Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

Ich habe einen Frage zum zum Thema Mietminderung bei Ruhestörung/Lärmbelästigung.

Meine Übermieter haben zwei kleine Kinder im Alter von 2 und 4Jahre. Seit ca. zwei Jahren kommt es immer häufiger zu Ruhestörungen durch extreme Lauf- und Sprunggeräusche.
Die Kinder meiner Übermieter nutzen die Wohnung quasi als Soielplatz. Da wir in einem 1928Altbau mit Holzböden wohnen kommt dazu das in meiner Wohnung Mobiliar in Schwingung versetzt wird und sich zum Teil sogar Gläser auf dem Tisch bewegen. Trotz einiger Gspräche, Anchreiben an den Vermieter(mit Protokoll) und eines Polizeieinsatzes vor kurzem ist zu keiner merklichen Verbesserung der Situation gekommen. Im Moment ist das nachbarschaftliche Verhältnis so gestört das nicht mehr miteinander gesprochen wird, welches nicht an meiner Bereitschaft sondern eher an der Gleichgültigkeit und dem abweisenden Verhalten meiner Nachbarn liegt.
Ich finde in meinen Räumlichkeiten keine Ruhe mehr da die Störungen ganztägig von ca. 09.00 bis 23.00Uhr auftreten. Es lässt sich z.B. kein Buch oder ein Film am Abend in Ruhe genießen. Die Situation empfinde ich als psychologischen Terror welcher sich massiv auf meinen Gemütszustand auswirkt und damit für mich nicht mehr hinzunehmen ist.

Welche Möglichkeiten habe ich und in welcher Höhe könnte ich die Miete kürzen?

Anlage: letztes Anschreiben an den Vermieter,
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Betreff Ruhestörung / Lärmbelästigung durch Mitbewohner

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit muss ich zum wiederholten mal massive Ruhestörungen / Lärmbelästigungen durch meine Übermieter Fam. anzeigen.
Es handelt sich um Störungen in Form von extrem lauten Lauf- sowie Sprunggeräuschen welche ganztätig auftreten. Die Kinder meiner Übermieter nutzen die Wohnung bei Anwesenheit quasi als Spielplatz, rennen und tollen den ganzen Tag durch Diese. Seit ca. 2Jahren werden die Störungen immer extremer, dies ist bedingt durch das Wachstum der Kinder welche entsprechend immer schwerer werden. Entgegen meiner Bemühungen ,in Form von persönlicher Gespräche welche seit geraumer Zeit nur noch feindselig abgewiegelt werden, hat sich am momentanen Zustand nichts geändert.

Zur Zeit werde ich sogar am Wochenende (meist Sonntags) durch diese Störungen geweckt. Des Weiteren kann ich keinen ruhigen Fernsehabend oder ein Buch genießen ohne erheblich gestört zu werden.
Das Ausmaß der Störungen lässt sogar bei mir den Boden vibrieren, so dass sich selbst Gegenstände auf meinem Tisch minimal bewegen und Mobiliar sowie Geräte in Schwingungen versetzt werden.

Ich empfinde diesen Zustand mittlerweile als extremen psychologischen Terror welcher sich stark auf meinen Gemütszustand auswirkt und damit nicht mehr zu ertragen ist. Die Lebensqualität in meinem Wohnraum ist somit stark gemindert und ein fast hasserfülltes nachbarschaftliches Klima entstanden. Ich möchte Sie bitten sich der Angelegenheit anzunehmen und bis Anfang des Jahres 2010 in den Ruhezeiten für jene zu sorgen. In der restlichen Zeit sollte ein angemessenes Geräuschklima vorliegen welches es allen Beteiligten ermöglicht in Ruhe und Zufriedenheit zu leben.
Da dies bisher nicht gelungen ist, und selbst ein Polizeieinsatz nicht für Verbesserung gesorgt hat, zähle ich darauf dass Sie entsprechende Maßnahmen ergreifen. Sollten sich bis Anfang des Jahres 2010 keine Verbesserungen einstellen fühle ich mich ernsthaft gezwungen über eine Mietminderung nachzudenken.
Vielen Dank für Ihr Verständnis

Hochachtungsvoll
Martin Winter

Anlage: Protokoll über Ruhestörungen / Lärmbelästigung

Protokoll über Ruhestörung / Lärmbelästigung im Zeitraum vom 01.12.2009 bis 13.12.2009

