Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe eine Frage bei der Sie mir hoffentlich helfen können.

Mein Lebenspartner und ich sind vor einem 3/4 Jahr in eine gemeinsame Wohnung gezogen. Nachdem wir jetzt mehr schlecht als Recht (nicht funktionierende Heizung, lautes Klackern in den Wänden, falsche Nebenkostenabrechung) in dieser Wohnung gewohnt haben, wir alles angemängelt haben, und keiner etwas macht haben wir beschlossen eine andere Wohnung zu suchen.

In unserem Mietvertrag steht eine Mindeslaufzeit von 2 Jahren oder einen Nachmieter finden.

Unsere Frage ist nun: Wie viele Nachmieter müssen wir anbieten? Stimmt dieses Gerücht das wir 3 passende Nachmieter vorstellen können und wenn er keinen davon nimmt, können wir trotzdem aus der Wohnung raus?

Desweiteren müssen wir der Hausverwaltung die Mieter alle erst vorstellen oder reicht es auch der Hausverwaltung die Namen und Adressen der Interessenten mitzuteilen?

Wir danken im Vorraus für die Arbeit die Sie sich machen.

Liebe Grüße

#2

Hallo Glowdesign,

grundsätzlich haben die Vertragsbedingungen Vorrang. Sind die zwei Jahre rechtlich haltbar? - sollten Sie prüfen. Haben Sie beide (Vermieter und Sie) auf die Kündigung der nächsten zwei Jahre verzichtet, haben Sie diesen Vertrag erstmal einzuhalten. Können Sie Gründe anführen, die einer Aufrechterhaltung des Vertrags widersprechen, müssen Sie diese schriftlich dem Vermieter vortragen. Ist die NK falsch, die Heizung macht Lärm usw. können Sie gegebenenfalls Mietminderung beanspruchen. Dies ist aber noch kein Grund zur fristlosen Kündigung.
Ein Nachmieter muss wirtschaftlich vom Vermieter akzeptiert werden können. Da spielt die Zahl keine Rolle. Nationalität, Farbe oder Geschlecht ist unwichtig.
Wenn Sie tatsächlich willige Interessenten haben, dürfte die Vorstellung kein Hindernis sein.

Gruß Fred

#3

Also im Mietvertrag steht das wir entweder 2 Jahre hier wohnen müssen ODER einen Nachmieter finden müssen. Es ist uns also freigestellt was wir machen.
Die Frage ist halt nur: Wenn wir der Hausverwaltung jemanden vorstellen der wirtschaftlich super ist und eigentlich allen Wünschen entspricht, kann die Hausverwaltung dann unendlich viele Nachmietervorschläge ablehnen oder gibt es da Regeln??

#4

hallo,

leider bin ich hier nicht sicher.
Das mit der Mindestlaufzeit kannte ich bisher gar nicht. Ich habe gelernt, dass Verträge mit bis zu 4 Jahren Verzicht auf Kündigung rechtens sind.

Ich gehe also davon aus:
Mit Mindestlaufzeit meinen Sie Verzicht auf Kündigung für 2 Jahre. Sie haben im Mietvertrag eine Klausel, dass Sie aus dem Mietvertrag noch innerhalb der vereinbarten Mindestlaufzeit bei Stellung eines Nachmieters aussteigen können.
ich müsste die Formulierung dieser Klausel wissen.
Ist das nicht näher ausgeführt? Auch evtl. Gründe für den vorzeitigen Auszug?

Zu der Nachmieter-Frage allgemein gesagt.
ich glaube nicht dass die 3-Nachmieter -Geschichte irgendwo gilt. In anderen Sachlagen hat sie auch nicht gegolten. Der Nachmieter musste immer in das Profil passen, dass der Vermieter ausgelegt hat. Es reicht also nicht irgendwelche Namen zu nennen. Ich gehe aber davon aus, dass der Vermieter die Interessenten auch prüfen muss und nur ablehnen kann, wenn berechtigte Gründe gegen den Interessenten sprechen. Zumindest galt das bei der vorzeitigen Kündigung von Zeitmietverträgen allerdings dann inkl. mit dem Nachweis eines erheblichen Interesses des Mieters an einer vorzeitigen Kündigung. Ich weiß nicht, ob das für Ihren Fall übertragbar ist.

Deswegen würde ich an Ihrer Stelle zu einem Mieterverein gehen und die Klausel prüfen lassen:
also die Fragen klären:
1)Ist das wirklich ein rechtlich korrekt formulierter Verzicht auf die Kündigung? Wenn nicht gäbe es keine Mindestlaufzeit.
2) Müssen vielleicht doch schwerwiegende Gründe für eine vorzeitige Kündigung angegeben werden?
3)Lassen Sie die Klausel zu Nachmieter im Mietvertrag prüfen. vielleicht ist sie ja rechtlich zu unbestimmt.

