Mietrecht bei mündlichen Mietverträgen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ich hoffe es kann mir jemand helfen. Da mein Vater schwer erkrankt ist wollte ich vom Würzburger Raum wieder in den Frankfurter Raum ziehen um den Eltern (78 J. und 79 J.) beiseite zu stehen und helfen zu können. Es war aber gar nicht so einfach eine geeignete und zahlbare Wohnung zu finden. Ein Freund hat uns die Wohnung seiner vor 3 Jahren verstorbenen Mutter zur Miete angeboten, die Mietdauer sollte für 1 bis 1,5 Jahre sein weil der Vermieter dann die Wohnung evtl. für eine seiner Töchter die im Haus leben benötigt. Wir haben uns darauf eingelassen und unsere Wohnung in Würzburg gekündigt, so konnten wir schneller bei meinen Eltern sein und hatten genügend Zeit uns nach etwas geeigneten umzuschauen. Der Mietvertrag wurde nur mündlich vereinbart einen schriftlichen befristeten wollte der Vermieter nicht, die Miete ( 325 Euro incl. Heizung und Strom)soll in bar entrichtet werden.

Wir zogen also am 01.09.2012 in die Wohnung in Frankfurt ein, also vor 6 Monaten. Nun bekamen wir letzte Woche per Einschreiben die Kündigung wegen Eigenbedarf es stand nur drin das er wegen Eigenbedarf kündigt mit einer 3 monatigen Kündigungsfrist zum 30.6.2013…

was können wir jetzt tun? Wir haben so viel Geld in die Renovierung der Wohnung gesteckt wir haben sie bewohnbar gemacht, es waren ca 20 Jahre alte Tapeten dran die verdreckt und total vergilbt waren, die ganze Küche war total vergilbt und verdreckt teilweise hing sogar noch der Kot der Mutter an den Wänden. Wir mussten alles neu Renovieren, was ja auch nicht schlimm ist aber wer ersetzt uns die Kosten? Der Umzug, Makler, Mehrkosten der neuen Miete usw… was ist wenn wir auf die schnelle keine bezahlbare Wohnung finden?

Also habe ich das Gespräch mit dem VM gesucht und ihm gesagt das wir vor den 31.8. nicht ausziehen werden evtl. früher wenn wir bis dahin etwas geeignetes finden würden. Er sagte das wir am 30.6.2013 auszuziehen haben und basta. Ich vermute das er deswegen so sauer auf uns ist weil ich mich auf sein persönliches Ineresse an meiner Person nicht eingelassen habe seit dem spinnt er total rum…z.B. ich soll mein Fahrrad aus der Halle nehmen weil wir dafür keine Miete zahlen ( es steht mit seiner erlaubnis drin) ich bot ihm 10 euro Miete dafür an er will 100 Euro…so ein scheiss bringt er…auch hat er gesagt das seine töchter früher in der Wohnung Partys gefeiert haben und er Kameras installiert hat um zu sehen was die Mädels da treiben…dadurch würde er ALLES sehen was wir machen…habe alles abgeguckt aber nichts gefunden, dennoch allein der Gedanke ist blöd…meinen Mann darf ich das gar nicht erzählen dann gibt es den größten Krach.

was kann ich tun bitte helft mir

#2

Hallo,
auch ein mündlicher Vertrag ist gültig. Man sollte es nur beweisen können. Aber da Sie ja in der Wohnung schon einige Zeit leben, ist das Beweis genug.
Ein Vermieter kann nicht nach so kurzer Zeit wegen Eigenbedarf kündigen. Das Gesetz sieht vor, daß der VM ca. 5 Jahre vorausschauen muß, wenn er Eigenbedarf beanspruchen will. Also keine Panik, wenn Sie die 1 - 1,5 Jahre nicht schriftlich haben. Auch wenn Sie die Miete bar bezahlt haben, werden Sie ja wohl eine Quittung haben.
Gruß
Melodie

#3

1-1,5 jahre war ausgemacht das wollen wir ja auch einhalten und werden es auch…nur jetzt geht es halt nicht …

#4

mündliche absprachen sind immer …
keiner hat was gesagt und insofern heißt es immer wer nichts zu verbergen hat kann es auch schriftlich geben
das sieht sehr dum aus, da er nicht mit sich reden lässt würde ich mir einen beratungstermin beim anwalt holen welche möglichkeiten man hat und wie realistisch es ist diese durchzusetzen, denn vor gericht heißt recht haben noch lange nicht recht bekommen
diee sche geht massiv in riichtung rechtsberatung und da muss schon en anwalt ran
viel erfolg, über eine rückmeldung würde ich mich freunen viele grüße margret