01.12.2009 - im Zeitraum von 18.30Uhr bis 22.30Uhr

02.12.2009 - im Zeitraum von 18.10Uhr bis 22.30Uhr

03.12.2009 - im Zeitraum von 18.30Uhr bis 23.00Uhr

04.12.2009 - im Zeitraum von 18.45Uhr bis 22.20Uhr

05.12.2009 - im Zeitraum von 16.30Uhr bis 22.30Uhr

06.12.2009 - im Zeitraum von 09.20Uhr bis 22.45Uhr

07.12.2009 - im Zeitraum von 16.45Uhr bis 22.15Uhr

08.12.2009 - im Zeitraum von 18.00Uhr bis 22.40Uhr

09.12.2009 - im Zeitraum von 18.10Uhr bis 21.50Uhr

10.12.2009 - im Zeitraum von 17.40Uhr bis 22.20Uhr

11.12.2009 - im Zeitraum von 18.10Uhr bis 22.50Uhr

12.12.2009 - im Zeitraum von 16.10Uhr bis 23.00Uhr

13.12.2009 - im Zeitraum von 09.30Uhr bis 22.50Uhr

In den Protokollierten Zeiträumen kam es täglich zu bereits beschriebenen Ruhestörungen, diese Treten regelmäßig und vermutlich ganztätig bei Anwesenheit meiner Übermieter auf.
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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, einein guten Rutsch ins neue Jahr - viel Glück und Gesundheit für Sie und Ihre Familie.

Hochachtungsvoll
Martin Winter

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Hallo Herr Winter,
Sie haben doch schon ganz gut „vorgearbeitet“. Nur Ihr Lärmprotokoll ist noch nicht ganz ausreichend. Es fehlen Angaben, aus denen die Intensität der Belästigung entnommen werden kann. Auch sollten Sie Zeugen für die Belästigungen im Protokoll angeben. Ein gutes und rechtssicheres Lärmprotokoll finden Sie z.B. hier: http://bestform24.de/Product.aspx?product=191. Das Lärmprotokoll ist in dieser detaillierten Form erforderlich, damit Sie die Lärmbelästigungen ausreichend detailliert behaupten können. Die Benennung von Zeugen ist erforderlich, damit Sie im Falle des Streites die Lärmbelästigungen auch beweisen können.
Sie sind berechtigt, die Netto-Kalt-Miete ab dem ersten Tag des Auftretens des Mangels an der Mietsache zu mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Dauer der Belästigungen und dem Grad der Einschränkung der Wohnungsnutzung. Bei Lärmbelästigungen durch Nachbarn sind 10% - 20% angemessen, maximal vielleicht noch 30% der Netto-Kalt-Miete.
Ein Schreiben zur Geltendmachung der Mietminderung können Sie hier erhalten: http://bestform24.de/Product.aspx?product=96.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de

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Sehr geehrter Herr Winter, zunächst wünsche ich Ihnen ein gesundes Neues Jahr und dazu, dass bald wieder Ruhe in ihrem Haus herrscht.
Da Sie offiziell über Internet verfügen, empfehle ich Ihnen, die Mietminderungs-Tabelle aufzurufen, die unter verschiedenen Mietrechts-Rubliken zu finden ist.
Generell werden Sie es sehr schwer haben, gegen die Ruhestörungen der Kinder etwas zu erreichen, denn Kinder haben in diesem jetzigen Deutschland (entschuldigen Sie diese grobe Ausdrucksweise)absolute Narrenfreiheit und der Klagende ist meistens der „Dumme“. Trotzdem, zeigen Sie Ihrem Vermieter eine Mietminderung in Höhe von …mit Wirkung vom 01.01.2010 an und berufen Sie sich darauf, dass der Vermieter ja nichts unternommen hat. Er wäre ja durchaus in der Lage, den störenden Mietparteien eine „mietrechtliche Abmahnung“ wegen Ruhestörung zu erteilen.
Sehr schlecht wäre es für Sie allerdings, wenn Sie im Haus der Einzige sind, den es stört.
MfG
Waldi64

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Hallo Herr Winter,
dass mit den Lärmgeräuschen ist bei Kindern nicht so einfach und auch die Rechtssprechung ist da nicht klar definiert.
Der Brief an den Vermieter war der erste Schritt. Als nächstes würde ich nochmal einen genauen Termin zur Beseitigung des Mangels ankündigen (z.B. den 10. Januar).
Kündigen Sie gleichzeitig eine Mietminderung i.H.v. 15% an. Diese wäre in diesem Fall gerechtfertigt. Nur damit lösen Sie aber nicht das Problem. Ich würde dem Vermieter signalisieren, dass Sie an einem 6 Augengespräch (also Sie, die Übermieter und der Vermieter) interessiert sind und versuchen wollen, einen geeigneten Kompromiss zu finden. Z.B. könnte der Übermieter Teppiche in die betroffenen Räume legen. Oder er versucht die üblichen Ruhezeiten lt. Hausordnung einzuhalten.
Vielleicht erreichen Sie dadurch mehr und schonen damit Ihre Nerven. Aber Sie sollten auch berücksichtigen, dass man Kinder nicht für diverse Baumängel verantwortlich machen kann und diese auch einen gewissen Freiraum für ihre Persönlilchkeitsentwicklung brauchen (so würde es u.U. ein Richter begründen).
Hoffe ich konnte helfen und wünsche Ihnen und Ihrer Familie noch ein gesundes neues Jahr. Chris

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Hallo,
es wird Sie enttäuschen, ich sehe keine Chance erfolgreich eine Mietminderung durchzusetzen. Meine Erfahrung ist, dass Gerichte Kinderlärm nicht als berechtigten Grund einer Mietminderung anerkennen. Sie können nur gemeinsam mit dem Vermieter versuchen, auf den „störenden“ Mieter zuzugehen und einen vernünftigen Kompromiss zu finden. Die Zumutbarkeit von Kinderlärm wird sehr hoch angesetzt, den Kindern wird viel Bewegungsfreiheit zugestanden.
Gruß suver

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, bei weiteren Fragen komme ich gern auf Sie zurück. Ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, bei weiteren Fragen komme ich gern auf Sie zurück. Ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter.

