Mietrecht

[Eule88]

Liebe/-r Experte/-in,
ich möchte gerne ein Problem schildern, das für die Betroffenen zum alltagsbestimmenden und sehr einschränkenden Thema wurde.

Man stelle sich folgendes Problem vor: Eine ausschließlich weibliche 4er-WG wohnt Haus an Haus mit der Vermieterin und deren Mann.

Jede von den Vier hat mit der Vermieterin einen Mietvertrag für ein Zimmer im oberen Stockwerk eines Zweifamilienhauses gemietet. Küche, Bad, WC und Flur sind ausschließlich zur Mitbenutzung im Mietvertrag aufgeführt, werden aber ausschließlich von der WG genutzt. In der Etage unter der WG wohnt an den Wochenenden der Sohn der Vermieterin. Die Vermieterin selbst wohnt, mitsamt ihrem Mann, ein Haus weiter (ca 20m entfernt).

Nun ist es aber so: Nahezu alle 2 Tage kommt der Mann der Vermieterin in´s obere Stockwerk, indem sich die WG-Zimmer befinden, geht ins Bad, das WC und die Küche, inspiziert sogar den Kühlschrank auf Sauberkeit. Dies alles macht er sowohl in Ab- als auch in Anwesenheit der WG-Bewohnerinnen. Dabei Klopft er weder an, noch sagt er Hallo oder ähnliches - er kommt einfach rein. Nicht selten kann es also auch mal vorkommen, dass eine von der Vier gerade in ein Handtuch gewickelt aus dem Bad kommt und dann plötzlich vor diesem Menschen steht, dem das selbst überhaupt nichts ausmacht- den Mädels hingegen aber umso mehr.

Sie haben ihn schon mehrfach darum gebeten wenigstens zu klingeln, bevor er reinkommt, das ist für ihn ein Handgriff von nicht mal 1Sekunde Dauer- er sieht es aber nicht ein, denn das ist sein Haus und in dem kann er machen und kommen und gehen so oft er will. Denn die WG-Bewohner hätten ja schließlich nur die Zimmer gemietet, also können sie ihm nichts anhaben. Die Mädels haben auch mit seiner Frau, der im Mietvertrag aufgeführten Vermieterin gesprochen, die ihnen gegenüber auch Verständnis eingeräumt hat und versprochen hat, sie würde mit dem Mann reden, doch gewirkt hat das nur eine Woche.

Der Mann der Vermieteri ist der festen Überzeugung im Recht zu sein und reagiert mehr mit Trotz als Verständnis, aber die Frage ist: Ist er wirklich im Recht? ER steht ja schließlich nicht mal im Mietvertrag, sondern seine Frau, wie kann er dann überhaupt im Recht sein? Ist sein Verhalten schon Hausfriedensbruch? Ist dem wirklich kein Riegel vorzuschieben?

Die WG-Bewohnerinnen trauen sich kaum noch die Tür aufzumachen, wenn es an den Zimmerntüren klopft, da man nie wissen kann ob es jetzt er ist, oder nur eine andere Mitbewohnerin. Er klopft auch nur, wenn er uns sprechen und in die Zimmer will - was ja wohl das mindeste ist…

Die Mädels haben mittlerweile eine neue Wohnung gefunden (die Vermieterin wohnt am anderen Ende der Stadt und sieht es nicht ein dauernd vorbei zu kommen ), und seit dem Moment in dem die Kündigung schriftlich vorlag, wird der „Terror“ von Tag zu Tag extremer.
Vor zwei Tagen ging es soweit, dass er zu einer Mitbewohnerinnen, von denen er spürbar nichts hält, gesagt hat „Zum Glück bist du im April auch weg, sonst hätt ich dich sowieso rausgeschmissen.“ Dieses Zitat zeugt von seinem Rechtsverständnis…alles was in irgendeiner Art und Weise für ihn ist, wird mit brachialer Gewalt durchgesetzt, alles was gegen ihn ist, interessiert ihn nicht.