#5

Hallo und guten Tag,
Sie sollten mit diesem Problem den Mieterverein oder einen Fachanwalt aufsuchen !
MfG USKO

#6

Hallo,

ihr habt einen mündlichen Mietvertrag, der ist so gut, wie jeder Andere. Nur ist es dann immer schwer etwas zu beweisen.
Wenn der VM von einer Mietdauer vin mind. 1- 1,5 Jahren gesprochen hat, sollte er diese auch einhalten und bei einem befristeten Mietvertrag ist ein fester Auzszugstermin auch bindend.
Das Problem hierin sehe ich, das es überhaupt nie einen festen Termin gab.
Bei einem Zeitmietvertrag, also mit Frist darf innerhalb der Frist nicht gekündigt werden. da haben sich dann alle Parteien dran zu halten.

Im Grunde ist dies ein Klassiker (Achtung auch bei Einliegerwohnungen oder wenn neben dem Vermieter nur eine Wohnung im Haus ist) Man renoviert , macht sich alles fertig und promt
hat der Vermieter eigenes Interesse. Mancher Mieter hat dann auch noch Maklergebühren zahlen müssen, Geld investiert und wird so ausgebootet.

Oder wie bei dir, eine Retourkutsche, weil seine Anmache ins Leere läuft. Zuerst mit deinem Mann reden . Wenn er dies anders raus bekommt, wird der Krach noch ärger.
Das nur am Rande. Zu behaupten das er euch mit Kameras überwacht, war schön blöd.

Mit dieser Aussage könntest du auch zur Polizei gehen, da der Verdacht des Stalking und Nötigung nahe liegt.
Er wird das dann abstreiten, aber merkt, das du dir das nicht gefallen läßt. Man muss sich wehren.

Nun zum Eigentlichen.
In der Kündigung muss drin stehen, für wen die Wohnung bestimmt ist und warum. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam
und offenbar hat er keine Gründe genannt.
Ich würde mich aber beim Mieterverein nochmals beraten lassen.

Diese können auch besser prüfen ob eine Sozialklausel/Härtefall greifen könnte.

Der VM spielt ein falsches Spiel.
Im Grunde könnt ihr nun auch pokern und so mancher würde dies auch durchziehen.
Denn so einfach die Möbel auf die Straße stellen kann ein Vermieter ja nunmal nicht und auch die Wohnung nicht ohne Erlaubnis betreten - schon gar nicht allein.
Das für den Fall, das er noch einen Schlüssel haben könnte.

Also laut meiner Kenntnis ist die aktuelle Kündigung unwirksam, das sie nicht die erforderliche Form enthält.

Natürlich ist das in Zukunft kein schönes Wohnen. Überlege dir mit deinem Mann, was ihr in die Wohnung rein gesteckt habt und sagt dem Vermieter, das ihr für Summe X auszieht. Geht er nicht darauf ein, dann bleibt ihr erstmal.

Ihr seid auch nicht verpflichtet dem Vermieter nun mitzuteielen, das seine Kündigung unwirksam ist. So zieht sich das halt in die Länge.

Wichtig, erst mal Ruhe bewahren und am Besten einen Mieterverein aufsuchen. Das kostet (hier) um die 85 Euro inkl. einer Mieterrechtsschutz, die aber leider nicht sofort greift. Aber Beratung unf Hilfe bekommt ihr und ich glaube das ihr dringend einen fachlichen Beistand benötigt.

Viele Grüße
tina

#7

Hallo.

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden. Hier haben Sie aber die Besonderheit, dass der mündliche Mietvertrag für eine bestimmte Zeitdauer abgeschlossen werden sollte. Ein solcher befristeter Mietvertrag kann aber nur schriftlich abgeschlossen werden.

http://www.juraforum.de/lexikon/mietvertrag

Folge des Schriftformerfordernisses ist, dass Sie einen unbefristeten Mietvertrag mit Ihrem Vermieter haben mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, jeweils zum Monatsende.

Nachdem Sie erst in 2012 in die Wohnung gezogen sind, kann sich der Vermieter nur sehr schwer auf Eigenbedarf berufen. Sie wohnen nur sehr kurze Zeit in der Wohnung, dem Vermieter wäre der geplante Eigenbedarf bekannt gewesen bei Einzug. Der Vermieter würde sich in diesem Fall schadensersatzpflichtig machen. Hinzu kommen ihre hohen Kosten bei der Sanierung der Wohnung, die er ebenfalls ersetzen müsste, wenn er in Kenntnis des kurz bevorstehenden Eigenbedarfs trotzdem die Wohnung an Sie vermietet hat.

