Liebe/-r Experte/-in,
Wohne seit einer Weile in einem Gewerbegebäude und möchte nun wissen welches Recht (Gewerbe- oder Mietrecht) gilt. Der Vermieter weis das ich in dem Gebäude hauptsächlich wohne.
Dachte ich habe mal vor einer Weile etwas gelesen das nach einiger Zeit das normale Mietrecht greift, ist das richtig?
Vielen Dank für Antworten.
Tino
Hallo Tino,
davon habe ich noch nichts gehört. Wenn Du einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen hast, gilt das Gewerbemietrecht.
Viele Grüße
Sun
Das kommt darauf an, zu welchem Zweck vermietet wurde - zum Wohnen oder als Gewerbe? Was steht dazu im Mietvertrag? Das ist mietrechtlich entscheidend.
NEIN.
Damit würde der freie und „lockere“ Kündigungsschutz für Gewerbeimmobilien ausgehebelt und das vom BGH als hohes Gut eingestufte Mietwohnrecht missbraucht werden.
Hallo Herr „Tino“,
das kommt eindeutig auf Ihren Vertrag an. Besitzen Sie einen Gewerbe-Mietvertrag, gilt das Gewerbe-Mietrecht. Bei einem allgemeinen Mietvertrag (als Mieter) gilt das normale Mietrecht.
Die jeweiligen Regelungen sind bis zur "Auflösung des Miet/Gewerbevertrages) gültig.
Mfg Waldi 64
Hallo,
da kann ich leider nicht weiterhelfen
Gruß
Das kommt auf Ihren Mietvertag an:
Gewerbemietvertag hat andere Richtlinien, als eine „normaler“ Mietvertag. Sie selbst dürften am Betsen wissen, was Sie unterschrieben haben. Einen Gewerbe-Mietvertag kann man jedenfalls nicht mit den Gesetzes des allegmeinen Mietrechtes verbinden oder umändern.
MfG Maximilian
Hallo verehrte/r User/in,
Sie sollten sich mit dieser Frage an den örtlichen bzw. regionalen Mieter-Verein oder an einen Fachanwalt wenden.
Hinweis:
Korrespondenz mit Vermietern etc. generell nur per Einschreiben + Rückschein !
Niemals in die „Telefonitis“ verfallen und auch keine mündlichen Vereinbarungen treffen !
*Meine Stellungnahme:*
Da ich den Inhalt Ihres Mietvertrages nicht kenne, kann ich Ihnen logischerweise auch keine Auskünfte geben.
Gruß USKO
Hallo TSch281,
Soviel mir bekannt ist, ist bei Gewerbemietverträgen das Mietrecht geltend. Jedoch sind freie Vereinbarungen im Gewerbemietrecht erlaubt. Dabei ist auf das Kündigungsrecht zu achten, das abweichende von den Mietverhältnissen über Wohnräume gesetzlich festgelegt ist. Bei dem Gewerbemietverhältnisse kann die Kündigung frei vereinbart werden. Sie kann kürzer als bei Wohnverhältnissen aber auch längere Zeiträume haben. Das musst du im Mietvertrag prüfen.
Alles Nähere zu wissen ergibt sich aus dem Kommentarteil von Prof. Dr. Sternel. Er ist einer der führenden Kommentatoren bei uns.
