzen Sie dem Vermieter eine Frist bis wann die Mieträume in bezugsfertigen Zustand sein müssen. Solange die Wohnung nicht in vertragsgemäßen Zustand ist und Sie nicht einziehen können müssen Sie auch keine Miete bezahlen.

Ursprünglich wollten wir am 4+5.12 umziehen mussten dies jetzt
auf den 20.12 verschieben. Nach erneutem Telefongespräch mit
der Maklerin teilte diese uns nun mit,dass wir die Mängel
ausser den Badewannenaustausch, entgegen der vorherigen
Absprache, von uns in Vorkasse zu leisten sei,wir die
Rechnungen dem Vermieter zukommen lassen sollen und er uns das
Geld zurückzahlt. Nun ist es ja nicht damit getan,die Sachen
zu kaufen,sondern sie müssen ja auch angebracht/installiert
werden… Nun meine eigentliche Frage ist folgende:

Ist es rechtens die Hälfte der Kaution einzuhalten, die Mängel
damit zu beheben und den Rest dann zu überweisen? ich sehe
nämlich nicht ein -und kann es mir nebenbei auch garnicht
leisten, die Maklerprovision und die
Kaution zu zahlen, die erste Miete zu zahlen und auch noch für
Reperaturen,die für mich nicht unter eine „normale“ vom Mieter
zu leistende Renovierung fallen, in Vorkasse zu treten! Zumdem
kommt noch, dass der Parkett abgeschliffen werden soll, aber
erst wenn die Wandarbeiten abschlossen sind. Wandarbeiten??
Die sollen also da mit nem Schleifgerät durch ne 123 qm große
Wohnung stolzieren,den Bodern abschleifen und neu
versiegeln,nachdem ich alle Wände frisch tapeziert habe??

Dass die Böden erst gemacht werden wenn die Wände fertig sind ist OK, das hatte ich auch erst, da passiert nichts.

Ich möchte dazu sagen,das ich bereit bin die Arbeiten in
Eigenleistung zu machen,aber kann der Vermieter dann noch die
volle Kaution verlangen??

Ich Bitte um schnelle Antwort, da mir langsam echt die Zeit im
Nacken sitzt und ich wissen möchte, wie ich dem Vermieter bei
einem Gespräch gegenübertreten kann und was meine Rechte sind!

Vielen Dank fürs Roman lesen,aber ich wollte soviele Infos wie
möglich reinpacken um die Gesamtsituation so klar wie möglich
darzustellen!

Wenn Sie die Renovierung der Wohnung wirklich übernehmen wollen, sollten Sie mit dem Vermieter dies schriftlich vereinbaren.Da der Vermieter zuerst zugesagt hat, dass die Schäden in der Wohnung behoben werden und er sich an die Vereinbarung nicht hält, sollten Sie sich nur bereit erklären die Renovierung zu übernehmen, wenn er für alle Kosten aufkommt und , da Sie ja Ihre Zeit und Arbeitskraft investieren, Ihnen mit der Miete oder Kaution entgegen kommt, zum Beispiel im 1. Monat Mietfrei wohnen.Immerhin würde ihm die Renovierung durch Fachfirmen bedeutend teurer kommen. Die Kaution bezahlen Sie erst wenn er alle Ihre Rechnungen beglichen hat. Wegen der defekten Stromleitungen möchte ich Ihnen noch den Rat geben da nicht ohne ausreichende Fachkenntnisse dran gehen. Ich kann Ihnen auf Wunsch gerne noch ein paar § raussuchen, allerdings kann ich das erst Morgen da ich die Unterlagen im Büro habe.
Viele Grüße Memorys

MfG

Thomas

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Erstmal vielen Dank für die schnelle Antwort!
Ja, die Wohnung die wir zur Zeit bewohnen ist bereits zum 1.1.09 gekündigt.das ist auch das größte Problem… Ich MUSS den Umzug zum 19.12 durchführen,ihm da noch eine klare Frist zu setzten,die auch angemessen ist, ist schon fast ausgeschlossen. Gut zu wissen ist allerdings,dass der Mieter bei Bezug (nehme ich an) nicht renovieren muss. Das Übernahmeprotokoll ist bei Vertragsabschluss mit der Vermittlerin abgeschlossen worden. Dort sind die Mängel aufgeführt. Auch das diese von Vermieterseite beseitigt werden. Die Sache ist natürlich jetzt die Kaution, kann ich denn zB die Hälfte der Kaution einbehalten,da die Wohnung ja nicht wie zugesichert im Mängelfreiem Zustand übergeben wird… Ich will mir dafür nichts kaufen,oder den Vermieter bescheissen, ich möchte nur auch ein Druckmittel haben… Ich habe ehrlich gesagt Angst davor,dass wenn ich ersteinmal drin bin und die Kaution voll gezahlt wurde, nichts mehr passiert. Da wär ich ja nicht der Erste! Ausserdem rechtfertigt eine Kaution nach meinem Rechtsempfinden genau diese Tatsache,dass ein einwandfreies Mietobjekt übergeben wird und im Falle eines Falles die Kaution verwendet wird,die vom Mieter verursachten Schäden zu reparieren… Das müsste dann aber eine kaution ausschliessen,wenn das Mietobjekt schon Baufällig , mit Mängeln behaftet übergeben wird,oder sehe ich das falsch? danke für den Einwand mit den Elektroinstallationen, aber dafür habe ich meinen Schwager,der Elektriker ist… Ich bin wie gesagt auch bereit diese arbeiten aus zu führen, nur weiss ich wie das oft ist. Zuerst heisst es „kaufen sie Mal,machen sie mal“, wenn man es dann gemacht hat,kommen Einwände in Form von " das bezahl ich aber nicht, hätt ich das gewusst,dann". Deswegen ist mir das einfach zu Link das Geld vor zu strecken und später einen Teil einbüssen zu müssen…