Nach so kurzer Mietdauer einen Eigenbedarf anzumelden wäre nur in sehr wenigen Fällen möglich (z. B. dem Vermieter wurde selbst seine Wohnung gekündigt oder ähnliches, also Fälle, die für ihn nicht vorhersehbar waren, als er an Sie vermietet hat).

Sie sollten dringend zum Mieterverein oder zu einem Fachanwalt für Mietrecht gehen und sich beraten lassen. Der Räumungstermin 30.06. wird nicht möglich sein, der Vermieter müsste bei Gericht erst Räumungsklage einreichen und dann dort seinen Eigenbedarf sehr ausführlich darlegen müssen.

Die beste Lösung wäre für Sie, sich die Aufwendungen finanziell ersetzen zu lassen und auch den Umzug.

Bitte beachten Sie, dass diese Diskussion keine rechtliche Beratung darstellt.

#8

Weter Fragesteller!
Aus dem Mietrecht: „Der Mietvertrag bildet die Rechtsgrundlage für das Mietverhältnis.
Er bedarf grundsätzlich keiner Form. Auch nur mündlich abgeschlossenen Verträge sind also wirksam.“
Entscheident ist die Mietdauer! Wenn die Mietdauer über ein Jahr hinaus geht, dann besteht eine Pflicht für einen schriftlichen Mietvertrag. ((§ 550 BGB)
Wird gegen diese Formerfordernis verstoßen, wie bei Ihnen, dann gilt der Mietvertrag für eine unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Eine Kündigung ist frühestens auf das Ende des ersten Vertragsjahres möglich.
Sie haben eine vernachlässigte Wohnungn renoviert, auf eigene Kosten. Ihr Vermieter kommt, wenn er Sie aus dem Haus hat, billig an eine runderneuerte Wohnunh, die er vielleicht seiner Tochter geben will, die er aber auch zu einer höheren Miete weiter vermieten kann. So sehe ich die Lage.
Sie haben das Recht erst am Ende der vereinbarten Mietdauer, in Ihrem Falle ein Jahr, einer Kündigung zu folgen. Auch wenn der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Loten Sie die Möglichkeiten der §§ 542 BGB; §§ 573 BGB; §§ 574 BGB; §3 556 BGB für Ihre Zwecke aus.
Aber zuerst Widerspruch beim Vermieter gegen die Kündigung einlegen.; Können Sie die Kamreas nachweisen über die Ihr Vermieter Sie belauscht hat? Wenn ja, dann bekommt Ihr VM echt Ärger!! Nicht entgehen lassen, diese Typen verdienen es nicht besser:
Haben Sie Nachweise über Ihre Leistungen bei Renovierung der Wohnung, evtl Fotos vom alten Zustand?
Denken Sie daran, immer einen schriftlichen Mietvertrag abschließen! Reden Sie mit Ihrem Mann darüber, Männer sind nicht immer so mimosenhaft.
Mit freundlichem Gruß, „Großer Sucher“.

#9

Mündliche Mietverträge haben den gleichen bestand wie schriftliche, ich gehe davon aus das es jemand bezeugen kann. Weißt den Vermieter darauf hin und macht ihm unmissverständlich klar, dass ihr erst nach Ablauf von einem Jahr ausziehen werdet. Solltet Ihr Zeugen für die Behauptung das Kameras instaliert sind haben, so macht Euch auf den Weg zur Polizei und erstattet Anzeige, denn das ist eine Straftat.
Am besten Ihr teil alles Schriftlich per Einschreiben Rückschein, Eurem Vermieter mit und wartet ab. Das Jahr ist schnell um und eine Räumungsklage für die kurze Zeit, wird wohl kaum bei Gericht zugelassen.

Gruß connection

#10

Hallo Ines,
eine Wohnung ohne Mietvertrag anzumieten, war wahrscheinlich der größte Kardinalfehler Deines Lebens. Aber trotzdem hast Du deswegen noch Deine Rechte.

In diesem Fall greifen dann die §§ 542–546a BGB. Ich habe Dir mal einen Link hier reingestellt, an dem Ihr Euch orientieren könnt. Hier wird auch die (verlängerte!)Kündigungsfrist und Weiteres geklärt. Ich denke,damit habt Ihr doch recht gute Karten in der Hand. Bitte beachte, auch mal die grün unterlegten Schriften anzuklicken, hier gibt es weitere Infos!