Gruß Willi
2002 Heft: 1 Seite: 1
Prof. Dr. Friedemann Sternel, Hamburg/Leipzig
Probleme des neuen Mietrechts (Teil II)1
13. Mietverhältnisse für Gewerberaum
Die gesetzlichen Regelungen über gewerbliche Mietverhältnisse ergeben sich im wesentlichen zum einen aus den allgemeinen Vorschriften zum Mietrecht (§§ 535 –548 BGB) und zum anderen aus Verweisungen auf Vorschriften über die Wohnraummiete, die „entsprechend“ anzuwenden sind (§ 578 Abs. 1, 2 BGB). Das wird der Bedeutung dieses Rechtsgebiets sicher nicht gerecht68 und dient auch nicht der Rechtsklarheit, wenngleich das Mietrecht über Gewerberäume wesentlich stärker als das Wohnraummietrecht durch vertragliche Vereinbarungen gestaltet werden kann.69 Gleichwohl ergibt eine Gesamtbetrachtung, daß sich gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nur verhältnismäßig geringfügige Regelungsdefizite zu ergeben scheinen. Dabei fällt ins Auge, daß zahlreiche Vorschriften nicht unmittelbar, sondern nur entsprechend anwendbar sind. Sie können deshalb eine Eigengesetzlichkeit entfalten, deren Ergebnis noch nicht abzusehen ist. Vor allem wird die bisherige Rechtseinheit auf dem Gebiet des bürgerlich-rechtlichen Mietrechts auf die „Allgemeinen Vorschriften“ in den §§ 535 –548 BGB beschränkt und somit der Bestand an mietrechtlichen Oberbegriffen, die Eigengesetzlichkeiten wieder zusammenführen, reduziert. Ursache hierfür ist die politisch motivierte, systemwidrige Fokussierung der Mietrechtsreform auf die Wohnraummiete: Aus der bisherigen Systemkette „Miete – Grundstücksmiete – Miete von Räumen – Miete von Wohnraum“ wird die kleinste Einheit systematisch vor die beiden größeren gestellt. Damit lassen sich systematische Zusammenhänge über den Verweisungskanon in § 578 BGB hinaus nicht mehr herstellen. Dies soll anhand von zwei Normkomplexen deutlich gemacht werden, die zwar im Rahmen der Wohnraummiete geregelt sind, auf die aber in § 578 BGB nicht verwiesen wird, obwohl in beiden Bereichen häufig Konflikte auftreten und deshalb eine dispositive (d. h. vertraglich abänderbare) Regelung sinnvoll wäre. Das gilt für das Recht der Betriebskosten und der Mietsicherheit.
Positivistisch wäre es, im Wege eines Umkehrschlusses anzunehmen, daß es künftig schlechthin versagt wäre, die
Regelungen über die Wohnraummiete zu den beiden genannten Komplexen in irgendeiner Form anzuwenden. Damit würde man hinter den Rechtszustand, wie er vor der Mietrechtsreform bestand, zurückfallen. Vielmehr wird zu prüfen sein, ob nicht die Vorschriften über Betriebskosten und Mietsicherheit zum Teil allgemeine Rechtsgrundsätze enthalten, die auch auf die Gewerberaummiete anzuwenden sind. Das läßt sich in Anknüpfung an die bisherige Rechtsprechung bezüglich folgender Regelungen bejahen:
Zum Betriebskostenrecht: Der Betriebskostenbegriff in § 556 Abs. 1 BGB, der auf § 27 II. BV gründet, gilt zumindest als Auslegungsrichtlinie, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben; der Kreis der umzulegenden Kosten kann vertraglich insbesondere auf andere Bewirtschaftungskosten erstreckt werden.70 In gleicher Weise gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung71 und der Eintritt der Abrechnungsreife spätestens mit Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Verbrauchsperiode.72 Dagegen sind nicht anzuwenden die Regeln über den Verlust von Nachforderungen des Vermieters bei verspäteter Abrechnung (s. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und über den Verlust von Einwendungen des Mieters gegenüber der Abrechnung nach Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB); denn diese Vorschriften enthalten keine allgemeinen Grundsätze, wenngleich ihr Inhalt mittelbare Wirkungen im Rahmen der Verwirkung entfalten kann. Ebenso wenig ist die Vorschrift über die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die Gewerberaummiete sinngemäß anzuwenden; jedoch kann ein entsprechendes Ergebnis über eine ergänzende Vertragsauslegung erzielt werden, sofern vertragliche Vereinbarungen fehlen.
Zum Recht der Mietsicherheit: Es gilt die Pflicht zur Verzinsung der Kaution (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB)73 und die Pflicht zur getrennten Vermögensanlage (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB);74 denn sie beinhalten Grundsätze, die einer Kaution vom Wesen her innewohnen: diese ist kein günstiger Kredit, sondern Treu gut, das der Anspruchssicherung dient. Dagegen sind die Regeln über die Begrenzung der Mietsicherheit und über das Teilzahlungsrecht des Mieters (§ 551 Abs. 1 BGB) nicht anzuwenden, da es sich um typische Schutzregelungen zugunsten des Wohnraummieters handelt. Hervorzuheben ist, daß die genannten Grundsätze zu Betriebskosten und Mietsicherheit nur dann zum Tragen kommen, wenn die Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses nichts Abweichendes vereinbart haben.
