Hallo Frettchenmum,
selbst verständlich braucht ihr die Wohnung bei Auszug nicht zu renovieren, sofern die Dekarationen sich noch in gutem Zustand befinden, so wie du in deinem Schreiben erwähnst. Diesbezüglich füge ich ein Urteil des Bundesgerichtshofes bei, aus dem ihr alles für euch relevante entnehmen könnt. Am Ende des Urteils
hat Dr. Olaf Riecke, Hamburg, Richter am Amtsgericht Hamburg in einer sehr umfassenden Anmerkung das Urtei sehr verständlich analysiert und kommentiert. Das solltet ihr euch vielleicht vorab ansehen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Sollten sich noch fragen ergeben, könntet ihr mich wie folg erreichen: [email protected]
ZMR 2008, Heft 2, seite 102 ff.
Miet- und Pachtrecht
Endrenovierungsklausel und Klauselkontrolle
BGB §§ 307, 535 Abs. 1 Satz 2, 538:
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Be-endigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Miet-verhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH, Versäumnisurteil vom 12.9.2007 VIII ZR 316/06
Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in B. Der Mietver-trag vom 2.5.2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):
„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.“
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zu-stand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“
Die Kläger haben u. a. die Feststellung begehrt, daß Nr. 10 der Anlage zum Mietver-trag unwirksam sei mit der Folge, daß die Kläger zur Vornahme von Schönheits-reparaturen nicht verpflichtet seien. Das AG hat die Klage mangels Feststellungs-interesses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos ge-blieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.
Die Revision hatte Erfolg.
Aus den Gründen:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen i. S. des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.
Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmißverständlich deutlich, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des BGH wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so daß der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Ab-nutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn, wie im vorliegenden Fall, der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, daß eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.
II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Miet-vertrag nicht dahin auszulegen, daß der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur inso-weit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Be-dürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprüfen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e. V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des LG bzw. des OLG Bremen Verwendung.
Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des BGH (Senatsurteile vom 17.2.1993 – VIII ZR 37/92 –, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18.7.2007 – VIII ZR 227/06 –, zur Ver-öffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muß. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.
Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Miet-vertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmißverständlich, daß der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, daß er also keine unein-geschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung be-gründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäft-liche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisions-instanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8.3.1989 – VIII ZR 73/88 –, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ kann zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, daß die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muß (vgl. Senatsurteile vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02 –, ZMR 2003, 653 [655] = NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02 –, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem „einwandfrei renovierten“ Zustand übergeben worden ist und im weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.
- In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.
a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3.6.1998 – VIII ZR 317/97 –, ZMR 1998, 752 [754] = NJW 1998, 3114 = WPM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14.5.2003, a. a. O.; Urteil vom 25.6.2003, a. a. O.; Urteil vom 28.4.2004 – VIII ZR 230/03 –, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5.4.2006 – VIII ZR 109/05 –, ZMR 2006, 599 [601] = WuM 2006, 310, unter II 1 a, und – VIII ZR 152/05 –, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm, ZMR 1981, 179 [182] = NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt, ZMR 1982, 15 = WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Der XII. Zivilsenat des BGH hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 308/02 –, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdn. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdn. 417; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdn. 170 f.; Blank, in: Anpassung der Wohnung an technische Standards – Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163 [164]; Heinrichs, WuM 2005, 155 [161]; Steenbuck, WuM 2005, 220 [221]; vgl. auch MünchKomm.-Schilling, BGB, 4. Aufl., § 535 Rdn. 122; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdn. 109).
b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, a. a. O., Rdn. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14.5.2003, a. a. O., unter II 2, und vom 25.6.2003, a. a. O., unter kommt es dafür nicht an.
III 3), Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schön-heitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71 [79 ff.] = ZMR 1988, 455 [459]). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm, a. a. O., 1050). Sie ver-pflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so daß bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Ab-nutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuver-mietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.
III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Antragsgemäß ist festzustellen, daß Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, daß sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so daß auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist.