Schau mal bitte hier:
http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/kein-mi…

Dann das Thema Kameraüberwachung:
Hierzu habe ich ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte gefunden,(Aktenzeichen 16 C 427/02) das die Personen- Überwachung strengstens regelt.

Guckst Du hier:
http://www.relaw.de/recht/bauen-wohnen-kaufen/top-th…

und hier:
http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=959

Ich hoffe, ich konnte Dir erstmal weiterhelfen. Viel Glück!

Mit nettem Gruß, Michael.

#11

Hallo Ines,

natürlich gilt auch ein mündlicher Mietvertrag. Problem ist nur das zu beweisen. Holen sie sich professionelle Hilfe bei einem Anwalt, oder beim örtlichen Mieterbund.

Sollte er tatsächlich Kameras installiert haben, ist das natürliich strafbar.

Mit freundlichen Grüßen aus Göppingen
Volker Weiser

#12

auch mündliche Vereinbarungen sind rechtswirksam. Nur ist recht haben und Recht bekommen ein großer Unterschied.
würde mich bei Mietverein erkundigen, bzw. online _Rechtshilfe.
weiß nicht wieviel sie in die Renovierung gesteckt haben, wenn von vorneweg klar war, daß nach 1-1 1/2 Jahren Eigenbedarf zu erwarten wäre.
wünsche viel Glück

#13

Hallo,

das könnt ihr ganz gelassen nehmen.
Die Kündigung ist unwirksam, wenn…
wirklich nur steht, das zum 30.06.2013 wegen Eigenbedarf gekündigt wird.
Der Eigenbedarf muss immer sehr detailliert
begründet werden.
Also… nichts machen, dem Vermieter auch nichts sagen. Sonst schickt er noch eine begründete Kündigung hinterher.
Eine Woche vor dem 30.06. die Kündigung schriftlich zurückweisen (Einschreiben/Rückantwort.
Dann müsste er euch verklagen, soll er doch machen, er wird verlieren.

Viele Grüße
Llissy

#14

Hallo,

hier kann ich leider nicht weiterhelfen…

MfG schoerschi

#15

Ihr hab zwar keinen „Mietvertag“ aber kein Vertrag ist auch einer.
Der kommt durch regelmäsige Zahlungen zustande.
Die könnt Ihr aber wahrscheinlich nicht nachweisen.
Sollte die Miete immer in bar übergeben worden sein und Ihr habt keine Quittung erhalte, hat Eur Vermieter das bestimmt auch am Finanzamt vorbeigemogelt.
Zum Beweis Eures Mietverhältnisses hat Er euch ja nun eine schriftliche Kündigung zu kommen lassen :smile: .

Un nun zur Eigenbedarfskündigung: hat Er die begründet? Wer soll den in die „Verwazte“ Wohnung einziehen?

Ich denke Ihr könnt aus meinen Anregungen einen kleinen 3Zeiler an Euren Vermieter verfassen.

Was auch nicht schlecht ist: den nächsten Mieterverein Kontaktieren.

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

Mit freundlichem Gruß ulli p ( [email protected] )

#16

Schönen guten Morgen,

oh, Dein Vermieter scheint aber ein ganz besonderes Exemplar zu sein. Zunächst mal: Gegen eine Eigenbedarfskündigung kommt man schwer an. Ich vermute zwar, dass es in Deinem Fall nur eine fingierte Eigenbedarfskündigung ist, aber das nachzuweisen würde erst nach dem Auszug klappen. Wenn überhaupt.

Ihr habt keinen schriftlichen Mietvertrag und selbst wenn Ihr einen hättet, Eigenbedarf ist schwer zu umgehen.

Die Frage ist: Könntet Ihr der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen? Soziale Härte wäre, wenn jemand kleine Kinder hat. Oder krank ist. Oder arbeitslos. Oder einen anderen Grund hat, der eine Kündigung als unzumutbar ansehen lässt.

Natürlich könntet Ihr auch unfair werden, indem Ihr nach und nach die Kosten für die Renovierung von der Miete abzieht. Aber das gibt nur neuen Stress.

Ich würde raten, mal einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen. Was die Kameras angeht: Wenn der Vermieter das vor Zeuge ausgesagt hat, könnt Ihr ihn anzeigen.

Alles Gute

Micha