Mietrecht divers

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

folgender hypothetischer Fall.
zur Sachlage: Der Vermieter ist Besitzer eines 2 Familienhauses, untere Wohnung Vermieter, obere Wohnung Mieter.
Laut Mietvertrag wurde der Ausbau des Dachbodens auf Kosten des Mieters vereinbart, jährliche Abnutzung 10%, Rest auszahlbar vom Vermieter bei Auszug.
Die Miete ist gekoppelt an der Größe der Wohnung ohne den Dachboden.
Mieterhöhung frühestens nach 5 Jahren.
Gartenmitbenutzung, bei Teilung der Arbeit und Kosten (Dünger etc.)
Der Garten ist für den Mieter auf 2 Wegen erreichbar - erstens durch den Keller - zweitens durch seine Einfahrt zur Garage durch ein Gartentor.
Nun ist es aus diversen Gründen zum Streit gekommen.

So nun zu meinen Fragen:

  1. Ab wann kann/darf der Vermieter die bisher noch nicht berechnete neue Wohnfläche im Dachgeschoss mitberechnen? Wie ist das dann formell zu verfassen?

  2. Der große Balkon wurde aus Unwissenheit bei der Berechnung der Wohnungsgröße nicht mitberechnet. Kann der Vermieter das nachträglich ändern, wenn ja wie formell?

  3. Die Gartenarbeit bleibt zu 80% auf dem Vermieter hängen, trotz mehrfacher mündlicher Anmahnung. Ausserdem scheissen die beiden Hunde von den Mietern den Rasen voll. Der Vermieter hat auch selbst einen Hund, entfernen aber hauptsächlich, bei eingermassen guter Witterung die Geschäfte, die Mieter gar nicht.
    Kann aufgrund dieser Tatsache die Gartennutzung entzogen werden , ohne das der Vermieter eine Mietminderung in Kauf nehmen muss? Wenn ja, wie?

  4. Mündlich wurde vereinbart das die Mieter einen kleinen Teich anlegen dürfen, eine kleine Fläche wurde plattiert und zu einer „Grillecke“ gemacht, und ein kleiner Kaninchenstall aufgestellt. Leider kümmert man sich nicht vernünftig, das Teichwasser stinkt im Sommer, genauso wie die Kaninchen da sie nicht ausreichend gesäubert werden.
    Kann der Vermieter den Rüchbau verlangen, auch wenn er die Gartennutzung nicht verbietet?

  5. Die Mieter betreten den Garten mit ihren Hunden durch die Kellertür. Besonders die Tochter nimmt dabei oft einige Freunde mit durch den Keller, was dem Vermieter unangenehm ist, da dort auch private Dinge v lagern und ausserdem das Zimmer der Tochter des Vermieters dort unten ist.
    Kann der Vermieter verlangen das das Gartentor benutzt wird (dafür müsste man vorne raus, durch deren Einfahrt, durchs Gartentor), oder kann es nur Fremden verboten werden, oder gar nicht?

  6. Der Vermieter hat einen Labrador, ein sehr liebes Tier, auch zu den Mietern. Natürlich nutzt der Hund auch den Garten, aber etwas problematisch wird es wenn Fremde den Garten betreten und der Vermieter gerade nicht draussen ist. Der Mieter wurde darauf hingewiesen, keine fremden Kinder unbeaufsichtigt in den Garten zu lassen, da man auch bei dem liebsten hund nie weiss (sein Revier).
    Wie sieht es rechtlich aus wenn der Mieter sich nicht daran hält und etwas passiert? Muss der Vermieter seinen hund einsperren? Darf der Vermieter bestimmen das keine Fremden den Garten betreten dürfen? Wenn ja wie formell?

  7. die Tiere der Mieter verschmutzen den Hausflur recht stark. Kann der Vermieter verlangen das die Mieter den Hausflur bis zum Keller mitwischen muss? Wenn ja wie oft (abwechselnd ist klar). Muss der Vermieter im Gegenzug auch die Treppe zu der Wohnung der Mieter machen? Wie formell (Hausordnung)?

