Liebe/-r Experte/-in,
Ich habe meine erste Nebenkostenabrechnung bekommen und sehe da nicht so richtig durch. Die Nebenkostenabrechnung betrifft den Zeitraum vom 01.01.2008-31.12.2008 und wurde am 22.12.2009 bearbeitet ich wohne aber erst seit dem 01.08.2008 in dieser Wohnung und soll jetzt eine große Summe nachzahlen. schon allein eine höhere Summe für Heizkosten obwohl 3 der 4 Heizungen teilweise gar nicht funktionierten somit denke ich dass es Kosten zum teil von einem Vormieter sind aber ich sehe einfach nicht so richtig durch. könnt Ihr mir bitte Helfen? Mit freundlichen Grüßen Franzy
sehen Sie sich die Abrechnung mal genau an. Der Abrechnungszeitraum ist 1 Jhr, jedoch die für Sie berechneten Tage sind nicht 365, sondern weniger.
Hallo, liebe Franzy,
gerne beantworte ich gerne deine Fragen. Voraussetzung dazu ist, dass du mir schon ein wenig mehr zu dieser Sache mitteilen würdest. Du wirst Verständnis haben, dass es nicht gelingen wird, aus dem Kaffeesatz die richtigen Antworten zu geben. Aus diesem Grunde möchte ich dich bitten mir einige Unterlagen zu Verfügung zu stellen und für mich offenen Fragen beantworten würdest.
- du schreibst: …schon allein eine höhere Summe für Heizkosten obwohl 3 der 4 Heizungen teil-weise gar nicht funktionierten…, handelt es sich hierbei um ordentliche Heizungsanlagen, oder nur um Heizkörper, die einzelne Räume beheizen sollen. Hast den Vermieter davon unterrichtet?
- Da ich die Heizkostenabrechnung nicht kenne, kann ich darüber auch kein Urteil abgeben. Und dir Hinweise geben, wo eventuell etwas nicht mit den gesetzlichen Vorgaben in Einklang zu bringen ist.
Aus diesem Grunde wäre es von Vorteil, wenn du mir die Betriebskostenabrechnung per Email oder Fax zukommen lassen könntest. Ebenfalls wäre es von Vorteil zu wissen, hat der Vermieter die Abrechnung selbst erstellt oder hat er damit einen Dritten beauftragt.
Meine E-Mail-Adresse lautet: [email protected]
Die Faxnummer lautet: 0681-9880251
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Danke dass Sie sich die Zeit für mich nehmen.
Es Handelt sich nur um die Heizkörper und der Vermieter wusste Bescheid nur hatt die Verwaltung zum 01.01.2009 gewechselt und somit hatten die sich nicht drum gekümmert und von der jetzigen war erst nach ein paar monaten jemand zu sprechen und ich bin bis zum Juli nur hinter den hergerannt damit sich mal was tut. Die Abrechnung wurde von einer Firma erstellt also jemand dritten. Es steht zwar im Schreiben mein Nutzungszeitraum vom 01.08.2008- 31.12.2008 aber auch Abrechnungszeitraum vom 01.01.2008- 31.12.2008 also soll ich demnach ja noch vom Vormieter mit bezahlen. Danke nochmal mit freundlichen Grüßen Franzy
Hallo Franzy,
wann haben Sie denn die Abrechnung bekommen? Wenn die Abrechnung erst am 01.01.2010 oder später bei Ihnen eingegangen ist, ist der Vermieter wegen Überschreiten der Ausschlussfrist mit jeglichen Nachforderungen ausgeschlossen.
Nur wenn die Abrechnung spätestens am 31.12.2009 bei Ihnen eingegangen ist (Eingang im Briefkasten), ist überhaupt eine Prüfung der Abrechnung sinnvoll und erforderlich.
Sie sollten Einsicht in die Rechnungen und Unterlagen, die Grundlage der Abrechnung sind, nehmen. Auf dieser Grundlage können Sie feststellen, was überhaupt abgerechnet wurde und ob der Vermieter dazu berechtigt ist.
Wegen der Heizkosten sollten Sie schauen, wann die letzte Ablesung der Heizkörpermessgeräte erfolgt ist. Dementsprechend können Sie auch feststellen, welche Verbrauchswerte zu Ihnen gehören und welche nicht.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
Die Nebenkostenabrechnungen beziehen sich immer auf ein ganzes Jahr und
nennt sich daher Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2008 bis
31.12.2008. Selbstverständlich muss die Abrechnung allerdings nur Ihren Anteil
für den Zeitraum 01.08.2008 bis 31.12.2008, also 5/12, ausweisen. Sie zahlen ja
nur das, was Sie verbraucht haben.
Grundsätzlich wird bei der Wohnungsübergabe auch der Heizungs-, Strom,
und/oder Gas-Zählerstand in dem Übergabeprotokoll vermerkt. So können Sie
einfach nachvollziehen, ob Sie auch wirklich nur Ihren Verbrauch zahlen. Sollten
Sie dies versäumt haben, denken Sie unbedingt bei der nächsten
Wohnungsübergabe daran.
