Liebe/-r Experte/-in,
wer-weiss-was.de hat mir Sie als Experten empfohlen.
Es geht um folgendes:
Zum einen ist die Betriebskostennachzahlung für 2009 meiner Ansicht nach viel zu hoch, zum anderen sind einige Post darauf, die ich anzweifle.
Beispielsweise gibt es den Punkt „Wartung der Heizung“. Nun ist es so, dass ich in einer WG im Dachgeschoss eines Altbaus in Leipzig wohne. Es gibt einen Gasofen für Warmwasser und Heizung. Dieser hatte in der Vergangenheit öffter laute Geräusche von sich gegeben, die erst nach mehreren Reparaturversuchen einer lokalen Firma behoben werden konnten. Diese wurde vom Vermieter beauftragt, nachdem wir uns bei eben diesem mehrfach beschwert hatten. Ist es rechtens, dass die Kosten uns nun aufgebrummt werden? Meines wissens nach sind Wartungskosten die über die gewöhnliche Wartung hinausgehen vom Vermieter zu tragen…
Desweiteren ist es so, dass dieser Gasofen und der Wasserzähler für die ganze Etage gilt. Hier im Dachgeschoss gibt es neben unserer ZweierWG noch eine Wohnung in der nur eine Frau wohnt. 2009 war es so, dass sowohl ich als auch mein Mitbewohner mehrere Wochen, teilweise Monate nicht da waren. Die Kosten hätten im Vergleich zum Vorjahr deutlich runter gehen müssen. Sie sind aber sogar gestiegen. Dabei wurden die Werte der Zähler durch die Quadratmeter der Etage geteilt und dann mit denen unserer Wohnung multipliziert. Aber, wenn die Nachbarin offensichtlich mehr verbraucht, teilt sich das ja so auch auf unsere Kosten mit auf. Meine Frage: Ist es rechtens, wenn wir für den offensichtlich stark erhöhten Verbrauch der Nachbarin mitbezahlen müssen?
Zum Ersten - Wartungskosten Heizung bzw. Gastherme
Reine Wartungskosten können i.d.R. dann auf den betreffenden Mieter umgelegt werden, wenn nicht ohnehin im MV vereinbart ist, dass der betreffende Mieter für die Wartung Sorge zu tragen hat und dieser das dann auch getan hat (Mieter hat selbst Heizungsfirma mit Wartung beauftragt und bezahlt).
Da reine Wartungen der Betriebssicherheit dienen und nicht Verbrauchs abhängig sind, spricht einer Umlage dieser Kostenart nach Wohnfläche nichts entgegen.
Zum Zweiten - Reparaturkosten
Über die reine Wartung (Inspektion) hinausgehende Kosten, die Reparaturen von vermieterseits gestellten (mitvermieteten) Geräten enthalten, sind seitens des Vermieters bzw. Verursachers zu zahlen und haben mit Wartungs- und/oder Betriebskosten nichts zu tun.
Zum Dritten - Umlageschlüssel
Heizkosten müssen gem. Heizkostenverordnung zu einem bestimmten Prozentsatz verbrauchs-abhängig berechnet werden (Suchmaschine: HEIZKOSTENVERORDNUNG) und dürfen nicht rein nach Wohnfläche berechnet werden.
Jedoch zählt zu den Heizkosten nicht NUR der reine Verbrauch an Brennstoffen (Gas, Öl, Holz etc.), sondern auch die Kosten des laufenden Betriebs (wie z. B. Betriebsstrom, eben auch die Wartung, Schornsteinfeger etc.).
Zum Ersten - Wartungskosten Heizung bzw. Gastherme
Reine Wartungskosten können i.d.R. dann auf den betreffenden
Mieter umgelegt werden, wenn nicht ohnehin im MV vereinbart
ist, dass der betreffende Mieter für die Wartung Sorge zu
tragen hat und dieser das dann auch getan hat (Mieter hat
selbst Heizungsfirma mit Wartung beauftragt und bezahlt).
In unserem Mietvertrag steht zwar, dass wir als Mieter die Wartungskosten zu tragen haben, aber es war nicht so, dass wir die Heizungsfirma beauftragt und bezahlt haben. Wir haben dem Vermieter den Mangel gesagt und er hat die Firma beauftragt und die Kosten dann stillschweigend auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt.