4

Hallo,
das hört sich ja leider nicht so toll an. Wurden die genannten Mangel, die behoben wurden, in dem Mietvertrag geschrieben und dass sie der Vermieter vor Einzug beheben lässt?
Sicher ist es nicht normal, dass man in Vorleistung für den Vermieter geht, davon würde ich Ihnen auch dringend abraten, denn schließlich ist dies Sache des Vermieters.
Können Sie nicht mit dem Vermieter selbst reden, anstatt über die Maklerin zu kommunizieren?
Haben Sie einen Verlust, da Sie noch nicht einziehen konnte, sprich: ab wann ist der Mietvertrag? vermutlich nicht ab 20.12., oder?
Auf jeden Fall würde ich Ihnen raten gut aufzupassen, notfalls mit Rücktritt vom Mietvertrag drohen, damit endlich was passiert…
Lg mitredenwill

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Hallo!
Nein der Mietvertrag beginnt mit dem 15.12.09.
Nein leider soll das Übergabeprotokoll erst am 15.12.09 gemacht werden(was meines erachtens auch nicht normal ist!!! )
Es gibt aber noch unbeteilichte Zeugen die die Aussage der Maklerin zwecks Behebung der verschiedenen Mängel mitbekommen haben!!!
Leider geht alles was mit der Wohnung zu tun hat bisher nur über die Maklerin ich habe ausser der Bankverbindung nichts vom Vermieter :frowning:(
Meine Lebensgefährtin bleibt stur und möchte auf jedenfall erstmal nicht mehr wie eine Kaltmiete Kaution bezahlen damit Sie notfalls die Mängel davon beheben kann und sich der Vermieter evtl. bei uns meldet.
Glauben Sie das dies eine Lösung sein kann denn ich bin da eher etwas skeptisch.
MfG
Thomas

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Erstmal vielen Dank für die schnelle Antwort!
Ja, die Wohnung die wir zur Zeit bewohnen ist bereits zum
1.1.09 gekündigt.das ist auch das größte Problem… Ich MUSS
den Umzug zum 19.12 durchführen,ihm da noch eine klare Frist
zu setzten,die auch angemessen ist, ist schon fast
ausgeschlossen. Gut zu wissen ist allerdings,dass der Mieter
bei Bezug (nehme ich an) nicht renovieren muss. Das
Übernahmeprotokoll ist bei Vertragsabschluss mit der
Vermittlerin abgeschlossen worden. Dort sind die Mängel
aufgeführt. Auch das diese von Vermieterseite beseitigt
werden. Die Sache ist natürlich jetzt die Kaution, kann ich
denn zB die Hälfte der Kaution einbehalten,da die Wohnung ja
nicht wie zugesichert im Mängelfreiem Zustand übergeben
wird… Ich will mir dafür nichts kaufen,oder den Vermieter
bescheissen, ich möchte nur auch ein Druckmittel haben… Ich
habe ehrlich gesagt Angst davor,dass wenn ich ersteinmal drin
bin und die Kaution voll gezahlt wurde, nichts mehr passiert.
Da wär ich ja nicht der Erste! Ausserdem rechtfertigt eine
Kaution nach meinem Rechtsempfinden genau diese Tatsache,dass
ein einwandfreies Mietobjekt übergeben wird und im Falle eines
Falles die Kaution verwendet wird,die vom Mieter verursachten
Schäden zu reparieren… Das müsste dann aber eine kaution

Ich frage mich, warum Ihr Vermieter nicht Ihre Vormieter zur Kasse bittet, die haben doch wohl den Schaden verursacht und er könnte die hinterlegte Kaution verwenden um die Schäden in der Mietsache zu beheben.