Anmerkung: Dr. Olaf Riecke, Hamburg, Richter am Amtsgericht Hamburg
In der vorstehenden Entscheidung befaßt sich der BGH wohl erstmals explizit mit der Frage der Wirksamkeit einer isolierten Vereinbarung der Endrenovierungspflicht des Mieters.
Ausgangspunkt
Der Vermieter hat regelmäßig ein Interesse daran, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem frisch renovierten Zustand zurückzuerhalten, damit er sie einem Nachfolgemieter sofort in einem guten dekorativen Zustand zur Verfügung stellen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung dem ausziehenden Mieter ebenfalls in einem frisch renovierten Zustand überlassen wurde. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde wohl die vorstehend vom BGH wegen Verstoßes gegen § 307 BGB als nichtig eingestufte Endrenovierungsklausel entwickelt. Sie sollte den Mieter verpflichten, die Wohnung in jedem Fall – unabhängig von der Dauer der Anmietung – bei Beendigung des Mietverhältnisses stets in einem frisch renovierten Zustand zurückzugeben.1
Selbst wenn die isolierte Endrenovierungsklausel wirksam wäre (was laut vor-stehender BGH-Entscheidung verneint wurde), hätte sie nur Relevanz für Kurzzeit-mietverhältnisse. Denn es müßte der Vermieter doch trotzdem bei längerer Dauer des Mietverhältnisses2 seiner Erhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen. Der Mieter hätte es dann jedoch weitgehend in der Hand – wenn der Vermieter nicht darauf besteht, während der Mietzeit3 zu renovieren – unmittelbar vor Auszug die fälligen Malerarbeiten beim Vermieter abzufordern, womit faktisch des Mieters Endrenovierung durch den Vermieter erfüllt würde. Zumindest hätte der Mieter das dolo-agit-Argument aus § 242 BGB gegenüber einem Renovierungsverlangen des Vermieters.
Um das wirtschaftlich gewollte Ziel auch vollends zu erreichen, müßte es demnach zumindest zusätzlich möglich sein, wenigstens die Renovierungspflicht des Ver-mieters (ohne Überwälzung auf den Mieter) auszuschließen. Auch dies geht aber formularvertraglich nicht.
Bisherige Rechtsprechung
Bereits in den 80er Jahren, lange vor der Mietrechts- und auch vor der ZPO-Reform, hatten die OLG gestützt auf § 9 AGBG a. F. Nichtigkeit von Endrenovierungsklauseln in Kombination mit anderen Klauseln bejaht.4
Auch der BGH kippte bisher in st. Rspr. die Überwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung insgesamt wegen der im Vertrag zusätzlich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung.5 Dies galt, wenn die dem Mieter auferlegte Endrenovierung nicht auf die Fälle beschränkt war, in denen die Fristen zur Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren. Der Summierungseffekt führte so zur Gesamtnichtigkeit aller formularvertraglichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Die Klauseln wurden als „untrennbar miteinander verbunden“ angesehen. Der BGH stellte fest, daß eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung, sich sowohl aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben kann, aber auch aus dem Zusammenwirken einer unwirksamen und einer wirksamen Klausel. Insbesondere kann der Vermieter sich vor dem Hintergrund des Transparenzgebots nicht auf die Nichtigkeit einer seiner Klauseln berufen. Daß es um zwei im Formularvertrag getrennte Klauseln ging, hatte keine entscheidende Bedeutung.
Diese Gefahr der Gesamtnichtigkeit des Klauselwerks zu Schönheitsreparaturen hat sich z. B. in einem Urteil des LG Berlin6 verwirklicht. Dort wurde dem Mieter ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses gegen den Vermieter für die malermäßige Instandsetzung seiner Wohnung zugesprochen, obwohl der Vertrag vorsah, daß die laufenden Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Die Vertragsbestimmungen sollten jedoch den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung ohne Rücksicht auf den aktuellen Zustand in jedem Fall beim Auszug zu renovieren.
