Ich bin Vermieter und habe mit meinem (Gastro) Mieter im letzten Jahr einen gewerblichen Mietvertrag für die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Beim Abschluss des Mietvertrages hat sich der Mieter durch seine Verhandlungsweise einen günstigeren Kaltmietpreis rausgehandelt. Gleichzeitig wurde eine Mahngebühr von 150 EUR pro Mahnung vereinbart, sofern der Mieter nicht pünktlich zahlt. Bis zum heutigen Tage hat der Mieter immer erst gegen Ende des Monats bezahlt. Dadurch sind 16 schriftliche Mahnungen ausgesprochen worden.Das Mietverhzältnis läuft nun seit einem Jahr. In dem vergangenem Jahr hätte der Mieter immer bis spätestens am 3.Werktag zahlen müssen. Nun will der Mieter die hohen Mahngebühren nicht bezahlen. Dessen Anwalt meint nun, 5 EUR Mahngebühren pro Mahnung wären genug. Diese hat er nun auch bezahlt. Alles weitere wird bestritten.
Ich kann durch schriftlichen emailverkehr jedoch beweisen, dass vor Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem Mieter durch die geringere Kaltmiete eine überhöhte Mahngebühr vereinbart wurde. Der Anwalt des Mieters meint jedoch, dass die überhöhte Mahngebühr sittenwidrig sei. Der Mieter hat jedoch diese überhöhte Mahngebühr im Mietvertrag ausdrücklich akzeptiert. Wer wird hier vor Gericht Recht bekommen?
Durch die immer wiederkehrenden verspäteten Zahlungen kann ich dem Mieter doch auch den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug kündigen,oder? Welche Folgen hat das für mich sowie für den Mieter? Der Mieter hat mit seinem Lieferanten der Brauerei einen 5 Jahresvertrag abgeschlossen.
Zudem gibt es immer wieder Ruhestörungen die vom Lokal des Mieters wegen lauter Musik ausgehen. Hier steht im Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist die Öffnungszeiten von 2 Uhr nachts bei dei Bedarf zu verändern. Auch gegen diesen Punkt hat der Anwalt des Mieters vorsorglich schon mal angekündigt, dass er mit einer Verkürzung nicht einverstanden sei. Wie sieht hier die rechtliche Situation aus?
Hallo, kann leider nicht helfen. Bin kein Richter!
Hallo,
Sittenwidrigkeit war auch mein erster Gedanke. Bitte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt und lassen Sie sich dort beraten, insbesondere auch hinsichtlich der Möglichkeit einer Kündigung.
Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
Hallo,
wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben sollten, werden Sie von der nur Rechtschutz erhalten, wenn Ihre Erfolgsaussichten gut sind. Aber wahrscheinlich haben Sie keine.
Ihre Fragen betreffen ein für mich zu spezielles Rechtsgebiet. Ich kann daher keine gesicherten Auskünfte erteilen.
Ich bin mir aber ziemlich sicher, dass eine Vertragspartei auch sittenwidrige Inhalte ausdrücklich akzeptieren kann und trotzdem sind und bleiben diese Inhalte sittenwidrig.
Ich würde auf die Mahngebühren verzichten. Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter zahlt nicht nur verspätet, sondern überhaupt nicht mehr. Was machen Sie dann? Klar können Sie klagen, aber das kostet viel Geld und der Mieter zahlt dann vielleicht trotzdem nicht.
Tut mir Leid, dass ich Ihnen nicht weiterhelfen kann.
LG Karl
Hallo Buffi,
ich halte Mahnkosten von 150 EUR auch für sittenwidrig. Die wirst Du nicht durchsetzen können, egal wem das dann schadet oder nützt. Und wer 16x mahnt, ohne weitere Schritte zu unternehmen, kann m.E. auch nicht mehr wg der gleichen Sache kündigen, das hätte er längst tun können und sollen. Für Ruhestörung ist die Polizei und die Ordnungsbehörde zuständig. Nur sie kann die Öffnungszeiten ggf. ändern. Ob Du, der darunter ja nicht mittelbar leiden muss, deswegen kündigen kannst, müsste im Mietvertrag stehen. Also alles in allem: Finde Dich mit dem Fehler beim Vertragsschluss ab und versuche nun nicht eine irgendwie geartete Rache.