Also nochmal die Frage: Ist er im Recht oder gäbe es Grund für eine Anzeige? Kann man diesem Verhalten wirklich nicht´s entgegensetzen?

Ein Beratungstermin beim Mieterschutzbund wurde bereits vereinbart, ist aber noch zu weit hin.

Ich würde mich sehr über Antworten und Reaktionen freuen und bedanke mich herzlich!

Liebe Grüße,

Eule88

[anonym1_a31f59]

Hallo aus Bernburg,

bin selbst Mieter und kann die Aufdringlichkeiten nachvollziehen. Nein, der Vermieter bzw. sein Beauftragter (hier wird es auf den Ehemann der Vermieterin hinaus laufen) haben kein Recht den Vermieteten Wohnraum ohne Genehmigung zu betreten oder rumzuschnüffeln. Lediglich im Falle eines Verkaufstermins müssen Mieter die Besichtigung von Kaufinteressenten im angemessenen Zeitraum - hinnehmen. Hier liegt Hausfriedensbruch vor. Ich empfehle einfach beim nächsten unangemeldeten „Besuch“ z. B. in ihrer Abwesenheit, die Polizei wegen Einbruchs zu verständigen. Man könnte auch z.B. 700 EUR vermissen.
Auf Dauer ist das natürlich keine erquickende Wohnung und schon besser eine andere Wohnung zu suchen.

LG aus Bernburg

[uwe2007]

Hallo,

ich verstehe das nicht genau. Ist die obere Etage getrennt von der unteren d.h. durch ein Tür oder so?
Kommt der Mann in die WG Zimmer? Ist die Küche, das Bad usw. zur alleinigen Nutzung durch die WG vorgesehen oder werden die vom Sohn mitbenutzt? So wie es gelesen habe, nutzt ihr das obere Stockwerk und im oberen Stockwerk befindet sich eine Küche und ein Bad. Soweit ich das von hier aus beurteilen kann, hat er nichts in dem vermieteten Bereich zu suchen. Wenn er das nächste mal kommt sofort die Polizei rufen und ihn wegen Hausfriedenbruch anzeigen. Des weiteren würde ich ihn mal fragen, wo euere Wertgegenstände hin sind. Habt ihr keinen kräftigen Freund den ihr mal in die Küche setzen könnt. Besuch ist immer erlaubt. Also, sofort ein Anzeige wegen Hausfriedensbruch machen. Er hat nichts in euere Wohnung verloren, er ist kein Vermieter. Dann eine Mietminderung durchführen (100 %) drüften angemessen sein. Schlösser austauschen. (Kosten der Vermieterin in Rechnung stellen usw.) Lasst euch auf keinen Fall irgend etwas gefallen. Er ist völlig im Unrecht. Geht am besten gleich heute noch zur Polizei. Mfg Uwe Ps: Schreibt mal wie es ausgegangen ist.

[firstguardian]

Wohnungstürschließzylinde tauschen!

[Herbert_Bachor]

Hausfriedensbruch durch Vermieter
Das ist ganz klar Hausfriedensbruch und sollte unbedingt angezeigt werden, damit diesem unverbesserlichen „Vermieter“ klar gemacht wird, was Recht ist.

http://www.andre-krueger-online.de/recht/4.html

http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht/Hausfriedensbruch…

[Angela_M_sch]

Hallo,
also ich habe die Frage ist es eine geschlossene Etage?Das heißt ist es 1 Eingangstür durch die ihr ümüsst um in die Zimmer zu gelangen oder ist es offen?Auf keinen Fall hat ein anderer das Recht einfach reinzukommen.Das ist Hausfriedenbruch denn mit dem Mietvertrag hat der Vermieter sein Eigentum an einen anderen vermietet,also zeitlich begrenzt abgetreten.Und wenn es zu eurern WG Zimmern 1 gemeinsame Eingangstür gibt dann dürft ihr sogar das Schloss wechseln,ohne Erlaubnis vom Vermieter.Ihm steht auch kein Schlüssel zu.
Ich hoffe es hat etwas genützt.Wenn der Herr sich weiter so verhält ist eine Anzeige angebracht.Nötigung kommt dazu.
MfG Angela