Nicht funktionierende Heizungen sollten Sie dem Vermieter anzeigen. Dazu sind
sind einerseits wahrscheinlich durch Ihren Mietvertrag verpflichtet. Andererseits
schneiden Sie sich durch die Nichtanzeige der Mängel ggf. Ihre Mängelrechte ab.
Dies sind nur allgemeine Hinweise. Ob Ihre Nebenkostenabrechnung rechtmäßig
ist, kann ein Mitarbeiter des Mieterschutzbundes oder ein Rechtsanwalt durch
Einsichtnahme prüfen.
Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.
MfG
MG
Hallo. liebe Franzy,
- wie du aus dem Schreiben des Verwalters entnommen hast, handelt es sich bei der Abrechnung um den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2008- 31.12.2008. Den Zeitraum in einer Betriebskostenabrechnung ist anzugeben. Das ist vom Gesetzgeber als auch der Rechtsprechung vorgegeben. Wird der Zeitraum nicht angegeben, ist die Abrechnung anfechtbar und nichtig.
- Deinem Schreiben entnehme ich, dass der Verwalter deine Abrechnung für die 4 Monate vom 01.08. bis 32.12.2008 dir hat zukommen lassen. Nur du bist mit den Beträgen, die dir in Rechnung gestellt wurden, nicht einverstanden oder du kannst nicht nachvollziehen, wie diese zustande gekommen sind.
- Um dir darüber Klarheit zu verschaffen, solltest du dir bei dem Verwalter Einblick in die Abrechnungsunterlagen verschaffen und die dabei auftretenden Fragen von diesem dir erläutern lassen.
- Im Übrigen müsste in der Abrechnung die Gesamtsumme für das gesamte Gebäude aufgeführt sein und dann der Anteil für die 4 Monate, in denen du in der Wohnung wohnst. Da gibt es ganz genaue Regel. Füge sie dir bei.
- wäre es nett, wenn du mir verraten könntest, ob du von deinem Vermieter drauf hingewiesen worden bist, dass er einen neuen Verwalter, mit Firmenanschrift etc.) dir mitgeteilt hat, oder ob der Verwalter von sich aus Kontakt mit dir aufgenommen hat.
Mit freundlchen Grüßen
Willi
Die Form der Nebenkosten-Abrechnung
Die Textform ist zwingend vorgeschrieben. Die Angaben die im Text ebenso im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen.
Folgende Mindestangaben werden verlangt:
(1) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
(2) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
(3) die Berechnung des Anteils des Mieters,
(4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Die Angaben hängen in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen.
Das Wichtigste vorweg:
Auch wenn das Thema Nebenkosten recht kompliziert ist und auf Formeln aufbaut, muss die Abrechnung für jedermann verständlich sein. Alle Werte müssen ohne Fachwissen nachvollzogen werden können, sowohl in der Berechnung als auch der Darstellung.
Mangelt es an der Übersichtlichkeit oder der Verständlichkeit, ist das schon ein Grund, die Abrechnung als unwirksam zu bezeichnen.
Das gilt auch, wenn Angaben fehlen. In dem Schreiben müssen alle Betriebskosten für das Haus als Zusammenstellung enthalten sein, in ihrer jeweiligen Gesamthöhe. Darauf aufbauend, ist ein Verteilerschlüssel zu nennen, nach dem die einzelnen Posten auf die Mieter umgelegt werden, und der sich daraus ergebende Anteil der Betriebskosten.
Als vierter Punkt gehören die geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung.
Das sind die elementaren Bestandteile einer jeden Betriebskosten-Abrechnung bzw. Nebenkosten-Abrechnung. Für jeden einzelnen gelten weitere Vorgaben. So ist der Zeitraum zu nennen, für den die Abrechnung gilt:
Er muss genau ein Jahr betragen. Das ist auch dann der Fall, wenn die Abrechnung beispielsweise der Wasserwerke in einem anderen Turnus als dem der Abrechnung erfolgt.
Jede Betriebskostenart muss einzeln in ihrer Gesamthöhe und einzeln für den Wohnraum aufgelistet werden. Welcher Schlüssel hier angesetzt wird, ist unterschiedlich. Möglich sind die Wohnfläche, die Zahl der Wohnungen oder der in der Wohnung lebenden Personen.
Sollte sich im Haus ein Gewerbebetrieb befinden, müssen diese Kosten deutlich von denen für Mietwohnungen getrennt werden. Vergleichszahlen zum Vorjahr sind nicht verpflichtend. Hier können Mieter selbst kontrollieren, indem sie ihre Übersicht aus dem vergangenen Jahr heranziehen.
Stutzig werden sollte man bei unverhältnismäßig hohen Steigerungen.
Ein interessanter Aspekt, der sicher zum Erfolg führt, wenn der Vermieter einen Dritten mit der Abrechnung betraut hat und ihm den Einzug der Nachzahlung eingeräumt hat.
Ich würde erst einmal vorsorglich Einspruch einlegen und nicht zahlen.
Man muß die Abrechnung sehen. Kann es sein, dass noch irgendwo doch der Abrechnungzeitraum gesondert steht?
Wegen das nichtfunktionieren der Heizung muß man eine Mängelanzeige mitteilen mit Fristsetzung von einer Woche.