Abschließend sei bemerkt: Es ist nicht ungewöhnlich, daß neue Gesetze Anwendungs- und Auslegungsprobleme mit sich bringen. Mit derartigen Anlaufschwierigkeiten wird die Praxis stets zu rechnen haben und sie zu meistern wissen. Von einem hochambitionierten Gesetzesvorhaben, das neben zahlreichen Neuerungen eine grundlegende Systemänderung mit sich bringt, hätte jedoch mehr Professionalität erwartet werden können. Das gilt nicht nur für die „handwerkliche Sorgfalt“, sondern auch für das Reformkonzept, das die Problemfelder des Mietrechts nur unzureichend abdeckt. Der Unternehmensbezogenheit gerade der Wohnraummiete wird ebenso wenig Rechnung getragen, wie den Umweltschutzzielen.75 Nicht einmal die formalen Ziele – verbesserte Transparenz, Verringerung des Streitpotentials76 – sind erreicht worden.77 Der Prognose von Emmerich78 wird man zustimmen müssen: der Beratungsbedarf wird zunehmen.
Hallo,
es dürfte nicht davon abhängen, welche Nutzung des Gebäudes genehmigt ist, ob gewerbliches Mietrecht gilt oder Wohnraummietrecht. Entscheidend dürfte zum einen sein, was Sie vertraglich vereinbart haben. Deswegen sollten Sie sich mit Ihrem Mietvertrag einmal anwaltlich beraten lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
es kommt darauf an, ob sie einen Mietvertrag oder einem Gewerbemietvertrag haben. Das steht oben drauf.
Hallo,
wenn Sie einen Gewerbemietvertrag haben, wird ohne ein beiderseitiges Einvernehmen daraus kein Wohnungsmietvertrag. Das bedarf der gemeinsamen Entscheidung der Vertragspartner; es wäre ohnehin zu prüfen, ob der jetzige Vertrag überhaupt ein dauerhaftes Wohnen zulässt oder ausschließt. Daraus könnte sich ggf. sogar ein Kündigungsgrund ergeben.
Hier ist nur zu empfehlen, sich mit dem Vermieter zu verständigen und ggf. den Vertrag zu ändern oder zu ergänzen.
Gruß suver
Der Vermieter hat zu diesem Zweck zugestimmt nur leider nur mündlich.
Hallo Tino,
so einfach ist das nicht. Wenn ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen wurde, so ist dieser individuell abschließbar. Aber das ein Vertrag für Gewerb automatisch in ein normales Mietverhältnis übergeht,ist mir neu.
Normalerweise kann man ein gewerblich genutzten Mietvertrag garnicht in ein normales Mietverhältnis übergehen lassen. Es müsste erst ein Umnutzungsantrag gestellt werden. Da man aber in einem Gewerbegebiet nicht einfach eine normale Vermietung vornehmen darf, sollte man sich vorher kundig machen.
Der Vermieter hat zu diesem Zweck zugestimmt nur leider nur
mündlich.
Hallo,
eigentlich gilt auch die mündliche Absprache als Vertrag, aber im Gewerbemietrecht ist m.E. die Schriftform vorgeschrieben, bin mir aber nicht ganz sicher.
Auf jeden Fall ist hier keine „Gefahr“ zu erwarten.
Gruß suver
Hallo.
Grundsätzlich gilt die tatsächliche Nutzung.
Allerdings schreiben Sie, dass Sie in dem Gebäude „hauptsächlich“ wohnen, so dass ein sog. Mischmietverhältnis vorliegen könnte. Hier bestimmt sich das anwendbare Recht nach dem Parteiwillen, was bedeutet, dass das gewerbliche Mietrecht eingreifen könnte, wenn beide Mietvertragsparteien das zuvor im Mietvertrag so vereinbart haben.
Die Berufung darauf, dass Sie in dem Gebäude „hauptsächlich“ wohnen, könnte unter Umständen auch treuwidrig sein, wenn Sie z. B. zuvor die Vorteile eines gewerblichen Mietvertrages genutzt haben bzw. mit dem Vermieter einen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen haben und Sie dann aber später auf die Vorteile eines Wohnraummietvertrages pochen.
Alles in allem kommt es sehr auf die Umstände des Einzelfalles an.
Bitte beachten Sie, dass dies keine juristische Empfehlung bzw. kein Rechtsrat darstellt, sondern eine allgemeine Diskussion zu juristischen Themen.