[Thomas_R_W]

unerlaubter Zutritt zur Wohnung
Sehr geehrter Wer-Weiß-Was-Nutzerin,

der Zutritt zu vermieteten Räumen ist nur nach vorheriger Terminabsprache zulässig, außer es liegt eine Schadensminderungspflicht zugrunde. Im Falle des unbefugten Zutritts könnte man sich meiner Ansicht nach jederzeit an die Polizei wenden. Diese würde den Eindringling in diesem Fall wahrscheinlich erst mal aufklären und verwarnen, sofern die Mieter noch von einer Anzeige absehen. Ob dies die Situation verbessern oder weitere Unannehmlichkeiten in den letzten Wochen des leidigen Mietverhältnisses provozieren würde, lässt sich kaum voraussagen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Witter, Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und Bauingenieur, München

[Wohnungsanwalt]

Das ist in der Tat ein klarer Fall von Hausfriedensbruch. Das Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen steht allein den Mieterinnen in Gesamtgläubigerschaft zu. Weder die Vermieterin noch der Mann der Vermieterin haben dort ohne Einladung etwas zu suchen. Der Kerl ist nur scharf auf Studentinnen im Handtuch und tarnt das durch sein „…nach dem Rechten sehen.“

Beim nächsten Mal würde ich die Polizei rufen und ihn nach § 123 StGB anzeigen.

Grüße aus Berlin

Stefan Pfeiffer

[hausblick]

Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.

Gruß
hausblick

[Sabine_Kruse]

Mietrecht Vermieter ungefragt in Wohnung
Hallo,

ist ist schon erstaunlich, was sich einige Vermieter herausnehmen.
Natürlich darf der Vermieter sein Eigentum kontrollieren, aber nur wenn berechtigte Zweifel bestehen, dass der Mieter das Objekt vernachlässigt bzw. zerstört.
Und auch dann muss er sich vorher ankünidgen, soll heißen entweder telefonisch oder schriftlich einen Termin vereinbaren. Schaut doch mal im Internet nach, da gibt es bestimmt passende Urteile dazu. http://www.123recht.net/article.asp?a=31129&ccheck=1
als Beispiel.
Hoffe, damit etwas geholfen zu haben und wünsche euch Mädels viel Glück.
LG
Sabine Kruse

[Philipp_Spoth]

Hallo,

das ist schwierig zu beantworten. Sind denn die Küche usw. frei zugänglich oder ist dieser Bereich räumlich getrennt? Wenn es so wäre, würde ich schon meinen, dass das Verhalten Hausfriedensbruch darstellt.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

[walser_0b24c0]

Hallo, liebe Eule,

das Problem ist eigentlich recht einfach:
Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung OHNE die Zustimmung des Mieters zu betreten - also ihm einfach den Zutritt verweigern, wenn nicht wichtige Gründe (z.B. bei Gefahr in Verzug) bestehen.

Dazu zitiere ich aus dem Mietrechtslexikon:

"Alle Mieter haben ein aus Art. 13 Abs 1 u. 14 GG (Grundgesetz) abgeleitetes Recht, in ihren Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 ) BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Diesem Recht wird nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes (s.o.) nicht die von Verfassung her gebührende Bedeutung beigemessen.

Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieter nicht dazu berechtigt das Mietobjekt zu betreten. Das bedeutet, dass der Vermieter vor jeder Besichtigung die Zustimmung des Mieters einholen muss. Der Mieter muss dem Vermieter aber das Betreten und die Besichtigung der Räume (im engen Grenzen siehe dazu unten) gestatten. Das Besichtigungsrecht ist ein gesetzlicher Anspruch des Vermieter ( § 809 BGB). Eine Besichtigung ohne vorherige mündliche oder schriftliche Ankündigung des Termins ist in aller Regel unzumutbar, es sei denn bei Gefahr in Verzug (Schadensabwehr)".

Ich empfehle, den Vermieter sofort schriftlich unter Hinweis auf §§ (s.oben) abmahnen und ihm den Zutritt verweigern.

Liebe Grüße,
walser.

[Goldmichl_6450e2]

Hi Eule

Jede von den Vier hat mit der Vermieterin einen Mietvertrag
für ein Zimmer im oberen Stockwerk eines Zweifamilienhauses
gemietet. Küche, Bad, WC und Flur sind ausschließlich zur
Mitbenutzung im Mietvertrag aufgeführt, werden aber
ausschließlich von der WG genutzt. In der Etage unter der WG
wohnt an den Wochenenden der Sohn der Vermieterin. Die
Vermieterin selbst wohnt, mitsamt ihrem Mann, ein Haus weiter
(ca 20m entfernt).

… das ist gut so, denn wenn der Vermieter selbt im selben Gebäude woht gibt es besondere Kündigungs Regeln. In Eurem Fall trifft das also nicht zu.

er weder an, noch sagt er Hallo oder ähnliches - er kommt
einfach rein. Nicht selten kann es also auch mal vorkommen,
dass eine von der Vier gerade in ein Handtuch gewickelt aus
dem Bad kommt

… so lange es nur ein Handtuch ist (pardon für diese freche Bemerkung

So etwas ist Hausfriedensbruch !!!

Wechselt das Schoss zur Wohnung umgehend aus, das ist Euer RECHT!

Es gibt umfassende Regelungen wie und wann ein Vermieter die Wohnung sehen kann aber dieses Verhalten des Mannes schießt weit (!!!) über seine Rechte hinaus.

das ist sein Haus und in dem kann er machen und kommen und
gehen so oft er will.

… das bildet er sich nur ein denn:
1.) Der Mietvertrag ist mit der „Eigentümerin“ abgeschlossen, es ist „Ihr“ Eigentum.
2.) Ihr habt Verträge somit seit Ihr die „Besitzer“ der Wohnung und habt Vertraglich geregelt dass Ihr die Obhut über die Wohnung besitzt. Wenn Schaden entsteht habt Ihr bei Auzug dafür zu haften ansonsten könnt Ihr tun und lassen was Ihr wollt so lange keine Nachbarn belästigt werden.
3.) „ER“ hat keinerlei Rechte, auch dann nur eigeschränkt wenn er eine schriftliche Vollmacht seiner Frau vorweisen kann.

Versucht möglichst ohne Gericht zu handeln, es ist nur langwieriger Stress der dann doch auf einen Vergleich hinaus läuft und somit wirklich unbefriedigend ist für den Aufwand den man betrieben hat, Beweise gesammet, Zeit, Nerven und Geld - ist alles futsch wegen einem „Spanner“

Ein Beratungstermin beim Mieterschutzbund wurde bereits
vereinbart, ist aber noch zu weit hin.

… Mieterbund!!! wenn Ihr Mitglied werdet (für jeden erst mal runde 100 Euro und zwei Jahre Vertragsbindung) dann drei Monate keinen Rechtssschutz und dann werden sie wegen „Vorvertragsfälligleit“ Euren Fall eh nicht abdecken womit Ihr im Nachhinein den Rechtsanwalt selbst bezahlen müsst.
Bei mir waren es runde 5.500 Euro.

Die kostenlose Erstberatung ist könnt Ihr aber ruhig einsacken

Fazit:
Ignoriert diesen Mann und wechselt das Schoss aus, lasst Euch auf keine Disskusion ein.