Viel Glück
Elfriede

#5

Hallo,

zu der Stellung von Nachmietern gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, dies ist alles Richterrecht als Ausfluss vom Grundsatz von " Treu und Glauben".
Dies bedeutet, dass es immer eine Einzelfallentscheidung ist, so dass eine klare Beurteilung kaum möglich ist.

3 Nachmieter ist schon mal richtig.
Mitzuteilen sind mindestens Name und Adresse und m.E. auch Gehalt und Beruf. Der Vermieter muß sich schließlich ein umfassendes Bild von den Interessenten machen (wie bei einer normalen Wohnungsvermietung).
Die Nachmietinteressenten müssen ein klares Angebot zur Wohnungsübernahme abgeben.
Der Vermieter ist dann unter Fristsetzung aufzufordern zu den Nachmietern Stellung zu nehmen.

Sollten alle Nachmietinteressenten aus nicht nachvollziehbaren Gründen abgelehnt werden, dürfte ein Festhalten am Mietvertrag treuwidrig sein, mit der Folge der Beendigung des Mietverhältnisses.

Aber wie gesagt, ist dies nicht eindeutig.
Ich hoffe es hilft trotzdem ein wenig weiter.

Gruß
Sebastian

#6

Hallo Glowdesign
leider ist eure rechtliche Seite nicht so einfach.
Erstens müsst ihr mindestens, am Besten per Einschreiben/Rückschein, 2x mit einer 14tägigen Frist den Vermieter auffordern die Mängel zu beseitigen.
Tut er dies nicht, habt ihr das Recht die Miete zu mindern,weiterhin ist der Vermieter aufzufordern die Mängel zu beheben.
Hilft dies alles nichts,könnt ihr kündigen. Mit der Begründung: Die Wohnung ist nicht in einem vertragsgerechten Zustand(die Mängel müssen dann schon sehr gravierend sein).
Einen Nachmieter müsst ihr dann nicht stellen.
Wollt ihr dieses Prozedere nicht durchführen,seit ihr darauf angewiesen,dass der Vermieter mit einem Nachmieter einverstanden ist.
Vorsicht, die Vorstellung von drei Nachmietern ist ein Ammenmärchen u. ist nicht rechtlich durchsetzbar.
Inwieweit es möglich ist, dass ihr euch mit dem Vermieter gütlich einigt müsst ihr selbst entscheiden bzw. obliegt eurer Einschätzung.
Liebe Grüße
Heike

#7

Hallo,

das Gerücht, dass Sie drei Nachmieter vorschlagen können und ausziehen dürfen, wenn der Vermieter die ablehnt, stimmt nicht.

Ich würde es aber trotzdem so machen: Anzeige in der Zeitung schalten, Interessenten kommen lassen, Adressen an den Vermieter weitergeben. Kündigen Sie aber auf jeden Fall fristgerecht mit 3 Mon. Kündigungsfrist und zwar unter Angabe der Mängel als Grund für die Kündigung.

Wenn sie die Mängel schriftlich angemahnt haben, sind Sie doch auf der sicheren Seite.

Alles Gute

Micha

#8

Hallo,
die Nachmieterregelung ist ein Gerücht, das sich hartnäckig hält.
Der Vermieter kann auf Einhaltung des Vertrags bestehen und braucht keinen Nachmieter akzeptieren. Das wäre eine Kulanzregelung.
Allerdings… durch die Mängel sieht das etwas anders aus.
Ein paar Informationen benötige ich hierzu noch
Sind die Mängel per Einschreiben/Rückantwort, oder unter Zeugen angezeigt worden?
Wie war die Reaktion des Vermieters?
Ist die Miete bereits gekürzt worden?
Ist für die Beseitigung der Mängel eine Frist gesetzt worden?
Im günstigsten Fall könnte dann die Wohnung ohne Nachmieter gekündigt werden (Fristlos).
Melde dich doch bitte noch einmal.

Viele Grüße
Llissy

#9

Laut unserer Versicherung ist ein Vertrag BIS 2 Jahre gültig. Darüber hinaus wäre es nicht legal.

Beim Einzug hat man uns gesagt wir müssen entweder die 2 Jahre drin bleiben oder einen Nachmieter stellen.
Im Mietvertrag heißt es: Eine Nachmieterstellung ist vorbehaltlich der Zustimmung durch den Eigentümer möglich.

