Liebe/-r Experte/-in,
wenn eine veraltete Heizungsanlage (Bj. 1986) durch eine Neue (Brennwerttechnik) ersetzt wird, entstehen nicht nur Kosten für die neue Anlage, durch die Alte ersetzt wird, sondern auch Schornsteinfegerkosten für die Begutachtung der neuen Anlage und der neuen Abgasführung im Schornstein.
Ich habe hierzu folgende 2 Fragen:
Ich gehe davon aus, daß die Kosten für die neue Heizungsanlage nicht umgelegt werden darf, weil es ja eine „Ersatzinvestition“ für die alte Anlage ist, auch wenn dadurch Energierkosten eingespart werden.
Ist das korrekt?
Die Kosten für die Begutachtung der neuen Anlage, incl. neuer Abgasführung (Schornstein) muß durch den Schornsteinfeger begutachtet (KÜO + HBO §59 Abs. 6) werden, indem eine Bescheinigung ausgestellt wird.
Dürfen die Kosten hierfür umgelegt werden?
Kriterium für die Umlagefähigkeit einer baulichen Maßnahmen ist nach § 559 BGB die nachhaltige Einsparung von Energie. Veraltete Technik alleine löst keine Gegenrechenbarkeit von Instandsetzungskosten aus. Ein zeitnah anstehender Instandsetzungsbedarf ist durch den Mieter nur schwierig nachweisbar. Als einfache Maßnahme könnte man sich z. B. mit dem Kaminkehrer in Verbindung setzten und diesen um eine entsprechende Einschätzung bitten. Dieser wird natürlich tendenziell nicht gegen seinen Auftragsgeber, den Vermieter sprechen. Man muss eben zwischen den Zeilen lesen.
Neben dem eigentlichen Kosten können auch Nebenkosten umgelegt werden.
Die Grenzen der Umlagefähigkeit werden sicherlich von den unterschiedlichen Parteien an unterschiedlicher Stelle gesehen. Es ist aber davon auszugehen, dass der Gesetzgeber bei Erstellung der Vorschriften zur Mieterhöhung nach § 559 BGB die Umlagefähigkeit für den Vermieter grundsätzlich erleichtern wollte. Bei der Regelung zur Energieeinsparung hat er bewusst von einer Einschränkung abgesehen.
Ein Tipp noch: Ein angenehmer Mieter hat beim Vermieter in der Regel gute Verhandlungschancen (z. B. Minderung der Erhöhung, zeitlicher Ausschluss einer normalen Mieterhöhung).
hier handelt es sich nicht um gleichwertigen Ersatz einer Heizungsanlage ( zu der der Vermieter verpflichtet wäre, wenn sie defekt ist), sondern um „Modernisierung“. Der Vermieter darf die kompletten Modernisierungskosten - abzüglich eventueller Zuschüsse, die er bekommen hat !!! - mit jährlich 11% Mietaufschlag auf die Mieter umlegen. Zu den Modernisierungskosten zählen auch Gutachten, Abnahmegebühren usw. Er muss sie in die Gesamtinvestition einrechnen.
Davon unterscheiden muss man jedoch die jährliche oder teils zweijährliche Überprüfung der Anlage durch den Schornsteinfeger, für die er ebenfalls eine Bescheinigung ausstellen muss. Diese Kontrollmessungen müssen vom Mieter getragen werden.
Nun fällt diese Kontrollmessung in Ihrem Fall möglicherweise zusammen mit der Abnahmekontrolle der neuen Anlage. Dann dürfte der Vermieter sie nur in die gesamten Modernisierungskosten einrechnen und mit 11% jährlich umlegen. Ich kann das leider nicht ohne den GENAUEN TEXT der Rechnung beurteilen und müsste außerdem wissen, WANN das letzte Mal der Schornsteinfeger gemessen hat und WANN die Abnahme der neuen Anlage erfolgte.
zu 1.: Nicht ganz so einfach. Da durch die neue Heizung auf jeden Fall eine Verbrauchsverbesserung eintreten wird ist es wahrscheinlich möglich, wenigstens für einen Teil der Investition eine 10%ige Umlage auf die Miete durchzusetzen.
zu 2: Fast dito. Da die Messung für die Neuinvestition „neuer Kessel“ erfolgt, können Kosten der Investition bis zu einer Höhe von 10% umgelegt werden. Die Meßkosten gehören zu 100% zur Neuinvestition.
Ich kann das leider nicht ohne den GENAUEN TEXT der Rechnung
beurteilen und müsste außerdem wissen, WANN das letzte Mal der
Schornsteinfeger gemessen hat und WANN die Abnahme der neuen
Anlage erfolgte.
Viel Glück wünscht Heihei
Hallo Heihei,
vielen Dank für die qualifizierte Antwort, die ein „Sternchen“ verdient hat.
Die letzte Prüfung der alten Anlage war im Sept 2010.
Der Rechnungstext lautet:
„Rechnung für NebenarbeitenEnsprechend der Bundes-KÜO über die Kehrung und Prüfung von Anlagen. Feuerstätten bis 350kw und zugeh. Verbindungsstücken einschließlich Abgasanlagen und Schächte (§55 Anl. 2 Nr.3.2 HBO)= 98€+MW.“
Vielleicht entfällt hierdurch die turnusmäßige Kontrolle für 2010, das kann mir aber auch der Schornsteinfeger sagen.
Hallo Bernst - vielen Dank für das Sternchen!
Diese Rechnung über 98 € ist wohl direkt umlagefähig. Frage an den Schornsteinfeger wäre, ob die darauf folgende Rechnung über die ABNAHME der neuen Heizung die nächste Rechnung im September 2011 ersetzt. Leider haben die Schornsteinfeger trotz des neuen Gesetzes immer noch eine ziemliche Monopolstellung, die erst ab 2013 wirklich beendet ist.