Kauft das Buch „Das Mieterlexikon“ ISBN 978-3-442-17092-0 Buch anschauen / 13.-Euro (da schlagen die Rechtsamwälte eh immer nach), lest es!

M.f.G.
M. Peters

[Peter_Bobrowski]

Hallo,

weder der Mann noch die Vermieterin haben das Recht zu solch einem Verhalten. Der Schutz der Privatsphäre hat eindeutig Vorrang.

MfG

[Daniela_Selent]

Ganz klare Sache: Anzeigen!!!
Vermieter darf Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung betreten oder wenn bei einem Schaden keiner von Euch erreichbar ist. Macht das diesem Typen deutlich klar, dass Ihr sein Verhalten (Belästigung,Hausfriedensbruch) zur Anzeige bringt. Und zieht das aber auch durch!!! Euch kann nichts passieren!!!

[Willi_Lautenschl_ger]

Hallo, Eule88
Entschuldige, wenn ich mich erst heute zu Deinen Frage äußere. Am 24. 01. 2011 musste ich mich wegen ernsthafte Problemen am linken Augen in eine Augenklinik begeben… Die Operation erfolgte am 25. 01.2011. Heute Nachmittag wurde ich aus der Klinik entlassen und fand Deine Anfrage vor.
Ich füge Dir einen Artikel der Zeitschrift „Mieterschutz“ Ausgabe 3/2004 bei. Darin wird das Besitzrecht des/der Mieter bei. Dort wird die gesamte Problematik eindeutig beschrieben.
Es würde sich eventuell empfehlen, Diesen Artikel zu kopieren und der Vermieterin zu zusenden. Darüber Hinaus solltet Ihr des Schließzylinder der Wohnungseingangstür austauschen, damit der unberechtigte „Nichtvermieter Eure Wohnräume betreten kann. Des weiteren solltet Ihr überlegen, ob Ihr nicht Strafanzeige gegen den vorgenannten erhebt. Denn schließlich hat er kein recht die Wohnung ohne Eure Zustimmung zu betreten, denn dies obliegt nur der Vermieterin. Deren Ehemann hat kein Recht sich als Vermieter aufzuspielen.
Sofern die Vermieterin in den Mietverträgen den Einzelnen Mieterinnen nur ein Zimmer Vermietet hat, aber allen Mieterinnen die Mitbenutzung von Küche, Bad, Toilette Wohnungsflur vermietet hat, so ist dies ähnlich wie im Wohnungseigentumsrecht zu betrachten, wo das einzelne Zimmer Sondereigentum darstellt, während die Teile der Wohnung die allen Wohnungseigentümerinnen zur Nutzung zur Verfügung als gemeinschaftliches Eigentum betrachtet zusteht. Dies gilt auch in Eurem Fall, Ihr seid Mieterinnen eines Zimmers und gleichzeitig Mitmieterinen der gemeinschaftich zu nutzenden vorgenannten Bestandteile der Wohnung.
Alles weiter von Bedeutung ist in dem Artikel nachzulesen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