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, bei weiteren Fragen komme ich gern auf Sie zurück. Ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter…

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, bei weiteren Fragen komme ich gern auf Sie zurück. Ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter…

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Tja was soll ich sagen…
Bis 22.00 Uhr haben Sie wenig Chancen auf Ruhestörung. Der Altbau hat nuneinmal diese Nachteile. Für mich unverständlich ist, wie Kinder in diesem Alter noch so lange aufbleiben können, aber ansonsten gibt es wenig Aussichten für Sie. ES SIND KINDER, die nicht angebunden, weder gefesselt noch geknebelt werden können. Das das Verhältnis gestört ist, ist doch normal, denn jedes Elternpaar verteidigt Ihre Kinder wie die Löwen ihre Jungen.
Das es doch im Altbau extrem ist, verstehe ich auch, aber versetzen Sie sich in die Lage der Eltern! Was macht man mit Kindern in diesem Alter und zu dieser Jahreszeit mit ausgeprägtem Tobe- und Spieltrieb?

Waren Sie kein Kind??

Frohes neues Jahr!

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr. Sicher habe ich die Situation auch schon aus Ihrer Sicht betrachtet und ich war auch einmal Kind! Solche Zustände sind bei uns nie aufgekommen und es ist einfach nicht zu ertragen von früh bis spät dieses Gepolter auf meinem Kopf.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter

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Hallo Herr Winter,

Kleinkinder lassen sich nicht auf lautlos einstellen.
Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus hat die üblichen Geräusche,die naturgemäß dem Bewegungs und Spieldrang der kleinen Kinder des Nachbarn entsprechen,hinzunehmen.
Die Üblichkeit richtet sich nicht nach den Ruhe-und Ordnungsvorstellungen Dritter.sondern nach den Wohn-und Lebensbedingungen sowie den Bedürfnissen der Kinder und ihrer Eltern.
Dies gilt auch für besonders empfindliche Mieter.
Also gilt in Ihrem Fall: keine Mietminderung bei Kinderlärm!!!
Sie haben daher zwei Möglichkeiten,entweder Sie überdenken nocheinmal Ihre, vielleicht etwas falsche Einstellung zu Kindern,und versuchen es als gegeben hinzunehmen (auch Kinder werden größer und vernünftiger) oder Sie suchen sich eine neue Wohnung in einem kinderfreien Haus.

ein schönes neues Jahr
wünscht Ihnen

Andrea Hattebur

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr. Sicher habe ich die Situation auch schon aus Ihrer Sicht betrachtet und ich war auch einmal Kind! Solche Zustände sind bei uns nie aufgekommen und es ist einfach nicht zu ertragen von früh bis spät dieses Gepolter auf meinem Kopf.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter.

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Hallo verehrter User,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –

Ich empfehle Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen, bei weiteren Fragen komme ich gern auf Sie zurück. Ich wünsche Ihnen ein gesundes neues Jahr.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Winter…

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Hallo Herr Winter,

zu Ihrer Frage etwas verspätet (ich war 10 Tage verreist) eine allgemeine Stellungnahme:

Für die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt, kommt es zunächst darauf an, was Mieter und Vermieter bei Mietvertragsabschluss als vertragsgemäß angesehen haben (z.B. Altbau mit Holzböden, erhöhter Trittschall).
Ein Mangel liegt bei erheblicher andauernder Lärmeinwirkungen über ein normales Maß durch Nachbarn vor. Grundsätzlich hat der Vermieter einen vom Mieter angezeigten Mangel unverzüglich zu beseitigen, wenn er denn auf die Behebung des Mangels irgendwie bestimmend Einfluss nehmen kann, was in Ihrem Fall zutreffen sollte.
Der Mieter kann gegen den Vermieter, wenn dieser den Mangel nicht beheben will oder kann, entweder auf Mangelbehebung klagen, die Miete nach § 536 BGB mindern oder einen Teil der Miete vorläufig einbehalten. Die Mietminderung liegt nach der aktuellen Rechtssprechung je nach Schwere (Intensität, Häufigkeit, Tageszeit usw.) zwischen 5% und 30%.
Mit freundlichen Grüßen
walser

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Vielen Dank für Ihre Bemühungen und noch gutes neues Jahr, ich habe einige aufschlußreiche Antworten erhalten und das Problem hat sich in Luft aufgelösst.
Meine Nachbarn haben auf Wunsch des Vermieters die Segel gestrichen und sind ausgezogen.

Mit freundliche Grüßen
Martin Winter