Mietrecht - Mietkauf

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

Hallo, ich habe im Dezember 2006 eine Doppelhaushälfte auf einem Dorf gemietet. Das Objekt sollte bereits ab 01.09.2006 bezugsfertig sein, jedoch wurde der 15.12.2006 daraus.

Dieses Objekt hat mir sehr gut gefallen 107 m² Wohnfläche und ein kleiner Garten, kam mir sehr gelegen, da ich einen Hund besitze.

Nach dem Einzug haben wir festgestellt, dass viele Arbeiten am Haus vom Bauherren nicht beendet wurden sind.

z.B. kein Fliesenspiegel in der Küche
keine Vergleitung des Gasanschlusses außerhalb des
Hauses
im Jugendzimmer befindet sich eine Abstell-
möglichkeit innerhalb der Wand, es gibt dort keine
Tür
Fußbodenheizung funktioniert nicht

Nach der ersten Regenperiode 2007 haben wir festgestellt, dass der Eingangsbereich die Wetterfront ist, dies hatte zur Folge dass bei Regenwetter die Wand im Badezimmer nass war und die Hausfront starke Risse bekam.
Dies wurde dem Vermieter mitgeteilt und er kam 2010 und hatte sämtliche Risse zugespachtelt und die Risse mit Farbe überpinselt. Jetzt sieht meine Fasade aus wie ein Schnittmuster.
Die Nässe im Badezimmer ist immer noch vorhanden, jetzt habe ich bereits Schimmel im Fensterbereich.

Weiterhin ist mein Vermieter in Umlegen von Nebenkosten sehr gut, so dass ich alle Kosten eigenständig trage (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Schornsteinfeger und die Grunderwerbssteuer).

Bisher waren die NK Wasser, Abwasser, Schornsteinfeger
in der Miete enthalten, durch ein Problem mit der Wasserwirtschaft, wo ich persönlich vorgesprochen habe,
wurde mir mitgeteilt, dass mein Vermieter für das Jahr 2009 einmal Trinkwasserabschlag überwiesen hatte und ich konnte froh sein, dass ich icht abgestellt wurden bin.
Damit soetwas nicht passiert habe ich eigenständig die Wasserrechnung begliechen, dies gilt auch für den Schornsteinfeger.

Das einzige was meinen Vermieter interessiert ist, kommt die Miete pünktlich.

Mein Vermieter ist bei allen Handwerkern, die im Haus gearbeitet haben in ungnade gefallen ( nicht bezahlte Rechnungen) und daher sind diese nicht bereit Mängel zu beheben.

Der Bauherr dieser Doppelhaushälfte hat das Mietobjekt auf seine Eltern überschrieben und auch diese sind nicht zuständig, stattdess kommen immer solche Drohungen, meine Eltern wollen das Haus verkaufen.
Dann würde ich auf der Strasse stehen und die Gelder die ich in dieses Haus investiert habe, sind verloren.
Ich habe mehrfach versucht seine Eltern bzw. den Bauherren persönlich zu einem Gespräch zu bewegen.

Daher suche ich intensiv jemanden der dieses Haus
und den Mietvertrag in Mietkauf umwandelt.

Desweitern interessiert mich, ob es eine Rechtsgrundlage für das Umlegen der Kosten ende des Jahres gibt. Bin ich verpflichtet die Grunderwerbssteuer in voller Höhe zu tragen und wie kann meinen Vermieter dazu bringen die Schäden zu beheben.

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im Voraus.

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Hallo verehrter User,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Ich empfehle Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO

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Hallo,

ja mit den Nebenkosten ist das so eine Sache.