Betreten der Mieträume durch den Vermieter
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 16.1.2004 - 1 BvR 2285/03 - und auch die mietrechtliche Beratungspraxis zeigen, dass die Problematik im Zusammenhang mit Besichtigungsrechten des Vermieters an Relevanz zunimmt. Im Zuge zunehmender Anzahl von Zwangsversteigerungen, Modernisierungen, Wohnungsumwandlungen und Weitervermietungen von Mietobjekten wird das Thema für viele Berliner Mieter bedeutsam.
Mietvertraglich begründetes Besitzrecht im Schutzbereich des Art. 14 GG
Das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 -: „Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“
Mietwohnung im Schutzbereich des Art. 13 GG
Die Grundrechtsverbürgung aus Art. 13 GG schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung. Art. 13 GG bietet Schutz vor Störungen des privaten Lebens. Schutzgut ist die räumliche Sphäre, d.h. in diesen Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Art. 13 Abs. 1 GG verbürgt dem Einzelnen mit Blick auf die Menschenwürde sowie im Interesse der Entfaltung der Persönlichkeit einen elementaren Lebensraum, in den nur unter den Voraussetzungen der Abs. 2 und 3 des Art. 13 GG eingegriffen werden darf. Nicht geschützt ist das Interesse, eine bestimmte Wohnung zum Lebensmittelpunkt zu machen und sie hierfür zu behalten. Art. 13 GG umfasst in seinem Schutzbereich das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen.
Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache hat oder sich Gewissheit über die Voraussetzungen eines Anspruches verschaffen will und die Besichtigung deshalb von Interesse für ihn ist (§ 809 BGB).
Will Ihr Vermieter prüfen, ob ihm Ansprüche z. B. auf Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter oder auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zustehen und kann er dies nur durch eine „Kontrolle“ der Mieträume, muss ihm grundsätzlich Zutritt gewährt werden.
Will Ihr Vermieter Reparatur- oder Wartungsarbeiten an der Mietsache vornehmen, ein Aufmaß zum Zwecke der Mieterhöhung nehmen, die Wohnung mit Kauf- oder Mietinteressenten nach Ihrer Kündigung besichtigen, Messeinrichtungen ablesen oder etwa eine Bauprüfung zur Erteilung der Abgeschlossenheit durchführen, müssen Sie ihm und ggf. Dritten Zutritt gewähren.
Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache aufgrund einer ausdrücklichen mietvertraglichen Vereinbarung hat.
Eine mietvertragliche Regelung Im Rahmen eines Formularmietvertrages ist an den strengen Maßstäben der §§ 305 ff. BGB zu messen. Die formularmäßige Vereinbarung eines laufenden Besichtigungsrechtes ohne konkreten Anlass in kurzen Zeitabständen oder zu unüblichen Zeiten sowie an Sonn- und Feiertagen und zwischen 18.00 Uhr und 10.00 Uhr oder 13.00 Uhr und 15.00 Uhr ist gemäß § 307 BGB unwirksam.
Die Klausel, die dem Vermieter jederzeit das Betretungsrecht einräumt, ist wegen des Verstoßes gegen Art. 13 Abs. 1 GG unwirksam.
Ihr Vermieter kann das Betreten der Mieträume verlangen, wenn er einen Anspruch auf Besichtigung der Mietsache aufgrund einer mietvertraglichen Nebenpflicht des Mieters hat.
Den Mieter trifft aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung dann zu ermöglichen, wenn dies erforderlich ist, um seine Interessen an seinem Eigentum zu schützen bzw. seine Eigentumsrechte zu wahren. Diese Pflicht besteht nach ganz überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung nur in engen Grenzen und nach Abwägung der grundrechtlich geschützten Positionen beider Mietvertragsparteien.
Ihr Vermieter kann die Mieträume betreten, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache oder andere Mieter bzw. Nachbarn besteht.
Von seinem Besichtigungsrecht bei Vorliegen einer konkreten Gefahr kann der Vermieter zu jeder Tageszeit und ohne vorherige Ankündigung Gebrauch machen. Ist eine andere Möglichkeit zur Schadenbehebung nicht ersichtlich, kann der Vermieter die Mieträume auch ohne den Mieter bzw. dessen Einverständnis betreten.

