Hallo Ellimann,
zum Thema Kündigungsfrist:
Getzliche Kündigungsfristen
Wer unbefristete Mietverträge kündigt, muss Fristen einhalten. Das gilt für Mieter und Vermieter. Allerdings können Mieter immer mit einer 3-Monatsfrist kündigen. Vermieter müssen die Mietdauer beachten – und Gründe vorlegen. Doch es gibt Ausnahmen.
Wenn der Mieter kündigt
Möchte ein Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis beenden, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Unabhängig davon, wie lange er die Wohnung oder das Haus bewohnt hat. Begründen muss der Mieter seine Kündigung nicht. Für Mieter dürfen sogar günstigere Kündigungsfristen vereinbart werden, teilt der Deutsche Mieterbund mit. Beispiel: Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von nur einem Monat oder 14 Tagen vorgesehen, kann der Mieter mit dieser Frist kündigen. Umgekehrt funktioniert’s jedoch nicht: Der Vermieter darf die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht zu seinen Gunsten vertraglich ändern.
Wenn der Vermieter kündigt
Möchte ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, muss er zweierlei berücksichtigen:
- Vermieter dürfen nicht grundlos kündigen:
Eine Vermieterkündigung benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Zulässig ist sie nur bei groben Vertragsverstößen seitens des Mieters, etwa bei Nichtzahlung der Miete.
Einem vertragstreuen Mieter darf nur in Sonderfällen gekündigt werden. Die können vorliegen bei:
•Eigenbedarf – wenn der Vermieter den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt.
•Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung – wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird.
2. Vermieter müssen die Mietdauer berücksichtigen:
Für Vermieter gelten folgende gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren:
•Drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren.
•Sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren.
•Neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.
Wenn andere Fristen gelten
Gesetzliche Hürden gelten meist nicht in Einliegerwohnungen oder Zwei-Familienhäusern, in denen auch der Vermieter wohnt. Mitunter darf der Vermieter dann jederzeit kündigen. Oft fehlen sie auch bei Untermietverhältnissen, in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder möblierten Zimmern. Dort sollten sich Mieter vor Vertragsabschluss genau informieren.
Bei Zeitmietverträgen muss die vereinbarte Mietlaufzeit von Vermieter und Mieter gleichermaßen eingehalten werden. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund steht – andernfalls gelten laut dem Deutschen Mieterbund die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse.
zum Thema Zustellung der Kündigung:
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist ihr Zugang beim Kündigungsempfänger erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers verbracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein Brief in den dafür vom Empfänger vorgesehenen Briefkasten eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Morgen als zugegangen, da der Empfänger üblicher Weise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt.
Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist gemäß § 568 BGB grundsätzlich schriftlich zu kündigen.
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angegeben werden.
§ 568 BGB schreibt ferner vor, dass der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs nach § 741 bis 747b BGB rechtzeitig hinweisen soll.
zum Thema Eigenbedarf:
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für Eigenbedarf
Der bloße Wunsch des Vermieters in seinem Eigentum zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe nennen kann. Die Betonung liegt auf „vernünftig“ und „nachvollziehbar“. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, diese Gründe richtig nachprüfen zu können.
Sofern der Wohnbedarf des Vermieters befriedigt werden kann ohne dass dem jetztigen Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, hat diese Betrachtung Vorrang. Beispiel: Eine andere (vergleichbare) Wohnung im Eigentum des Vermieters ist frei und der Vermieter könnte dort einziehen. Beispiele für zulässigen Eigenbedarf:
•Nutzung als Altersruhesitz
•aus gesundheitlichen Gründen Umzug in eine kleinere Wohnung bzw. Erdgeschosswohnung
•Familienzuwachs führt zu größeren Platzbedarf
•Gründung einer nichtehelichen aber auf Dauer ausgerichteten Lebensgemeinschaft („Lebenspartner“) oder Heirat
•Aufnahme von Pflegepersonal [Mehr hierzu im Finanztipp-Artikel Eigenbedarfskündigung wegen Pflegeperson in der Wohnung].
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt (§ 573 Abs. 3 BGB).
Keine ausreichende Kündigungsbegründung liegt vor, wenn der Vermieter als Kündigungsgrund lediglich angibt, er benötige die Wohnung dringend für eigene Wohnzwecke oder wegen der besseren Wohnverhältnisse. Der bloße Wunsch, in der eigenen Wohnung auch zu wohnen, ist kein ausreichender Kündigungsgrund.
Sofern die notwendigen Angaben fehlen ist die Kündigung unwirksam, d.h. die Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf wird auch nicht durch das Nachschieben von (neuen) Gründen wirksam.
Wie also aus den aufgefphrten Punkten ersichtlich ist: ist die Kündigung unwirksam (Kündigungsfrist, vernünftige begründung Eigenbedarf etc.).
Ihre Tochte sollte schnellstens einen Termin beim Mieterbund vereinbaren und schriftlich nach § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.
MfG
petra0801