Grundlegend dürfen bis zu 17 verschiedene Positionen an Nebenkosten auf dem Mieter auch voll umgelegt werden. Darunter fällt auch die Grundsteuer. Eine umfassende Übersicht über die ganzen umlagefähigen Kosten erhalten Sie hier: http://www.mietrecht-hilfe.de/nebenkosten-betriebsko…

Wohl gemerkt sei jedoch dass nur die Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, die im Mietvertrag verankert sind. Alle nicht einzeln genannten Nebenkosten dürfen nicht umgelegt werden. Die Umlegung bedarf einer Änderung des Mietvertrages mit Zustimmung des Mieters. Erfolgt die Abrechnung trotzdem, dann ist die Nebenkostenabrechnung formell nicht korrekt und somit unwirksam.

Wenn es mit den einzelnen Nebenkostenpositionen Schwierigkeiten geben sollte, so weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hin, dass er zur Zahlung der vereinbarten Abschläge verpflichtet ist. Eventuelle Zuwiderhandlungen werden mit Unterschlagung und Betrug geahndet. Notfall müssen Sie Ihren Vermieter anzeigen oder aber Sie behalten im Wiederholungsfall den jeweiligen monatlichen Abschlag ein und zahlen diesen nachweisliche eigenständig an den jeweiligen Versorger. Sie sollten sich jedoch vor einer Zahlung an den Versorger erkundigen, wie hoch die zu entrichtenden Gebühren sind und in wie weit damit auch hohe Nachforderungen gedeckt sind.

Wenn Ihr Vermieter das Haus an seine Eltern überschrieben hat, dann haben sich Eigentümerverhältnisse geändert. Diese muss Ihnen Ihr Vermieter schriftlich anzeigen. Ist er bis dato dieser nicht nachgekommen, dann bleibt alles beim Alten. Ihr Ansprechpartner ist dann immer noch Ihr alter Vermieter.

Setzen Sie für die Behebung diverser Schäden und Sachmängel Ihren Vermieter schriftlich eine Aufforderung. So wie Sie Ihren Vermieter schildern, wird er die Frist fruchtlos verstreichen lassen. Dann können Sie eine zweite Nachfrist setzen. Kommt dieser zweiten Nachfrist Ihr Vermieter wieder nicht nach, dann können Sie je nach Höhe des Sachmangels die Mieter = Bruttomiete = Kaltmiete + Nebenkosten entsprechend kürzen. Juckt das Ihren Vermieter wieder nicht, dann können Sie die Sachmängel auf Ihre Kosten beheben und die Kosten dann gegen die fällige Miete aufrechnen.

Bei Ihnen jedoch sollten Sie sich Unterstützung vom Mieterschutzbund holen. Die stellen Ihnen dann auch einen Gutachter, der die einzelnen Sachmängel dokumentiert und somit haben Sie eine gute Rechtsgrundlage bei eventuellen Streitigkeiten.

Wir hoffen wir konnten helfen.

Mit freundlichen Grüssen

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Vermutlich schreiben Sie von der Verpflichtung des Mieters, die Grundsteuer „B“ als jährlich wiederkehrende Last zu tragen und nicht die irgendwann mal vom Eigentümer gezahlte „Grunderwerbsteuer“!. Die Grundsteuer B müssen Sie zahlen, genauso, wie die Kosten für Strom, Heizungswartung, Gas und den Schornsteinfeger etc.; das alles ist völlig normal. Was aber um alles in der Welt bewegt Sie, eine solche Bruchbude mit Baupfusch von vorne bis hinten im teuren Wege des Mietkaufs zu erwerben? Wenn Sie clever wären, würden Sie die Miete wg. berechtigter Mängel kürzen und die Eltern des Vermieters als Eigentümer und damit schulder darüber in die Knie zwingen. Da auch noch div. Handwerkerleistungen offen sind, ist eh´davon auszugehen, dass diese Immobilie über kurz oder lang im Wege der Zwangsversteigerung den Eigentümer wechseln wird. Dabei sitzen Sie aber dann als „eingemieteter Blockadekünstler“ ganz vorne in der ersten Reihe und können Ihr Mietobjekt „für ´nen Appel und ´n Ei“ selber ansteigern! Vielleicht gelingt es Ihnen für kleines Geld Handwerkersicherungshypotheken zu kaufen oder diese Handwerker zu veranlassen, die Zwangsversteigerung zu forcieren!?! Reden Sie mal mit jemandem, der davon was versteht! Ihnen gehen die Augen über, wenn man Ihnen die Palette solcher Chancen bis hin zur Insistierung bei der finanzierenden Bank des Eigentümers gekonnt eröffnet!