Ihr Vermieter und besichtigende Interessenten müssen einige „Spielregeln“ beachten:

1. Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher anzukündigen. Keine „Überraschungsbesuche“. Bei der Vereinbarung eines Termins ist auf die Belange des Mieters, wie z.B. Urlaub, Krankheit, Berufstätigkeit, Rücksicht zu nehmen. Jedoch muss der Mieter unter Umständen z.B. während eines Urlaubs kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses die Besichtigung durch Beauftragung einer Vertrauensperson ermöglichen.
2. Besprechungstermine z.B. wegen anvisierter Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten dürfen nicht in einen Besichtigungstermin umgewandelt werden. Im Übrigen besteht keine Verpflichtung, solche Besprechungstermine in der Wohnung des Mieters abzuhalten.
3. Keine Besichtigungen in der Mittagszeit an Samstagen. Keine Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen. Besichtigung nur zu vertretbaren Zeiten. Der Vermieter muss pünktlich sein.
4. Zur Prüfung der Erforderlichkeit oder Durchführung anstehender Instandhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter die Mieträume auch mit Fachleuten betreten. Auch im Fall des bevorstehenden Verkaufs und der Weitervermietung des Mietobjektes, muss der Mieter Dritten Zutritt gewähren - jedoch nur insoweit, als dass diese potentielle Käufer bzw. Nachmieter sind.
5. Der Mieter darf die Besichtigung nicht davon abhängig machen, ob der Vermieter ihm den Namen und die Anschrift aller besichtigenden Personen mitteilt. Eine Nachfrage ist jedoch angezeigt! Vorsicht vor Trickbetrügern!
6. Ist es nicht möglich, einen vereinbarten Termin wahrzunehmen, kann der Mieter ihn selbstverständlich absagen. Er muss keine Direktabsprachen z.B. mit Kaufinteressenten treffen. Der Vorschlag eines Ausweichtermins ist - auch wenn der Mieter nicht dazu verpflichtet ist - sinnvoll. Das kann auch ein Samstag sein. Der Vermieter kann dies nicht mit der Begründung, er bzw. weitere Personen würden am Samstag nicht arbeiten, ablehnen. Samstag ist Werktag.
7. Mehr als einen Besichtigungstermin pro Woche muss der Mieter grundsätzlich nicht hinnehmen. Die Besichtigung der Wohnung darf kein Dauerzustand werden. Ohne konkreten Anlass besteht das Besichtigungsrecht des Vermieters lediglich im Abstand von etwa zwei Jahren.
8. Unbekannte Personen sollten nicht in Ihre Wohnung gelassen werden! Die Vorlage von Personalausweis, Originalvollmacht oder Dienstausweis des „Besuchers“ vor Eintritt schafft Sicherheit! Bei Zweifeln, den Vermieter anrufen. Solange darf der Zutritt zur Wohnung verweigert werden.
9. Die besichtigenden Personen unterliegen dem Hausrecht des Mieter. Er kann den Zutritt jedoch nicht von unzumutbaren Bedingungen abhängig machen. Das Ausziehen der Schuhe kann nicht in jedem Fall verlangt werden. Die „Besucher“ haben sich „zurückhaltend“ in der Wohnung zu bewegen. Die Wohnungsbesichtigung darf nicht über Gebühr zeitlich ausgedehnt werden. Sollten Probleme auftreten, sollte der Mieter durchaus von seinem Hausrecht Gebrauch machen! Notfalls kann der Mieter die „Besucher“ aus der Wohnung weisen. Dann sollte der Vermieter über den Vorfall informiert werden.
10. Den besichtigenden Personen ist es ohne Einverständnis des Mieters nicht gestattet, den Zustand der Wohnung festzuhalten oder gar zu fotografieren. Sollte der Vermieter zum Zwecke einer „Kontrolle“ die Wohnung besichtigen, sollte der Mieter unbedingt einen Zeugen hinzu ziehen! Dokumentiert er Gegebenheiten der Wohnung, ist ein Hinweis des Mieter darauf, dass er damit nicht einverstanden ist angebracht. Der Mieter sollte sich die Aufzeichnungen und Fotografien zeigen lassen, wenn möglich einen Vermerk erwirken, dass evtl. Meinungsverschiedenheiten bezüglich des Zustandes der Wohnung bestehen!
11. Das Recht des Betretens und Besichtigen der Wohnung bedeutet nicht, dass dem Vermieter die Wohnungsschlüssel übergeben werden müssen.
