Mietrecht Berechnung Wohnfläche

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,
meine Frage, ist Wohnflächenverordnung immer Pflicht für Berechnung Wohnungsgröße- auch bei preisfreien, frei finanziertem Wohnraum?

habe März Mietvertrag ohne Angabe von m², auch keine Vereinbarung über Berechnung Wohnfläche unterschrieben.

Bei Besichtigung fragte ich Vermieter nach Größe, er gab an ca. 70 m².
Diese 70m² werden auch bei der Nebenkostenabrechnung für Heizung und Warmwasser zugrundegelegt. Wenn ich für Schrägen, Höhen 1-2m 50% abziehe, zzgl. 2m² für nicht beheizten Abstellraum komme ich auf 61,5 m².

-hab Vermieter auch schon gefragt: wäre nicht so.

Kaltmiete wußte ich ja, aber bei Nebenkosten bin ich von wesentlich niedrigeren Kosten ausgegangen, weil ich Single, 1x dusche am Tag, 1x Waschmaschine pro Woche Heizkörper zu 80% auf Frosteinstellung, weil ich oft nicht zu Hause zudem unter mir beheizte Wohnung ist.

Da aber die Hälfte der Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser (einschließlich der Verkaufsräume des vermieters) nach m² umgelegt werden, komme ich bei Nebenkosten wesentlich höher als gedacht.

Kürzung Kaltmiete, oder und Nebenkosten?

Ich hoffe auf Info, Hilfe, weiß nicht so recht wie ich weiterverfahren soll, möchte auch kein großes Faß aufmachen, da im großen und ganzen sehr zufrieden mit Wohnung war, Lage top, war teilmöbiliert,
auch bis jetzt gutes Verhältniss mit Vermieter.

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Hallo,

für frei finanzierten Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung nicht verpflichtend, siehe § 1 derselben.

Für Sie interessant dürfte § 7 Heizkostenverordnung sein, dort heißt es unter anderem in Satz 1 „Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.“

Eine Definition der Wohn- oder Nutzflächen steht allerdings nicht in der Heizkostenverordnung. Hier halten sich die meisten Eigentümer allerdings an die Wohnflächenverordnung, wenn auch nicht bindend.

Mein Vorschlag hier wäre: reden Sie nochmals mit dem Vermieter und fragen Sie ihn nach seiner Berechnung. Zur Not können Sie die Betriebskostenabrechnung vorbehaltlich einer Neuberechnung der Wohnfläche anteilig kürzen. Schlagen Sie Ihrem Vermieter vor den Schverständigen zu bezahlen, sollte die Wohnfläche mehr als 62,9 m² aufweisen (10 % Regelung), andersrum zahlt er ihn, wenn die Wohnfläche geringer als 63 m² aufweist.

Liebe Grüße

mitredenwill

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Vielen Dank für Info,
hab nochmals alles durchgeschaut,
in Heizkostenabrechnung steht bei Berechnung zwar m² Wohnfläche (aber auch Anwendung Heizkostenverordnung im Kleingedruckten auf Rückseite)

Mietrecht,Abrechnung usw. sind sehr umfangreich, teilweise meiner Meinung nach auch sehr verwirrend.

hab teilweise Artikel gefunden, wo nach Rechtsprechung,Gerichtsurteilen Wohnflächenverordnung anwendbar ist,wenn nichts vereinbart wurde

hätt´mich wohl auch besser informieren müssen,da Wohnung mir sehr gefiel, Lage Ausstattung, hab ich mit guten Gewissen Mietvertrag unterschrieben.
Ging einfach von niedrigeren Nebenkosten aus.
Weis jetzt wenigstens Bescheid - Vielen Dank nochmals

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Sehr geehrter Wer-Weiß-Was-Nutzer,