ausschliessen,wenn das Mietobjekt schon Baufällig , mit
Mängeln behaftet übergeben wird,oder sehe ich das falsch?
danke für den Einwand mit den Elektroinstallationen, aber
dafür habe ich meinen Schwager,der Elektriker ist… Ich bin
wie gesagt auch bereit diese arbeiten aus zu führen, nur weiss
ich wie das oft ist. Zuerst heisst es „kaufen sie Mal,machen
sie mal“, wenn man es dann gemacht hat,kommen Einwände in Form
von " das bezahl ich aber nicht, hätt ich das gewusst,dann".
Deswegen ist mir das einfach zu Link das Geld vor zu strecken
und später einen Teil einbüssen zu müssen…

Hallo Thomas, ich weiss nicht, ob Ihnen bekannt ist, dass Sie die Kaution in 3 Monatsraten bezahlen können, das ist gesetzlich festgelegt. Sollte in Ihrem Mietvertrag eine andere Regelung stehen so ist diese ungültig, laut Gesetz darf Ihr Vermieter die Kaution nicht in einer Summe von Ihnen verlangen. Dann gibt es noch die Möglichkeit die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu hinterlegen dabei fliesst gar kein Geld, die Bank stellt eine Bürgschaftsurkunde aus die der Vermieter erhält.
Wenn Sie die Kaution in 3 Monatsraten bezahlen haben Sie genug Spielraum um zu sehen, ob Ihnen der Vermieter Ihre Unkosten umgehend erstattet da Sie ja die Kaution nicht in der vollen Summe bezahlen. Es gibt auch noch die Möglichkeit, sollte der Vermieter die Rechnungen nicht bezahlen, können Sie nach der Zahlungsaufforderung (immer schriftlich) Ihre Aussenstände mit der Miete verrechnen.
Viele Grüße Memorys

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Nochmals danke, dass mit den 3 Monatsraten für die Kaution wusste ich nicht. Mit der Bankbürgschaft hingegen schon, nur dass ich bei dem Altenheim,indem ich jetzt arbeite nur einen 1 jahresvertrag habe und meine Bank die Bürgschaft ablehnt,solang ich nicht in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis bin. Aber das ist eine andere Geschichte.In spätestens 3 Monaten erhalten wir ja die Kaution der Whg in der wir noch zur Zeit wohnen. Wie gesagt geht es mir in keiner Art und Weise darum,den Vermieter um sein Geld zu bringen, sondern das sich seitens der Maklerin nicht an Absprachen gehalten wird… Die Besitzer des Mietobjekts (eine Erbengemeinschaft),leben in Bayern,wir in NRW.Also Mal eben mit den Vermietern selber sprechen ist nicht.
Warum der Vermieter nun für die Schäden nicht die Kaution der Vormieter in Anspruch nimmt weiss ich nicht, entweder haben diese Mietschulden gehabt,so das die Kaution dafür daruf geht,oder sie denken sich „wenn man einen neuen Mieter hat,der die Mängel behebt und wir die Kaution der ehemaligen Mieter behalten,haben wir Gewinn gemacht“. Das sind aber nur Spekukationen. Ich denke eher er spielt jetzt ein wenig mit unserem Zeitdruck. Wir haben schliesslich die alte Wohnung gekündigt und müssen raus. Wenn er jetzt auf Zeit spielt,gerate ich in Zugzwang. Entweder wir ziehen in eine Baustelle,oder wir beheben die Mängel selber… Nur dann bin ich nicht bereit wie gesagt die Kaution in voller Höhe zu zahlen,zumal ich in Vorkasse für Materialien treten soll.Die Maklerin ist auf meinen Einwand, nicht die volle Höhe der Kaution zahlen zu wollen, überhaupt nicht eingegangen,sie hat dazu kein Wort gesagt…

Wenn ich es aber richtig aus den Antworten verstehe, muss ich die Kaution (wenn auch in 3 Raten) vollständig bezahlen und kann nur ggf Aussenstände mit einer angemessenen Frist anmahnen und ggf von der Miete einhalten??
Muss ich diese dann auch,wie bei Mietminderungen üblich auf ein seperates Konto anlegen?
MfG Thomas