  8. Der Vermieter betreibt eine Katzenhobbyzucht, die Mieter wussten dies lange vor dem Einzug. Nun kommt es hin und wieder vor, das der Hausflur ein wenig riecht. Kann der Mieter aufgrund dessen die Miete kürzen, wobei allerdings auch feststeht das dieser auch 4 Katzen und 2 Hunde hat, und diese auch nicht immer da machen wo sie sollten?

  9. Zur Berechnung der Kosten des Ausbaus des Dachbodens wurden dem Vermieter die Rechnungen in Kopie übergeben. Allerdings fehlen die Belege aus Ebaykäufen komplett, es wurde einfach handschriftlich festgelegt z.B. Wendeltreppe 1200 € + 70 € Sprit Abholung.
    Muss der Vermieter das anerkennen?

Vielen dank für eure geschätzten Antworten

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Hallo.

Kurze Vorbemerkung. Der Vermieter hat in diesem Fall ein erleichtertes Kündigungsrecht. Er braucht keine Kündigungsgründe, sondern kann unter Einhaltung einer etwas längeren Kündigungsfrist die Wohnung des Mieters kündigen (Stichwort „Einliegerwohnung“). Der Mieter genießt hier also keinen normalen Kündigungsschutz, so wie andere Mieter.

folgender hypothetischer Fall.
zur Sachlage: Der Vermieter ist Besitzer eines 2
Familienhauses, untere Wohnung Vermieter, obere Wohnung
Mieter.
Laut Mietvertrag wurde der Ausbau des Dachbodens auf Kosten
des Mieters vereinbart, jährliche Abnutzung 10%, Rest
auszahlbar vom Vermieter bei Auszug.
Die Miete ist gekoppelt an der Größe der Wohnung ohne den
Dachboden.
Mieterhöhung frühestens nach 5 Jahren.
Gartenmitbenutzung, bei Teilung der Arbeit und Kosten (Dünger
etc.)
Der Garten ist für den Mieter auf 2 Wegen erreichbar - erstens
durch den Keller - zweitens durch seine Einfahrt zur Garage
durch ein Gartentor.
Nun ist es aus diversen Gründen zum Streit gekommen.

So nun zu meinen Fragen:

  1. Ab wann kann/darf der Vermieter die bisher noch nicht
    berechnete neue Wohnfläche im Dachgeschoss mitberechnen? Wie
    ist das dann formell zu verfassen?

Kommt auf den Vertrag an. Normalerweise ab dem Zeitpunkt der möglichen Nutzung, die nicht zwangsläufig einer realen Nutzung entsprechen muss.

  1. Der große Balkon wurde aus Unwissenheit bei der Berechnung
    der Wohnungsgröße nicht mitberechnet. Kann der Vermieter das
    nachträglich ändern, wenn ja wie formell?

Nein. Hier ist das Mietrecht ungerecht. Der Mieter kann bei einer zu groß angegebenen Mietfläche nachträglich die Miete mindern, der Vermieter kann nachträglich die Miete nicht wegen der falschen Berechnung erhöhen.

  1. Die Gartenarbeit bleibt zu 80% auf dem Vermieter hängen,
    trotz mehrfacher mündlicher Anmahnung. Ausserdem scheissen die
    beiden Hunde von den Mietern den Rasen voll. Der Vermieter hat
    auch selbst einen Hund, entfernen aber hauptsächlich, bei
    eingermassen guter Witterung die Geschäfte, die Mieter gar
    nicht.
    Kann aufgrund dieser Tatsache die Gartennutzung entzogen
    werden , ohne das der Vermieter eine Mietminderung in Kauf
    nehmen muss? Wenn ja, wie?

Eine „teilweise“ Kündigung ist nicht möglich. Man kann den Mieter allerdings abmahnen und ihm die Kosten der Reinigung auferlegen.

  1. Mündlich wurde vereinbart das die Mieter einen kleinen
    Teich anlegen dürfen, eine kleine Fläche wurde plattiert und
    zu einer „Grillecke“ gemacht, und ein kleiner Kaninchenstall
    aufgestellt. Leider kümmert man sich nicht vernünftig, das
    Teichwasser stinkt im Sommer, genauso wie die Kaninchen da sie
    nicht ausreichend gesäubert werden.
    Kann der Vermieter den Rüchbau verlangen, auch wenn er die
    Gartennutzung nicht verbietet?