es gibt keine Vorschrift, die im Falle einer Bestandsimmobilie bei der Neuvermietung die Berechnung der beheizbaren Fläche vorschreibt. Die Flächen werden in der Regel bei Neubau erstellt und dann einfach im Weiteren übernommen. Dabei kommt es auch häufig vor, dass die Rohbaumaße angesetzt wurden, die dann doch Abweichungen zur fertigen Wohnfläche nach sich ziehen. Ebenso ist manchmal auch ein Anteil eines - sofern vorhandenen - Balkons oder Terrasse mit angesetzt. Den Abstellraum können Sie - sofern er in der Wohnung liegt - nicht heraus rechnen, den heizen Sie ja mit den anderen Räumen mit. Im Gesamten gesehen ist die Abweichung in der Regel aber nur relativ, da die anderen Wohnungen nach dem gleichen Prinzip berechnet worden sein sollten und damit die Verteilung über die Quadratmeter im Verhältnis gleich bleibt.
Wenn Sie bezüglich der Berechnung unsicher sind, können Sie in der Regel auch beim Vermieter nachfragen. Der sollte eigentlich wissen, nach welcher Methode die Berechnung erfolgte. Grundsätzlich sollten Sie sich bewusst sein, dass wenn Sie auf eine Korrektur nach einer zulässigen Wohnflächenberechnung bestehen, dies eine komplette Berechnung des ganzen Anwesens nach sich ziehen müsste, die den Vermieter erheblichen Aufwand und Kosten verursacht und im Endeffekt kaum Änderungen bringen wird. Aber Sie können ja auch mal bei Ihren Nachbarn nachfragen, wie es da mit den Flächen aussieht, dann können Sie eher abschätzen, ob Sie benachteiligt sind. Ich möchte das wegen der Schrägen auch nicht ganz ausschließen, falls tatsächlich nur die Grundfläche und nicht die Wohnfläche angesetzt wurde. Auch der Ansatz von Balkon und Terrasse ist eigentlich nicht korrekt. Aber wie gesagt, es kommt ja auf die Verhältnisse zwischen den Wohnungen an.
Energiesparwille in Ehren, aber vom Mietvertrag her ist der Mieter in der Regel verpflichtet die Wohnung entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu Heizen. Ob Sie dies mit der geschilderten Vorgehensweise schaffen, halte ich für grenzwertig. Es kommt jetzt natürlich wieder auf die Bau- und Dämmqualität an, aber wenn man von durchschnittlichen Heizkosten von 12 bis 18 € pro qm und Jahr ausgeht, ergibt sich nach Abzug der Warmwasserbereitung und Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten bei einer Abweichung von 7 qm schätzungsweise ein jährlicher Betrag von € 50,00, über den Sie streiten müssten. Falls Sie das durchsetzen, zahlen Sie das spätestens bei der nächsten Mieterhöhung wieder in der Kaltmiete mit.
Sofern Sie also dem Vermieter nicht eine grobe Abweichung nachweisen können, steht der Aufwand nicht im Verhältnis und würde das Mietverhältnis wahrscheinlich nur ungleich belasten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas W.

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Hallo,

bei der Kaltmiete wird nichts gekürzt, weil keine
Raumangabe angegeben wurde. Zumindest schriftlich.
Anders schaut es bei den Nebenkosten aus, wenn die auf qm²
umgelegt werden, kann man darauf bestehen, das die tatsächliche Wohnungsgröße berechnet wird.

Helfen kann dabei auch der Mieterverein. Die meisten Hausbesitzer sind auch bei Haus-und Grund, deshalb ist das nicht verwerflich wenn Mieter sich auch absichern. Die prüfen auch die Nebenkostenabrechnung
50 : 50 ist aber eine gängige Abrechnung. Ich habe 30:70 - also 30 % Betriebskosten und 70 % eigener Verbrauch, was ich für den Mieter vorteilhafter finde.

Es ist gerade bei Wohnungen, bei denen nicht jeder Mieter verbrauchsabhängig abgerechnet wird eine gewisse Ungerechtigkeit vorhanden.

Grüße

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Hallo,

wenn in dem Mietvertrag keine Regelungen enthalten sind, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, dann dürfte die WohnflächenVO gelten.

Generell kann man zudem sagen, dass zwischen der WohnflächenVO und den Regelungen zur Wohnfläche in der II. Berechnungsverordnung kaum Unterschiede bestehen.
Unterschiede bestehen m.E. nur bei der Anrechnung von Balkonen, Terrassen.

Es ist dann die Wohnfläche zu ermitteln. Diese gilt für die Umlage der kalten Nebenkosten.
Für die Heizkosten sind von der Wohnfläche dann eventuell die Flächen in Abzug zu bringen, die nicht beheizt werden können. Dies ist jedoch nicht zwingend so, da als Umlegungsmaßstab entweder die Wohnfläche oder die Fläche der beheizten Räume genommen werden kann. Ein Abzug für die Abstellkammer ist daher nicht zwingend, eher sogar die Ausnahme.