Zum Dritten - Umlageschlüssel
Heizkosten müssen gem. Heizkostenverordnung zu einem
bestimmten Prozentsatz verbrauchs-abhängig berechnet werden
(Suchmaschine: HEIZKOSTENVERORDNUNG) und dürfen nicht rein
nach Wohnfläche berechnet werden.
Im Mietvertrag steht sogar eine 100%ige verbauchsabhängige Aufteilung. Auf der Betriebskostenabrechnung steht aber eindeutig 1 Verbrauchswert für die gesamte Etage, der dann auf die m² der beiden Wohnungen aufgeteilt wird.
Jedoch zählt zu den Heizkosten nicht NUR der reine Verbrauch
an Brennstoffen (Gas, Öl, Holz etc.), sondern auch die Kosten
des laufenden Betriebs (wie z. B. Betriebsstrom, eben auch die
Wartung, Schornsteinfeger etc.).
Das Schornsteinfeger, Wartung, etc. auf die m² geteilt wird, seh ich ja ein, aber der Gas und Wasserverbrauch, sollte, wie ich diese Antwort verstehe, nach dem tatsächlichen Verbrauch von uns und der Nachbarin geteilt werden.
Außerdem habe ich in der Heizkostenverordnung gelesen, es müssen in jeder Wohnung Wasser/Gas-zähler eingebaut sein. Fakt ist aber, nur in unserer befinden sich diese für die gesamte Etage! Ergibt sich dadurch eine Anfechtungsmöglichkeit der Abrechung?
Ich will, kann und darf hier keine Rechtsauskünfte erteilen - ABER
Wie schon gesagt, darf der Vermieter zwar WARTUNGSKosten, nicht jedoch REPARATURKosten auf den Mieter umlegen.
Gegen die Umlage der Reparaturkosten, die entstanden sind, weil das Ding kaputt war, könnten Sie also Widerspruch einlegen.
Eine 100%ige Umlage nach Verbrauch ist allein auf Grund der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten gar nicht möglich, daher ja auch die anteilmäßige Umlage nach Verbrauch UND Flächenanteilen gem. Heizkostenverordnung (die im Übrigen bindend für Ihren Vermieter ist - es sei denn, Sie hätten eine anders lautende Vereinbarung getroffen oder über mehrere Jahre geduldet)
Es ist nicht immer technisch möglich und/oder wirtschaftlich sinnvoll z. B. in einem Altbau entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen. In Ihrem Fall scheinen ja durchaus Zähler vorhanden zu sein - wenn auch nur in Ihrer Wohnung. Jedoch ermöglicht dies, den jeweiligen Verbrauch explizit zu trennen (sofern die Zähler funktionieren bzw. geeicht sind).
Ich empfehle Ihnen dringend die Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein (ist nicht teuer) und die Inanspruchnahme der dortigen Beratung…sofern eine gütliche Einigung mit Ihrem Vermieter nicht möglich sein sollte.
Hallo Pat,
ob deine Betriebskosten viel zu hoch sind, kann ich nicht beurteilen, wenn du mir nicht verrätst, wie hoch sie sind. Du musst mir dazu die Höhe der Gesamtkosten und die Wohnungsgröße mitteilen. Dann kann ich eine Einschätzung abgeben.
Wartungskosten sind prinzipiell umlagefähig. Reparaturkosten dürfen nicht mit umgelegt werden. Wenn du es überprüfen willst, dann lass die Kopien des Wartungsvertrages und der Rechnungen geben, die in die Abrechnung eingeflossen sind.
Wasser darf über den Quadratmeterschlüssel verteilt werden, wenn es keine separaten Wohnungszähler gibt. Die Heizkosten müssen aber nach der Heizkostenverordnung verteilt werden, also zumindest zu 50 % verbrauchsabhängig. Dazu braucht es in der Wohnung Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Eine Verteilung nur nach qm ist nicht korrekt.
Übrigens: Mit der Aussage, dass der Verbrauch der Nachbarin stark erhöht ist, wäre ich vorsichtig. Wenn es keine Verbrauchsmessung gibt, kannst du das nicht beurteilen. Es ist für die von dir gestellte Frage auch ohne Relevanz.