Nein, weil er dem Anlegen des Teichs zugestimmt hat.

  1. Die Mieter betreten den Garten mit ihren Hunden durch die
    Kellertür. Besonders die Tochter nimmt dabei oft einige
    Freunde mit durch den Keller, was dem Vermieter unangenehm
    ist, da dort auch private Dinge v lagern und ausserdem das
    Zimmer der Tochter des Vermieters dort unten ist.
    Kann der Vermieter verlangen das das Gartentor benutzt wird
    (dafür müsste man vorne raus, durch deren Einfahrt, durchs
    Gartentor), oder kann es nur Fremden verboten werden, oder gar
    nicht?

Ist die Fläche im Keller mitvermietet oder hat der Vermieter das ausschließliche Nutzungsrecht? Wenn Teile des Kellers mitvermietet sind, kann es nicht verboten werden, auch nicht partiell für Besucher des Mieters.

  1. Der Vermieter hat einen Labrador, ein sehr liebes Tier,
    auch zu den Mietern. Natürlich nutzt der Hund auch den Garten,
    aber etwas problematisch wird es wenn Fremde den Garten
    betreten und der Vermieter gerade nicht draussen ist. Der
    Mieter wurde darauf hingewiesen, keine fremden Kinder
    unbeaufsichtigt in den Garten zu lassen, da man auch bei dem
    liebsten hund nie weiss (sein Revier).
    Wie sieht es rechtlich aus wenn der Mieter sich nicht daran
    hält und etwas passiert? Muss der Vermieter seinen hund
    einsperren? Darf der Vermieter bestimmen das keine Fremden den
    Garten betreten dürfen? Wenn ja wie formell?

Die Haftung für seinen eigenen Hund obliegt dem Vermieter. Er kann sich nicht dadurch freizeichnen, dass er dem Mieter verbietet, den mitvermieteten Garten nicht mehr durch Besucher nutzen zu lassen.

  1. die Tiere der Mieter verschmutzen den Hausflur recht stark.
    Kann der Vermieter verlangen das die Mieter den Hausflur bis
    zum Keller mitwischen muss? Wenn ja wie oft (abwechselnd ist
    klar). Muss der Vermieter im Gegenzug auch die Treppe zu der
    Wohnung der Mieter machen? Wie formell (Hausordnung)?

Abmahnen. Wenn es nichts bringt, die Reinigungskosten dem Mieter auferlegen.

  1. Der Vermieter betreibt eine Katzenhobbyzucht, die Mieter
    wussten dies lange vor dem Einzug. Nun kommt es hin und
    wieder vor, das der Hausflur ein wenig riecht. Kann der Mieter
    aufgrund dessen die Miete kürzen, wobei allerdings auch
    feststeht das dieser auch 4 Katzen und 2 Hunde hat, und diese
    auch nicht immer da machen wo sie sollten?

Wenn dem Mieter dieser Umstand bei Einzug bekannt war, kann er später keine Mietminderung geltend machen. Es kommt darauf an, wie stark die Gerüche und Beeinträchtigungen sind, ob es sich also noch im „Normalen“ Bereich bewegt oder nicht mehr hinnehmbar ist.

  1. Zur Berechnung der Kosten des Ausbaus des Dachbodens wurden
    dem Vermieter die Rechnungen in Kopie übergeben. Allerdings
    fehlen die Belege aus Ebaykäufen komplett, es wurde einfach
    handschriftlich festgelegt z.B. Wendeltreppe 1200 € + 70 €
    Sprit Abholung.
    Muss der Vermieter das anerkennen?

Nein, nur das, was nachweislich ausgegeben wurde. Auf blosse Behauptungen muss sich der Vermieter nicht verlassen.

Vielen dank für eure geschätzten Antworten

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Wie von Leopold schon festgestellt: Der VM hat die Möglichkeit den M ohne Benennung von Gründen zu kündigen. http://bundesrecht.juris.de/bgb/__573a.html Und tschüssss!

Man hat nur ein Leben. Und das ist zu kurz um es mit solchem Ärger zu belasten.

vnA