Eine Zugrundelegung der danach ermittelten Flächen ist m.E. auch nur dann zwingend, wenn diese 10 % von der vereinbarten Fläche abweichen. Wenn jedoch keine Fläche vereinbart ist, dann dürfte die danach tatsächlich ermittelte Fläche den Maßstab bilden.

Der Umlegungsmaßstab 50 % nach Verbrauch, 50 % nach Fläche bei den Heizkosten ist zudem nicht mehr die Regel. Unter gewissen Voraussetzungen ist der Verteilermaßstab zwingend 70 % nach Verbrauch, 30 % nach Fläche. Vgl. § 7 Abs. 1 Satz 2 der HeizkostenVO.

Ich hoffe dies hilft ein wenig.

Gruß
Sebastian

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Danke für Info, Kaltmiete steht fest - ist o.K.

Nebenkostenverteilung auf tatsächliche Wohnungsgröße,
im Kleingedruckten steht: Verteilung nach Nutz-oder Wohnfläche (lt. Heizkostenverordnung), kann dann wohl nach m² Grundfläche erfolgen
Mietverein nächster bei mir über 50km entfernt, muß erst Aufnahmegebühr u. Jahresbeitrag zahlen sonst keine Info.

Warte erst mal auf Rückinfo Vermieter, hat dann wohl seine Richtigkeit.

Aber vielen Dank für Hilfe auch für weitere Antworten

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Du hast 2 Möglichkeiten:
Fresse halten oder kleines Fass aufmachen.
Weil Heizkosten nach qm geht garnicht.

http://de.wikipedia.org/wiki/Heizkostenabrechnung

Ich hoffe das hilft Dir.

Lieber Gruß
Ulli P

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Hallo nochmal,

gerne.

Meistens ist in Mietverträgen eine Größe der m² angegeben, da diese ja der Heizkostenabrechnung zu Grunde gelegt wird. Da bei Ihnen diese Angabe fehlt, der Vermieter aber eine (für Sie nicht nachvollziehbare) Größe für die HK-Abrechnung hernimmt, würde ich wirklich nochmals das Gespräch zum Vermieter suchen. Oft hat er falsche Grundrisse oder Teilungserklärungen und es steckt keine böse Absicht dahinter.

Mit freundlichen Gruß

mitredenwill

PS: Haben Sie schonmal nachgerechnet, was der Unterschied bei der HK-Abrechnung wäre, wenn Ihre m² und nicht die vom vermieter hergenommen werden? Bitte auch beachten, dass sich die Gesamtwohnfläche dann verkleinert.

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Abrechnung erfolgt nicht komplett nach m².
50% der Gesamtkosten werden nach Verbrauch, 50% nach Wohnfläche berechnet.
Grundlage für Abrechnung ist angegeben Heizkostenverordnung, Fassung 2009.
hab nachgelesen, steht auch drin 30-50% können nach Nutz-oder Wohnfläche abgerechnet werden.
Einziges Mango ist nur, daß Abrechnung über m² Wohnfläche 71 geht.Diese 71m² entsprechen Grundfläche der Wohnung, wenn ich Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung Schrägen Höhe unter 2m …abziehe
komme ich auf 62m².
Aber danke fürInfo

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Abrechnung von brunata erfolgt nach Heizkostenverordnung, Stand Januar 2009.
(habe hier auch nachgelesen,30-50% können nach Nutz-oder Wohnfläche aufgeteilt werden Rest nach Verbrauch. Mein Vermieter geht hier von 71,2 m² aus, die der Heizkostenabrechnung zugrunde liegen.

Diese 71,2² entsprechen der Grundfläche meiner Wohnung
Einziges Mango nur, daß in Abrechnung steht Wohnfläche,
aber Grundfläche entspricht.
Wenn ich laut Heizkostenverordnung Schrägen,Deckenhöhen unter 2m…abziehe komme ich auf 62m².
Da ich glaube, daß Verteilung nach Grundfläche auch möglich,
kann ich hier wohl nichts machen, da ja auch wie sie schon erwähnten bei Neuberechnung Gesamtwohnfläche sich ändert, macht dann nicht viel aus.

Danke nochmals für hilfreiche Antwort,

habe die letzten Tage stundenlang im Internet gesucht,
Mietrecht sehr sehr umfangreich, vielseitig auslegbar,
Grundlagen, verschiedenste Gerichtsurteile, …