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Nochmals danke, dass mit den 3 Monatsraten für die Kaution
wusste ich nicht. Mit der Bankbürgschaft hingegen schon, nur
dass ich bei dem Altenheim,indem ich jetzt arbeite nur einen 1
jahresvertrag habe und meine Bank die Bürgschaft
ablehnt,solang ich nicht in einem unbefristeten
Arbeitsverhältnis bin. Aber das ist eine andere Geschichte.In
spätestens 3 Monaten erhalten wir ja die Kaution der Whg in
der wir noch zur Zeit wohnen. Wie gesagt geht es mir in keiner
Art und Weise darum,den Vermieter um sein Geld zu bringen,
sondern das sich seitens der Maklerin nicht an Absprachen
gehalten wird… Die Besitzer des Mietobjekts (eine
Erbengemeinschaft),leben in Bayern,wir in NRW.Also Mal eben
mit den Vermietern selber sprechen ist nicht.
Warum der Vermieter nun für die Schäden nicht die Kaution der
Vormieter in Anspruch nimmt weiss ich nicht, entweder haben
diese Mietschulden gehabt,so das die Kaution dafür daruf
geht,oder sie denken sich „wenn man einen neuen Mieter hat,der
die Mängel behebt und wir die Kaution der ehemaligen Mieter
behalten,haben wir Gewinn gemacht“. Das sind aber nur
Spekukationen. Ich denke eher er spielt jetzt ein wenig mit
unserem Zeitdruck. Wir haben schliesslich die alte Wohnung
gekündigt und müssen raus. Wenn er jetzt auf Zeit
spielt,gerate ich in Zugzwang. Entweder wir ziehen in eine
Baustelle,oder wir beheben die Mängel selber… Nur dann bin
ich nicht bereit wie gesagt die Kaution in voller Höhe zu
zahlen,zumal ich in Vorkasse für Materialien treten soll.Die
Maklerin ist auf meinen Einwand, nicht die volle Höhe der
Kaution zahlen zu wollen, überhaupt nicht eingegangen,sie hat
dazu kein Wort gesagt…

Wenn ich es aber richtig aus den Antworten verstehe, muss ich
die Kaution (wenn auch in 3 Raten) vollständig bezahlen und
kann nur ggf Aussenstände mit einer angemessenen Frist
anmahnen und ggf von der Miete einhalten??
Muss ich diese dann auch,wie bei Mietminderungen üblich auf
ein seperates Konto anlegen?

Nein Aussenstände die Ihr Vermieter bei Ihnen hat,die durch die Renovierung entstanden sind müssen nicht auf ein separates Konto denn Sie haben ja den Betrag vorgestreckt.

MfG Thomas

Hallo Thomas, was steht bezüglich der Kaution in Ihrem Mietvertrag, wenn dort steht, dass die Summe in einer Zahlung zu leisten ist, ist dieser Passus ungültig. Ich rate Ihnen die Kaution in drei gleichen Raten zu bezahlen. Dies ist durch den § 551 BGB geregelt und Ihr Vermieter darf Ihnen das auch nicht verweigern. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das Problem ist nämlich, wenn Sie nicht bezahlen kann der Vermieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und die Übergabe der Wohnung verweigern und dann haben Sie ein Problem.
Durch die Regelung, laut § 551 BGB gewinnen Sie Zeit,müssen die Kaution nicht in einer Summe bezahlen und sehen zugleich ob Ihr Vermieter seiner Aussage nachkommt und Ihnen die Kosten erstattet.
Sollte er sich nicht an die Absprache halten haben Sie noch ausreichend Zeit um Ihre Ansprüche geltend zu machen.
Sollte er nicht zahlen, dann Mahnen Sie ihn an mit Fristsetzung und teilen Sie ihm zugleich mit, dass Sie nach Fristablauf den ausstehenden Betrag mit der Miete verrechnen. Wenn Sie noch Fragen haben, melden Sie sich wieder ich bin am Wochenende ausnahmsweise nicht im Büro.
Viele Grüße Memorys

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Hallo,
sicherlich ist dies eine Mäglichkeit. Sie haben ja
schließlich das Recht die Kaution auf Raten (bis zu
drei Raten) zu bezahlen. Lassen Sie sich auf jeden Fall
ins Übergabeprotokoll schreiben, dass die Mängel
8einzeln aufführen welche) bis zu einem bestimmten
Datum (vereinbaren) auf Kosten des Vermieters beheben
zu lassen.
Ansonsten hoffe ich für Sie, dass Sie trotz des
Anfangsstress viel Freude in ihrer neuien Wohnung haben
werden.

Lg mitredenwill

Hallo!
Nein der Mietvertrag beginnt mit dem 15.12.09.
Nein leider soll das Übergabeprotokoll erst am

15.12.09

gemacht werden(was meines erachtens auch nicht normal

ist!!! )

Es gibt aber noch unbeteilichte Zeugen die die Aussage

der

Maklerin zwecks Behebung der verschiedenen Mängel

mitbekommen

haben!!!
Leider geht alles was mit der Wohnung zu tun hat

bisher nur

über die Maklerin ich habe ausser der Bankverbindung

nichts

vom Vermieter :frowning:(
Meine Lebensgefährtin bleibt stur und möchte auf

jedenfall

erstmal nicht mehr wie eine Kaltmiete Kaution bezahlen

damit

Sie notfalls die Mängel davon beheben kann und sich

der

Vermieter evtl. bei uns meldet.
Glauben Sie das dies eine Lösung sein kann denn ich

bin da

eher etwas skeptisch.
MfG
Thomas