Die Heizung wird zur Zeit bearbeitet, allerdings bekommen wir nur einen größeren Heizkörper. Das das Haus gar nicht isoliert ist und die Heizkosten ins unermessliche gehen, was uns vorher nicht gesagt wurde, uns wurden Heizkosten von ca. 50 € angegeben!, ist dies natürlich keine Lösung für uns.
Das Klackern ist weiterhin. Macht auch keiner mehr etwas gegen.

Alles mehrfach schriftlich angemahnt, Miete aber noch nicht gekürzt.

Ich muss dazu sagen, das wir nicht mehr hier drin bleiben wollen. Dementsprechend müssten wir wissen wie wir uns verhalten sollen.

#10

Beim Einzug hat man uns gesagt wir müssen entweder die 2 Jahre drin bleiben oder einen Nachmieter stellen.

Im Mietvertrag heißt es: Eine Nachmieterstellung ist vorbehaltlich der Zustimmung durch den Eigentümer möglich. Dies wurde nachträglich auf unseren Wunsch hinzugefügt.

Die Stelle mit den 2 Jahren: Der Mietvertrag ist für beide Parteien nicht vor dem 30.06.2013 ordentlich kündbar. Wird der Vertrag nicht zum Ablauf des Zeitraum, für den der Kündigungsverzicht vereinbart ist, mit den für die ortdentliche Kündigung jeweils gültigen Fristen gekündigt, verlängert sich dieser auf unbestimmte Zeit.
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 2 Jahren av Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig.

#11

Hallo,

das scheint mir ein rechtlich korrekter Kündigungsverzicht auf zwei Jahre zu sein. Ein besonderer Grund scheint allerdings nicht notwendig zu sein - Ihr Mietvertrag enthält ja die Nachmieter-Klausel.

Die Klausel mit dem Nachmieter sagt jedoch eindeutig, dass die Zustimmung des Eigentümer notwendig ist. Deshalb glaube ich, dass Sie Nachmieter nennen können und der Vermieter/Eigentümer darf die Eignung prüfen.

Muss er nun annehmen? Da bin ich mir immer noch nicht sicher.
Ich habe einen Link gefunden und zitiere:
„Die Frage ist nur, ob der Vermieter verpflichtet ist, den von Ihnen gestellten und möglicherweise auch geeigneten Nachmieter zu akzeptieren und einen Mietvertrag mit diesem abzuschließen. Diese Pflicht besteht nach den durch die Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zum Wohnraummietrecht nur dann, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.“ (http://www.frag-einen-anwalt.de/Nachmieter-wird-vom-…)

ein weiterer Link:
„Wenn … der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, dann können Vermieter vorgeschlagene Nachmieter nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person vorliegen und die Interessen der Vermieters hierdurch besonders schwer betroffen sind. Nachmieter können nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil sie Ausländer sind, wenn nicht andere, wichtige Gründe für die Ablehnung vorliegen. Lehnen Vermieter zumutbare Nachmieter ab, so müssen die Mieter von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, zu dem diese Nachfolger die Wohnung übernommen hätten. Das Mietverhältnis endet für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt (OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232)“ (http://www.urteile-mietrecht.net/Nachmieter-Nachmiet…) dieser Link bestätigt die erst Aussage.

Wie also vorgehen, falls der Vermieter/Eigentümer den oder die Interessenten ablehnt?
Schauen Sie sich den folgenden Link ab dem Stichwort „Praxistipp“ selbst an. Der Text ist zu lang, um hier zitiert zu werden. siehe also: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmi…

Was mich so unsicher macht, ist die Kürze ihrer Nachmieterklausel, die die Einzelheiten einer möglichen Kündigung mit Nennung von Nachmietern eben nicht regelt.
anscheinend wäre eine Formulierung wie folgt möglich und sinnvoll:
Beispiel für eine solche Nachmieterklausel:
„Ersatzmieter: Der Mieter ist berechtigt, vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist - das ist am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.“(http://www.berlin.de/special/wohnen/alter/recht/betr…)

Es bleibt Ihnen immer noch, zu einer Rechtsberatung bei einem Mieterverein oder evtl. Verbraucherzentrale zu gehen und Ihre Klausel prüfen zu lassen. Tut mir leid: ich will mich nicht festlegen

haben Sie denn schon mit dem Vermieter gesprochen und einen Nachmieter vorgeschlagen. vielleicht geht es ja leichter als sie jetzt denken.

ich wünsche Ihnen viel Glück
Elfriede