Ciao Ricco
Ich bin schon froh, dass ich nicht Ihr Mieter bin.
Die Klausel mit den Mahngebühren ist klar sittenwidrig, da Wucher. Mithin ist sie nichtig und Sie können sich nicht darauf berufen oder Ansprüche daraus ableiten. Bei sittenwidrigen Klauseln ist eine vorherige Zustimmung des Mieters unerheblich.
Gleiches gilt meiner Ansicht nach auch für die Öffnungszeiten-Klausel, da diese einen unzulässigen Eingriff in die Gewerbefreiheit und Nutzungsrechte des Mieters darstellen. Lärmbelästigung ist Sache der Ordnungsbehörden.
Verspätete Mietzahlungen sind erst nach mehreren nicht geleisteten Zahlungen ein Grund für eine fristlose Kündigung. Kurze Verspätungen reichen da nicht aus. Zudem muss der Mieter vorher klar abgemahnt werden, d.h. die Kündigung muss angedroht werden.
Was Ihnen natürlich freisteht ist eine fristgemässe Kündigung unter Beachtung der vertraglichen bzw. Rechtlichen Fristsetzungen.
Das ist schwierig. Wenn der Mieter schon mit Anwalt arbeitet solltest du dir auch einen nehmen und versuchen die Außenstände einzuklagen oder das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
Was aus dem Vertrag des Mieters mit seiner Brauerei wird kann die letztendlich egal sein.
hallo Buffi,
die Sache mit der Mahngebühr ist ja nun sehr speziell,
da wirst du - um schlüssige Antworten zu bekommen -
dir selbst einen Anwalt nehmen müssen.
Letztlich kannst du deine Mahngebühren nur einklagen, also ggf.mit Mahjnbescheid, und ein solcher ist m. E. ohne eigenen Anwalt nicht erfolgversprechend.
Lärm in der Nacht:
ob das ein Kündigungs- oder Klagegrund ist, da habe ich Zweifel, denn die Feststellung einer Lärmbelästigung
setzt m. E. immer voraus, dass sich jemand beschwert,
z. B. Anwohner, die in ihrer Nachtruhe gestört werden.
Diese müssen sich ggf. an die Polizei oder an das Ordnungsamt wenden.
Wenn nun der Vermieter eines Lokals sich beschweren würde, hm, als Ordnungsamt würde ich das weniger ernst nehmen, als eine Beschwerde von Dritten.
Denn der Vermieter als Beschwerdeführer wäre ja ggf. an der Lärmverursachung nicht ganz schuldlos…
Ich halte eine Vorhersage für unmöglich, wie ein Richter entscheiden würde.
Hier stehen die Rechte des Vermieters gegen die Rechte eines eingerichtetetn und ausgeübten Gewerbebetriebes.
Wenn man eine Kneipe vermeitet, muß man sicher mit einer gewissen Belästigung rechnen. Das ist also Einzelfallentscheidung.
Selbst wenn eine Vereinbarung unterschrieben wurde (hier erhöhte Mahngebühr), kann sie trotzdem sittenwidrig und damit unwirksam sein. Auch das ist vermutlich von der Beweisführung abhängig.
Eine außerordentliche Kündigung wegen stetigen Verzuges und Schlechterfülluung des Vertrages (Lärm)ist sicher möglich. Fraglich ist jedoch, wie man den Mieter aus der Kneipe herausbekommt. Was passiert, wenn er nicht freiwillig auszieht ?
Sich allerdings noch fast vier Jahre zu ärgern, ist vermutlich auch nicht erstrebenswert.
Ich empfehle die Einschaltung eines Schiedsmannes (www.schiedsamt.de).
Sorry, wenn ich nicht besser helfen kann.