12. Der Mieter ist berechtigt, die gemietete Wohnung grundsätzlich uneingeschränkt zu nutzen. Bei widerrechtlichen Störungen kann er deren Beseitigung, Unterlassen für die Zukunft und die Wiedereinräumung ungestörten Besitzes verlangen. Rechtswidrige Eingriffe können zum Schadensersatz verpflichten. Der Vermieter darf sein Zutrittsrecht in keinem Fall eigenmächtig mittels eines Nachschlüssels oder unter Einsatz von Gewalt durchsetzen. Seine einzige Möglichkeit ist es, Klage auf Zutritt zu Ihrer Wohnung zu erheben. Er kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn das Betreten Ihrer Wohnung zur konkreten Gefahrenabwehr erforderlich ist.
    Folgen eines unberechtigten Betretens Ihrer Mieträume durch den Vermieter
    Betritt der Vermieter die Wohnung, ohne vom Mieter hinein gebeten worden zu sein, verwirklicht dies den Straftatbestand des Hausfriedensbruches. Der Vermieter kann seine Rechte ausschließlich gerichtlich durchsetzen. In einem solchen Fall, sollte die Polizei gerufen und Strafanzeige gestellt werden. Dem Mieter wird ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehen.
    Folgen einer unberechtigten Verweigerung des Besichtigungsrechtes
    Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne ihn dazu berechtigenden Grund, liegt darin eine Verletzung nebenvertraglicher Pflichten des Mietvertrages. Dies kann unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen. dies gilt jedenfalls dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Die Besichtigung des Vermieters muss berechtigt, durch die Verweigerung der Besichtigung müssen seine Rechte am Eigentum in erheblichem Maß verletzt und weitere Umstände aus dem Mietverhältnis vorliegend sein, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist erforderlich. Bei unberechtigter Verweigerung der Besichtigung durch den Vermieter können den Mieter Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Weitervermietung treffen.
    Fazit
    Die Problematik im Zusammenhang mit den Besichtigungsrechten des Vermieters beruht auf der Kollisionslage zwischen dem grundrechtlich geschützten Eigentum des Vermieters und dem Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten des Mieters - der Ausschöpfung der Rechte durch den Vermieter einerseits und der korrespondierenden Beeinträchtigung der Position des Mieters andererseits.
    Ob und wann dem Vermieter ein Besichtigungsrecht einzuräumen ist, bedarf einer differenzierten und konkreten Abwägung des Einzelfalles. Eine umfassende Gesamtbetrachtung aller Gesamtumstände sowie der wechselseitigen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten ist erforderlich.
    Wägen Sie anhand nachfolgender Kriterien ab!
    • Wie stark ist das uneingeschränkte Besitzrecht des Mieters aus Art. 13 und 14 GG betroffen?
    • Wie stark ist das Recht des Vermieters zur Verwirklichung seines Eigentums nach Art. 14 GG eingeschränkt?
    • Welche von der Besichtigung ausgehende Beeinträchtigungen für den Mieter sind zu erwarten?
    • Hat es zwischen den Mietvertragsparteien während der Dauer des Mietvertrages Probleme gegeben?
    • Welche Beeinträchtigungen für den baulichen bzw. allgemeinen nachbarschaftlichen Bestand gehen von der Wohnung aus?
    • Gibt es einen konkreten Anlass für die Wohnungsbesichtigung? Wie schwerwiegend ist dieser?
    Bestehen Alternativmöglichkeiten?
    • Kann der Vermieter auf eine baldige Beendigung des Mietvertrages warten? Ist diese Grund für die Besichtigung?
    Zeitschrift „Mieterschutz“ Ausgabe 3/2004

§ 305 BGB Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1. die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Orte des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2. der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
   und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.
   (3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.