Grüße aus Berlin
Stefan Pfeiffer
Hallo Pat,
also, zum ersten sind Wartungskosten umlagefähig, solange diese in deinem Mietvertrag auch vereinbart sind, steht dort keine Vereinbarung einer BetrK-Regelung, so brauchst du auch keine Betriebskosten zahlen 
Ein weiterer Punkt sind Reparaturen, diese können bis 150 € im Jahr auf den Mieter übertragen werden, auch hier gilt, MVRegelung, steht dort nichts von der 150 € Regelung oder Kleinstreparaturen, brauchst du auch nichts zahlen.
Zu deinem Punkt, ob du für deine Nachbarin mitzahlen musst, kann ich dir wieder nur sagen, welcher Abrechnungsschlüssel steht im MV? Ich denke, hier sollte stehen, wird nach Verbrauch und nicht Personen abgerechnet.
Sollte eure Nachbarin dann also mehr verbraucht haben und Ihr nur eine Wasseruhr/einen Wasserzähler habt, wird das wohl nur so zu regeln sein, dass Ihr euch mit eurer Nachbarin zusammensetzt und gemeinsam gegen euren Vermieter vorgehen solltet, zumindest versuchen, eine Wasseruhr pro Haushalt zu installieren.
Die jetzige, aktuelle Abrechnung aus 2009 werdet Ihr wohl oder übel zahlen müssen.
Aber ein Rat, schau genau in deinen Vertrag, was dort vereinbart ist zum Thema Betriebskosten, in einigen Fällen steht dort nämlich nichts und sollte dem so sein, dass es dein Vermieter vergessen hat, Glück für dich
Grüße
Holger
Ich danke Ihnen erst einmal für Ihre Antwort. Ich würde Ihnen gern meine Abrechnung zukommen lassen, wenn Sie mir eine Mailadresse geben und es Ihnen nicht zu viel Arbeit macht, mal kurz drüber zu schauen.
Die Gesamtkosten betragen 1786,18 € und unsere Wohnung hat 60m².
Es wurden sowohl Wasser- als auch Gasverbrauch nur auf die Wohnfläche verteilt und nicht nach tatsächlichem Verbrauch der beiden Wohnungen.
Der Punkt Wartungskosten auf diesem Dokument, ist für mich fraglich. Die Heizanlage wurde auch in den letzten Jahren einmal jährlich gewartet. Doch dieser Punkt, tauchte bisher nicht auf. Erst nachdem die Anlage wie gesagt im letzten Jahr mehrfach repariert wurden ist, taucht dieser Punkt plötzlich auf der Rechnung auf. Es ist nur eine Vermutung, aber ich glaube, die Vermieterin hat die Kosten der Reparatur einfach als Wartung deklariert, um sie hier anrechnen zu können.
Die Aussage über die Nachbarin habe ich deshalb getroffen, weil mein Mitbewohner und ich wesentlich seltener da waren und wir uns den insgesamt erhöhten Verbrauch nicht anderes erklären können. Außerdem meinte mein Mitbewohner gehört zu haben, dass diese beinah täglich baden würde, was ja mehr verbraucht als zu duschen.
Grüße aus Leipzig
Patrick Stüber
Ich empfehle Ihnen dringend die Mitgliedschaft im örtlichen
Mieterverein (ist nicht teuer) und die Inanspruchnahme der
dortigen Beratung…sofern eine gütliche Einigung mit Ihrem
Vermieter nicht möglich sein sollte.
Der örtliche Mieterschutzbund eV. verlangt eine Aufnahmegebühr + gleich einen ganzen Jahrebeitrag! Wir haben dort bereits angefragt, aber es erscheint uns zu teuer. Zumal wir ohnehin planten die Wohnung im April zu verlassen. Wir sind von 3 Monaten Kündigungsfrist ausgegangen. Aber nun lese ich im Vertrag kleingedruckt, wenn man länger als 5 Jahre in der Wohnung lebt, verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate. Ist das okay?
Das sind 2,48 pro qm und Monat. Das ist nicht viel.
[email protected]
tja - SIE haben den Vertrag mit dieser Klausel unterzeichnet…schauen Sie aber nochmal ganz genau hin, inwieweit die Regelung für BEIDE Parteien gilt… 
Was die Mitgliedschaft im Mieterbund angeht, ist diese meist sehr viel günstiger als ein Fachanwalt für Mietrecht…