Konsequenz
Eine solche unabhängig vom Renovierungszustand der zurückgegebenen Wohnung bestehende Endrenovierungsverpflichtung des Mieters kann nur individualvertraglich ausgehandelt werden;7 sie darf auch nicht indirekt über eine sog. Farbwahlklausel8 faktisch bewirkt werden. So war Nr. 4 (2) AVB des früheren GdW-Mustervertrags auch nicht unbedenklich, obwohl dem Mieter ein gewisser Gestaltungsspielraum belassen wird und nur bei erheblicher Abweichung von der bisherigen Ausführungsart unabhängig von der Fälligkeit der Schönheitsreparatur als solcher bei Auszug zu renovieren ist, um den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.9
Zulässige Formularklauseln
Als zulässig werden nur die Formularklauseln angesehen, aus denen deutlich hervorgeht, daß eine Endrenovierung lediglich dann auszuführen ist, wenn Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis ohnehin fällig (bzw. überfällig) sind.
Nach OLG Frankfurt10 ist etwa folgende Klausel wirksam:
„Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheits-reparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziffer 4 a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verstrichen sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fach-gerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurück-gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrund-lage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsver-pflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparatur fachgerecht selbst durchführt.“
Sonderfall: Gewerbemiete
Die Unwirksamkeit von – nicht isoliert vereinbarten – Endrenovierungsklauseln wurde sogar für Gewerberaummietverhältnisse bejaht.11
Gegen das AGB-Recht verstoßende Endrenovierungsklauseln bergen über ihre Nichtigkeit hinaus weitere große Gefahren für den Vermieter von Gewerbeobjekten. Die Kombination von Endrenovierungsklauseln mit anderweitiger formularmäßiger Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führt grundsätzlich – vgl. BGH, ZMR 2006, 913 – zur Nichtigkeit der gesamten Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
Verbreitet wird jedoch Geschäftsraummietern mehr zugemutet, und zwar mit der Be-gründung, der Mieter von Geschäftsräumen sei i. d. R. – anders als ein Wohnungs-mieter – nicht sozial schutzbedürftig. Auch könne sich der Geschäftsraummieter – jedenfalls bei den üblicherweise abgeschlossenen langfristigen Mietverträgen – durch entsprechende Kalkulation seiner Einkünfte auf die Belastung einstellen.12 Letztlich wird also auf die größere finanzielle Leistungsfähigkeit abgestellt. Doch zutreffend hat Langenberg darauf hingewiesen, daß dies kein Kriterium für die Zu-lässigkeit oder Unzulässigkeit von Klauseln ist.13 Außerdem sind weder Wohnraum-mieter generell finanziell leistungsschwach und aus diesem Grund besonders schutzbedürftig, noch können sich Geschäftsraummieter, Kleingewerbetreibende zumal, besonders leicht gegen sie belastende Klauseln zur Wehr setzen. Entscheidend ist stattdessen, ob von dem Prinzip der Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung zum Nachteil des Mieters so erheblich abgewichen wird, daß dies eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Ohne Ausgleich oder sachlichen Grund muß dies auch ein Geschäftsraummieter nicht hinnehmen. So können sich auch Gewerberaummietrechtsklauseln, die einzeln unbedenklich sind, in ihrer Wirkung derartig summieren, daß sie eine unangemessene Benachteiligung ergeben. Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über im Turnus vorzunehmenden Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.14
Fazit:
Das vorstehende BGH-Urteil vom 12.9.2007 gilt zumindest für Wohnraummiete. Dort ist die isolierte formularvertragliche Endrenovierungsklausel per se nichtig. Ob diese Rechtsprechung auf die Gewerbemiete 1:1 übertragen werden kann, ist offen (und eher zu verneinen), da der BGH dies bisher nur für den Summierungseffekt bejaht hat.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg, Richter am Amtsgericht Hamburg
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