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ich kann nicht helfen

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Sehr geehrter Herr Becker,

das ist eine sehr umfangreiche Frage, die ich Ihnen in diesem Rahmen vielleicht nicht vollumfassend beantworten kann. Falls Fragen offen bleiben, kann ich Ihnen daher nur raten, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Eine Umwandlung des Mietvertrages in einem Mietkaufvertrag ist so ohne Weiteres natürlich nicht möglich, wenn der Eigentümer nicht tatsächlich an Sie verkaufen will.

Was die Nebenkosten angeht, halte ich es zumindest bei den Verbrauchskosten für richtig, dass diese auf Sie umgelegt werden, da Sie ja auch der alleinige Verbraucher sind. Bei der Grundsteuer bin ich mir allerdings nicht sicher.

Hinsichtlich der Mängel kann ich Ihnen nur raten, Ihrem Vermieter noch einmal unter Fristsetzung und per Einschreiben/ Rückschein zur Beseitigung aufzufordern und anzukündigen, dass Sie nach fruchtlosem Fristablauf die Miete mindern werden. Sollte die Frist tatsächlich fruchtlos verstreichen, sollten Sie das natürlich auch in die Tat umsetzen. Im Einzelnen kann ich Ihnen aber auch diesbezüglich nur eine anwaltliche Beratung ans Herz legen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

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Listen Sie alle Mängel auf, von Beginn an und mit Datum, einen genauen Ablauf der Menge Geschichte. Setzen sie dem Vermieter eine Frist von 14 Tagen und eine Nachfrist von nochmal 14 Tagen zur Mängelbeseitigung. Teilen Sie dem Vermieter in dem Schreiben mit, dass sie bei Nichteinhaltung der Frist zur Mängelbeseitigung die Menge als Ersatzvornahme selbst beseitigen lassen werden. Und dass sie anschließend die Kosten für die Ersatzvornahme der Miete verrechnen werden. Nur so haben sie eine Chance, dass die Mängel beseitigt werden, und sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben.

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Hallo, Thomas Becker
Bei den erheblich aufgezählten Mängeln, die sich seit 2006 angehäuft haben, die von Dir nicht mit dem nötigen Willen gegen den Vermieter durchgesetzt wurden oder andersherum, auch nach dem regelmäßig die Miete gezahlt wurde, obwohl der Vermieter die Mängel nicht beseitigt oder behoben wurden, wirst Du erhebliche Schwierigkeiten haben, Deine Forderungen durch Zusetzen.
Aus diesm Grunde empfehle ich Dir einen sehr guten Anwalt für Mietrecht zu finden, die Dir den erfordrlichen Rechtsbeistand gewährlistet.
Mit freundlichen Grüßen Willi

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hallo,
also die grunderwerbsteuer kann nicht umgelegt werden. ich gehe aber davon aus, dass es sich um die grundsteuer handelt, und wird von allen mietern anteilig übernommen. ebenso wie allgemeinstrom, wasser, abwasser, versicherungen etc. natürlich auch der eigene verbrauch vom strom, gas etc.

gegen den verkauf des hauses gibt es nur eine möglichkeit: kauf es selber.

eine renovierung kann nicht erzwungen werden, sie können höchstens die miete kürzen. ist aber rechtlich auch nicht so einfach wie es in vielen internet-portalen angepriesen wird.

wünsche noch viel glück
markus