Die Höhe der Mahngebühr ist nicht nur sittenwidrig sondern geradezu lächerlich hoch! € 5 bis € 10 wären angemessen. Wurde die Mietzahlung monatlich im Voraus zum Ersten eines jeden Monats vereinbart, muß die vereinbarte Miete dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats für den sie fällig und zahlbar ist, zur Verfügung stehen. Mahnen Sie dieses Verhalten des Mieters ab und drohen Sie ihm für den Fall der erneuten verspäteten Zahlung die Kündigung seines Mietverhälntnisses an. Hinsichtlich von Lärm und Öffnungszeiten ist das Ordnungnsamt zuständig. Abgeschlossene Verträge des Mieters mit Dritten sind nicht Ihre Anglegenheit. Endet das Mietverhältnis, muß der Mieter zusehen, wo er sein Bier verkauft; in Ihren Geschäftsräumen wäre dies nach erfolgter Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr möglich. Sie scheinen nicht sonderlich versiert im Vermietugnsbereich zu seine! - Daher ist für Sie zu Ihrem Schutz drignend ein eigener Anwalt erforderlich, der Sie vor Schlimmerem bewahrt!
ich nix wissen
Hallo,
gute Frage! Ich befürchte (auch), dass 150 € pro Mahnung zu viel sind.
Ich empfehle aber dringend, eine ABMAHNUNG wg. vertragswidrigem Verhalten zu zahlen. DAnn die ganzen Zahltage aufzählen und auf § XY verweisen, in welchem die Zahlung bis zum 3. Werktag eines jeden Monats vereinbart ist.
Nach 2-3 Abmahungen sollte eine fristlose Kündigung möglich sein.
Lärmstörung ggf. auch abmahnen.
Und: Ist Ihr Mieter einmal mit 2 Mieten im Verzug ist sofort eine fristlose Kündigung möglich!
Alles Gute & viel Erfolg!
so leid es mir tut: der Anwalt desMieters hat recht.
Ich bin Vermieter und habe mit meinem (Gastro) Mieter imleid
letzten Jahr einen gewerblichen Mietvertrag für die Dauer von
5 Jahren abgeschlossen. Beim Abschluss des Mietvertrages hat
sich der Mieter durch seine Verhandlungsweise einen
günstigeren Kaltmietpreis rausgehandelt. Gleichzeitig wurde
eine Mahngebühr von 150 EUR pro Mahnung vereinbart, sofern der
Mieter nicht pünktlich zahlt. Bis zum heutigen Tage hat der
Mieter immer erst gegen Ende des Monats bezahlt. Dadurch sind
16 schriftliche Mahnungen ausgesprochen worden.Das
Mietverhzältnis läuft nun seit einem Jahr. In dem vergangenem
Jahr hätte der Mieter immer bis spätestens am 3.Werktag zahlen
müssen. Nun will der Mieter die hohen Mahngebühren nicht
bezahlen. Dessen Anwalt meint nun, 5 EUR Mahngebühren pro
Mahnung wären genug. Diese hat er nun auch bezahlt. Alles
weitere wird bestritten.
Ich kann durch schriftlichen emailverkehr jedoch beweisen,
dass vor Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem Mieter
durch die geringere Kaltmiete eine überhöhte Mahngebühr
vereinbart wurde. Der Anwalt des Mieters meint jedoch, dass
die überhöhte Mahngebühr sittenwidrig sei. Der Mieter hat
jedoch diese überhöhte Mahngebühr im Mietvertrag ausdrücklich
akzeptiert. Wer wird hier vor Gericht Recht bekommen?
Durch die immer wiederkehrenden verspäteten Zahlungen kann ich
dem Mieter doch auch den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug
kündigen,oder? Welche Folgen hat das für mich sowie für den
Mieter? Der Mieter hat mit seinem Lieferanten der Brauerei
einen 5 Jahresvertrag abgeschlossen.
Zudem gibt es immer wieder Ruhestörungen die vom Lokal des
Mieters wegen lauter Musik ausgehen. Hier steht im
Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist die
Öffnungszeiten von 2 Uhr nachts bei dei Bedarf zu verändern.
Auch gegen diesen Punkt hat der Anwalt des Mieters vorsorglich
schon mal angekündigt, dass er mit einer Verkürzung nicht
einverstanden sei. Wie sieht hier die rechtliche Situation
aus?